【正文】 陽江電瓷廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告xxx電瓷廠項(xiàng)目一、項(xiàng)目概述（一）基本數(shù)據(jù)占地面積： ㎡?？偨ㄖ娣e：預(yù)計(jì)121069平方米容積率：。（二）項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景電瓷廠地塊位于江城中心老城區(qū)北環(huán)路，周邊道路交通便利， ，暫時(shí)沒有其他規(guī)劃的限制。（三）地理位置地塊北側(cè)面向新江花園住宅樓，東臨華堅(jiān)賓館，西側(cè)，南側(cè)面向北山公園，有部份底商及自建房在北環(huán)路靠近項(xiàng)目擋在外側(cè)，項(xiàng)目部份商鋪不屬一線街鋪。從江城區(qū)宏觀地理位置看，該地塊位于江城區(qū)中心，距傳統(tǒng)的商業(yè)居住區(qū)約58分鐘車程，東側(cè)隔二條街即可到石灣南路，南邊是傳統(tǒng)的老城區(qū)繁華區(qū)域——新華北路、人民廣場(chǎng)。（四）周邊環(huán)境交通狀況該地塊南側(cè)緊臨北環(huán)路，西側(cè)由梅花路連通廣州的東西交通大動(dòng)脈東風(fēng)路，東有了崗路接駁西平南路、廣州大道、環(huán)市路和城市交通新干線的內(nèi)環(huán)路，道路四通八達(dá)；在中山一路、東風(fēng)路在距本項(xiàng)目50米之內(nèi)設(shè)有超過30條公交線，錦城花園西側(cè)是106等多路公交車總站；在地塊西、南100米內(nèi)有地鐵楊箕站進(jìn)出口，步行不會(huì)超過5分鐘。從地塊到達(dá)市內(nèi)主要辦公、商業(yè)的交通非常便利。配套設(shè)施作為傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本項(xiàng)目所處區(qū)域的商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施完善。在項(xiàng)目步行5分鐘內(nèi)的設(shè)施包括：商業(yè)、市場(chǎng)：本項(xiàng)目附近有東峻百貨、711連鎖店等商業(yè)設(shè)施；楊箕村肉菜市場(chǎng)、水均崗肉菜市場(chǎng)、東環(huán)肉菜市場(chǎng)等肉菜市場(chǎng)；天河城購(gòu)物廣場(chǎng)商圈距本項(xiàng)目在一個(gè)地鐵站和一個(gè)公共汽車站內(nèi)。餐飲：麥當(dāng)勞、欣葉臺(tái)灣餐廳等中西食肆；教育：東山區(qū)以集中了大量?jī)?yōu)秀學(xué)校聞名，本地塊周邊即有錦城黃金幼兒園、東方紅幼兒園、錦城花園東風(fēng)東小學(xué)低年級(jí)部、育才中學(xué)，稍遠(yuǎn)有東風(fēng)東小學(xué)高年級(jí)部、執(zhí)信中學(xué)、廣州市第七中學(xué)、培正中學(xué)、培正小學(xué)、廣鐵一中等名牌學(xué)校，教育資源極其豐富。娛樂：荷里活東、大上海夜總會(huì)、各類酒吧等娛樂設(shè)施；醫(yī)療：廣州空軍醫(yī)院、廣州市十二人民醫(yī)院等； 銀行：工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東銀行、廣州商業(yè)銀行等銀行。景觀地塊南邊是9層高的舊住宅樓以及內(nèi)環(huán)路放射線（離地約28米高），中山路對(duì)面是天興大廈及廣鐵新建的宿舍樓宇，兩座樓宇皆為33層高且體量大，這個(gè)方向的視線不通暢且受高架路的影響比較大。西面是多層舊式宿舍樓和興建中的高層住宅，低層景觀一般，高層可望繁華的城市景觀。東南面是錦城B5棟高層，景觀和視線受到一定的限制和影響；東側(cè)是小學(xué)，樓層較低、建筑密度小，視線較寬廣，且東側(cè)遠(yuǎn)景為天河新區(qū)，景觀條件不錯(cuò)；北面是錦城A區(qū)小高層和內(nèi)部規(guī)劃用地，若采取一定的措施，如興建內(nèi)部花園，在小高層頂部做綠化，中低層的景觀會(huì)比較好。本項(xiàng)目南面的內(nèi)環(huán)路放射線對(duì)樓宇價(jià)值產(chǎn)生了較大的影響。因?yàn)閮?nèi)環(huán)路的建設(shè)，錦城B5棟價(jià)格就從一手樓的9000多元/平方米銳減至二手樓7000多元/平方米，跌幅逾2成，部分業(yè)主拋售該棟物業(yè)。最近，政府在高架路兩旁安裝隔音屏，對(duì)改善噪音污染有一定幫助。但總的來說，項(xiàng)目北向的景觀會(huì)比南向好。（五）宗地現(xiàn)狀南苑地塊略呈正方形，南窄北稍寬。地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物約12400平方米，最高為6層的住宅樓，計(jì)劃在軍方搬遷后拆平。地塊在中山一路有主要的出入口，施工水電基本能滿足要求。（六）市場(chǎng)調(diào)研的基本結(jié)論市場(chǎng)調(diào)查廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過1999年的調(diào)整期，在2000年進(jìn)入新的階段。政府繼續(xù)控制土地供應(yīng)量以及基建投資的不斷增長(zhǎng)，一定程度改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況。隨著福利分房結(jié)束，集團(tuán)購(gòu)買力已基本消失，個(gè)人消費(fèi)者成為住宅市場(chǎng)的主力，其消費(fèi)能力在2000年內(nèi)表現(xiàn)不俗，年內(nèi)住宅成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，雖總體成交量還是較1999年下降，但個(gè)人消費(fèi)需求有效承接了市場(chǎng)供給，廣州整體住宅市場(chǎng)呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。城區(qū)內(nèi)的住宅項(xiàng)目，因其特有的生活方便性，有其特定的消費(fèi)群，特別是東山區(qū)，傳統(tǒng)上就是政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、辦公之區(qū)，昔有“有錢有勢(shì)住東山”之說，在消費(fèi)者心中具有一定的魅力，改革開發(fā)后廣州第一個(gè)中外和資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目－－“東湖新村”就在東山區(qū)。由于這區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)的住宅供應(yīng)量和需求量相對(duì)來講比較穩(wěn)定。城區(qū)內(nèi)因?yàn)榈貕K的面積的限制，具規(guī)模的住宅小區(qū)不多，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、綜合質(zhì)素優(yōu)良的大形小區(qū)更是罕有，且呈日漸減少的趨勢(shì)，故這類物業(yè)有較好的市場(chǎng)前景。目前廣州中高檔的住宅多集中在天河區(qū)和東山區(qū)，銷售價(jià)格基本都在60008500元/平方米之間。但從整個(gè)廣州市場(chǎng)來看，新城區(qū)及郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，供應(yīng)量大，質(zhì)素高，相對(duì)與舊城區(qū)住宅項(xiàng)目有價(jià)格低、環(huán)境好的優(yōu)點(diǎn)，對(duì)舊城區(qū)樓盤有一定沖擊。研究的基本結(jié)論具體到本項(xiàng)目，由于能與錦城花園連成一個(gè)大規(guī)模樓盤，借助錦城的優(yōu)勢(shì)和聲譽(yù)及我司的名牌效應(yīng)，根據(jù)廣州市總體市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的樓盤銷售情況，住宅均價(jià)定在7500元/平方米，相信能較好地被市場(chǎng)接受，保持穩(wěn)定的銷售速度。（七）項(xiàng)目基本發(fā)展模式，考慮合理的建筑密度，項(xiàng)目可建成三座2022層高住宅，根據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)情況及對(duì)未來目標(biāo)消費(fèi)群的預(yù)測(cè)，計(jì)劃本項(xiàng)目全部做成三房以上的大面積戶型，平均戶面積為120平方米左右，每層四－－六戶，住宅景觀朝向以東、北為主。項(xiàng)目建成后，與錦城花園融合在一起，將是一個(gè)外立面美觀，區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，配套齊全、室內(nèi)設(shè)計(jì)合理、裝修精美的豪華精品高尚住宅小區(qū)。在此假設(shè)下，項(xiàng)目的發(fā)展周期約3年。（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)展方式及股權(quán)架構(gòu)（九）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基本假設(shè)如下：l ，即地上建筑面積42000平方米，其中無償公建500平方米，可售住宅面積41500平方米，估計(jì)地下室面積4000平方米（包括機(jī)房、車位）；l 項(xiàng)目發(fā)展期為3年；l 地上建筑物的建造成本是2900元/平方米，含豪華裝修；地下室建造成本為2500元/平方米，含機(jī)電設(shè)備；l 項(xiàng)目的正常銷售價(jià)格是7500元/平方米，車位售出111個(gè)，每個(gè)13萬元；l %；l %（一年期）％（二年期）計(jì)算利息。l 資金來源：自有資金6000萬元，銀行借貸8000萬元，利息支出合計(jì)457萬元。 本項(xiàng)目的稅前成本為26888萬元，稅后利潤(rùn)為3807萬元，%，%，%（％）；項(xiàng)目投資高峰時(shí)點(diǎn)為2004年第3季度，資金的需求峰值為13294萬元；項(xiàng)目的銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為6071元/平方米，%。 根據(jù)上述財(cái)務(wù)計(jì)算的結(jié)果，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的結(jié)論是可行的。 （十）風(fēng)險(xiǎn)分析的基本結(jié)論及應(yīng)變措施根據(jù)對(duì)建安成本、銷售價(jià)格和容積率的單項(xiàng)敏感性分析，對(duì)于項(xiàng)目影響最大的是銷售價(jià)格的變化，銷售價(jià)格每變化5%，稅后利潤(rùn)隨之變化為946萬元，在銷售價(jià)格下調(diào)15%時(shí)，%，稅后利潤(rùn)為969萬元，但對(duì)于本項(xiàng)目來講，銷售價(jià)格低于6375元/平方米的可能性比較小。本項(xiàng)目的預(yù)期建安成本不高（2900元/平方米），若建筑成本控制出現(xiàn)問題，在建筑造價(jià)增加15%（即3335元/平方米）時(shí)，稅后利潤(rùn)為2552萬元，％左右，%，所以控制本項(xiàng)目的成本顯得比較重要。我們認(rèn)為項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)存在于：交易過程中雙重稅收、協(xié)議執(zhí)行情況、規(guī)劃條件未定、交地時(shí)間過長(zhǎng)等。我們對(duì)如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)提出意見，認(rèn)為通過工作，可以把這些方面的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二、市場(chǎng)調(diào)查（一）廣州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境歷年以來，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。2001年，％，保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2001年，％，剔除價(jià)格因素的影響，％。全年零售額超億元的大型零售商店有32家。2001年110月全市人均社會(huì)消費(fèi)品零售額位列全國(guó)第一。2001年末，廣州地區(qū)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為6228．04億元。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地