【正文】 第一章 經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用一、需求： ㈠個(gè)人需求 個(gè)人對(duì)于商品來的需求需要具備兩個(gè)條件：①具備購買意愿 ②具有支付能力 個(gè)人需求受許多因素的影響，主要原因： ① 個(gè)人的偏好 ②個(gè)人的資產(chǎn)與收入 ③個(gè)人所購買的商品的價(jià)格④ 與個(gè)人所購買的商品的價(jià)格有關(guān)的其他商品的價(jià)格，以及消費(fèi)這商品未來價(jià)格的預(yù)期等 ㈡市場需求 市場表示在某一特定市場和某一特定時(shí)期內(nèi)，所有購買者在各種可能的價(jià)格下將購買的某 種商品的各種數(shù)量。 市場需求是個(gè)人需求的總和，因此，凡是影響個(gè)人需求的因素都會(huì)影響市場需求。此外，市場需求還受消費(fèi)者人數(shù)多寡的影響。某種商品的價(jià)格降低后，每個(gè)消費(fèi)者對(duì)于該商品的需求量都增加了，某種商品的價(jià)格降低后，市場需求量的增加并不是由于原有的消費(fèi)者消費(fèi)量增加了， 而是由于消費(fèi)該商品的消費(fèi)者的數(shù)目增加了。與個(gè)人需求曲線的形狀相同，市場需求曲線也是向右下方傾斜的。需求法則成立。 二、供給： 供給函數(shù)可能是線性的也有可能是非線性的 與單個(gè)廠商供給曲線的形狀一樣，一般商品的市場供給曲線也是向右上方傾斜的，表示一般商品的供給量與商品的價(jià)格同方向變化。 三、局部均衡價(jià)格： 要說明一種商品的價(jià)格的確定，就必須將需求和供給聯(lián)合起來考慮。在某種商品的各種可能的價(jià)格中，必有買者和賣這共同接受的價(jià)格。在這個(gè)價(jià)格下，需求量等于供給量，從而使商品的是市場達(dá)到一種平衡。達(dá)到市場均衡時(shí)的價(jià)格為均衡價(jià)格，達(dá)到市場均衡時(shí)的數(shù)量稱為均衡數(shù)量。由市場需求函數(shù)與市場供給函數(shù)可以求出均衡價(jià)格與均衡數(shù)量。 商品均衡價(jià)格與均衡數(shù)量的形成是市場供求力量自發(fā)作用的結(jié)果。①在這一均衡點(diǎn)，生產(chǎn)這一商品的所有生產(chǎn)者愿意接受的價(jià)格與愿意提供的數(shù)量等于消費(fèi)這一商品的所有消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格愿意購買的數(shù)量。②失衡，在失衡的情況下，市場上供求力量的自發(fā)作用最終會(huì)實(shí)現(xiàn)均衡。例如，當(dāng)某種商品的供給超過需求時(shí)，提供這種商品的廠商競相壓價(jià)出售。這將會(huì)降低該商品的市場價(jià)格。 較低的市場價(jià)格會(huì)提高消費(fèi)者的需求而降低的生產(chǎn)者的供給，而最終實(shí)現(xiàn)供求的均衡。 反之，當(dāng)某種商品的需求超過供給時(shí)，消費(fèi)這會(huì)競相以高價(jià)購買該商品。這將會(huì)提高市場價(jià)格。較高的市場價(jià)格會(huì)降低消費(fèi)者的需求而提高的生產(chǎn)者的供給，從而在較高的均衡價(jià)格下實(shí)現(xiàn)供給量與需求量的均衡。 均衡點(diǎn)有存在性、惟一性、穩(wěn)定性。四、需求彈性： 是由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量作出反應(yīng)的結(jié)果。 ㈠理解需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點(diǎn) 需求彈性是指價(jià)格變動(dòng)所引起的需求量變動(dòng)的程度， 即需求量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。 價(jià)格是自變量，需求是因變量。 需求彈性系數(shù)是指需求變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值，而不是需求量變動(dòng)絕對(duì)值與價(jià)格變動(dòng)絕對(duì)值，這樣可以排除計(jì)量單位的影響。 需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負(fù)值。這取決于有關(guān)兩個(gè)變量的變動(dòng)方向。 若他們同方向變動(dòng)，則 Ed 為正值；反之，則 Ed 為負(fù)值。 同一條需求曲線上不同點(diǎn)的需求彈性系數(shù)大小并不一定相同。㈡需求彈性的分類范圍 序號(hào) 1 2 3 4 5 范圍 ∣Ed∣＝0 ∣Ed∣＝∞ ∣Ed∣＝1 ∣Ed∣＞1 0＜∣Ed∣＜1 說明 完全無彈性或彈性為 0 有完全彈性 單一彈性 富有彈性 缺乏彈性㈢影響需求彈性的5個(gè)主要因素：商品的替代品數(shù)目和可替代因素；消費(fèi)這對(duì)某種商品的需求程度以及商品在消費(fèi)者家庭預(yù)算中所占的比例；商品本身用途的多用性； 商品的耐用程度； 時(shí)間的長短五、供給彈性：是指由于影響供給的因素發(fā)生變化后，供給量做出反應(yīng)的程度。一般考察的是供給的價(jià)格彈性， 通常用供給價(jià)格彈性系數(shù)來表示價(jià)格變動(dòng)引起供給量變動(dòng)的程度。 ㈠理解供給價(jià)格彈性和供給價(jià)格彈性系數(shù)的要點(diǎn)： 供給價(jià)格彈性是指價(jià)格變動(dòng)所引起的供給量變動(dòng)的程度， 即供給量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程 度。價(jià)格是自變量，供給量是因變量。 供給價(jià)格彈性系數(shù)是指供給量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值，而不是供給量變動(dòng)絕對(duì)值與價(jià)格變動(dòng)絕對(duì)量的比值。 供給價(jià)格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都是正值。 一條供給曲線上不同點(diǎn)的供給價(jià)格彈性系數(shù)大小并不一定相同。㈡供給價(jià)格彈性的分類范圍 ∣Es∣＝0 完全無彈性或供給價(jià)格彈性為 0 ∣Es∣＝∞ 供給價(jià)格彈性無窮大或供給有完全彈性 ∣Es∣＝1 供給為單一彈性 ∣Es∣＞1 供給富有彈性 0＜∣Es∣＜1 供給缺乏彈性㈢影響供給價(jià)格彈性的2個(gè)主要因素 從廠商供應(yīng)能力與產(chǎn)品生產(chǎn)周期考慮，時(shí)期長短是決定供給價(jià)格彈性大小的主要因素 從廠商產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價(jià)取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價(jià)格彈性的大小。六、邊際收益遞減規(guī)律： 也稱生產(chǎn)要素邊際生產(chǎn)量遞減規(guī)律，是指在技術(shù)水平不變的條件下，若其他要素固定不變， 而不斷增加某種可變要素的投入，開始會(huì)使總產(chǎn)量遞增；當(dāng)要素增加到一定限度后，雖然總產(chǎn)量繼續(xù)增加，但增加的產(chǎn)量逐漸遞減；超過了一定界限繼續(xù)增加可變要素的投入，將使總產(chǎn)量減少。 即可變生產(chǎn)要素增加所引起的產(chǎn)量﹙或收益﹚的變化可以分為邊際產(chǎn)量遞增、邊際產(chǎn)量遞減、總產(chǎn)量減少三個(gè)階段。因此生產(chǎn)要素存在合理投入的界限。下面我們就通過總產(chǎn)值、平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量之間關(guān)系進(jìn)一步加以分析： 設(shè)資本等要素投入固定不變，隨著勞動(dòng)量的增加，最初總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量都是遞增的，但各自增加到一定程度之后就分別遞減。總產(chǎn)值曲線、平均產(chǎn)量曲線和邊際產(chǎn)量曲線均表現(xiàn)出先升后降的特征。 當(dāng)勞動(dòng)要素的投入增加到一定量時(shí)，邊際產(chǎn)量將達(dá)到最大值。此前，邊際產(chǎn)量曲線的斜率為正，邊際產(chǎn)量遞增；超過此點(diǎn)，邊際產(chǎn)量曲線的斜率變?yōu)樨?fù)，邊際產(chǎn)量遞減；而在該點(diǎn)的對(duì)應(yīng)處，總產(chǎn)量曲線上的點(diǎn)為該曲線由向上凹轉(zhuǎn)為向下凹的拐點(diǎn)。 繼續(xù)增加勞動(dòng)要素的投入， 邊際產(chǎn)量曲線將在平均產(chǎn)量曲線的最高點(diǎn)與之相交， 此時(shí)邊際產(chǎn)量等于平均產(chǎn)量，平均產(chǎn)量達(dá)到最大值。此前，平均產(chǎn)量遞增，邊際產(chǎn)量大于平均產(chǎn)量；超過此點(diǎn)后，平均產(chǎn)量遞減，邊際產(chǎn)量小于平均產(chǎn)量。 當(dāng)勞動(dòng)投入增加到使邊際產(chǎn)量為零時(shí)，總產(chǎn)值達(dá)到最大值。此后邊際產(chǎn)量為負(fù)，總產(chǎn)量將絕對(duì)減少。七、邊際技術(shù)替代率：是指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素互相替代的比率。八、規(guī)模報(bào)酬：是指在技術(shù)水平不變的情況下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增加，即生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)產(chǎn)量產(chǎn)生變化的情況。人們經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)，規(guī)模報(bào)酬存在遞增、不變、遞減三個(gè)階段。原因： 隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，當(dāng)規(guī)模擴(kuò)大使生產(chǎn)達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)后，繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模并超過一定限度后，結(jié)果，最初會(huì)使產(chǎn)量的增加大于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，規(guī)模報(bào)酬保持不變，則會(huì)使產(chǎn)量的增加小于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大， 規(guī)模報(bào)酬出現(xiàn)遞減。㈠決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的因素：決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)5個(gè)因素：廠商有資金實(shí)力；機(jī)器設(shè)備先進(jìn)；內(nèi)部資源調(diào)配合理，分工協(xié)調(diào)較專業(yè)；提高副產(chǎn)品的綜合利用效率；減少要素購買和產(chǎn)品銷售等資源消耗決定內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的3個(gè)因素：內(nèi)在管理機(jī)構(gòu)龐雜，管理效率低下；生產(chǎn)規(guī)模過大產(chǎn)生對(duì)生產(chǎn)要素的過度需求，刺激要素價(jià)格上漲，導(dǎo)致生產(chǎn)成本增加；增加銷售費(fèi)用㈡決定外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì)的因素 決定外在經(jīng)濟(jì)的1個(gè)因素：行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大后，個(gè)別廠商從中獲利例如： 獲得低價(jià)優(yōu)質(zhì)原料、吸收人才、利用便捷的交通、設(shè)施、提高信息交流效率從而增加產(chǎn)量和減低成本。 決定外在不經(jīng)濟(jì)的 2個(gè)因素：同行業(yè)競爭激烈，各廠商在擴(kuò)大市場銷售份額、爭奪生產(chǎn)要素市場等方面付出更高的代價(jià)；整個(gè)行業(yè)的擴(kuò)大，會(huì)使污染問題嚴(yán)重，造成交通緊張，因此個(gè)別廠家為此也需承擔(dān)更高代價(jià)。所以適度規(guī)模與行業(yè)和廠商的生產(chǎn)技術(shù)特點(diǎn)以及市場條件密切相關(guān)。九、總成本和邊際成本 總成本是指廠商在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)一定量產(chǎn)品所需要的成本總和，它隨產(chǎn)量的增加而增加。包括固定成本和可變成本。 邊際成本是指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本量，它等于增加的成本除以增加的產(chǎn)量。十、經(jīng)營決策的利潤最大化 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤是指經(jīng)濟(jì)利潤，它是總收益與總成本的差額。 經(jīng)濟(jì)利潤取值：經(jīng)濟(jì)利潤為正值 廠家獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤 負(fù)值 虧損，投入的生產(chǎn)要素不能全部獲得補(bǔ)償 零 結(jié)果表示廠家收支相抵，廠家可獲得正常利潤由于總收益和總成本都是產(chǎn)量 Q 的函數(shù)，故利潤也是產(chǎn)量 Q 的函數(shù)，所以經(jīng)濟(jì)利潤對(duì)產(chǎn)量 Q 的一階導(dǎo)數(shù)為 0 是廠商實(shí)現(xiàn)最大化的必要條件。此時(shí)，MRMC 即邊際收益與邊際成本相等是市場上經(jīng)營決策的利潤最大化原則。十一、市場失靈 市場條件下的價(jià)格機(jī)制并非總是有效的，對(duì)于價(jià)格機(jī)制在某些領(lǐng)域不能起到有效作用的情況下我們稱市場失靈。市場失靈是指市場在這種場合不能提供符合社會(huì)效率條件的商品或勞務(wù)。導(dǎo)致市場失靈的4個(gè)原因主要有壟斷的存在、非對(duì)稱信息、外部性以及公共產(chǎn)品等。十二、非對(duì)稱信息與逆選擇、敗德行為、委托人代理人 非對(duì)稱信息是指市場上買方與賣方市場所掌握的信息是不對(duì)稱的，一方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少，有些市場賣方所掌握的信息多于買方，例如在某些商品與生產(chǎn)要素市場上，賣方所掌握的信息多于買方；在另一些市場買方所掌握的信息多與賣方，保險(xiǎn)與信用市場往往就是這種情況。一旦供求雙方所掌握的信息不對(duì)稱，市場將出問題，在此情況下所導(dǎo)致的均衡結(jié)果，對(duì)社會(huì)來講將是一種無效率的狀況。 逆選擇是指買賣雙方信息不對(duì)稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅(qū)逐出市場。當(dāng)交易雙方的其中一方對(duì)于交易可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況比另一方知道得更多時(shí)，便會(huì)產(chǎn)生逆選擇，保險(xiǎn)市場為例子。以及家用電器、自行車修理、藥品市場。敗德行為也稱道德公害行為，是指個(gè)人在獲得保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)后，缺乏提防行動(dòng)，而采取更為冒險(xiǎn)的行為使發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率增大的動(dòng)機(jī)。敗德行為產(chǎn)生的原因是非對(duì)稱信息。 它會(huì)破壞市場的運(yùn)作，嚴(yán)重的情況下會(huì)使某些服務(wù)的私人市場難以建立。由于企業(yè)所有者與經(jīng)理人或工人所追求的目標(biāo)不同，并且他們所掌握的信息不對(duì)稱，因而產(chǎn)生了委托人代理人問題。委托人代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產(chǎn)生的問題，它是指經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目標(biāo)而犧牲所有者的利益為代價(jià)。例如經(jīng)理追求大規(guī)模擴(kuò)張以擴(kuò)大自己對(duì)企業(yè)的控制力、工人追求工資最大化或在工資收入既定的條件下追求閑暇時(shí)最大化，因而可能在工作時(shí)偷懶怠工。十三、外部性及其劃分 外部性是個(gè)人經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)他人造成的影響而有未將這些影響計(jì)入市場交易的成本與價(jià)格之中。分為有利的外部性和有害的外部性。第二章 管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用一、管理的性質(zhì)、管理原理： ⒈管理的性質(zhì)： 具有雙重性 即管理同時(shí)具有自然屬性和社會(huì)屬性 ⒉管理原理 以人為本原理、系統(tǒng)均衡原理、運(yùn)動(dòng)控制原理、信息溝通原理、目標(biāo)效益原理二、目標(biāo)效益原則： 管理是為了實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)特定目標(biāo)的有組織活動(dòng)。沒有目標(biāo)的管理，是無效的管理，管理的效果如何，要看是否用盡少的投入實(shí)現(xiàn)組織確定的目標(biāo)。因此建立組織管理系統(tǒng)的第一項(xiàng)任務(wù)，就是確立組織目標(biāo)。有了目標(biāo)，管理系統(tǒng)的運(yùn)行才有方向，管理才能看到成效。目標(biāo)可以是單一的，也可有兩個(gè)或兩個(gè)以上目標(biāo)，可以是遠(yuǎn)期目標(biāo)，也可近期目標(biāo)，可以是總體目標(biāo)，也可是局部目標(biāo)。根據(jù)目標(biāo)效益原則，管理者應(yīng)從實(shí)際情況出發(fā)，確定組織管理的運(yùn)行目標(biāo)，制訂出一套系統(tǒng)完整的指標(biāo)體系，從多方面考察系統(tǒng)運(yùn)行的效益，取得最佳的管理成效。三、管理的基本職能： 決策、計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵(lì)和控制這六個(gè)基本功能活動(dòng)。四、市場細(xì)分、營銷策略 目標(biāo)市場選擇是在有效的市場細(xì)分基礎(chǔ)上，企業(yè)根據(jù)內(nèi)外部條件，并在與市場競爭對(duì)手的力量對(duì)比之后，明確最適合該企業(yè)開展?fàn)I銷活動(dòng)的市場。在目標(biāo)市場選擇中，企業(yè)有以下三種不同的策略可以運(yùn)用：無差異目標(biāo)市場營銷策略 優(yōu)點(diǎn)：成本低 缺點(diǎn)：易導(dǎo)致激烈競爭差異目標(biāo)市場營銷策略 優(yōu)點(diǎn)：營銷穩(wěn)定性好 總銷售量會(huì)增加 能充分挖掘企業(yè)潛力 易樹立企業(yè)優(yōu)越形象 缺點(diǎn)：成本高集中目標(biāo)市場營銷策略 優(yōu)點(diǎn)：能加強(qiáng)在某個(gè)領(lǐng)域中的市場地位 易于管理，成本低，投資少 缺點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)大五、市場調(diào)查、市場營銷組合及在物業(yè)管理中的應(yīng)用 市場調(diào)查：就是對(duì)商品交換過程中發(fā)生的各種信息的收集、整理和分析。 市場營銷組合 即企業(yè)為了滿足目標(biāo)顧客群的需要而加以組合搭配、靈活運(yùn)用的可控制變量，市場營銷組合中所包含的可控制變量很多，麥卡錫將其概括為四個(gè)基本變量〝產(chǎn)品、價(jià)格、 渠道、促銷〞即 4P 組合。 物業(yè)管理公司運(yùn)用市場營銷管理理論發(fā)展企業(yè)： 首先，在營銷過程中一定要進(jìn)行市場細(xì)分，有一個(gè)準(zhǔn)確的市場定位，包括地域選擇和定位， 承接物業(yè)的檔次定位，以及物業(yè)項(xiàng)目的類型定位等。 第二，根據(jù)目標(biāo)定位確定發(fā)展目標(biāo)，即在市場上成為具有相當(dāng)規(guī)模、專業(yè)化水平和服務(wù)質(zhì)量讓客戶滿意，具有較高聲譽(yù)的物業(yè)管理公司。 第三，加強(qiáng)收集本行業(yè)的最新情況和資料，掌握房地產(chǎn)市場的最新行情、有關(guān)法律法規(guī)、其他有競爭力的同業(yè)公司動(dòng)態(tài)，客戶需求的發(fā)展等市場信息，制定調(diào)研課題進(jìn)行分析論證，為公司正確確立、及時(shí)調(diào)整經(jīng)營管理目標(biāo)和策略，為項(xiàng)目開發(fā)提供專業(yè)依據(jù)，為經(jīng)營管理決策提供參考依據(jù)，使公司在市場和行業(yè)競爭中始終處于先導(dǎo)地位。六、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理 ① 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略包含4個(gè)觀念 全局觀念、市場觀念、競爭觀念、效益觀念 ② 制定企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的4個(gè)意義 使企業(yè)能夠順利發(fā)展 提高生產(chǎn)經(jīng)營的目的性 增強(qiáng)管理活力 提高企業(yè)家的素質(zhì) ③ 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的4個(gè)特征 全局性、長遠(yuǎn)性、政策性、應(yīng)變性 ④ 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型按照企業(yè)在行業(yè)中經(jīng)營的態(tài)勢(shì)分為：進(jìn)攻型、防御型、撤退型；按照企業(yè)競爭的優(yōu)勢(shì)分為：總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差別化戰(zhàn)略、專業(yè)化戰(zhàn)略 按照企業(yè)的經(jīng)營功能分為： 產(chǎn)品市場戰(zhàn)略、要素市場戰(zhàn)略、研究開發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)進(jìn)步和投資戰(zhàn)略、 人類資源和人才開發(fā)戰(zhàn)略、 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、組合革命戰(zhàn)略⑤ 發(fā)展戰(zhàn)略管理的基本過程 ：經(jīng)營戰(zhàn)略分析 經(jīng)營戰(zhàn)略形成 經(jīng)營戰(zhàn)略實(shí)施與控制七、創(chuàng)新、創(chuàng)新激勵(lì)、創(chuàng)新過程、企業(yè)創(chuàng)新模式、創(chuàng)新管理活動(dòng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用 ① 創(chuàng)新：是人們?cè)诟脑熳匀缓透脑焐鐣?huì)過程中方法、手段和結(jié)果的質(zhì)的飛躍。 表現(xiàn)為發(fā)明、發(fā)現(xiàn)、革新、開發(fā) ② 創(chuàng)新激勵(lì)的方式：產(chǎn)權(quán)激勵(lì)、市場激勵(lì)、企業(yè)激勵(lì)、政府激勵(lì) ③ 創(chuàng)新過程是指從創(chuàng)新構(gòu)思產(chǎn)生到創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)，直至創(chuàng)新投放市場后改進(jìn)創(chuàng)新的一系列活動(dòng)及其邏輯方式。創(chuàng)新過程涉及的