【正文】 第六章 物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營第二節(jié) 房地產(chǎn)市場第三節(jié) 房地產(chǎn)管理第四節(jié) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系第五節(jié) 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營 一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) (一)房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。房屋和土地反映物 質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價格。因此，在生活資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。 在實際生活中，講到房地產(chǎn)，一般均指房屋建筑和建筑地塊所組成的有機整體。習(xí)慣上 也不把房地產(chǎn)與房屋、土地作嚴(yán)格的區(qū)分。房地產(chǎn)即房屋與土地。房屋與土地不可移動，一般又稱之為不動產(chǎn)。但這只是不動產(chǎn)概念的狹義解釋或通俗解釋，廣義概念的不動產(chǎn)還包括 水壩、地下工程、港口等其他建筑。 房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟條件下最重要的財產(chǎn)形式之一，它在社會經(jīng)濟生活中的地位越來越突 出。尤其在人類社會生活向城市形式集約化發(fā)展的今天，房地產(chǎn)已不僅僅只具有作為人們生產(chǎn)、居住、服務(wù)等活動場所的意義，而是逐步成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)的有機組成部分。 (二)城市房屋 按用途分，城市用房一般可分為六大類： 住宅是最重要的生活資料，是人們從事一切社會、經(jīng)濟、文化活動的最基本的物質(zhì)前提 。住宅不僅是現(xiàn)代社會最必要的生活資料，也是人們的享受資料和發(fā)展資料。在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。 生產(chǎn)用房是指物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋，也是物質(zhì)生產(chǎn)部門固定資產(chǎn) 的重要組成部分，主要包括工業(yè)、交通運輸業(yè)和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中使用的廠房、倉庫、實驗室、辦公室和生活服務(wù)用房等。 營業(yè)用房是指商店、銀行、郵電、旅館、飯店以及其他經(jīng)營性服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)所使用的 房屋。它既包括直接用于營業(yè)活動的房屋，也包括辦公室、倉庫堆棧等輔助用房。 行政用房主要指黨、政、軍機關(guān)和工、青、婦團體以及民主黨派等辦公用房及其輔助用 房。 文教用房包括各類文化機構(gòu)、體育組織、各種學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)以及科技機構(gòu)用房， 即從事文化、教育、醫(yī)療、科研、體育以及娛樂活動的各種房屋及附屬房屋。 其他專用房是指各種特殊用房，如軍事及國防機關(guān)用房，宗教團體用房，外國領(lǐng)事館、 寺廟、監(jiān)獄等用房。 (三)城市土地 我國城市土地均為國家所有。城市用地按用途類型大致可劃分為十類： 生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院綠化用地以及各項附屬設(shè)施用地。 工業(yè)用地主要指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、交通線、防護 地帶等用地。 交通運輸用地是指城市交通運輸設(shè)施用地，包括鐵路、公路用地以及火車站、汽車站、 地鐵站、港口碼頭、飛機場等用地。 市政公用設(shè)施用地通常指設(shè)置公用設(shè)施和工程構(gòu)筑物的用地，包括水源地、自來水廠、 污水處理廠、變電所、煤氣站、消防站、各種管線工程及其構(gòu)筑物、防洪堤壩、火葬場及墓地等用地。 風(fēng)景游覽區(qū)用地包括城市風(fēng)景區(qū)、游覽區(qū)、園林綠地以及各種名勝古跡用地。 公共綠地是指為全體城市居民服務(wù)的公園、動物園、植物園、陵園、街心花園以及城市 林蔭道綠地等。 文教衛(wèi)生等公共用地主要指大專院校、中小學(xué)校、科學(xué)研究機構(gòu)、體育機構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生 以及為整個城市服務(wù)的商業(yè)用地等。 道路廣場及倉庫用地主要指城市主干道、廣場、停車場以及專門用來存放生活資料的生 產(chǎn)資料的倉庫用地。 特殊用地通常指各種軍用設(shè)施、監(jiān)獄、看守所以及自然保護區(qū)等作特殊用途的用地。 其他用地指不屬于以上所列項目的其他城市用地，包括市區(qū)邊緣的菜田、苗圃、果園、 牧場等地以及城市內(nèi)不易劃出的零星用地。 城市的功能性質(zhì)和建設(shè)規(guī)模不同，城市用地的構(gòu)成也各不相同。分析城市土地時應(yīng)區(qū)別 對待。 (四)房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。1987年11月20日，原城鄉(xiāng)建設(shè) 環(huán)境保護部《關(guān)于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報告》，對房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵作了如下表述：“房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有 權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場?！币簿褪钦f，房地產(chǎn)業(yè)具體涉及租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進行的多種經(jīng)營管理等項目工作。 房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，根據(jù)1985年5月《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng) 計的報告》，是屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別，又有聯(lián)系。兩者的區(qū)別在于：建筑業(yè)完全是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)則兼有生產(chǎn)(開發(fā))、 經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國制定的《國際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類》中，把經(jīng)濟行業(yè)分為十大類，其中建筑業(yè)為第一類，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營服務(wù)為第八類。1985年，國 家計委、經(jīng)委、統(tǒng)計局、標(biāo)準(zhǔn)局聯(lián)合頒發(fā)的《國民經(jīng)濟行業(yè)分類和代碼》中，把中國經(jīng)濟行業(yè)分為十三個門類，其中建筑業(yè)被列為第四類，房地產(chǎn)業(yè)為第七類。總之，國際、國內(nèi)都把 建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為兩個獨立的產(chǎn)業(yè)部門來對待。但是，這兩個產(chǎn)業(yè)部門之間有著非常密切的聯(lián)系，它們的作用對象都是不動產(chǎn)，它們的經(jīng)濟活動也是一種唇齒相依的合作關(guān)系。 二、房地產(chǎn)經(jīng)營運行機制 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通 過程及售后管理；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程經(jīng)營和流通過程經(jīng)營，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實施。 房地產(chǎn)業(yè)的運行機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)組成。 (一)生產(chǎn)環(huán)節(jié) 生產(chǎn)環(huán)節(jié)即通過對自然狀態(tài)的土地投入人類勞動，進行房屋城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，獲得房 地產(chǎn)勞動產(chǎn)品的過程。房地產(chǎn)業(yè)的勞動產(chǎn)品是房屋和與之緊密聯(lián)結(jié)為一體的經(jīng)過開發(fā)的土地。按我國現(xiàn)行的體制，城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬村民集體所有。國家，具體到一 個城市就是城市政府，可以依法征用集體所有的土地，將其變?yōu)閲宜?，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用?quán)，然后將征用或收回的土地的使用權(quán)，以有期有償使用的方式 ，出讓給土地開發(fā)經(jīng)營單位或建設(shè)用地。由房地產(chǎn)開發(fā)公司組織進行房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)活動，是房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主要生產(chǎn)活動。 (二)流通環(huán)節(jié) 流通環(huán)節(jié)即房地產(chǎn)的勞動產(chǎn)品進入市場，進行交易活動，實現(xiàn)其使用價值和價值的過程 。當(dāng)然，未經(jīng)開發(fā)的“生地”也能投入市場流通。房地產(chǎn)市場活動主要有房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等三種流通方式。 房地產(chǎn)買賣，是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的買賣。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其生產(chǎn)與消費 在地點上是相同的，而只是通過交易轉(zhuǎn)換了所有權(quán)或使用權(quán)。因此，其交易活動自始至終都貫穿著權(quán)屬，比一般商品的交易活動要復(fù)雜得多。 房地產(chǎn)租賃，是房地產(chǎn)出售的另一種形式。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人通過租金的形式逐步收回成本 和獲取利潤，其實質(zhì)仍然是流通領(lǐng)域的買賣關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押，是指單位或個人以一定量的房地產(chǎn)作為如期償還借款的保證物，向銀行或 其他信貸機構(gòu)作抵押，從而取得貸款。貸款到期，借款者除了歸還本息外，還要繳納抵押品的保管費用。如果到期無力歸還貸款，銀行或其他貸款機構(gòu)有權(quán)處理用作抵押的房地產(chǎn)商品 ，處理所得的資金必須首先用于歸還貸款。抵押貸款還可用于解決房地產(chǎn)開發(fā)公司或購房者資金不足的困難，即開發(fā)公司或購房者把即將投入開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)或購得的房屋作為抵押 品來獲得貸款。目前流行的銀行“按揭”，即是個人購房抵押貸款，其房屋的所有權(quán)屬于抵押銀行，但購房者仍享有居住權(quán)，如到期無力歸還貸款，房屋則由抵押銀行收回。 (三)消費環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)過流通環(huán)節(jié)的市場交易活動，轉(zhuǎn)移給使用者，從而進入了消費環(huán)節(jié)。房 地產(chǎn)產(chǎn)品的使用周期很長，作為不動產(chǎn)，它具有固定性、耐久性和增值性。在長期的消費中，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維護修繕管理等每時每刻都不能缺少。在房地產(chǎn)市場日益活躍的今天，房 屋的售后管理和維修服務(wù)工作也顯得越來越迫切和重要了。 三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用 (一)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 在經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)營收入一般可占政府財政收入的10％～40％，香港 則高達50％左右，成為這些國家和地區(qū)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。在我國大陸，房地產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起，并日益顯示了它在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，它對經(jīng)濟具有敏感性和超前性。1998 年以來新一輪經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點正式確認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)將成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。 房產(chǎn)和地產(chǎn)是各種經(jīng)濟實體和家庭的基礎(chǔ)性物質(zhì)要素。人們的日常生活和經(jīng)濟發(fā)展都離 不開土地和房屋。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以為城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活居住條件的改善提供基本物質(zhì)基礎(chǔ)和前提。實踐已經(jīng)證明，每當(dāng)經(jīng)濟建設(shè)的高潮來臨時，最先的投資熱點總 是在房地產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)的興旺又會帶動和促進金融、建材、裝飾、家具等相關(guān)行業(yè)的繁榮。因此，房