【正文】 第三章　城市房屋拆遷（征收）管理制度與政策【本章歷年考情分析】　　■本章所占分值很少　2009年2008年單選多選1題2分1題2分判斷2題1分綜合分析　　合計(jì)3題3分　　【本章的主要內(nèi)容】　　第一節(jié)　城市房屋拆遷管理制度概述　　第二節(jié)　城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置　　第三節(jié)　城市房屋拆遷估價(jià)　　第四節(jié)　城市房屋拆遷糾紛的處理　　第五節(jié)　城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程　　【內(nèi)容詳解】　　 第一節(jié)　城市房屋拆遷（征收）管理概述　　　　　　■概念　　◇是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及附屬物，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為　　■《拆遷管理?xiàng)l例》適用范圍（國(guó)有土地上的拆遷）　　◇城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋拆遷　　◇城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上的房屋拆遷，可參照?qǐng)?zhí)行　　◇集體土地上的拆遷行為按《土地管理法》執(zhí)行　　◇不需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的拆遷行為，如自拆自建，不屬于條例調(diào)整范圍　　■四個(gè)相關(guān)概念　　◇拆遷人－取得房屋拆遷許可證的單位　　◇被拆遷人－被拆遷房屋的所有人，不包括使用人　　◇拆遷期限－拆遷許可證上載明拆遷人完成拆遷事宜的期限　　◇搬遷期限－是被拆遷人完成搬遷的期限（從屬于拆遷期限）　　【辨析】房屋拆遷與土地征收的區(qū)別　土地征收房屋拆遷適用范圍不同適用于農(nóng)村集體所有土地適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上的房屋法律后果不同農(nóng)村集體土地所有權(quán)消滅被拆遷房屋的所有權(quán)消滅法律依據(jù)不同《土地管理法》及配套法律中關(guān)于征收的規(guī)定《拆遷管理?xiàng)l例》　　【2009年真題】　　◆自拆自建行為，不屬于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》調(diào)整的行為。（?。　√崾荆簠⒁?jiàn)教材P40　　[答疑編號(hào)500431030101]『正確答案』對(duì)　　【2006年真題】　　◆拆遷城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋必須領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可拆除。（　）　　提示：參見(jiàn)教材P40　　[答疑編號(hào)500431030102]『正確答案』對(duì)『答案解析』考《拆遷條例》的適用范圍　　　　■主管部門　　◇國(guó)家一級(jí)——國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門，職責(zé)是擬定房屋拆遷的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行　　◇地方一級(jí)——縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，其職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理　　■協(xié)管部門　　◇縣級(jí)以上政府的相關(guān)部門，職責(zé)是互相配合，保證房屋拆遷管理工作順利進(jìn)行　　◇縣級(jí)以上土地行政主管部門負(fù)責(zé)與拆遷有關(guān)的土地管理工作　　■【重點(diǎn)】地方拆遷主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)（12項(xiàng)）　　◇拆遷許可證的審批　　◇延期拆遷的審批　　◇拆遷委托合同的備案管理　　◇暫停辦理有關(guān)手續(xù)通知書的發(fā)放　　◇延長(zhǎng)暫停期限的審批　　◇拆遷裁決　　◇受理強(qiáng)制拆遷的申請(qǐng)　　◇建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的管理　　◇拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督　　◇拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償安置方案的審核　　◇對(duì)拆遷違法行為的查收　　◇對(duì)接受委托拆遷的單位的資格認(rèn)定　?。ㄎ宕蟛剑　?拆遷申請(qǐng)的提出　　■國(guó)家實(shí)行拆遷行政許可制度，由拆遷人向政府部門提出申請(qǐng)　　■申請(qǐng)拆遷許可證必須提交的資料　　◇建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件　　◇建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　◇國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件　　◇拆遷計(jì)劃和拆遷方案　　◇辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明　　■拆遷計(jì)劃和拆遷方案的內(nèi)容　　◇拆遷范圍、對(duì)象、實(shí)施步驟　　◇對(duì)拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的補(bǔ)償安置方案　　◇安置房和臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)房的房源情況　　◇涉及拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)的預(yù)算情況　　◇拆遷期限、具體時(shí)間安排　　 拆遷審批　　■對(duì)符合條件的，發(fā)給拆遷申請(qǐng)人《房屋拆遷許可證》，該證是房屋拆遷的法律憑證　　■房屋拆遷管理部門同時(shí)發(fā)布拆遷公告　　■拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋　　【2009年真題】　　◆在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進(jìn)行房屋（?。┗顒?dòng)?！　　　　　　　　　　　　　　　√崾荆簠⒁?jiàn)教材P42　　[答疑編號(hào)500431030103]『正確答案』ADE　　 拆遷協(xié)議　　■概念　　◇是拆遷人與被拆遷人之間簽訂的約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同　　◇適用《民法》和《合同法》　　■主要內(nèi)容　　◇補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額（貨幣補(bǔ)償）　　◇安置用房面積和安置地點(diǎn)（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）　　◇搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限期限　　◇違約責(zé)任　　◇解決爭(zhēng)議的方法　　 拆遷的實(shí)施　　■兩種實(shí)施方式　　◇自行拆遷－建設(shè)單位即拆遷人自己實(shí)施拆遷工作（開(kāi)發(fā)商自己搞拆遷）　　◇委托拆遷－拆遷人自己不承擔(dān)拆遷工作，而是委托給具有拆遷資格的單位去承擔(dān)（開(kāi)發(fā)商委托專業(yè)的拆遷公司搞拆遷）　　■相關(guān)規(guī)定　　◇委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)由拆遷人向被委托人出具委托書，并訂立拆遷委托合同　　◇被委托單位必須取得拆遷資格　　◇房屋拆遷管理部門既不能作為拆遷人，也不得接受拆遷委托　　■【辯析】?jī)蓚€(gè)合同　　◇拆遷合同－由拆遷人與被拆遷人簽訂的合同（開(kāi)發(fā)商與原房屋所有人之間的合同）　　◇拆遷委托合同－拆遷人與具有拆遷資格的被委托單位簽訂（開(kāi)發(fā)商與拆遷公司的合同）　　 拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管　　■申領(lǐng)拆遷許可證時(shí)，應(yīng)提交拆遷補(bǔ)償安置資金證明　　■安置補(bǔ)償資金不得挪作他用　　■由縣級(jí)以上地方人民政府拆遷管理部門監(jiān)督資金的使用　　 第二節(jié)　城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置　　　　　　■拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是房屋的所有人，而不是使用人　　■所有人既包括公民，也包括法人　　【2009年真題】　　◆《聲調(diào)房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人。（?。　√崾荆簠⒁?jiàn)教材P44　　[答疑編號(hào)500431030104]『正確答案』錯(cuò)『答案解析』被拆遷人只包括房屋的所有人，不包括使用人。　?。▋煞N方式）　　■貨幣補(bǔ)償　　◇拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人　　◇貨幣補(bǔ)償金額按房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)確定　　■產(chǎn)權(quán)調(diào)換 　　◇拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為 　　◇拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，必須進(jìn)行貨幣補(bǔ)償　　【2008年真題】　　◆拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，可以作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以貨幣補(bǔ)償。（?。　√崾荆簠⒁?jiàn)教材P45　　[答疑編號(hào)500431030105]『正確答案』錯(cuò)『答案解析』遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，必須進(jìn)行貨幣補(bǔ)償?！　　　　鲅a(bǔ)償?shù)幕驹瓌t　　◇等價(jià)有償　　■具體辦法　　◇根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定　　◇對(duì)于拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅　　■以往的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺陷　　◇以人為標(biāo)準(zhǔn)：使拆遷人承擔(dān)本應(yīng)由政府承擔(dān)的社會(huì)保障責(zé)任，違背了民法的一般原則　　◇以重置價(jià)結(jié)合成新原則確定價(jià)值量：使被拆遷人得到的僅是房屋的殘存價(jià)值，未真實(shí)反映價(jià)值量　　【重點(diǎn)】　　■拆遷房屋用途的確定　　◇指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途　　◇所有權(quán)證書未標(biāo)明的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)　　◇產(chǎn)權(quán)檔案未記錄的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)　　◇實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)　　◇拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商認(rèn)可的房屋性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估　　■裝修的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)　　◇拆遷評(píng)估價(jià)中不包括裝修的價(jià)值　　◇裝修價(jià)值主要由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定　　■評(píng)估時(shí)要實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位以及附屬設(shè)施綜合考慮　　【2006年真題】　　◆城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修的補(bǔ)償金額（　）?！　√崾荆簠⒁?jiàn)教材P46　　[答疑編號(hào)500431030106]『正確答案』對(duì)『答案解析』對(duì)于房屋內(nèi)部裝修，因每戶裝修的標(biāo)準(zhǔn)各不相同，裝修的年代各不相同，如果在評(píng)估時(shí)考慮裝修，可能會(huì)大大加大評(píng)估成本，延長(zhǎng)評(píng)估時(shí)間，不利于拆遷工作的進(jìn)行?！　　　　鲆员徊疬w房屋的評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)　　■產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償一樣遵循等價(jià)交換的原則　　　　■拆除租賃房屋，由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置　　■拆遷補(bǔ)償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人已對(duì)承租人進(jìn)行了安置的，相當(dāng)于非租賃房屋的補(bǔ)償、安置，由拆遷人對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置　　■出租與人承租人達(dá)不成協(xié)議的，必須實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議　　　　■安置房必須符合城市規(guī)劃，符合有關(guān)勘察設(shè)計(jì)、建筑施工、建筑材料與構(gòu)配件等的國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范　　■必須經(jīng)竣工驗(yàn)收，取得工程質(zhì)量合格證書　　■屬住宅小區(qū)內(nèi)的商品房的，還須通過(guò)有關(guān)部門進(jìn)行的綜合驗(yàn)收　　　　 產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償與安置　　■產(chǎn)權(quán)不明的情況　　◇無(wú)權(quán)屬證明　　◇產(chǎn)權(quán)人下落不明　　◇暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人　　◇產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟中　　■處理　　◇辦理證據(jù)保全　　◇辦理公證　　◇對(duì)公證機(jī)關(guān)出具的法律文書要立案歸檔以備查用　　 抵押房屋的補(bǔ)償、安置（四步）　　■一要認(rèn)定抵押的有效性　　◇必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。未進(jìn)行抵押登記的視為無(wú)效抵押　　■二是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人　　■三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可　　■四是不能解除抵押關(guān)系的，法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，按?dān)保法律規(guī)定向抵押人進(jìn)行追償　　 公益事業(yè)房屋的補(bǔ)償　　■公益事業(yè)房屋的認(rèn)定（兩個(gè)條件）　　◇根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，為大多數(shù)老百姓服務(wù)而非為特定人群服務(wù)，是共享性而非排他性　　◇不以營(yíng)利為目的　　■拆除時(shí)的處理 　　◇應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者補(bǔ)償 　　◇如進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，通過(guò)評(píng)估確定其價(jià)格，一般采用成本法　　 臨時(shí)建筑的補(bǔ)償　　■概念　　◇臨時(shí)建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易、臨時(shí)性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施　　◇臨時(shí)建筑都有規(guī)定的使用期限　　■補(bǔ)償規(guī)定 　　◇超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑拆除時(shí)不予補(bǔ)償 　　◇未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，是合法建筑，按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償　　 違章建筑的補(bǔ)償　　■概念　　◇違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物　　◇判斷——建筑是否屬違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，拆遷人或拆遷主管部門都沒(méi)有權(quán)力認(rèn)定　　■對(duì)違章建設(shè)的拆遷規(guī)定　　◇對(duì)拆遷違章建筑不予補(bǔ)償　　◇對(duì)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償　　【2007年真題】　　◆建筑物是否屬違章建筑，應(yīng)由該建筑物所在地的（　）認(rèn)定　　　　　　　　　　提示：參見(jiàn)教材P49　　[答疑編號(hào)500431030107]『正確答案』D　　【2007年真題】　　◆在城市房屋拆遷補(bǔ)償安置中（?。??！　　　?，補(bǔ)償款應(yīng)直接付給抵押權(quán)人　　，暫不補(bǔ)償　　，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償　　提示：參見(jiàn)教材P449　　[答疑編號(hào)500431030108]『正確答案』D『答案解析』A產(chǎn)權(quán)不明確的房屋可以進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，必須辦理證據(jù)保全與公證；B抵押的房屋如補(bǔ)償，必須直接付給被拆遷人，但必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可。C未解除租賃關(guān)系的房屋，也必須補(bǔ)償，但只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 第三節(jié)　城市房屋拆遷估價(jià)　　　　　　■概念　　◇城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估　　■相關(guān)規(guī)定　　◇拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是