【正文】 物業(yè)管理物業(yè)稅征收穩(wěn)定房價的政策導 讀以物業(yè)稅征收穩(wěn)定房價的政策已越來越明朗化，國家擬進行部分省市首先進行物業(yè)稅出臺前的試點工作，從明年開始，這項政策將逐步得到落實。物業(yè)稅征收政策將如何施行，會不會真正起到穩(wěn)定房價的作用，種種猜測和疑問只有在政策法規(guī)出臺以后方能知曉。在第一部分《政策法規(guī)》中，可以從中窺探相關(guān)動態(tài)。在《地方動態(tài)》中，摘錄了全國部分省市物業(yè)管理的行業(yè)動態(tài)，涉及內(nèi)容有政策法規(guī)的制定、管理措施以及相關(guān)案例等?！督?jīng)營指導》內(nèi)容涉及商鋪、設(shè)備、智能化小區(qū)管理，管理品質(zhì)、物業(yè)招標等內(nèi)容。其中不乏有指導意義和借鑒意義的方法、措施?！吨R學習》一欄摘錄了《ISO給物業(yè)管理帶來的價值》、《物業(yè)管理的前期介入》等三篇文章，有一定的理論參考價值?！栋咐馕觥芬琅f摘錄了物業(yè)管理的典型案例，著重從物業(yè)糾紛角度進行了摘選。其中也涉及了業(yè)主大會選聘和前期介入等相關(guān)案例。本期內(nèi)容較多，時間倉促，難免有疏漏和不當之處，希望大家諒解，如發(fā)現(xiàn)問題請及時指正。目 錄【政策導向】 4國稅總局積極穩(wěn)妥進行物業(yè)稅出臺前準備工作 4物業(yè)稅擬明年選部分試點城市進行實轉(zhuǎn) 5征收“物業(yè)稅” 將徹底顛覆中國房價 7物業(yè)稅征收應該從別墅和豪宅開始？ 10【地方動態(tài)】 13北京：物業(yè)管理四大問題有了明確的解決方案 13廣州：物管收費也要明碼標價 17深圳：住宅物業(yè)管理費標準總體下調(diào) 18深圳：停車位將有“房產(chǎn)證” 23天津：四大管理模式共存 舊區(qū)物業(yè)管理提升老房價值 26成都：共有收益引發(fā)物管行業(yè)調(diào)整 29蘭州物權(quán)第一案：業(yè)委會“炒”掉物業(yè)成被告 33廈門:物業(yè)擬推最低服務標準和收費 36邯鄲:首家招標前期物業(yè)公司產(chǎn)生 37【經(jīng)營指導】 39如何進行商鋪的物業(yè)管理 39如何發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的作用 60多樣化物業(yè)需要多樣化物業(yè)管理模式 65關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考 69物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理 74智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理 77物業(yè)管理服務品質(zhì)的評價 80小區(qū)管理處籌備方案 87前期物業(yè)管理招投標應建立回避制度 91【知識學習】 96ISO給物業(yè)管理帶來的價值 96淺析物業(yè)管理的前期介入 98物管公司在住宅分戶驗收中的地位與作用 103【案例解析】 108物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾究竟在何處？ 108業(yè)戶利益重于一切 112樓上漏水遷怒于物業(yè)公司 業(yè)主拒交物業(yè)費敗訴 115物業(yè)管理不當引起的法律糾紛案 116有限責任,無限權(quán)利?——物業(yè)管理糾紛案件的法理分析 118業(yè)主大會選聘物業(yè)公司經(jīng)典案例 121早期介入和前期物業(yè)管理案例分析 124【政策導向】國稅總局積極穩(wěn)妥進行物業(yè)稅出臺前準備工作國家稅務總局相關(guān)負責人10月12日在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。這位負責人表示，開征物業(yè)稅政策性比較強，而我國地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復雜，因此要在立法前進行更多的研究，從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準備。 物業(yè)稅的改革工作關(guān)鍵在計稅依據(jù)的調(diào)整，以評稅價格作為計稅依據(jù)是國際上的普遍做法。這位負責人表示,從2003年起，稅務總局和財政部先后批準了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位，進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。2007年又批準河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍。 （來源：中國新聞網(wǎng)）物業(yè)稅擬明年選部分試點城市進行實轉(zhuǎn)國家稅務總局相關(guān)負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上明確表示,目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。權(quán)威人士日前透露,明年有望在現(xiàn)有10個試點城市中選擇部分城市進行“實轉(zhuǎn)”。 據(jù)悉,目前,物業(yè)已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個省市進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。 明年擬實施“空轉(zhuǎn)實”試點 雖然目前有市場人士預計,隨著物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”城市增加到10個,明年全面開征的可能性加大,但業(yè)內(nèi)權(quán)威人士指出,根據(jù)目前進行的房地產(chǎn)模擬評稅試點情況,明年將會選擇部分試點城市進行“實轉(zhuǎn)”,即進行征收試點,而全面征收仍需要更充分的準備。 國家稅務總局有關(guān)負責人也表示,開征物業(yè)稅政策性比較強,而我國地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復雜,因此要在立法前進行更多的研究,從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征作好準備。 物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅,它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅,屬于持有稅。業(yè)內(nèi)人士認為,開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本,對投資和投資性需求的抑制作用較大。 據(jù)悉,從2003年起,財政部和國家稅務總局先后批準了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位,進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。今年又批準河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍。 空轉(zhuǎn)、實轉(zhuǎn)完善征收框架 業(yè)內(nèi)專家介紹,物業(yè)稅在部分城市空轉(zhuǎn),以及將要進行的實轉(zhuǎn)將逐步完善物業(yè)稅的基本框架。從現(xiàn)在的情況看,作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅,有望將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,按年征收物業(yè)稅。 國家稅務總局副局長宋蘭曾介紹,我國房地產(chǎn)稅制需進一步改革和完善,即通過穩(wěn)步推行物業(yè)稅來取代目前在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。她認為,開征物業(yè)稅有利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)步發(fā)展。但物業(yè)稅需要制度、技術(shù)、人員專業(yè)技能和信息化等方面的條件,還需積極研究。 從技術(shù)角度看,物業(yè)稅改革關(guān)鍵在計稅依據(jù)的調(diào)整,按照國際慣例,評稅價格應作為計稅依據(jù)。稅務總局有關(guān)負責人表示,在對按評稅價格計征物業(yè)稅的可行性進行充分論證的基礎(chǔ)上,稅務總局和財政部加強了與有關(guān)專家及國際組織的合作、溝通、聯(lián)系,并選擇部分地區(qū)進行模擬評稅試點,目前已創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式,開發(fā)了計算機評稅軟件,建立了政府部門間的良好合作關(guān)系,并培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。 房地產(chǎn)市場內(nèi)在穩(wěn)定器“漸近” 國民經(jīng)濟研究所所長樊綱總結(jié)道,物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器,而當前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策多是從外部用力。“大家都想著未來價格上漲帶來的好處,同時又不支付物業(yè)持有成本,這就鼓勵了投資性需求的膨脹?！狈V認為,開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房,也有利于減少奢侈品需求。還將使政府有了穩(wěn)定的稅源,避免“土地財政”。 開征物業(yè)稅的意義絕不僅限于調(diào)控房價,其更重要的意義在于開征物業(yè)稅能夠改變地方政府“以地生財”的開發(fā)模式?！伴_征房地產(chǎn)稅,能夠引導地方政府增加基礎(chǔ)設(shè)施,提供更多公共服務,改進區(qū)域環(huán)境,從房地產(chǎn)價格升值中獲得更多收益”,業(yè)內(nèi)專家指出。 但物業(yè)稅的實施效果還需要看其征收的力度大小,所以,即使開征物業(yè)稅,也不一定導致房屋價格下降,“比如,如果物業(yè)稅的適用稅率低,每年每套房子平均只需繳納一、二千元,那么相對于房價上漲所帶來的好處,仍是微不足道的”。 目前,我國居民住房來源比較復雜,拆遷房、單位分配住房、商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房等,因此,征收物業(yè)稅要么需要分類征收,要么就只能實施比較低的適用稅率。業(yè)內(nèi)人士認為,對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,并不能單純依靠物業(yè)稅,單憑簡單的物業(yè)稅也很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價格的基本走勢和格局,“組合拳”仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的基本模式。 國家稅務總局副局長宋蘭曾介紹,我國房地產(chǎn)稅制需進一步改革和完善,即通過穩(wěn)步推行物業(yè)稅來取代目前在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（來源：新京報）征收“物業(yè)稅” 將徹底顛覆中國房價房價在中央政府的“調(diào)控組合拳”下依然“高燒不止”，一些城市已經(jīng)嚴重超出了普通消費者的接受范圍，甚至開始影響社會和諧問題。對此，國稅總局已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳等10個省市進行房地產(chǎn)模擬“物業(yè)稅”評稅試點。并且，將于明年有望在現(xiàn)有10個試點城市中選擇部分城市進行“實轉(zhuǎn)”。 商品房價必降無疑 政府對房地產(chǎn)的調(diào)控措施從金融、行政等方式出發(fā)，卻未真正撼動房價的根本構(gòu)成，也未能真正改變市場上的供需矛盾。但是“物業(yè)稅”一旦開始征收，其效應絕不只體現(xiàn)于對于房價的抑制上。稅收一直是政府調(diào)控市場經(jīng)濟的杠桿，它能對社會財富再分配起到良好的推動作用。在我國，房地產(chǎn)契稅、開發(fā)商交納的土地出讓金基本上都是一次性交的。而在這個賣方市場的條件下，這些稅費都將加入到房價內(nèi)轉(zhuǎn)嫁于購房者，房價如此之高與高額的稅費是分不開的。普通商品房價格中，稅費、開發(fā)商利潤是房價的主要組成部分，其中稅費包括開發(fā)商的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果開征“物業(yè)稅”則將徹底改變這種商品房價格的構(gòu)成方式，將這些費用分期由政府收取，均攤到房屋的保有階段。如此一來，開發(fā)商不必集中將如此多的稅費一次性交納，開發(fā)成本必將大幅度下降，商品房價格也將下降無疑。市場供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)房價能夠在調(diào)控之下保持繼續(xù)上漲的勢頭，根本原因就是市場上的供求關(guān)系嚴重失衡。而投資需求旺盛又是市場需求的一部分，抑制投資一直是宏觀調(diào)控的重要一步。而加息、提高首付等手段只是在銷售環(huán)節(jié)上抑制了一部分資金不很充裕的投資者，沒有起到根本性的作用。開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。因為“物業(yè)稅”則是以房屋價值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。也就是說，房屋價值如果提升了，則購房者在持有環(huán)節(jié)中將背負重稅，若是用于投資用途的，出租的費用趕不上交納的稅費，投資回報期大大延長。商品房的投資價值幾乎失去，市場上購買房產(chǎn)用于投資的人群將大大減少。并且，對于房屋的持有環(huán)節(jié)加以重稅必然會引起二手房市場的活躍，那些擁有多套房產(chǎn)的持有者必然出售手中多余的房產(chǎn)，那些空置的房屋也將被推向市場。當非剛性需求減少，市場供應量不變的情況下，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，市場上的供需關(guān)系將趨于平衡，購房者也將理性對待房地產(chǎn)消費。中國樓市徹底顛覆開征“物業(yè)稅”后的房地產(chǎn)市場將徹底顛覆“房款高”的現(xiàn)狀，成為“買房容易養(yǎng)房難”的狀態(tài)。隨著經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房的大量上市，許多購房者肯定會進入觀望階段，開發(fā)商若再想單方面提高房價將非常困難。在降低房價和抑制投資的同時，開征“物業(yè)稅”從長遠的角度來看也將避免地方政府“以地生財”的腐敗現(xiàn)象，并對優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)、促進小戶型發(fā)展等作用，最終則是通過它來推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。但我國地域廣大，區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復雜，物業(yè)稅的征收還需要更加完善的制度和先進科學的管理方式，所以開征“物業(yè)稅”任重而道遠。 物業(yè)稅征收應該從別墅和豪宅開始？　　據(jù)媒體報道，財政部財政科學研究所所長賈康日前在“第八屆中國宏觀經(jīng)濟運行與政策論壇”上表示，物業(yè)稅的試點范圍已從六處擴大到十處，總體的發(fā)展趨勢是漸進的，但是應該盡可能把漸進過程推快一點。他建議，有關(guān)部門在下決心把物業(yè)稅由空轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入實轉(zhuǎn)時，是不是可以考慮明顯的營業(yè)性和非營業(yè)性，這樣有助于減少摩擦，取得社會公眾高度的認可；同時，非營業(yè)性的房產(chǎn)如果開征物業(yè)稅，建議從獨立別墅和豪宅開始?！∈聦嵣?，今年9月初，國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建和天津4省市作為第二批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點地區(qū)，加上2005年起第一批試點的北京、深圳、重慶、寧夏、遼寧和江蘇，“空轉(zhuǎn)”地區(qū)增加到10個。但是，空轉(zhuǎn)和實際運轉(zhuǎn)確實是兩個完全不同的概念，那么，究竟會不會在一個城市開始真實運轉(zhuǎn)呢？會從別墅和豪宅開始真正運轉(zhuǎn)嗎？大眾評判臺　　勵?。翰僮饔须y度　　支持對獨棟別墅開征物業(yè)稅。獨棟別墅的土地利用率低，因此應該承擔相應的物業(yè)稅費，而且這種費率完全可以在土地拍賣時就一并收取。物業(yè)稅征收從豪宅開始，也符合民意。但各地收入水平不同，豪宅的界定難度較大。所以物業(yè)稅征收的操作難度很大。林永泉：需要突破口　　空轉(zhuǎn)實勢必觸動一些既得利益者的奶酪，因此要實轉(zhuǎn)很難。怎么開始呢？是先啃硬骨頭，還是先揀軟柿子捏？能否找到最合適的突破口是此舉成敗的關(guān)鍵?！　〔苤秀懀簠^(qū)分征收　　物業(yè)稅作為調(diào)控房價的一項措施，本人覺得應該有針對性。獨棟別墅和豪宅當然應在被征之列。我認為對于那些擁有兩套以上住房或房屋面積大大超標的也不能放過，而一般家庭的非營業(yè)性房產(chǎn)則需區(qū)別對待。　　郝彬彬：得先厘清關(guān)系　　我覺得不能從豪宅開征。開征物業(yè)稅的前提是厘清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費之間的關(guān)系，如果從獨棟別墅和豪宅開征，那么此前獨棟別墅和豪宅在流通環(huán)節(jié)的稅費怎么辦？是不是要再來個單獨處理？　　◆沸點特稿　　開征物業(yè)稅是一個系統(tǒng)工程　　陳 晟　　中國指數(shù)研究院華東分院副院長　　我覺得真正開征物業(yè)稅還得有一段時間。這會有一個較長的準備期。因為開征物業(yè)稅需要具備很多相關(guān)條件，首先要想清楚征收對象，還有不同的物業(yè)雙軌制問題怎么處理，征收稅基是怎樣的情況，土地出讓金和物業(yè)稅之間的關(guān)系又怎么理清楚，還有我們的征詢系統(tǒng)等，這是一個浩大的系統(tǒng)工程?！　∧壳八^的“空轉(zhuǎn)”試點實際上是要改按房屋原值征稅為按評估值征稅，因為物業(yè)值是隨著軌道交通等各個方面的相關(guān)因素而有變化的，原值就是當時購置房產(chǎn)的成本，隨著物業(yè)價值的變化，以這個基礎(chǔ)征稅，本身就可以體現(xiàn)出物業(yè)增值的部分來征收相應的稅。而物業(yè)稅由空轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入實轉(zhuǎn)時，如果可以考慮明顯的營業(yè)性和非營業(yè)性的區(qū)別，操作可行性上會更方便一些。因為物業(yè)稅征收是一個系統(tǒng)工程，涉及很多部門、諸多因素，所以才要有空轉(zhuǎn)試點，就是在探討不同的模式，看哪種更合適?！　≌魇瘴飿I(yè)稅本身帶有調(diào)節(jié)貧富的目的，大家都覺得要強化和諧社會觀念，多占有資源自然應該多付出相應的代價。關(guān)于物業(yè)稅從獨棟別墅和豪宅開征的提法，我是這么看的：由于這些物業(yè)附加值更高，相對其他住宅來說又較少。對于一個系統(tǒng)工程來說，本著先簡后繁、先易后難的原則，所以建議從別墅和豪宅開征的考慮也是很正常的。　　目前空轉(zhuǎn)試點城市已經(jīng)增加到10個，從這10個城市的分布就可以看出其特點，既有超大城市，又有中小城市，有發(fā)達城市也有發(fā)展相對落后的城市，其實這也是想從中找出最優(yōu)的模式，充分考慮各地區(qū)的不同情況?！　≈劣陂_征物業(yè)稅能否起到抑制房價的作用，具體還要看將要出臺的物業(yè)稅是一種怎樣的征收辦法，才能預計其效果。征收物業(yè)稅的方向肯定是對的，關(guān)鍵是要充分考慮中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和特色，包括是否能與我們目前的征詢系統(tǒng)、評估系統(tǒng)等匹配好，有很多技術(shù)問題不能忽略。（來源：中國新聞網(wǎng)）