【正文】 土地登記發(fā)證規(guī)范化流程第一部分 土地登記概論一、土地登記的概念、作用土地登記：也稱土地權(quán)利登記，是指由國家專門機關依法對土地的各項權(quán)利實行登記的制度。我國的土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。其中，國有土地使用權(quán)，包括國有建設用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)土地登記的作用：維護了土地的社會主義公有制；維護了土地權(quán)利人的合法權(quán)益；維護了正常的土地市場秩序；有效地保護了耕地；為土地管理和經(jīng)濟社會發(fā)展提供了重要的基礎信息。二、土地登記的內(nèi)容和分類土地登記的內(nèi)容：土地登記的內(nèi)容是指反映在土地登記簿上的土地登記對象質(zhì)和量方面的要素，包括土地權(quán)屬與來源、土地權(quán)利主體、土地權(quán)利客體以及與這三方面直接相關的其他內(nèi)容。土地登記的分類：我國土地登記分為土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記等 ?？偟怯洠菏侵冈谝欢〞r間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。初始登記：是指土地總登記之外設立的土地權(quán)利進行的登記。包括：劃撥國有建設用地使用初始登記、出讓國有建設用地使用初始登記、劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設用地使用權(quán)初始登記、土地使用抵押權(quán)初始登記、集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)初始登記、地役權(quán)初始登記、國家租賃國有建設用地使用初始登記、國家作價出資（入股）國有建設用地使用權(quán)初始登記、國家授權(quán)經(jīng)營國有建設用地使用初始登記。變更登記：是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。包括：土地使用權(quán)變更登記、姓名或者名稱變更登記、地址變更登記、土地用途變更登記、土地使用權(quán)抵押權(quán)變更登記、地役權(quán)變更登記。注銷登記：是指因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。其他登記：是指上述登記類型以外的登記，包括更正登記、異議登記、預告登記、和查封登記等。三、土地登記的基本程序土地登記申請：是土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動當事人按照規(guī)定向土地登記機構(gòu)申請其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動事項，請求在土地登記簿上注冊登記的過程和行為。土地登記申請是土地登記程序的第一步。土地權(quán)屬審核：是土地登記機構(gòu)對申請人提交的相關證明文件和地籍調(diào)查資料進行審核，再由縣級以上人民政府根據(jù)土地登記機構(gòu)的審核意見，決定對申請登記的土地權(quán)利和權(quán)利變動事項，是準予登記的過程。注冊登記：是土地登記機構(gòu)對批準登記的土地權(quán)利進行登卡、裝簿、造冊的工作程序。注冊登記的主要內(nèi)容包括：填寫《土地登記卡》和《共用宗地登記卡目錄》、填寫《土地歸戶卡》、組裝《土地登記簿》、填編《土地歸戶卡》。涉及下列情形之一的，不予登記發(fā)證：土地權(quán)屬爭議未解決的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價款的；按土地價款繳納比例分割申請登記的；申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；無合法用地批準等土地登記申請要件的；對經(jīng)營性用地沒有按招標拍賣掛牌等方式出讓的；協(xié)議出讓地價低于出讓底價的；違反規(guī)劃改變土地用途的；未辦理土地使用權(quán)登記而設定抵押的；異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請辦理抵押登記的；查封登記解除前申請辦理抵押登記等。核發(fā)或更改土地權(quán)利證書：是國土資源行政主管部門根據(jù)注冊登記結(jié)果，代表人民政府向土地權(quán)利人發(fā)放土地權(quán)利證書的過程；關于更改土地權(quán)利證書，凡是土地權(quán)利證書中用途、終止日期欄目內(nèi)容發(fā)生變更以及設立、變更注銷土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)權(quán)利的，注冊登記后更改土地權(quán)利證書，在土地權(quán)利證書的記事欄進行記錄。土地權(quán)利證書其他內(nèi)容變更的，須更換土地權(quán)利證書。土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。目前我國土地證書主要有四種：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)利證明書》。第二部分 土地總登記土地總登記通告土地總登記通告的內(nèi)容主要包括：土地登記區(qū)的劃分；土地登記期限；土地登記收件地點；土地登記申請人應當提交的有關文件材料；其他事項。土地總登記通告的發(fā)布方式主要有：廣泛張貼在土地總登記區(qū)內(nèi)；直接送達申請人；通過電視、廣播、報紙、網(wǎng)絡等新聞媒介發(fā)布。土地總登記申請⑴土地總登記申請人申請期限內(nèi)提出登記申請⑵土地總登記申請應提交土地權(quán)屬來源證明土地總登記公告⑴公告時間：公告應在土地登記權(quán)屬審核后進行，公告期一般以一個月為宜⑵公告內(nèi)容：土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；準予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型和期限；土地權(quán)利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式、受理機構(gòu)；其他事項。⑶公告發(fā)布：公告應在登記區(qū)范圍內(nèi)廣泛張貼，特別是在公共場所、居民居住區(qū)等人員集中的地區(qū)進行張貼，通過報紙、電視、網(wǎng)絡等新聞媒體進行刊載。土地總登記公告異議處理⑴申請復查⑵復查處理土地總登記權(quán)屬爭議應遵循從實際出發(fā)、尊重歷史、面對現(xiàn)實，以法律、法規(guī)和土地管理規(guī)章為依據(jù)的原則。第三部分 土地初始登記一、劃撥國有建設用地使用權(quán)初始登記申請 劃撥建設用地使用權(quán)人申請人提交的土地權(quán)屬證明文件（1）、土地登記申請書；（2）、單位營業(yè)執(zhí)照復印件、組織機構(gòu)代碼證復印件，個人提交身份證復印件；（3）、土地登記法人證明和土地登記委托書；（4）、法人代表和被委托人身份證復印件；（5）、劃撥土地權(quán)屬來源資料（征地批復或土地收回有關資料）；（6）、劃撥國有建設用地使用權(quán)審批卡片；（7）、劃撥用地通知書；（8）、國有建設用地劃撥決定書；（9）、規(guī)劃部門出具的用地規(guī)劃許可證或規(guī)劃條件；（10）、新開工大中型建設項目的竣工驗收報告；(11）、其他劃撥國有建設用地證明文件；(12)、相關稅費繳納證明；(13)、地籍調(diào)查表或地籍調(diào)查情況說明；(14)、土地勘測定界報告、土地勘測定界圖。權(quán)屬審核⑴指界通知：調(diào)查人員按調(diào)查計劃排定的日程，預先通知土地登記的申請者及四鄰，按時到現(xiàn)場指界。⑵界址調(diào)查：界址的認定 必須由本宗地及相鄰地使用者親自到現(xiàn)場共同批辦，單位使用的土地，須由法人代表指界，并出具身份證明和《法人代表身份證明書》。個人使用的出示身份證和戶口簿。法人和戶主不能親自出席指界的，由委托代理人指界，委托代表指界時，應出具《指界委托書》。經(jīng)雙方認定的界址，須雙方指界人在《地籍調(diào)查表》簽字蓋章。記載調(diào)查結(jié)果 調(diào)查結(jié)果應在調(diào)查現(xiàn)場記錄于《地籍調(diào)查表》內(nèi)，圖表與實地一致，空欄劃一斜線，表示此項沒有內(nèi)容，以防止審核之后再另加內(nèi)容。當調(diào)查結(jié)果與《土地登記申請書》填寫的內(nèi)容不一致時，按調(diào)查的實際情況填寫，并在說明欄內(nèi)注明原因。繪制宗地草圖 宗地草圖是描述宗地位置、界址點、界址線和相鄰宗地關系的實地記錄，應在現(xiàn)場繪制宗地草圖，并在草圖上加蓋四鄰公章。⑶地籍測量：地籍調(diào)查表、地籍勘測原始記錄、解析界址點成果表、地籍圖、宗地圖、地類、面積匯總表、技術報告、坐標等發(fā)布公告⑴公告時間：土地登記權(quán)屬審核公告應在審核后進行，公告期限一般掌握在7天。⑵公告內(nèi)容：土地使用者名稱、地址、準予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、坐落⑶公告發(fā)布方式：張貼、新聞媒體、政府網(wǎng)絡和國土資源門戶網(wǎng)站。注冊登記與核發(fā)證書⑴在《土地登記簿》上進行注冊登記⑵依據(jù)《土地登記簿》填寫《土地歸戶卡》⑶根據(jù)《土地登記簿》填制《國有土地使用權(quán)證》，并由土地登記機構(gòu)代表政府核發(fā)給劃撥國有建設用地使用權(quán)人。其他劃撥所征收農(nóng)民集體所有土地的，被征地單位應當依照《土地登記辦法》規(guī)定，同時申請集體土地權(quán)利注銷登記或變更登記附件：土地登記申請書編號： 單位：R平方米/□公頃、萬元申 請 人 情 況登 記 申 請 人□所有權(quán)人R使用權(quán)人□抵押權(quán)人□需役地權(quán)利人□權(quán)利受讓人□更正登記申請人 □異議登記申請人□預告登記申請人□其他名稱（姓名）江都市宏志中學證件種類R組織機構(gòu)代碼證 □居民身份證 □護照 □軍官證 □其他證件編號774832112單位性質(zhì)□行政 R事業(yè) 企業(yè)（□國有 □集體 □私營 □外資 □港澳臺 □聯(lián)營 □股份制 □個體□其他）□個人通訊地址 江都市北京街28號 郵編：610023法定代表人或負責人張兵聯(lián)系人： 張兵 聯(lián)系電話：3724447 電子郵件： / 代理人姓名 /職業(yè)資格證書號/代理機構(gòu)名稱/聯(lián)系電話/登 記 申 請 人□抵押人□供役地權(quán)利人□權(quán)利轉(zhuǎn)讓人□預告登記義務人□其他名稱（姓名）/證件種類□組織機構(gòu)代碼證 □居民身份證 □護照 □軍官證 □其他證件編號/單 位 性 質(zhì)□行政 □事業(yè) 企業(yè)（□國有 □集體 □私營 □外資 □港澳臺 □聯(lián)營□股份制 □個體□其他） □個人通訊地址 / 郵編：/法定代表人或負責人/聯(lián)系人： / 聯(lián)系電話： / 電子郵件：/ 代理人姓名/職業(yè)資格證書號/代理機構(gòu)名稱/聯(lián)系電話/土地情況坐 落江都市北京街28號面 積用 途科教用地權(quán)利設立情況R地表□地上□地下取得價格/權(quán)屬性質(zhì)R國有建設用地使用權(quán) □國有農(nóng)用地使用權(quán) □集體土地所有權(quán)□集體建設用地使用權(quán) □宅基地使用權(quán) □集體農(nóng)用地使用權(quán)使用權(quán)類型國有R劃撥□出讓□作價出資（入股）□租賃□授權(quán)經(jīng)營□其他集體□荒地拍賣□批準撥用宅基地□批準撥用企業(yè)用地□集體土地入股（聯(lián)營）□其他需役地坐 落 /土地抵押情況土地價格 /土地抵押面積/土地抵押金額/土地抵押期限自 / 年 / 月/ 日至/年 /月 / 日申請登記的內(nèi)容宏志中學根據(jù)《江都市人民政府關于宏志中學建設用地批準書》（江政發(fā)[2008]18號）和《江都市國土資源局關于宏志中學國有建設用地劃撥決定書》（江國發(fā)[2008]20號），以劃撥方式取得該宗地國有建設用地使用權(quán)，批準用途為科教用地，現(xiàn)宏志中學申請劃撥國有建設用地使用權(quán)初始登記。備注 /本申請人對填寫的上述內(nèi)容及提交申請材料的真實性負責。 申請人簽章：張兵 申請人簽章：/ 2008年8月8 日 /年/ 月/ 日 162 / 162 編號：國用（2008）020土 地 登 記 審 批 表 2008年8 月 11 日單位：R平方米/□公頃、萬元 登 記 類 型劃撥國有建設用地使用權(quán)初始登記申請人情況登 記 申 請 人□所有權(quán)人R使用權(quán)人□抵押權(quán)人□需役地權(quán)利人□權(quán)利受讓人□更正登記申請人 □異議登記申請人□預告登記申請人□其他名稱（姓名）江都市宏志中學證件種類組織機構(gòu)代碼證證件編號774832112單位性質(zhì)事業(yè)單位通訊地址江都市北京街28號 郵編：610023法定代表人或負責人張兵 登 記 申 請 人□抵押人□供役地權(quán)利人□權(quán)利轉(zhuǎn)讓人□預告登記義務人□其他名稱（姓名）/證件種類/證件編號/單位性質(zhì)/通訊地址/ 郵編：/法定代表人或負責人 / 土地情況地 號02