【正文】 標(biāo) 題財務(wù)收支預(yù)算管理制度版 本第 1版頁 碼共21頁受控范圍地產(chǎn)集團全體簽發(fā)人趙戰(zhàn)梅發(fā)行日期2009/04/20 為加強xxxx有限公司（以下簡稱為“集團”）的財務(wù)管理，挖潛收入、有效降低成本費用以實現(xiàn)公司利潤最大化，科學(xué)合理調(diào)配資金，發(fā)揮資金的最大效能，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合集團實際情況特制定本制度。 財務(wù)收支預(yù)算管理包括房地產(chǎn)項目總收入及總投資測算管理、年度收支預(yù)算管理及月度收支預(yù)算管理。房地產(chǎn)項目總收入及總投資測算管理執(zhí)行單位為集團所屬的各房地產(chǎn)項目，年度收支預(yù)算管理及月度收支預(yù)算管理執(zhí)行單位包括集團所屬各房地產(chǎn)項目、物業(yè)公司及各中心。 初步估算232。估算232。預(yù)算按照房地產(chǎn)項目開發(fā)節(jié)點劃分,項目總收入及總投資測算可分為總收入及總投資初步估算、總收入及總投資估算、總收入及總投資預(yù)算。項目總收入及總投資測算中需包含預(yù)計項目銷售均價及收入分析、預(yù)計項目總投資分析。表格樣式詳見附表附表2。 項目總收入及總投資初步估算：在項目立項階段，由集團企業(yè)發(fā)展中心組織項目公司及集團相關(guān)中心對項目的銷售價格、收入、投資、效益及現(xiàn)金流量進行測算。項目銷售利潤率、自有資金回報率等指標(biāo)需滿足集團要求。項目立項經(jīng)決策委員會審批通過后，報集團財務(wù)中心正式備案。 項目總收入及總投資估算：在項目總體規(guī)劃設(shè)計階段，由集團產(chǎn)品研發(fā)中心組織項目公司及集團相關(guān)中心，根據(jù)項目定位設(shè)定總投資及建安造價單方限額指標(biāo)，并設(shè)定此限額指標(biāo)對應(yīng)的產(chǎn)品類型、形式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。項目總收入及總投資估算中，應(yīng)客觀、認真地綜合各種因素對項目銷售價格、收入、成本費用及現(xiàn)金流量進行測算，確定整體及單項工程的估算成本，各項估算成本（費用）需有計算依據(jù)。銷售利潤率、自有資金回報率等需滿足集團要求。項目總規(guī)方案經(jīng)集團總裁辦公會通過報規(guī)劃部門審批后，項目總投資估算報集團財務(wù)中心正式備案。 項目總收入及總投資預(yù)算：在施工圖設(shè)計階段，由項目公司協(xié)同集團相關(guān)中心編制項目的目標(biāo)成本及項目明細銷售價格。項目總收入及總投資預(yù)算需客觀、認真地綜合各種因素進行項目銷售價格、收入、各項投資支出及現(xiàn)金流量的測算，確定整體及單項工程的目標(biāo)成本，各項預(yù)算成本（費用）需有詳盡的計算依據(jù)，并分解成本費用控制指標(biāo)，做到各項指標(biāo)明確、可行。銷售利潤率、自有資金回報率必須滿足集團要求。項目總投資預(yù)算經(jīng)集團總裁辦公會審批通過后，報財務(wù)中心備案并以此指導(dǎo)、控制項目后期的成本、費用。 項目總投資測算應(yīng)建立在詳盡的市場調(diào)研(銷售市場調(diào)研、政府職能部門收費調(diào)研、建筑市場調(diào)研等)基礎(chǔ)之上，遵從科學(xué)、準(zhǔn)確、經(jīng)濟、合理的原則。項目銷售總收入原則上做到項目實際實現(xiàn)的銷售總收入≥投資預(yù)算預(yù)計總收入≥投資估算預(yù)計總收入≥初步投資估算預(yù)計總收入，總投資成本（費用）原則上做到初步估算≥估算≥預(yù)算≥結(jié)算，以及總投資預(yù)算分解的單項成本（費用）金額大于合同金額、大于實際支付金額。集團所屬各房地產(chǎn)項目在建設(shè)過程中，項目實際實現(xiàn)的銷售收入和實際發(fā)生的成本費用相對總投資預(yù)（估）算有所變動的，應(yīng)根據(jù)實際已實現(xiàn)或者預(yù)計將要實現(xiàn)的項目售價和銷售收入,以及已經(jīng)發(fā)生或者預(yù)計將要發(fā)生的成本費用金額，對項目總投資測算進行定期調(diào)整，以隨時掌控項目凈銷售利潤率的變動。（總預(yù)算調(diào)整） 集團所屬各房地產(chǎn)項目根據(jù)項目總投資預(yù)算（或估算）以及年度經(jīng)營計劃編制年度財務(wù)收入、財務(wù)支出、項目年度利潤率以及項目年度融資計劃，同時編制項目年度現(xiàn)金流量表。集團所屬物業(yè)公司根據(jù)年度經(jīng)營計劃編制年度財務(wù)收入、財務(wù)支出、年度利潤及年度凈利潤率計劃，同時編制現(xiàn)金流量表。集團所屬各中心根據(jù)年度經(jīng)營計劃編制本中心年度費用支出計劃。集團所屬各單位年度預(yù)算應(yīng)隨同年度經(jīng)營計劃一起報送集團，財務(wù)中心對各單位年度收支預(yù)算審核平衡后，匯總編制集團年度預(yù)算。集團所屬各單位年度經(jīng)營計劃有調(diào)整變動的，年度預(yù)算應(yīng)隨之調(diào)整并在財務(wù)中心備案匯總。房地產(chǎn)項目年度預(yù)算應(yīng)與項目總投資預(yù)（估）算相符，各項財務(wù)支出應(yīng)限制在項目總投資預(yù)（估）算之內(nèi)。年度預(yù)算表格樣式見附表3附表6。（年度預(yù)算調(diào)整） 月度經(jīng)營計劃232。財務(wù)收支預(yù)算232。財務(wù)收支結(jié)算 結(jié)合預(yù)算審批流程，同時根據(jù)本月度預(yù)算執(zhí)行情況編制本月度財務(wù)收支結(jié)算，于每月月末最后一個工作日將各單位月度財務(wù)收支預(yù)結(jié)算及預(yù)算內(nèi)款項的申報資料一并報至集團財務(wù)中心。 集團各中心僅報送本中心下月度財務(wù)支出預(yù)算，財務(wù)結(jié)算由財務(wù)中心負責(zé)編制。集團財務(wù)中心對各單位財務(wù)預(yù)算進行審查、平衡、匯總后，于每月5日前上報集團預(yù)算審批委員會，預(yù)算審批委員會對各單位預(yù)算簽批后，由集團財務(wù)中心發(fā)送給各單位執(zhí)行；每月14日前各單位申報本月度財務(wù)支出追加預(yù)算，財務(wù)中心進行審查、分析、匯總后，報送集團預(yù)算審批委員會，集團預(yù)算審批委員會簽批后，由財務(wù)中心發(fā)送給相關(guān)單位執(zhí)行。 為了保持信息的一致性、可比性，不允許隨意改動表格格式，若有需要應(yīng)及時向集團財務(wù)中心通報。集團所屬房地產(chǎn)項目公司及物業(yè)公司月度預(yù)結(jié)算編制主體為公司財務(wù)部，公司各業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時將本部門下月預(yù)算支出報送給公司財務(wù)部，公司財務(wù)部應(yīng)嚴格審核。月度財務(wù)收支預(yù)結(jié)算表格樣式見附表7附表16。 月度財務(wù)預(yù)算各項支出必須有相關(guān)依據(jù)并在預(yù)算表中做詳細說明；財務(wù)支出結(jié)算金額不允許超出預(yù)算金額，若財務(wù)支出預(yù)算執(zhí)行有大額結(jié)余，需在結(jié)算中說明原因。 房地產(chǎn)項目政府職能部門收費支出：需有政府職能部門收費文件，在預(yù)算申報時列明收費標(biāo)準(zhǔn)及費用計算過程。 工程類財務(wù)支出：原則上應(yīng)具備有甲乙雙方正式簽訂的工程合同，（工程合同尚未簽訂但確需申報預(yù)算的，須在預(yù)算審批會上經(jīng)過總裁特批才可列入月度預(yù)算，但在預(yù)算審批會召開之前,預(yù)算審批金額應(yīng)經(jīng)審算負責(zé)人認可）。工程進度款支出需有工程形象進度說明，并經(jīng)項目公司工程部、審算責(zé)任人認可；工程尾款支出，需具備經(jīng)項目公司工程部、審算責(zé)任人、施工單位、監(jiān)理單位簽字蓋章的竣工驗收報告及工程決算報告；對于工程質(zhì)保金的預(yù)算申報應(yīng)具備物業(yè)公司提供的工程質(zhì)量認定書。 營銷類財務(wù)支出：廣告費及大型營銷道具制作費支出需具備甲乙雙方正式簽訂的合同，（合同未正式簽訂但確需申報預(yù)算的，須在預(yù)算審批會上經(jīng)過總裁特批才可列入月度預(yù)算，同時應(yīng)提交行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和集團主管副總裁或項目公司總經(jīng)理確認的詳細費用說明）；營銷活動費用預(yù)算需提供費用組成和說明。：資產(chǎn)購置支出需有集團行政管理部審核批準(zhǔn)的資產(chǎn)購置計劃清單；差旅費支出需列明出差人數(shù)、目的地及主要行程；工資費用支出需列明納入工資體系的員工人數(shù)及部門明細。 月度預(yù)算的審批：集團財務(wù)中心對各單位申報的月度預(yù)算進行審查、平衡，有權(quán)對不符合規(guī)定的預(yù)算支出予以刪除并反饋給相關(guān)單位，另根據(jù)集團資金情況及各單位應(yīng)收而未收款項擬定各單位月度財務(wù)支出限額；集團預(yù)算審批委員會對各單位預(yù)算進行審批，核準(zhǔn)月度財務(wù)支出限額。 月度預(yù)算的執(zhí)行：集團財務(wù)中心、各公司財務(wù)部，應(yīng)嚴格按照集團下發(fā)的財務(wù)支出預(yù)算審核支付各項用款，對于超出預(yù)算且無特批手續(xù)的支出予以拒絕。對于未按規(guī)定時間申報預(yù)算而確需支付的款項，須報總裁特批，經(jīng)總裁特批后方可臨時列入月度預(yù)算。 各項目公司財務(wù)部應(yīng)結(jié)合本項目公司的實際情況申報財務(wù)支出預(yù)算，集團財務(wù)中心以預(yù)算支出申報是否具備相關(guān)依據(jù)、預(yù)算收入是否符合本單位經(jīng)營狀況作為預(yù)算申報是否合理的考核標(biāo)準(zhǔn)。財務(wù)中心將定期或不定期地檢查集團各下屬單位的預(yù)算執(zhí)行情況，并將檢查結(jié)果以及預(yù)算上報是否及時、合理作為考核財務(wù)人員工作績效的重要依據(jù)。5. 本制度自正式發(fā)布之日實施。6. 本制度由集團財務(wù)中心負責(zé)解釋、修訂。21 / 21附表1 XX項目總投資預(yù)（估）算建設(shè)用地面積　　 ㎡ 建筑面積合計　　住宅　　商業(yè)　　會所　　…　　容積率　　　總建筑面積序號項目 金額(元) 樓面價格(元/M2) 比重（%） 一土地征用及拆遷費用　　　二前期工程費用　　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用　　　四建筑安裝工程費用　　　五公共配套設(shè)施建設(shè)費用　　　六不可預(yù)見費用　　　七管理費用　　　八開發(fā)間接費用　　　九銷售費用　　　十開發(fā)期稅費　　　十一財務(wù)費用　　　合計　　　　按總投資/可售面積計算樓面價格　　　　銷售收入開發(fā)類型 可售面積 均價 總價 住宅　　　商鋪　　　……　　　合計　　　稅前利潤　　　稅前銷售利潤率　　　　所得稅　　　　稅后銷售利潤率　　　　序號費用項目說明 投資額 單價（費率） 面積（建安造價） 合計 一土地征用及拆遷費用　　　　　土地征用費　　　　　土地契稅　　　　二前期工程費用　　1勘探設(shè)計費　　　　1）勘探費　　　　　地質(zhì)勘探費　　　　　地下文物勘探費　　　　2）設(shè)計費　　　　　總體規(guī)劃設(shè)計費　　　　　施工圖設(shè)計費　　　　　環(huán)境設(shè)計費 　　　　　?！　　　?職能部門費用　　　　1）人防費　　　　2）市政設(shè)施配套費　　　　3）綠化費　　　　4）墻改專項費　　　　5）招標(biāo)代理費　　　　6）質(zhì)量監(jiān)督費　　　　7）施工圖設(shè)計審查費　　　　8）勞動保險基金　　　　9）預(yù)算編制費(審核費）　　　　10）購航測圖費　　　　11）定位放線費　　　　12）檢測費　　　　13）其他費用　　　　3三通一平費　　　　1）臨時用水　　　　2）臨時用電　　　　3）臨時用道路　　　　4）場地平整　　　　4其他費用