揚州市物業(yè)管理實施辦法(已修改)
2025-04-29 13:55 本頁面
【正文】 揚州市物業(yè)管理實施辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障社會公共利益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，應當遵守本辦法。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)服務的企業(yè)。第三條 新建商品房應當實行物業(yè)管理。未實施物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，配套設施比較齊全的，由各縣（市）、區(qū)人民政府組織綜合整治，逐步創(chuàng)造條件，積極推行物業(yè)管理；配套設施不全的，由所在社區(qū)統(tǒng)一管理。商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工業(yè)區(qū)、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。第四條 揚州市房產(chǎn)管理局是全市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負責本辦法的組織實施，其主要職責是：（一）貫徹實施國家有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關措施；（二）管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機制；（三）負責房屋專項維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作；（四）負責物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；（五）負責物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作；（六）依法查處物業(yè)管理中的違法行為；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。各縣（市、區(qū)）房產(chǎn)（建設）行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。第五條 規(guī)劃、建設、城管、公安、物價、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)等有關部門和單位，按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。第六條 各級政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會第七條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權利，并承擔相應義務。業(yè)主應當通過建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。物業(yè)承租人或者實際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應的權利和承擔業(yè)主相應的義務。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本辦法的規(guī)定。業(yè)主應當將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。第八條 業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)的管理形式可以由業(yè)主自主決定。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示，有書面意見的應代為轉(zhuǎn)交。業(yè)主不參加也不委托他人參加業(yè)主大會會議的，視作棄權。第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會履行下列職責：（一）審議、修改、通過業(yè)主大會議事規(guī)則，業(yè)主公約；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員；（三）審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（四）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；（五）審議批準業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集、使用方案；（六）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實施；（七）審議、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（八）決定有關業(yè)主共同利益的重大事項；（九）改變或撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。（十）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其它有關物業(yè)管理的職責。第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設單位應當書面向所在地物業(yè)管理行政主管部門報告，提出成立首屆業(yè)主大會的申請，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積明細、物業(yè)銷售并交付使用的時間等文件資料。經(jīng)建設單位或百分之二十以上業(yè)主提議，在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由所在地社區(qū)居委會負責召集建設單位和通過公開征集報名或經(jīng)業(yè)主推薦產(chǎn)生的業(yè)主代表共同組成首次業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示，公示時間應不少于十日。籌備組負責下列工作：（一）確定召開業(yè)主大會會議的形式、時間、地點和內(nèi)容；（二）確定業(yè)主委員會組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會委員條件，經(jīng)公開征集報名后差額推薦業(yè)主委員會委員候選人；（三）參照物業(yè)管理行政主管部門制定的示范文本擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約草案；（四）確認業(yè)主身份，確定首次業(yè)主大會會議的投票權數(shù)；（五）做好召開首次業(yè)主大會的各項會務準備工作；（六）主持召開首次業(yè)主大會會議。前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十二條 首次業(yè)主大會業(yè)主投票權數(shù)按以下方式確定：（一）住宅物業(yè)實行一戶一票，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數(shù)計算票數(shù)；（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同時具有住宅和非住宅
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