【正文】 歐浦置業(yè)投資有限公司御龍灣項(xiàng)目管理手冊(cè)歐 浦 置 業(yè) 投 資 有 限 公 司御龍灣項(xiàng)目管理手冊(cè)二〇〇九年十月二十二日目 錄一、編制和使用說明………………………………………………………………………………………3二、工程部職責(zé)……………………………………………………………………………………………3三、注意事項(xiàng)………………………………………………………………………………………………3第一章 項(xiàng)目組織…………………………………………………………………………………………4第二章 工程文件標(biāo)準(zhǔn)表格………………………………………………………………………………6歐浦置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目部管理用表………………………………………………………5監(jiān)理單位用表……………………………………………………………………………………6承包商用表……………………………………………………………………………………… 8第三章 工程會(huì)議制度……………………………………………………………………………………11第四章 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理要求………………………………………………………………………………11實(shí)施要求…………………………………………………………………………………………11材料控制…………………………………………………………………………………………11歐浦置業(yè)投資有限公司 質(zhì)量要點(diǎn)……………………………………………………………12………………………………………………………………………………12………………………………………………………………………………………14………………………………………………………………………………15……………………………………………………………………………………………17………………………………………………………………………………………19………………………………………………………………………………………19第五章 安全文明管理要求……………………………………………………………………………20安全文明管理制度………………………………………………………………………………20現(xiàn)場(chǎng)CI系統(tǒng)……………………………………………………………………………………20基本要求（評(píng)估檢查項(xiàng)）………………………………………………………………………21第六章 總包與分包的配合………………………………………………………………………………22第七章 工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引……………………………………………………………59一、目 的…………………………………………………………………………………………59二、適用范圍……………………………………………………………………………………59三、術(shù)語和定義…………………………………………………………………………………59四、職責(zé)…………………………………………………………………………………………59五、工作程序………………………………………………………………………………………59第八章 非主體建安工程預(yù)結(jié)算管理流程……………………………………………………………61第九章 主體建安工程預(yù)結(jié)算管理流程………………………………………………………………62第十章 工程現(xiàn)場(chǎng)簽證工作流程及《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》…………………………………………………65第十一章 進(jìn)度款支付管理流程及《工程款申請(qǐng)表》………………………………………………68第十二章 相關(guān)表格……………………………………………………………………………………70第十三章 工程管理獎(jiǎng)懲制度…………………………………………………………………………74一、編制和使用說明編制依據(jù)該手冊(cè)依據(jù)國(guó)家有關(guān)建設(shè)管理法規(guī)和歐浦置業(yè)投資有限公司管理流程及相關(guān)合同條款編制。內(nèi)容及使用范圍本手冊(cè)是歐浦置業(yè)投資有限公司工程部編制，指導(dǎo)監(jiān)理公司和各承建商按照國(guó)家有關(guān)建設(shè)法律、法規(guī)和歐浦置業(yè)投資有限公司有關(guān)工程管理程序開展項(xiàng)目建造工作的指引手冊(cè)，同時(shí)也可以作為工程部對(duì)各承建商和監(jiān)理公司是否圓滿履行合同的評(píng)價(jià)依據(jù)，同時(shí)，也作為工程部工程師日常項(xiàng)目管理控制過程中的指導(dǎo)手冊(cè)。該手冊(cè)適用于各合作方進(jìn)場(chǎng)履行合同的全過程，主要包括項(xiàng)目的項(xiàng)目建造、竣工驗(yàn)收、物業(yè)移交及保修階段中。嚴(yán)格性監(jiān)理和各承建商或其他合作方需嚴(yán)格按照合同和該手冊(cè)規(guī)定的程序開展?fàn)I建活動(dòng)中的各項(xiàng)工作。內(nèi)容更新手冊(cè)頒布后，遇有制度上的變更或流程上的增減，工程部負(fù)責(zé)變更手冊(cè)的相關(guān)內(nèi)容。二、工程部職責(zé)為更好地做好指導(dǎo)手冊(cè)的執(zhí)行落實(shí)工作，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)：督促和監(jiān)理是否嚴(yán)格按照指引手冊(cè)的要求開展各項(xiàng)監(jiān)理工作；督促和檢查各承包商和供應(yīng)商是否嚴(yán)格按照指引手冊(cè)的要求開展各項(xiàng)活動(dòng)，是否滿足合同要求及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范要求；手冊(cè)內(nèi)容的更新；依照指引手冊(cè)規(guī)定開展自身的項(xiàng)目工程管理工作。三、注意事項(xiàng)各合作方對(duì)手冊(cè)有關(guān)程序產(chǎn)生疑問時(shí)，可向工程管理部咨詢。聯(lián)系電話：保密：本手冊(cè)僅供歐浦置業(yè)投資有限公司各合作方使用查閱，未經(jīng)歐浦置業(yè)投資有限公司書面特別授權(quán)，不得供其他人員借閱、復(fù)印或以任何形式加以使用。第一章 項(xiàng)目組織御龍灣項(xiàng)目組織管理計(jì)劃一、項(xiàng)目概況及定位 御龍灣項(xiàng)目A4地塊土用地面積為37萬平方米，土地上總建筑面積為近70萬平方米，公司將此用地開發(fā)為以中高檔的住宅商品房為主。 二、組織管理的總則 為加強(qiáng)御龍灣項(xiàng)目的工程管理，明確項(xiàng)目部及所屬人員的工作職責(zé)及管理行為，確保項(xiàng)目工程建設(shè)的保質(zhì)如期完成，達(dá)到控制成本、降低風(fēng)險(xiǎn)，順利完成公司投資的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 三、項(xiàng)目實(shí)施籌備 計(jì)劃開工日期2009年11月1日，項(xiàng)目管理人員計(jì)劃于10月25日進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)辦公，項(xiàng)目管理人員8人，另有現(xiàn)場(chǎng)保安若干人，項(xiàng)目所需辦公場(chǎng)地及辦公設(shè)備如下表數(shù) 量現(xiàn)有數(shù)量需采購(gòu)數(shù)量辦 公 桌1174辦 公 椅20200簡(jiǎn)易沙發(fā)101乒乓球臺(tái)會(huì)議桌202打印機(jī)111復(fù)印機(jī)111文件柜222辦公文具若干若干飲水機(jī)2臺(tái) 四、工程部人員配置配置計(jì)劃 以工程部為基礎(chǔ)，實(shí)行工程部現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)制，以完成房產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制、設(shè)計(jì)規(guī)劃、質(zhì)量控制、進(jìn)度計(jì)劃、監(jiān)督考核等工作。 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)御龍灣項(xiàng)目的工程進(jìn)度、質(zhì)量、規(guī)劃等進(jìn)行全面的協(xié)助管理與指導(dǎo)，由工程部負(fù)責(zé)具體的組織堅(jiān)督實(shí)施。 是本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任人。在公司領(lǐng)導(dǎo)的直接管理下，對(duì)所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、項(xiàng)目人員等進(jìn)行全面的管理。 針對(duì)御龍灣項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模及用途，建議公司配置5~7名工程技術(shù)管理人員，其中4名為土建工程師，2名為水電安裝工程師，資料員1名，文員1名，詳見組織架構(gòu)圖。經(jīng)理 給排水工程師文員資料員園建工程師 電氣工程師土建工程師 土建工程師 土建工程師土建工程師土建工程師 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，需有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織、溝通及對(duì)外協(xié)調(diào)能力，豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，直接對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，在涉及一些較大的工程項(xiàng)目變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等事宜還必須向項(xiàng)目部的主管上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。 在工程部具體工作的過程中，可根據(jù)工程部人員的工作量及工作內(nèi)容的飽和情況，由公司領(lǐng)導(dǎo)審批再?zèng)Q定工程部增減人員，達(dá)到工程部成員的人員精干、管理高效的組織管理目的。 工作分工與職責(zé)工程部工作的介入時(shí)間，是在公司相關(guān)職能部門領(lǐng)到工程項(xiàng)目建設(shè)開工許可證之日起。由工程部負(fù)責(zé)處理涉及一些該工程項(xiàng)目的有關(guān)組織計(jì)劃安排、對(duì)外協(xié)調(diào)、施工管理、竣工驗(yàn)收等工作事宜。并由公司的開發(fā)部部、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)、營(yíng)銷管理等職能部門，來協(xié)助該房產(chǎn)項(xiàng)目的整體報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金運(yùn)作等專業(yè)技術(shù)的支持及監(jiān)督管理工作。工程部的主要工作是：a. 工程施工過程中，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求、驗(yàn)收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、成本、進(jìn)度等工作。b. 處理規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等方面的技術(shù)問題和工程質(zhì)量事故，確保全部工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，達(dá)到工程質(zhì)量規(guī)范的要求。c. 嚴(yán)格把好原材料、設(shè)備及裝飾的質(zhì)量關(guān)，進(jìn)行抽樣檢查及質(zhì)量認(rèn)定工作。d. 協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門做好工程項(xiàng)目資金計(jì)劃安排工作。e. 隨時(shí)做好上級(jí)有關(guān)部門對(duì)商品住宅檢查的資料準(zhǔn)備工作。f. 負(fù)責(zé)保存好各種工程技術(shù)資料的完整性和可靠性，并記錄好各種會(huì)議紀(jì)錄。在工作中，工程部實(shí)行分崗位分專業(yè)的工作方法，做到每個(gè)專業(yè)的工作面都有專人去管理監(jiān)督，做到按崗位定人，輪流作息的管理方式，具體見下表：土建工程師水電土建工程師B1 棟 ~ B3 棟范林志劉 江B4 棟 ~ B5 棟劉 江B12棟~ B14棟黎志強(qiáng)劉 江C1 棟 ~C 3 棟劉國(guó)榮劉 江職 責(zé) （備注：如遇員工調(diào)休，可根據(jù)專業(yè)安排其他人頂崗）第二章 工程文件標(biāo)準(zhǔn)表格下述表格為歐浦置業(yè)投資有限公司管理流程要求的表格，務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行任何單位都不能以任何理由拒收他方來文，對(duì)文件內(nèi)容存在異議，應(yīng)書面回復(fù)，而不應(yīng)拒收。歐浦置業(yè)投資有限公司工程部和承包方之間的往來文件，除*供材料的付款文件外，無需經(jīng)過監(jiān)理公司的轉(zhuǎn)發(fā)和審批，其余所有工程文件均需通過監(jiān)理公司轉(zhuǎn)發(fā)。通常情況下，專業(yè)工程師需下發(fā)書面文件給承包商執(zhí)行，但也可以口頭指令通知，但歐浦置業(yè)投資有限公司 項(xiàng)目管理部工程師需盡快將口頭指令在48小時(shí)內(nèi)補(bǔ)成書面指令下發(fā)。所有的文件必須加蓋相應(yīng)公章或監(jiān)理工程師注冊(cè)章后，才具有同等效力。所有工程文件簽字，各簽字人除必須簽署姓名外，還必須簽署時(shí)間。所有要求總監(jiān)簽字的文件，總監(jiān)必須簽字，其必須加蓋監(jiān)理工程師注冊(cè)章。粗體字表格為歐浦置業(yè)投資有限公司管理要求而制定的內(nèi)容表格，歐浦置業(yè)投資有限公司工程部部會(huì)抽查監(jiān)理和承包商的此部分資料，作為月度評(píng)估和履約評(píng)估的關(guān)鍵指標(biāo)，其余均為《廣東省建筑工程竣工驗(yàn)收及時(shí)資料統(tǒng)一用表》中相應(yīng)表格，各單位需按照相關(guān)程序開展管理工作，并形成相應(yīng)記錄。歐浦置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目部管理用表以下表格需加蓋項(xiàng)目管理部公蓋后后效，下發(fā)給監(jiān)理公司，由監(jiān)理公司轉(zhuǎn)發(fā)各承包商，監(jiān)理公司需做好收發(fā)文記錄。序號(hào)類別標(biāo)準(zhǔn)表格名稱相關(guān)說明時(shí)間1.信息管理《工程業(yè)務(wù)聯(lián)系單》不影響到造價(jià)變化的文件采用及時(shí)2.《工程業(yè)務(wù)指令單》影響到造價(jià)變化的文件采用(非設(shè)計(jì)變更類)及時(shí)3.《設(shè)計(jì)通知單》關(guān)于工程設(shè)計(jì)變更的文件(含設(shè)計(jì)類)及時(shí)4.《工程扣款通知單》用于工程施工水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)用，保修條款等費(fèi)用的扣除每月或發(fā)生時(shí)5.《工程違約索賠通知單》用于根據(jù)合同條款，因質(zhì)量、進(jìn)度、安全等原因?qū)こ虇挝坏乃髻r發(fā)生時(shí)6.《工程獎(jiǎng)勵(lì)通知單》用于合作方的獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)生時(shí)7.《甲供材料供貨傳真件》用于甲供材料、設(shè)備供方發(fā)出材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃的通知發(fā)生時(shí)8.《工程委托書》簡(jiǎn)易合同，用于項(xiàng)目部緊急采購(gòu)或直接采購(gòu)材料或服務(wù)發(fā)生時(shí)9.《合同條件約談?dòng)涗洝酚糜陧?xiàng)目管理部和承包商、供應(yīng)商關(guān)于工期、質(zhì)量等現(xiàn)場(chǎng)管理方面的約談，會(huì)做為合同附件或補(bǔ)充發(fā)生時(shí)10.《監(jiān)理工程師月度評(píng)估報(bào)告》用于項(xiàng)目管理部每月對(duì)監(jiān)理工作的評(píng)估每月30日監(jiān)理單位用表監(jiān)理公司按照國(guó)家相關(guān)工程建設(shè)程序和歐浦置業(yè)投資有限公司的一些具體管理要求開展監(jiān)理工作，并形成報(bào)表記錄，報(bào)送給歐浦置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目管理部備案，此部分表格會(huì)做為監(jiān)理月度評(píng)估的重點(diǎn)檢查項(xiàng)目，歐浦置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目管理部和歐浦置業(yè)投資有限公司工程管理部負(fù)責(zé)抽查監(jiān)理的工作質(zhì)量情況。下述表格均需監(jiān)理公司報(bào)送原件給歐浦置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目管理部，需總監(jiān)簽字的地方必須加蓋監(jiān)理工程師章，需注意簽署時(shí)間。監(jiān)理公司對(duì)承包商，供應(yīng)商報(bào)送的工程進(jìn)度款，簽證單，材料設(shè)備驗(yàn)收表等經(jīng)濟(jì)類資料必須及時(shí)簽署，通常在收到文件后的3個(gè)工作日內(nèi)簽署意見，并轉(zhuǎn)交給歐浦置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目管理部。序號(hào)類別標(biāo)準(zhǔn)表格名稱相關(guān)說明提交時(shí)間1資質(zhì)管理《公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照》《監(jiān)理公司的監(jiān)理資質(zhì)》(無表式)簽訂監(jiān)理合同后，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理部需要提交一份監(jiān)理公司資質(zhì)文件復(fù)印件并加蓋公司公章給項(xiàng)目部存檔。監(jiān)理進(jìn)場(chǎng)1周內(nèi)2《監(jiān)理合同招標(biāo)備案證明》簽訂監(jiān)理合同后，監(jiān)理公司需將監(jiān)理合同拿到當(dāng)?shù)卣袠?biāo)中心，進(jìn)行備案，備案文件需提供一份復(fù)印件并加蓋公司公章給項(xiàng)目部存檔。簽訂合同后1個(gè)月內(nèi)3《監(jiān)理組織架構(gòu)》《工程監(jiān)理資質(zhì)》(無表式)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目監(jiān)理部進(jìn)場(chǎng)后需將派駐人員的組織架構(gòu)，工程師的相關(guān)資質(zhì)證書復(fù)印一份給項(xiàng)目管理部審批和備案。監(jiān)理進(jìn)場(chǎng)15天內(nèi)4《監(jiān)理大綱》(無表式)監(jiān)理公司進(jìn)場(chǎng)后需編制監(jiān)理大綱報(bào)項(xiàng)目管理部審核監(jiān)理進(jìn)場(chǎng)15天內(nèi)5《監(jiān)理規(guī)劃》(無表式)監(jiān)理公司進(jìn)場(chǎng)后需根據(jù)工程特點(diǎn)