歡樂谷策劃案(已修改)
2025-04-29 04:47 本頁面
【正文】 【泛泰歡樂谷】營(yíng)銷策劃書歡樂谷策劃案第壹部分 市場(chǎng)概述一、2008中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2008年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)分析2008年，從土地管制到金融信貸緊縮，從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整到稅費(fèi)調(diào)控，調(diào)控力度進(jìn)一步加大，并且針對(duì)由于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)持續(xù)走高的現(xiàn)象，采取了更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。這一系列的政策通過其傳導(dǎo)渠道，作用于中國房地產(chǎn)的方方面面，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響，盡管這些影響最終還需要時(shí)間和市場(chǎng)來驗(yàn)證。 展望2008年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)的核心目標(biāo)。因此，從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看，2008年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場(chǎng)治理、物權(quán)法出臺(tái)、流動(dòng)性過剩問題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)。應(yīng)該說2008年的政策仍然是影響市場(chǎng)走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。 總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，市場(chǎng)更加呼喚升級(jí)的專業(yè)服務(wù)。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下，２００8年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。2008年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)趨勢(shì)分析國家宏觀調(diào)控政策逐步出臺(tái)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻逐漸抬高。隨著土地出讓日益公開、公平，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重心將傾向融資能力，資本市場(chǎng)往往對(duì)大地產(chǎn)商青睞有加，而資金實(shí)力和開發(fā)資質(zhì)弱的房地產(chǎn)公司前景將日益暗淡。二、今年青海省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況今年我省將進(jìn)一步加大住宅與房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，同時(shí)積極構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。據(jù)了解，今年，我省將切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，按照已公布和實(shí)施的住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，重點(diǎn)落實(shí)普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)計(jì)劃，嚴(yán)格落實(shí)套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房占新建商品房的比例達(dá)到70%以上的規(guī)定和廉租房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任。與此同時(shí)，做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作，逐步使住房銷售價(jià)格與多數(shù)家庭的支付能力基本適應(yīng)。為構(gòu)建多層次住房保障體系，建設(shè)部門今年將嚴(yán)格落實(shí)以財(cái)政預(yù)算為主，住房公積金增值收益、5%的土地出讓凈收益相結(jié)合的廉租房資金籌措機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房管理政策，嚴(yán)格按《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》審定銷售價(jià)格，公開銷售對(duì)象，以確保政府優(yōu)惠政策落實(shí)到低收入住房困難的家庭三、西寧微觀市場(chǎng)特色分析現(xiàn)今的西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，市場(chǎng)的重心青睞規(guī)?；?、品牌化、產(chǎn)業(yè)化的房產(chǎn)企業(yè)——政府將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)給予重點(diǎn)扶持，但力度仍然不夠，應(yīng)加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)和大型房地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的建設(shè)。受政府“嚴(yán)控區(qū)”政策的制約，產(chǎn)品郊區(qū)化、高層化將成主流。開發(fā)商已開始注重環(huán)境規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)和品牌建設(shè)，出現(xiàn)了一些以品牌取勝的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中型房地產(chǎn)公司多以環(huán)境、景觀和服務(wù)爭(zhēng)取市場(chǎng)，而眾多小型開發(fā)商則以價(jià)格戰(zhàn)為主。配套機(jī)構(gòu)規(guī)模細(xì)小、各自為戰(zhàn)，不能采取聯(lián)合或聯(lián)盟的方式為開發(fā)商服務(wù)，致使服務(wù)水平不能得到提高，影響到房地產(chǎn)業(yè)的整體水平。房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷開始重視“概念地產(chǎn)
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