【正文】 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定　　( 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 2010年12月28日 17:53 　?。?004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過2010年12月23日上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議修訂） 　　第一章總則 　　第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和其他有關法律、行政法規(guī)，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。 　　第二條本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。 　　第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 　　本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。 　　本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。 　　本規(guī)定所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè)。 　　第四條市房屋行政管理部門負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理；其設立的房屋管理辦事機構（以下簡稱房管辦事處）承擔相關具體事務。 　　市和區(qū)、縣房屋行政管理部門履行以下職責： 　?。ㄒ唬I(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務指導與監(jiān)督管理； 　?。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理； 　?。ㄈｍ椌S修資金歸集、使用的指導與監(jiān)督； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)使用和維護的監(jiān)督管理； 　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。 　　第五條區(qū)、縣人民政府應當建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區(qū)內物業(yè)管理各項工作，并指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項工作。 　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應當建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協調和處理轄區(qū)內物業(yè)管理綜合事務和糾紛，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作。 　　第六條市物業(yè)管理行業(yè)協會是實行行業(yè)服務和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務培訓，對物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛進行調解，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益。 　　本市鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協會。 　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會 　　第七條住宅小區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設的住宅小區(qū)，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。 　　第八條房屋行政管理部門負責核定物業(yè)管理區(qū)域。 　　規(guī)劃行政管理部門在住宅建設工程設計方案審查時，應當征求區(qū)、縣房屋行政管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預劃意見。 　　建設單位在申請辦理住宅建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當在五日內核定物業(yè)管理區(qū)域。 　　建設單位在房屋銷售時，應當將區(qū)、縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。 　　第九條尚未劃分或者需要調整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結合當地居民委員會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調整物業(yè)管理區(qū)域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。 　　物業(yè)管理區(qū)域調整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當在相關物業(yè)管理區(qū)域內公告。 　　第十條建設單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時，應當向房管辦事處提交下列資料： 　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； 　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； 　　（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 　　（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 　　建設單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。 　　業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務企業(yè)申請查詢本物業(yè)管理區(qū)域內第一款規(guī)定的資料。 　　第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，除享有《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利外，還有權提議召開首次業(yè)主大會會議。 　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務。 　　業(yè)主應當直接或者通過建設單位、物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提供聯系地址、通訊方式。 　　第十二條業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。 　　一個物業(yè)管理區(qū)域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 　　第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應當成立業(yè)主大會條件之一的，建設單位應當在三十日內向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域核定意見； 　?。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房）配置證明； 　　（三）業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)出售并交付使用時間； 　?。ㄎ澹┮鸦I集的專項維修資金清冊。 　　建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。 　　第十四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內，會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 　　籌備組由業(yè)主代表，建設單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成?；I備組人數應當為單數，其中業(yè)主代表應當符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一?；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。 　　籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產生。 　　業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協調解決。 　　第十五條籌備組應當做好以下籌備工作： 　?。ㄒ唬┐_認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積； 　　（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； 　?。ㄈ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 　　（四）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； 　?。ㄎ澹┲贫I(yè)主委員會成員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單； 　　（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法； 　?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 　　前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。 　　籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。 　　籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。 　　第十六條業(yè)主大會除履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經費、撤銷業(yè)主小組