【正文】 “松泉閣”項目物業(yè)發(fā)展建筑案“松泉閣”項目營銷推廣建議案第一篇 市場綜述一、深圳宏觀市場分析2003年上半年，深圳市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持健康發(fā)展的態(tài)勢，供給增幅減小，需求全面增長，供求趨于平衡，價格繼續(xù)保持平穩(wěn)，宏觀調(diào)控成效明顯。市場需求全面增長，高檔住宅、商鋪需求增勢強(qiáng)勁今年上半年，％。從預(yù)售商品住宅的結(jié)構(gòu)來看，％，；6000－％，；％，％。表明深圳市對高檔住宅的需求仍然旺盛。商鋪預(yù)售面積巨幅增長。上半年深圳市商鋪預(yù)售面積達(dá)192萬平方米，同比增幅達(dá)77％。商鋪的明顯升溫，一方面是由于今年深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長（，％），有力地促進(jìn)了商鋪市場密切相關(guān)的的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面是因為加入WTO、二十四小時通關(guān)及CEPA協(xié)議的簽署等利好因素，大大加快了深港經(jīng)濟(jì)一體化及深圳與境內(nèi)、境外的經(jīng)貿(mào)合作，促使更多的外地、外資企業(yè)搶灘深圳，增加對商鋪的需求。2．市場供給增勢放慢，供求關(guān)系趨于平衡2003年上半年深圳市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房397萬平方米，％，與去年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積相比，％，增速明顯下降。，供求關(guān)系趨于平衡。表明政府嚴(yán)控新增商品房用地等防止市場過熱的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)開始取得成效。 3．商品住宅預(yù)售價格穩(wěn)中略升，市場發(fā)展理性從住宅預(yù)售價格來看，深圳市上半年住宅均價為每平方米5558元，％，住宅價格基本沒有變化。截至今年上半年，深圳市商品住宅價格已連續(xù)5年保持在5％的波動范圍之內(nèi)，表明房地產(chǎn)市場繼續(xù)在理性、平穩(wěn)的軌道上運(yùn)行。深圳房地產(chǎn)市場供給與需求基本均衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持協(xié)調(diào)且市場景氣程度較高，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。二、羅湖片區(qū)發(fā)展?fàn)顩r2003年羅湖新建、將建項目今年羅湖房地產(chǎn)新項目遍地開工，20多個新建將建項目，總建筑面積超過200萬平方米。羅湖地產(chǎn)睡獅變猛龍，今年樓市要上演猛龍?zhí)ь^的好戲。（后附新建、將建樓盤一覽表）形勢：開發(fā)量近年罕見短短二十幾年的開發(fā)建設(shè)，羅湖的城市形態(tài)已趨成熟。對房地產(chǎn)市場而言，可供開發(fā)的土地日益稀缺，使羅湖樓市前景頓時暗淡下來。在寸土寸金的羅湖，今年新開工房地產(chǎn)項目數(shù)量之多，開發(fā)量之大，著實出乎人們意料。特點(diǎn)：大盤眾多熱點(diǎn)紛呈分析今年羅湖新建樓盤，其顯著特點(diǎn)就是樓盤規(guī)模大，且各具特色，建筑面積在10萬平方米以上的就超過10個。這是華南甚至全國最大的現(xiàn)代都市商業(yè)項目，地處在蔡屋圍金融中心，由香港華潤集團(tuán)投資40億元建造。工程自去年10月31日開工以來，項目建設(shè)和招商工作進(jìn)展順利，今年2月24日喜獲農(nóng)業(yè)銀行13億元人民幣貸款用于項目建設(shè)。這是個對深圳樓市產(chǎn)生重要影響力的項目。對市場將產(chǎn)生影響的項目還有百仕達(dá)花園4期山水城，現(xiàn)開工的西區(qū)總建筑面積將超過20萬平方米，建筑規(guī)劃在秉承2期豪宅風(fēng)格的基礎(chǔ)上處處創(chuàng)新，更加大氣現(xiàn)代。與前幾期不同的是，4期共規(guī)劃有6萬平方米的商業(yè)面積，將吸引商業(yè)巨頭加盟，屆時，百仕達(dá)社區(qū)商業(yè)配套將得到全面加強(qiáng)，生活環(huán)境更加完善引人注目的是，鴻基、農(nóng)產(chǎn)品、深房、特發(fā)等老牌地產(chǎn)開發(fā)商似達(dá)成默契，今年分別攜鴻業(yè)苑名豪居、豐湖花園、翠沁閣和水貝項目上市，給市場留下了不少想象空間。崇德房地產(chǎn)的雍翠華府、陽基投資和華業(yè)投資的陽光天地、鵬運(yùn)廣場物業(yè)發(fā)展公司的鵬運(yùn)廣場，也都出手不凡，他們將為羅湖樓市增添不少活力。今年還是羅湖舊城改造動作最大的一年。曾在南山成功開發(fā)鴻瑞花園和前海宜家的半島地產(chǎn)，在羅湖的鴻翔花園項目，總建筑面積達(dá)到26萬平方米，有望為舊城改造樹立標(biāo)桿。金光華集團(tuán)的南國電影院改建項目——金光華商業(yè)廣場，建筑面積也超過10萬平方米，是僅次于華潤中心的大型商業(yè)項目，因其獨(dú)特的地位而倍受市民關(guān)注。2000年曾成功開發(fā)明星樓盤環(huán)島麗園的冠懋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，此番再次出擊，在人流暢旺的春風(fēng)路開發(fā)了金色都匯項目，充分借用口岸物業(yè)的優(yōu)勢，主攻外銷市場和投資客。金光華集團(tuán)在北斗路的舊城改造項目，與朗鉅地產(chǎn)的朗御庭隔街向望，這3個樓盤將把羅湖口岸物業(yè)帶上一個新臺階。而在“羅湖后花園”的蓮塘，雖然有多個正在勁銷的項目，但仙桐御景花園、東方鳳雅臺二期、蕙蘭雅居將成為該片區(qū)的新寵。而銀湖也有新的別墅項目動工。羅湖在售在建將建樓盤一覽表項目名稱發(fā)展商總建筑面積（單位：平方米）華潤中心香港華潤集團(tuán) 鴻翔花園半島地產(chǎn)26萬百仕達(dá)四期山水城百仕達(dá)實業(yè)21萬城市天地廣場漢國置業(yè)17萬鴻基房地產(chǎn)120324崇德房地產(chǎn)119730鵬運(yùn)廣場鵬運(yùn)廣場物業(yè)發(fā)展11萬金光華商業(yè)廣場金光華集團(tuán)10萬金光華北斗路項目金光華集團(tuán)約10萬嘉寶田花園2期嘉寶田鄉(xiāng)村俱樂部約9萬豐湖花園農(nóng)產(chǎn)品股份75877世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)71639金色都匯冠懋地產(chǎn)仙桐御景家園海辰物業(yè)祥福雅居福田房地產(chǎn)開發(fā)58000陽光天地華業(yè)投資 陽基投資碧嶺華庭2期祥云實業(yè)4萬多朗園朗鉅地產(chǎn)41648翠擁華庭二期京武投資4萬翠沁閣深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)30629由于羅湖發(fā)展空間越來越小，見縫插針式的項目無論在居住環(huán)境，還是交通方面都存在先天不足，因此，羅湖一定要開始進(jìn)入舊城改造時期，否則將被福田、南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。這從另一個側(cè)面襯托了羅湖大型社區(qū)的稀缺，相信隨著時間的推移，一些大盤將顯示出自己的優(yōu)勢和后勁。三、片區(qū)市場簡析（1）片區(qū)市場概況：布心，位處深圳市羅湖區(qū)東北向、近布吉關(guān)口，屬羅湖老區(qū)；該片區(qū)因山水資源豐富而得有“羅湖后花園”的美譽(yù)。因此，近年來的房地產(chǎn)市場頗受置業(yè)者的追捧。尤以羅湖白領(lǐng)置業(yè)以及片區(qū)原居住人士的關(guān)注程度更為顯注。受片區(qū)客戶定位及其它方面因素的影響，該片區(qū)以小戶型高層物業(yè)居多。且項目定位及推廣方式也凸顯出活力、時尚、生態(tài)的一面（如：彩世界、碧嶺華庭等）。隨著深圳各片區(qū)房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，本片區(qū)亦顯現(xiàn)出略有落后于其它片區(qū)一些征兆，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1） 由于受地形位置及原住民等的影響，片區(qū)整體的治安及生活環(huán)境較差；（2） 布心片區(qū)房地產(chǎn)市場的整體宣傳力度不足，市場關(guān)注“熱度”較弱；（3） 片區(qū)市場同質(zhì)化（包括：項目規(guī)化、物業(yè)類型、資源配套等）現(xiàn)象較為嚴(yán)重，導(dǎo)致各項目之間競爭十分激烈。（2）、項目周邊主要競爭樓盤分析陽光天地項目簡介 項目位置：羅湖田貝四路與貝麗北路交匯處經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：7006平方米總建筑面積：總 棟 數(shù)：2棟31 層總 戶 數(shù)： 700戶左右主力戶型：二房5563平方米、三房74101平方米銷售均價：6800元/㎡（起價：4800元/㎡） 銷售情況：銷售率60％左右主要客戶群：164。 客戶以投資型客戶居多，以周邊居住客為主164。 主要客戶年齡在30—40歲左右，單身或小家庭居多宣傳賣點(diǎn)： 164。 “月供800元，不要去租房”164。 陽關(guān)生活，陽光生活 164。 步步為家，可圈可點(diǎn) 164。 宜商宜住，投資佳選164。 以時間衡量建筑