【正文】 萬象城案例分析項(xiàng)目簡介萬象城是華潤集團(tuán)在深圳投資的“華潤中心”的核心組成部分。華潤中心由香港華潤集團(tuán)在深圳投資開發(fā)，集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等功能于一體，總建筑面積萬平方米，首期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心“萬象城”、國際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓“華潤大廈”；二期項(xiàng)目包括五星級(jí)商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔。萬象城作為華潤中心的核心部分，建筑面積達(dá)萬平方米，擁有近個(gè)獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等于一身，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈禍測。萬象城的定位表述為“永不落幕的時(shí)尚舞臺(tái)”，中國購物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者，倡導(dǎo)國際化的消費(fèi)理念，彰顯時(shí)尚品味與優(yōu)雅格調(diào)，引領(lǐng)全新的生活方式與消費(fèi)潮流。代表了中西合璧、引領(lǐng)潮流、富于品味的生活觀念，符合人們追求高品質(zhì)生活的價(jià)值取向。殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟婭騍。截至到年月萬象城開業(yè)一周年，客流達(dá)萬人次，日?？土鳛槿娜f人次，周末為六七萬人次，商場出租率達(dá)％，年銷售總額達(dá)到億元。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒。、項(xiàng)目地區(qū)特點(diǎn)彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾。、項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)周期謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點(diǎn)鉍。獨(dú)立規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證專業(yè)經(jīng)營廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷巹癩。開發(fā)周期煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊。、項(xiàng)目開發(fā)策略借鑒鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈詰。開業(yè)前期——主力店帶動(dòng)招商籟叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)櫧撻。開業(yè)初期——力推高品質(zhì)，保持合理價(jià)格預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥。發(fā)展階段——保持較高的品質(zhì)感和一致性滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨。二期開發(fā)——高端品牌提升項(xiàng)目檔次鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵(lì)。、租賃經(jīng)營情況擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報(bào)贏。市場經(jīng)營管理模式贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢。商業(yè)形態(tài)定位商業(yè)形態(tài)定位的原則壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱。經(jīng)營模式蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅籜葦。經(jīng)營策略買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌。、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆鈧。業(yè)態(tài)組合闡述定位驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊。業(yè)態(tài)組合中心化、生活化貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻(xiàn)鵬。、動(dòng)線設(shè)計(jì)鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝。、項(xiàng)目形象品質(zhì)構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦話騖門戲。招商傳播輒嶧陽檉籪癤網(wǎng)儂號(hào)澩蠐鑭?；顒?dòng)傳播堯側(cè)閆繭絳闕絢勵(lì)蜆贅瀝紕。廣告?zhèn)鞑プR(shí)饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減。創(chuàng)新營銷渠道凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛糴鈹賄。項(xiàng)目對(duì)集團(tuán)品牌的傳播恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰櫻。、對(duì)本項(xiàng)目可借鑒之處鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫搖飭。18 / 1項(xiàng)目地區(qū)特點(diǎn)深圳的消費(fèi)能力在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位，但多年來大型百貨零售業(yè)發(fā)育不良，大型百貨商場的數(shù)量和規(guī)模普遍都比較少和小，而以低價(jià)和平價(jià)為特征的大賣場和超市的發(fā)展卻如火如荼。香港華潤集團(tuán)在籌備深圳華潤中心“萬象城”這個(gè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)深圳的消費(fèi)市場做了一次深入的市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)深圳居民的收入水平和平均購買力在全國排名第一，年深圳人均超過美元，城市居民可支配收入元，全市居民家庭人均消費(fèi)支出元，深圳每百戶居民擁有輛轎車，已經(jīng)進(jìn)入轎車消費(fèi)普及階段；深圳房地產(chǎn)平均價(jià)格達(dá)到元／平方米，年全市房地產(chǎn)成交面積突破萬平方米，增長迅速。這些數(shù)據(jù)顯示深圳已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)?！　≡趯?duì)深圳消費(fèi)者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，深圳居民對(duì)當(dāng)?shù)氐馁徫餇顩r并不滿意，普遍認(rèn)為本地缺乏購物環(huán)境舒適良好、檔次中高的綜合性購物中心，當(dāng)前的一些商場普遍散、亂、差，而以低價(jià)為特征的超市和大賣場僅僅能夠滿足人們基本的消費(fèi)需求。在對(duì)受訪者的概念測試中發(fā)現(xiàn)大型現(xiàn)代化的購物中心將逐漸成為受訪者喜歡的購物地點(diǎn)。華潤中心“萬象城”項(xiàng)目的選址充分考慮到了超級(jí)購物中心地理位置和商圈的重要性，這個(gè)規(guī)模達(dá)萬平方米的綜合商業(yè)設(shè)施位于深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)，緊鄰深圳的標(biāo)志性建筑———地王大廈和深圳主要的金融機(jī)構(gòu)———深圳發(fā)展銀行總行、深圳證券交易所以及深圳書城，此外與深圳的東門商業(yè)區(qū)也只有幾百米的距離；深南中路從該項(xiàng)目北邊穿過，交通非常便利，周邊有條公交車經(jīng)過，而建設(shè)中的深圳地鐵一號(hào)線深圳大劇院站緊靠這個(gè)項(xiàng)目，為了更好的吸引人流，華潤集團(tuán)還在政府的支持下將這個(gè)地鐵站與華潤中心“萬象城”打通，這樣屆時(shí)大量的地鐵客流就可以直接通過通道進(jìn)入“萬象城”內(nèi)。碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞鷥膠。項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)周期華潤中心由美國建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)。華潤中心項(xiàng)目占地約萬平方米，總建筑面積約萬平方米，設(shè)計(jì)車位近個(gè)。其中，停車位個(gè)，停車位個(gè)。閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖輛塤。二期項(xiàng)目建筑面積為萬平方米獨(dú)立規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證專業(yè)經(jīng)營華潤集團(tuán)為了更好地運(yùn)作華潤中心“萬象城”這個(gè)項(xiàng)目，特別成立了華潤(深圳)有限公司，他們從香港聘請(qǐng)來資深的房地產(chǎn)和零售業(yè)運(yùn)營專家蔡德群擔(dān)任該公司常務(wù)副總經(jīng)理，蔡曾經(jīng)在香港成功的發(fā)展過太古廣場、太古城中心、又一城等項(xiàng)目，在這個(gè)領(lǐng)域擁有非常豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。蔡德群認(rèn)為一個(gè)超級(jí)購物中心的成功除了外在的位置、交通條件外，項(xiàng)目的規(guī)劃更為重要。蔡德群認(rèn)為目前國內(nèi)的普遍欠缺規(guī)劃，這在很大程度上影響了其經(jīng)營的效率。例如現(xiàn)在國內(nèi)的普遍都是綜合性建筑，商場、酒店、寫字樓規(guī)劃為一體，一般的形式是裙樓部分做商場，裙樓以上為寫子樓和酒店。這種規(guī)劃方式通常都是以寫字樓和酒店為核心，主要滿足寫字樓和酒店的整體設(shè)計(jì)，相比之下，商場則是附屬部分，其設(shè)計(jì)都必須首先滿足寫字樓和酒店的整體規(guī)劃，然后才是商場部分。這種設(shè)計(jì)思路往往很難保證商場部分有一個(gè)很合理的規(guī)劃，例如形狀和采光的問題。北京的東方廣場是一個(gè)以幾組寫字樓為群體的大型建筑組合體，總建筑面積達(dá)萬平方米，整個(gè)建筑東西長達(dá)米，而位于一層和地下一層的東方新天地作為輔助性的商業(yè)設(shè)施也不得不維持這種結(jié)構(gòu)和格局，當(dāng)顧客在長達(dá)幾百米的長廊中購物時(shí)很難不疲勞?！∪A潤集團(tuán)在規(guī)劃華潤中心“萬象城”這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，完全拋棄了傳統(tǒng)的規(guī)劃模式，將“萬象城”作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。一期的“萬象城”和甲級(jí)寫字樓是兩個(gè)相互獨(dú)立的主體建筑，兩幢建筑之間通過空中走廊連接。這種設(shè)計(jì)方式可以最大限度的給予“萬象城”更為獨(dú)立和自由的規(guī)劃，完全站在購物的角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。　　作為超大規(guī)模的購物中心，華潤中心“萬象城”力圖提供給消費(fèi)者舒適、豐富的購物體驗(yàn)，這就要求整個(gè)建筑規(guī)劃必須滿足顧客購物的需求和心理。主體建筑總建筑面積雖然達(dá)萬平方米，擁有層商業(yè)樓面，全部通過上百部電梯連接，但消費(fèi)者在購物過程中并不感到疲勞和煩瑣，這是因?yàn)椤叭f象城”每一層都有一個(gè)明顯的“動(dòng)線”，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣保證了整個(gè)商場中沒有死角。而當(dāng)顧客在這個(gè)面積巨大的商場中逛時(shí)，寬闊的主動(dòng)線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會(huì)出現(xiàn)在其它商場“迷路”的情況。而巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光。卸貨區(qū)的設(shè)置也很有特點(diǎn)，他們將卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過貨梯直接進(jìn)入店面的貨物區(qū)，顧客走動(dòng)的位置完全看不到貨物的物流過程。此外，華潤中心一期還為顧客提供了個(gè)車位，二期將達(dá)到個(gè)。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛釓。開發(fā)周期北區(qū)本項(xiàng)目的北區(qū)，位于深南大道與寶安南路和書城路的交匯處，以標(biāo)高米的甲級(jí)辦公大廈為主體建筑，配合特色購物中心及國際精品時(shí)尚店等。以現(xiàn)代、時(shí)尚和活力的設(shè)計(jì)個(gè)性，展現(xiàn)該項(xiàng)目的時(shí)代和地域特色。配合現(xiàn)有的都市公園等自然景觀，通過綠地、樹木、林蔭大道、