【正文】 《房屋管理與維修》教學(xué)大綱 第一章 房屋管理與維修總論 【教學(xué)目的和要求】這一章作為房屋維修的入門，主要闡述房屋維修的一些基本概念；房屋維修的意義、范圍和標(biāo)準(zhǔn)；房屋維修周期、規(guī)劃和工程施工；明確房屋的接管驗(yàn)收及房屋維修質(zhì)量驗(yàn)收，使學(xué)生們從對(duì)房屋維修的初步了解逐漸進(jìn)入到專業(yè)課程的學(xué)習(xí)。 【教學(xué)重點(diǎn)】 ； ； ； 、規(guī)劃及施工； ； ； 。 第一節(jié) 房屋的接管與保修 一、新建房屋的接管驗(yàn)收 新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 (1)建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。 (2)供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。 (3)房屋幢、戶編號(hào)業(yè)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。 (1)產(chǎn)權(quán)資料 (2)技術(shù)資料 (1)建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。 (2)接管單位按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料進(jìn)行審枝，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。 (3)接管單位會(huì)同建設(shè)單位按質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)。 (4)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。 (5)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固、補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。影響相鄰房屋安全的問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。 二、原有房屋的接管驗(yàn)收 (1)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。 (2)土地使用范圍明確。 (1)產(chǎn)權(quán)資料 房屋所有權(quán)證，土地使用權(quán)證，有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議，房屋分戶使用清冊(cè)，房屋設(shè)備及附屬物清冊(cè)。 (2)技術(shù)賢料 房地產(chǎn)平面圖，房屋分間平面圖，房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 (1)移交人書面提請(qǐng)接臂單位接管驗(yàn)收。 (2)接管單位對(duì)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料進(jìn)行審核。對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。 (3)接管單位合同移交人按質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)。 (4)對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)、損壞問題，按危險(xiǎn)和損壞問題的處理方法處理。 (5)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備、附著物，核實(shí)房屋使用狀況。 (6)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 (7)移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定與房屋使用人重新建立租賃關(guān)系。 屬于有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，方可接管。屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。屬于法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。 三、交接雙方的責(zé)任與保修 ，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交 的資料的要求提前做好房屋交接準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。 ，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 ，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位 組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。 ．應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保 修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金，接管單位在需要時(shí)用于代修，保修期滿，核實(shí)結(jié)算；也可在驗(yàn)收接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議，建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。保修保證金和保修費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由各地自定。保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期為： (1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工 程合理使用年限。 (2)屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。 (3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。 (4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 (5)其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 第二節(jié) 房屋的損壞及房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 一、房屋的損壞 房屋因經(jīng)受自然界風(fēng)、霜、雨、雪、冰涼、地震的作用，受空氣中有害氣體的侵蝕與氧化作用，或受蛀蝕而造成各種結(jié)構(gòu)、裝飾部件的建筑材料老化、損壞，均屬于自然損壞。 房屋因在生活和生產(chǎn)活動(dòng)中各種結(jié)構(gòu)、裝飾部件受到磨、碰、撞擊，或使用不慎不當(dāng)． 如不合理地改變房屋用途造成房屋結(jié)構(gòu)破壞或超載，不合理地改裝、搭建，居住使用不愛護(hù)等，以及設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣、維修保養(yǎng)不及時(shí)而造成的各種結(jié)構(gòu)、裝飾部件損傷或損壞，均屬于人為損壞。 二、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) (一)房屋完損標(biāo)準(zhǔn) 1．完好標(biāo)準(zhǔn) 2．基本完好標(biāo)準(zhǔn) 3．一般損壞標(biāo)準(zhǔn) 4. 嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn) (二)房屋完損等級(jí)評(píng)定辦法 、混合結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定辦法 (1)凡符合下列條件之一者可評(píng)為完好房。 1)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)。 2)在裝修、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合完好標(biāo)準(zhǔn)。 (2)凡符合下列條件之一者可評(píng)為基本完好房。 1)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)。 2)在裝修、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好 以上的標(biāo)準(zhǔn)。 3)結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上標(biāo)準(zhǔn)。 (3)凡符合下列條件之一者可評(píng)為一般損壞房。 1)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)。 2)在裝修、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上標(biāo)準(zhǔn)。 3)結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上的標(biāo)準(zhǔn)。 (4)凡符合下列條件之一者可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房。 1)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。 2)在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分中有少數(shù)項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)。 2．其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 (1)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為完好房。 (2)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完好程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完好程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為基本完好房。 (3)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)．可評(píng)為一般損壞房。 (4)結(jié)構(gòu)，裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房。 第三節(jié) 房屋維修及其范圍和標(biāo)準(zhǔn) 一、房屋維修及其意義 房屋維修是指對(duì)房屋進(jìn)行查勘、設(shè)計(jì)、維護(hù)和更新等修葺活動(dòng)。 維持和恢復(fù)房屋原有質(zhì)量和功能，以保障住用安全和正常使用；對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行改建或改造，以提高其使用功能，適應(yīng)居住需要；對(duì)房屋律設(shè)中的設(shè)計(jì)施工缺陷，采用返工及補(bǔ)救措施；維護(hù)保養(yǎng)房屋，減緩損耗速度，延長房屋使用年限，減少對(duì)房屋建設(shè)的投資。 二、房屋維修的方針和原則 房屋維修的方針 房屋維修工作的方針是實(shí)行管養(yǎng)合一，積極開展房屋養(yǎng)護(hù)小修綜合有償服務(wù)活動(dòng)；嚴(yán)格控制大片拆建，有計(jì)劃地進(jìn)行房屋大、中修與拆、留結(jié)合的綜合改建；集中力量改造危險(xiǎn)棚戶房屋，保證用戶的住用安全；有步驟地輪流搞好綜合維修，以提高房屋的質(zhì)量、完好程度，恢復(fù)、改善設(shè)備的使用功能；結(jié)合房屋大修與改建、改造，適當(dāng)進(jìn)行廚、廁與設(shè)備的更新改建；實(shí)行專群結(jié)合、修防結(jié)合、分工負(fù)責(zé)、綜合治理，努力維護(hù)好房屋，以盡量提高房屋的使用年限與功能。 房屋維修的原則 美化城市，造福人民，有利生產(chǎn)，方便生活。 三、房屋堆修的范圍和標(biāo)準(zhǔn) (一)維修工程分類 按照房屋完損狀況，其維修工程分為翻修、大修、中修、小修和綜合修理五類。 1．翻修工程 凡需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造的工程為翻修工程。 2．大修工程 凡需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的工程為大修工程。 3．中修工程 凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。 4．小修工程 凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋厚來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。 凡成片多幢大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程。 (二)修繕范圍 房屋的修繕．均應(yīng)按照租賃法的規(guī)定或租賃合同的約定辦理。但是如下情況需另行處理。 、超載或其他過失引起的損壞，應(yīng)由用戶負(fù)責(zé)賠修。 、設(shè)備進(jìn)行增、搭、拆、擴(kuò)、改時(shí)必須報(bào)經(jīng)經(jīng)營管理單位鑒定同意，除有單項(xiàng)協(xié)議專門規(guī)定者外，其費(fèi)用由用戶自理。 (3)因擅自在房基附近挖掘而引起的損壞，用戶應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。 (4)市政污水(雨水)管道及處理裝置、道路及橋捅、房屋進(jìn)戶水電表之外的管道線路、燃?xì)夤艿兰霸罹?、城墻、危崖、滑坡、堡坎、人防設(shè)施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。 (三)修繕標(biāo)準(zhǔn) 1．房屋等級(jí) 按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，把房屋劃分成一等和二等兩類。 2．修繕項(xiàng)目 (1)主體工程 (2)木門窗及裝修工程 (3)樓地面工程 (4)屋面工程 (5)抹灰工程 (6)油漆粉飾工程 (7)水、電、衛(wèi)、暖等沒備工程 (8)金屬構(gòu)件 (9)其他工程 四、房屋管理與維修的關(guān)系 、中修與養(yǎng)護(hù)小修的關(guān)系 第四節(jié) 房屋維修技術(shù)管理 一、查勘鑒定 (一)房屋查勘鑒定分類 (二)查勘鑒定的責(zé)任落實(shí) ，由基層組織實(shí)施，上級(jí)管理部門抽查或復(fù)查。 ，若因工作失職而造成事故的，要承擔(dān)賠償責(zé)任。 (三)必須先作技術(shù)鑒定的幾種情況 。 。 、擴(kuò)建或加層時(shí)。 ，產(chǎn)權(quán)雙方對(duì)破損原因有異議時(shí)。 二、房屋雄護(hù) 各類房屋均應(yīng)桉沒計(jì)功能使用．用戶應(yīng)遵守有關(guān)使用規(guī)定。經(jīng)營管理單位應(yīng)對(duì)所管房屋的使用狀況，進(jìn)行監(jiān)督，并加強(qiáng)日常維護(hù)。 三、修繕設(shè)計(jì)或修繕方案 修繕方案包括的內(nèi)容： (含部件更換設(shè)計(jì))，并要注明座落及與周圍建筑物的關(guān)系。 (含改善要求)、數(shù)量、主要用料及舊料利用要求。 (概)算。 修繕設(shè)計(jì)的要求按有關(guān)規(guī)定辦理。 凡翻修工程的設(shè)計(jì)必須具備以下資料： 。 。 (定點(diǎn))圖。 。 、暖、氣、電的管線等資料。 四、工程監(jiān)督 五、工程驗(yàn)收 六、技術(shù)檔案 。 。 。 (底)片。 七、技術(shù)責(zé)任制 (一)總工程師 (二)主任工程師 (三)技術(shù)所(站)長 (四)地段技術(shù)負(fù)責(zé)人 第五節(jié) 房屋維修周期、維修規(guī)劃及維修工程施工 一、房屋的維修周期 (一)一般項(xiàng)目的損壞維修周期 、泛水和外粉刷砂漿的強(qiáng)度和耐水性。目前一般使用水泥砂漿，可保持在15年左右。 ，按目前瀝青油氈的防水層，可保持58年。 ． 。 ，可以5—6年一次。 ，可以5年左右一次。 ，可以6一8年一次。 、檢修周期，可以6—8年一次。 (二)各類結(jié)構(gòu)房屋的維修周期 二、房屋維修規(guī)劃 (一)制定房屋完好程度的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) (二)評(píng)分和計(jì)算房屋完好串的方法 (三)評(píng)定房屋的完損等級(jí)，建立“病歷卡” (四)制定房屋維修規(guī)劃 三、房屋維修工程施工 第六節(jié) 房屋建筑維修質(zhì)量及驗(yàn)收 一、房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) (一)分項(xiàng)工程的質(zhì)量評(píng)定 (二)分部工程的質(zhì)量評(píng)定 (三)單位工程的質(zhì)量評(píng)定 二、房屋維修工程的竣工驗(yàn)收 (一)房屋維修工程竣工驗(yàn)收的目的 (二)維修工程竣工驗(yàn)收的一般依據(jù) 。 。 。 。 。 。 、構(gòu)件檢驗(yàn)及設(shè)備調(diào)試等資料。 (三)維修工程竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) ，滿足合同的規(guī)定。 《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(試行)》的規(guī)定。凡不符合的，應(yīng)進(jìn)行返 修直到符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 、完整、準(zhǔn)確。 、地凈、路通、場(chǎng)地清，具備使用條件。 、暖、衛(wèi)，氣、電、電梯等設(shè)備調(diào)試運(yùn)行正常，煙道、通風(fēng)道、溝管等暢通無 阻。 (四)竣工驗(yàn)收的組織 三、施工單位和使用單位維修質(zhì)量責(zé)任范圍 (一)施工單位的責(zé)任 (二)使用單位的責(zé)任 (三)分清責(zé)任 思 考 題 1 . 房屋接管驗(yàn)收具備的條件是什么？ 2. 房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料有哪些？ 3. 房屋接管驗(yàn)收的程序如何規(guī)定? 4. 建筑工程的保修期怎樣規(guī)定? 5. 房屋完損等級(jí)有哪些?標(biāo)準(zhǔn)各是什么? 6. 什么是房屋維修?其意義、范圍和標(biāo)準(zhǔn)各是什么？ 7．房屋維修技術(shù)管理的主要任務(wù)和內(nèi)容是什么？ 8. 房屋的維修周期是多少? 9. 如何制訂房屋維修規(guī)劃？ 10．房屋砌筑的維修質(zhì)量分幾個(gè)等級(jí)?如何評(píng)定？ 11. 維修工程竣工驗(yàn)收的一般依據(jù)和標(biāo)