【正文】 序言 為創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美、便捷的居住、工作和商業(yè)環(huán)境，維護(hù)位于北京市西城區(qū)成銘大廈（以下簡(jiǎn)稱“該大廈”）各產(chǎn)權(quán)人和用戶的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，為確保大廈的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，保證該大廈的所有產(chǎn)權(quán)人有效使用其購(gòu)置的物業(yè)，特制定《成銘大廈房屋使用管理維修公約》（以下簡(jiǎn)稱“本公約”） 第一章定義 在本按公約中，除文意另有所指外： 1．“該土地” 指根據(jù)由北京市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的中華人民共和國(guó)國(guó)有上地合法證明文件：市西全 國(guó)（ 95）字第 00072 號(hào)位于西城區(qū) 共 10800平方米的土地。 2．“該大廈” 指座落于該土地上的，現(xiàn)名為“成銘大廈”，其中包括在規(guī)劃藍(lán)圖中顯示的建筑物，設(shè)施；及今后在規(guī)藍(lán)圖上之增減及改動(dòng)亦包括在內(nèi)。目前包括。 ●四至 東：西直門內(nèi)大街 190 號(hào)，蔥店胡同 24 號(hào)，規(guī)劃綠地 南：規(guī)劃綠地 西：西二環(huán)路，西直門立交橋 北：西直門內(nèi)大街 ● 公寓：建筑面積 平方米。 ● 寫(xiě)字樓 :建筑面積 平方米。 ● 商業(yè)場(chǎng)地：建筑面積 平方米 ● 停車場(chǎng) :建筑面積 平方 米 ● 人防 :建筑面積 : 平方米 ● 總建筑面積 : 平方米 3.“開(kāi)業(yè)企業(yè)” 指北京成銘大廈有限公司。 法人代表：樊思澄 注冊(cè)資本：四千二百萬(wàn)元人民幣 企業(yè)地址：北京市崇文區(qū)東花市北里中區(qū) 10 號(hào)樓 聯(lián)系人：樊思澄 聯(lián)系電話：（ 010） 66124250 4．“規(guī)劃藍(lán)圖” 指根據(jù)北京有關(guān)主管部門的規(guī)定而草擬并獲批準(zhǔn)的，關(guān)于該土地上發(fā)展的規(guī)劃圖則。 5．“土地的合法證明文件” 指中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證市西全 國(guó)用（ 95）字第 00072號(hào)及有關(guān)的文件及修訂。 6． “公共地方” 指在該大廈內(nèi)或該土地內(nèi)的公共地方，其中包括該大廈的正門道、大堂、寫(xiě)字樓大堂、電梯廳、樓梯間、前室、通道、行人道、行車道、綠化區(qū)、煤氣室、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、電梯井道、電表房、配電室、水泵房、電話機(jī)房、天井、水箱間、消防中心及為該土地及該土地及該大廈的產(chǎn)權(quán)人和租戶面設(shè)，供其共用的其它地方或范圍，但不包括任何產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自擁有所有權(quán)的地方及開(kāi)發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)部分。 7．“公共設(shè)施” 指為該大廈的利益而安裝的各種器械、設(shè)備、裝置可種植物，包括給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān) 控器、電梯、衛(wèi)生間設(shè)備、大廈外墻、自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、排水道、溝渠、管道、槽溝、電線、 電纜、綠化區(qū)之裝置及種植物。但任何只供個(gè)別產(chǎn)權(quán)人、租戶使用的設(shè)施不包括在內(nèi)。 8．“保留部分” 指開(kāi)發(fā)企業(yè)有保留所有權(quán)的地方，該等留用地方將不屬于任何公共地方。 9．“裝修規(guī)則” 指物業(yè)管理企業(yè)依照本公約就各產(chǎn)權(quán)人在其所屬單元（如以下定義）的裝修、更改、改進(jìn)、加建及裝飾等所作的規(guī)定。 10．物業(yè)管理企業(yè) ● 物業(yè)管理公司目前是指：北京貝斯特物業(yè)管理有限公司 ● 資質(zhì)證書(shū)號(hào)：京房地物資字（ 1997）第 161 號(hào) ● 地址：東城區(qū)建內(nèi)大街 7 號(hào) ● 郵編： 100005 ● 注冊(cè)資金： 15 萬(wàn)美元 ● 法定代表人：邵明路 ● 電話： 65101617 ● 物業(yè)管理委員會(huì)成立之后，由物業(yè)管理委員會(huì)聘用具有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)格證書(shū)》的物業(yè)管理公司 11．“綠化區(qū)” 指根據(jù)政府規(guī)定，依照有關(guān)法令所要求的在該土地上實(shí)施綠化的地區(qū)。 12．“管理預(yù)算” 指根據(jù)本公約和有關(guān)法規(guī)定而為該大廈預(yù)備的管理預(yù)算。 13．“管理費(fèi)用” 指物業(yè)管理企業(yè)因管理及維修保養(yǎng)該大廈而須支付的所有費(fèi)用。 14．“維修基金” 指購(gòu)房者按建設(shè)部（建住房） [1998]213 號(hào)及北 京市（京房地物字） [99]第 1088 號(hào)所繳納的款項(xiàng)。 15．“業(yè)權(quán)份額” 指由各產(chǎn)權(quán)人的房屋所有權(quán)面積占大廈總面積之份額。 16．“產(chǎn)權(quán)人” 指對(duì)每個(gè)單元擁有或共擁有所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或轉(zhuǎn)讓人。 17．“租戶” 指與產(chǎn)權(quán)人或開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署合法租賃協(xié)議的個(gè)人或公司或其他組織。 18．“公寓單元” 指作為公寓用途的有關(guān)單元。 19．“商業(yè)單元” 指作為商業(yè)用途的有關(guān)單元。 20．“寫(xiě)字樓單元” 指作為寫(xiě)字樓用途的單元。 21．“單元” 指在該大廈內(nèi)的公寓單元、商業(yè)單元、寫(xiě)字樓單 元或車位單元。 22．“交付使用通知書(shū)” 指開(kāi)發(fā)企業(yè)于該大廈的單元可以交付使用時(shí)發(fā)給各產(chǎn)權(quán)人的通知書(shū)。 23．“物業(yè)管理委員會(huì)” 由產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生的代表產(chǎn)權(quán)人行使物業(yè)管理權(quán)利的常設(shè)機(jī)構(gòu)。 24．“產(chǎn)權(quán)人大會(huì)” 由產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表參加的，依照本公約第七章第一條舉行的產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。 25．“管理規(guī)則、停車場(chǎng)管理規(guī)則” 指物業(yè)管理企來(lái)為落實(shí)執(zhí)行本公約之原則，并根據(jù)實(shí)際管理環(huán)境而對(duì)于該大廈、停車場(chǎng)的管理所制定的具體實(shí)施細(xì)則和辦法。 第二章 總則 本公約對(duì)該大廈開(kāi)發(fā)企業(yè)、全體產(chǎn)權(quán)人、用戶及物業(yè)管理企業(yè)均有約束 力，本公約內(nèi)涉及之開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)權(quán)人均包括其受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或占用人。 一、各產(chǎn)權(quán)人須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。該等保證、規(guī)定及限制的保障和約束附帶于該土地及該大廈每個(gè)部分。 二、每個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)其單元有全權(quán)之處理權(quán)（即占有權(quán)，使用權(quán)，收益權(quán)，處分權(quán)），包括依照有關(guān)法規(guī)出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)享用或以其他方式處置或變賣，而無(wú)須其他產(chǎn)權(quán)人或?qū)υ摯髲B有任何權(quán) 益的人士同意，但上述處置行為須受本管理公約限制和保障。若任何產(chǎn)權(quán)人出租單給任何租戶或使用人，須讓 該租戶或使用人履行及遵守本公約的條款向全體產(chǎn)權(quán)人書(shū)面承諾。 三、開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)本公約的解釋，在物業(yè)管理委員會(huì)成立之后，物業(yè)管理委員會(huì)擁有對(duì)本公約的解釋權(quán)，并可根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決議對(duì)本公約進(jìn)行修改。本公約的修改版本需以北京市國(guó)土資源和房屋管理局核準(zhǔn)。 四、本公約適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策，以及北京市政府法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。 五、本公約自北京市國(guó)土資源和房屋管理局核準(zhǔn)并經(jīng)當(dāng)事人簽署之日起生效。 第三章開(kāi)發(fā)企業(yè)的權(quán)利及義務(wù) 一、開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)向政府有關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)土地批文做出開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn) 為適當(dāng)?shù)男抻啞⒏膭?dòng)或修改，并就此事與政府磋商，達(dá)成協(xié)議，而無(wú)須其他任何產(chǎn)權(quán)人同意或批準(zhǔn)即可以開(kāi)發(fā)企業(yè)之名議簽署任何有關(guān)文件，但此項(xiàng)權(quán)利的行使不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人使用其所屬單元。 二、經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)按其認(rèn)為適當(dāng)?shù)姆椒?，運(yùn)用該大廈及該土地任何未利用的建筑密度及土地發(fā)展比例。 三、開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)依法訂立或授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)訂立該大廈的規(guī)則，其中包括公寓單元規(guī)則、商業(yè)單元規(guī)則、寫(xiě)字樓單元規(guī)則、停車場(chǎng)規(guī)則、裝修規(guī)則、設(shè)施使用規(guī)則及物業(yè)管理企業(yè)按實(shí)際需要而制定的其他管理規(guī)則。 四、物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，開(kāi) 發(fā)企業(yè)有權(quán)聘用物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該大廈進(jìn)行管理，簽訂委托物業(yè)管理合同并有權(quán)解除或變更。 五、開(kāi)發(fā)企業(yè)有義務(wù)按政府法規(guī)政策組織籌建該大廈物業(yè)管理委員會(huì)。 六、開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)于該大廈保留所有權(quán)的部份、公共地方及公共服務(wù)設(shè)施安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)及拆去煙囪、天線、桅桿、避雷針、照明及其他各種固定設(shè)施。應(yīng)事先通知，取得許可，緊急情況下會(huì)同政府有關(guān)部門人員，或在第三方監(jiān)督下，或經(jīng)政府有關(guān)部門同意強(qiáng)行入戶，但緊急避險(xiǎn)時(shí)不受上述條件限制。以便進(jìn)行上述有關(guān)工程，及按開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許或批準(zhǔn)或授權(quán)其他人進(jìn)行上述工程。但上述 工程不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人使用其所屬的單元。 七、開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)力于任何時(shí)間與其承建商、雇員、代理人及其他經(jīng)許可的人攜同所需之工具、儀器、機(jī)械及物料進(jìn)入該大廈之任何部份以進(jìn)行（ 1）完成公共地方及公共服務(wù)設(shè)施之建筑工程（ 2）其他有關(guān)該大廈的公共服務(wù)設(shè)施之改擴(kuò)工程（ 3）其他該大廈不時(shí)需要之工作及工程。在進(jìn)行上述工程時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)以書(shū)面通知或公示產(chǎn)權(quán)人那些部份及地方在工程進(jìn)行時(shí)不得使用；而產(chǎn)權(quán)人必須遵守前述通知規(guī)定。 八、開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有留用地方的所有權(quán)和使用權(quán)。 九、開(kāi)發(fā)企業(yè)義務(wù)： １、開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府有關(guān)規(guī)定在保修期內(nèi)對(duì) 本物業(yè)有保修義務(wù)。 ２、開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房或出租房屋時(shí)向購(gòu)房人或租戶明示解答本公約， 并要求其簽署本公約承諾書(shū)及時(shí)轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)存檔。 ３資料移交，成銘大廈交付使用后應(yīng)向貝斯特物業(yè)公司移交下列材料： 竣工總平面圖； 單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備安裝竣工圖； 附屬公建配套設(shè)施，地下管網(wǎng)工程竣工圖； 有關(guān)設(shè)施，設(shè)備安裝，使用，維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料； 各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料； 房屋質(zhì)量保證文件和使用說(shuō)明文件； 房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料； 公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單； 物業(yè)管理所必須的其他資料及說(shuō)明文件； 第四章產(chǎn)權(quán)人權(quán)利 及義務(wù) 一、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利 １、獨(dú)自擁有其名下的單元及所有權(quán)即占有，使用，收益，處分權(quán)。 有權(quán)將其所屬單元出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或以其它方式處分，而無(wú)須其他產(chǎn)權(quán)人的同意。 有權(quán)享有大廈結(jié)構(gòu)對(duì)其單元或車位的支持且不論此等結(jié)構(gòu)是在公共地方或其他產(chǎn)權(quán)人之單元內(nèi)。 ４、 可與其他產(chǎn)權(quán)人按本公約規(guī)定共同使用大廈的公共地方和公共設(shè)施，以及大廈所有的保安、衛(wèi)生等設(shè)施，以便適當(dāng)使用及享用其名下物業(yè)。 ５、 在不影響大廈建筑結(jié)構(gòu)及外貌下，對(duì)其名下單元進(jìn)行裝修養(yǎng)護(hù)。 可根據(jù)本公約維護(hù)自身的合法權(quán)益，向物業(yè)管理行政主管部門投訴。 ７、 各 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開(kāi)、參加產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。享有管委會(huì)委員的選舉權(quán)，被選舉權(quán)。 ８、 各產(chǎn)權(quán)人可根據(jù)本公約有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)及物業(yè)管企業(yè)就物業(yè)管理提出意見(jiàn)及建議，監(jiān)察物業(yè)管企業(yè)及管理人員的工作。 ９、 監(jiān)督物業(yè)管的收費(fèi)，要