【正文】 序言為創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美、便捷的居住、工作和商業(yè)環(huán)境，維護(hù)位于北京市西城區(qū)成銘大廈（以下簡(jiǎn)稱“該大廈”）各產(chǎn)權(quán)人和用戶的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，為確保大廈的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，保證該大廈的所有產(chǎn)權(quán)人有效使用其購(gòu)置的物業(yè)，特制定《成銘大廈房屋使用管理維修公約》（以下簡(jiǎn)稱“本公約”）第一章定義在本按公約中，除文意另有所指外：1．“該土地”指根據(jù)由北京市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的中華人民共和國(guó)國(guó)有上地合法證明文件：市西全 國(guó)（95）字第00072號(hào)位于西城區(qū)共10800平方米的土地。2．“該大廈”指座落于該土地上的，現(xiàn)名為“成銘大廈”，其中包括在規(guī)劃藍(lán)圖中顯示的建筑物，設(shè)施；及今后在規(guī)藍(lán)圖上之增減及改動(dòng)亦包括在內(nèi)。目前包括?！袼闹? 東：西直門內(nèi)大街190號(hào)，蔥店胡同24號(hào)，規(guī)劃綠地 南：規(guī)劃綠地 西：西二環(huán)路，西直門立交橋 北：西直門內(nèi)大街● 公寓：。● 寫字樓:。● 商業(yè)場(chǎng)地：● 停車場(chǎng):● 人防:建筑面積:● 總建筑面積:3.“開業(yè)企業(yè)”指北京成銘大廈有限公司。法人代表：樊思澄 注冊(cè)資本：四千二百萬元人民幣企業(yè)地址：北京市崇文區(qū)東花市北里中區(qū)10號(hào)樓聯(lián)系人：樊思澄 聯(lián)系電話：（010）661242504．“規(guī)劃藍(lán)圖”指根據(jù)北京有關(guān)主管部門的規(guī)定而草擬并獲批準(zhǔn)的，關(guān)于該土地上發(fā)展的規(guī)劃圖則。5．“土地的合法證明文件”指中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證市西全 國(guó)用（95）字第00072號(hào)及有關(guān)的文件及修訂。6．“公共地方”指在該大廈內(nèi)或該土地內(nèi)的公共地方，其中包括該大廈的正門道、大堂、寫字樓大堂、電梯廳、樓梯間、前室、通道、行人道、行車道、綠化區(qū)、煤氣室、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、電梯井道、電表房、配電室、水泵房、電話機(jī)房、天井、水箱間、消防中心及為該土地及該土地及該大廈的產(chǎn)權(quán)人和租戶面設(shè)，供其共用的其它地方或范圍，但不包括任何產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自擁有所有權(quán)的地方及開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)部分。7．“公共設(shè)施”指為該大廈的利益而安裝的各種器械、設(shè)備、裝置可種植物，包括給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控器、電梯、衛(wèi)生間設(shè)備、大廈外墻、自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、排水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區(qū)之裝置及種植物。但任何只供個(gè)別產(chǎn)權(quán)人、租戶使用的設(shè)施不包括在內(nèi)。8．“保留部分”指開發(fā)企業(yè)有保留所有權(quán)的地方，該等留用地方將不屬于任何公共地方。9．“裝修規(guī)則”指物業(yè)管理企業(yè)依照本公約就各產(chǎn)權(quán)人在其所屬單元（如以下定義）的裝修、更改、改進(jìn)、加建及裝飾等所作的規(guī)定。10．物業(yè)管理企業(yè)● 物業(yè)管理公司目前是指：北京貝斯特物業(yè)管理有限公司● 資質(zhì)證書號(hào)：京房地物資字（1997）第161號(hào)● 地址：東城區(qū)建內(nèi)大街7號(hào)● 郵編：100005● 注冊(cè)資金：15萬美元● 法定代表人：邵明路● 電話：65101617● 物業(yè)管理委員會(huì)成立之后，由物業(yè)管理委員會(huì)聘用具有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)格證書》的物業(yè)管理公司11．“綠化區(qū)”指根據(jù)政府規(guī)定，依照有關(guān)法令所要求的在該土地上實(shí)施綠化的地區(qū)。12．“管理預(yù)算”指根據(jù)本公約和有關(guān)法規(guī)定而為該大廈預(yù)備的管理預(yù)算。13．“管理費(fèi)用”指物業(yè)管理企業(yè)因管理及維修保養(yǎng)該大廈而須支付的所有費(fèi)用。14．“維修基金”指購(gòu)房者按建設(shè)部（建住房）[1998]213號(hào)及北京市（京房地物字）[99]第1088號(hào)所繳納的款項(xiàng)。15．“業(yè)權(quán)份額”指由各產(chǎn)權(quán)人的房屋所有權(quán)面積占大廈總面積之份額。16．“產(chǎn)權(quán)人”指對(duì)每個(gè)單元擁有或共擁有所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或轉(zhuǎn)讓人。17．“租戶”指與產(chǎn)權(quán)人或開發(fā)企業(yè)簽署合法租賃協(xié)議的個(gè)人或公司或其他組織。18．“公寓單元”指作為公寓用途的有關(guān)單元。19．“商業(yè)單元”指作為商業(yè)用途的有關(guān)單元。20．“寫字樓單元”指作為寫字樓用途的單元。21．“單元”指在該大廈內(nèi)的公寓單元、商業(yè)單元、寫字樓單元或車位單元。22．“交付使用通知書”指開發(fā)企業(yè)于該大廈的單元可以交付使用時(shí)發(fā)給各產(chǎn)權(quán)人的通知書。23．“物業(yè)管理委員會(huì)”由產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生的代表產(chǎn)權(quán)人行使物業(yè)管理權(quán)利的常設(shè)機(jī)構(gòu)。24．“產(chǎn)權(quán)人大會(huì)”由產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表參加的，依照本公約第七章第一條舉行的產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。25．“管理規(guī)則、停車場(chǎng)管理規(guī)則”指物業(yè)管理企來為落實(shí)執(zhí)行本公約之原則，并根據(jù)實(shí)際管理環(huán)境而對(duì)于該大廈、停車場(chǎng)的管理所制定的具體實(shí)施細(xì)則和辦法。第二章 總則本公約對(duì)該大廈開發(fā)企業(yè)、全體產(chǎn)權(quán)人、用戶及物業(yè)管理企業(yè)均有約束力，本公約內(nèi)涉及之開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)權(quán)人均包括其受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或占用人。一、各產(chǎn)權(quán)人須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。該等保證、規(guī)定及限制的保障和約束附帶于該土地及該大廈每個(gè)部分。二、每個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)其單元有全權(quán)之處理權(quán)（即占有權(quán)，使用權(quán)，收益權(quán)，處分權(quán)），包括依照有關(guān)法規(guī)出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他產(chǎn)權(quán)人或?qū)υ摯髲B有任何權(quán)益的人士同意，但上述處置行為須受本管理公約限制和保障。若任何產(chǎn)權(quán)人出租單給任何租戶或使用人，須讓該租戶或使用人履行及遵守本公約的條款向全體產(chǎn)權(quán)人書面承諾。三、開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)本公約的解釋，在物業(yè)管理委員會(huì)成立之后，物業(yè)管理委員會(huì)擁有對(duì)本公約的解釋權(quán)，并可根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決議對(duì)本公約進(jìn)行修改。本公約的修改版本需以北京市國(guó)土資源和房屋管理局核準(zhǔn)。四、本公約適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策，以及北京市政府法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。五、本公約自北京市國(guó)土資源和房屋管理局核準(zhǔn)并經(jīng)當(dāng)事人簽署之日起生效。第三章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利及義務(wù)一、開發(fā)企業(yè)有權(quán)向政府有關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)土地批文做出開發(fā)企業(yè)認(rèn)為適當(dāng)?shù)男抻?、改?dòng)或修改，并就此事與政府磋商，達(dá)成協(xié)議，而無須其他任何產(chǎn)權(quán)人同意或批準(zhǔn)即可以開發(fā)企業(yè)之名議簽署任何有關(guān)文件，但此項(xiàng)權(quán)利的行使不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人使用其所屬單元。二、經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)有權(quán)按其認(rèn)為適當(dāng)?shù)姆椒?，運(yùn)用該大廈及該土地任何未利用的建筑密度及土地發(fā)展比例。三、開發(fā)企業(yè)有權(quán)依法訂立或授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)訂立該大廈的規(guī)則，其中包括公寓單元規(guī)則、商業(yè)單元規(guī)則、寫字樓單元規(guī)則、停車場(chǎng)規(guī)則、裝修規(guī)則、設(shè)施使用規(guī)則及物業(yè)管理企業(yè)按實(shí)際需要而制定的其他管理規(guī)則。四、物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)聘用物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該大廈進(jìn)行管理，簽訂委托物業(yè)管理合同并有權(quán)解除或變更。五、開發(fā)企業(yè)有義務(wù)按政府法規(guī)政策組織籌建該大廈物業(yè)管理委員會(huì)。六、開發(fā)企業(yè)有權(quán)于該大廈保留所有權(quán)的部份、公共地方及公共服務(wù)設(shè)施安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)及拆去煙囪、天線、桅桿、避雷針、照明及其他各種固定設(shè)施。應(yīng)事先通知，取得許可，緊急情況下會(huì)同政府有關(guān)部門人員，或在第三方監(jiān)督下，或經(jīng)政府有關(guān)部門同意強(qiáng)行入戶，但緊急避險(xiǎn)時(shí)不受上述條件限制。以便進(jìn)行上述有關(guān)工程，及按開發(fā)企業(yè)認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許或批準(zhǔn)或授權(quán)其他人進(jìn)行上述工程。但上述工程不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人使用其所屬的單元。七、開發(fā)企業(yè)有權(quán)力于任何時(shí)間與其承建商、雇員、代理人及其他經(jīng)許可的人攜同所需之工具、儀器、機(jī)械及物料進(jìn)入該大廈之任何部份以進(jìn)行（1）完成公共地方及公共服務(wù)設(shè)施之建筑工程（