【正文】 物業(yè)管理方案 XXX孵化器管理有限公司 二○一三 年 四 月 目 錄 第一部分 孵化器概況 第二部分 孵化企業(yè)入駐、畢業(yè)及跟蹤管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一 、 孵化企業(yè)篩選標(biāo)準(zhǔn) 二 、 選擇孵化企業(yè)的基本準(zhǔn)則 三 、 入孵企業(yè)的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃 四 、 入孵企業(yè)的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃評(píng)估 五 、 孵化企業(yè)入駐安排 六 、 孵化畢業(yè)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn) 七 、 孵化企業(yè)的畢業(yè)服務(wù) 八 、 企業(yè)入駐孵化器的準(zhǔn)入程序與畢業(yè)程序圖 九 、 附件 第三部分 在孵企業(yè)創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一 、 對(duì)孵化企業(yè)開(kāi)展咨詢?cè)\斷工作 二 、 協(xié)助企業(yè)申報(bào)各類 計(jì)劃 三 、 創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)培訓(xùn) 四 、 企業(yè)聯(lián)絡(luò)員、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)員與創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師 第四部分 行政辦公服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一 、 公共秘書(shū)服務(wù) 二 、 商務(wù)代理服務(wù) 三 、 辦公禮儀服務(wù) 第五部分 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一 、 基礎(chǔ)公用設(shè)施管理 二 、 物業(yè)清潔管理 三 、 園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理 四 、 安全防范管理 五 、 檔案資料 六 、 附件 第六部分 技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容 一 、 硬件設(shè)施服務(wù) 二 、 增值服務(wù) 三 、 資源的網(wǎng)絡(luò)化服務(wù) 第一部分 孵化企業(yè)入駐、畢業(yè)及跟蹤管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一 、 孵化企業(yè)篩選標(biāo)準(zhǔn) 1． 一級(jí)孵化 按照科技部《科技企業(yè)孵化器（高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心 ）認(rèn)定和管理辦法》中規(guī)定的孵化企業(yè)應(yīng)具備的基本條件： （ 1）企業(yè)注冊(cè)地及辦公場(chǎng)所必須在孵化器孵化場(chǎng)地內(nèi)且簽訂孵化協(xié)議； （ 2）屬新注冊(cè)企業(yè)或申請(qǐng)進(jìn)入孵化器前企業(yè)成立時(shí)間不到 2 年； （ 3）企業(yè)在孵化器孵化的時(shí)間一般不超過(guò) 3 年； （ 4）企業(yè)注冊(cè)資金一般不得超過(guò) 200 萬(wàn)元； （ 5）屬遷入企業(yè)的，上年?duì)I業(yè)收入一般不得超過(guò) 200 萬(wàn)元； （ 6）企業(yè)租用孵化器孵化場(chǎng)地面積低于 1000 平方米； （ 7）企業(yè)從事研究、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)的項(xiàng)目或產(chǎn)品（服務(wù)）應(yīng)屬于科學(xué)技術(shù)部等部門頒布的《國(guó)家重點(diǎn)支持的高新技術(shù)領(lǐng)域》范圍； （ 8）企業(yè)的負(fù) 責(zé)人是熟悉本企業(yè)產(chǎn)品研究、開(kāi)發(fā)的科技人員。 2． 二級(jí)孵化 （ 1）與科技園簽訂有效的租賃協(xié)議、孵化協(xié)議或購(gòu)買辦公用房，在華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)進(jìn)行工商注冊(cè)和稅務(wù)登記； （ 2）年技工貿(mào)總收入不超過(guò) 1 億元； （ 3）企業(yè)從事研究、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)的項(xiàng)目或產(chǎn)品（服務(wù)）應(yīng)屬于科學(xué)技術(shù)部等部門頒布的《國(guó)家重點(diǎn)支持的高新技術(shù)領(lǐng)域》范圍； 二 、 選擇孵化企業(yè)的基本準(zhǔn)則 在科技部頒布的孵化企業(yè)應(yīng)具備的條件基礎(chǔ)上，孵化器可根據(jù)自身的具體情況制定一個(gè)選擇孵化企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，可考慮以下準(zhǔn)則： 1． 創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)動(dòng)機(jī)； 2． 創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建是否合理； 3． 是否 具有支付租金和服務(wù)費(fèi)用的能力； 4． 是否擁有可以商品化的產(chǎn)品或服務(wù)； 5． 是否具有快速成長(zhǎng)的能力； 6． 是否可以使孵化器計(jì)劃服務(wù)的企業(yè)類型得到增加； 7． 是否屬于孵化器計(jì)劃服務(wù)的產(chǎn)業(yè)對(duì)象或技術(shù)領(lǐng)域； 8． 是否處在適當(dāng)?shù)陌l(fā)展階段； 9． 能否真正利用孵化器提供的服務(wù)； 10． 是否愿意接受孵化器的建議和咨詢。 三 、 入孵企業(yè)的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃 入駐孵化器的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，在申請(qǐng)入駐之初，應(yīng)向孵化器提交一份創(chuàng)業(yè)者本人制定的，或在孵化器項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)助下制定的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃。 創(chuàng)業(yè)計(jì)劃應(yīng)基本涵蓋以下方面（具體提綱見(jiàn)附件 1）： 1． 公司簡(jiǎn)介，如 成立時(shí)間、股權(quán)結(jié)構(gòu)、注冊(cè)資金等； 2． 公司產(chǎn)品（服務(wù)）及所處行業(yè)前景、競(jìng)爭(zhēng)狀況介紹； 3． 既有的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和三年經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)； 4． 組織機(jī)構(gòu)及管理模式（產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷、生產(chǎn)組織、財(cái)務(wù)管理等）簡(jiǎn)介； 5． 資金需求、使用計(jì)劃； 6． 投資回報(bào)預(yù)測(cè)； 7． 對(duì)孵化器服務(wù)需求。 四 、 入孵企業(yè)的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃評(píng)估 1．進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)理內(nèi)部評(píng)議。 2．經(jīng)評(píng)議合格的計(jì)劃書(shū)由入孵企業(yè)評(píng)估組按《評(píng)估企業(yè)的三個(gè)層次》（見(jiàn)附件 2）做進(jìn)一步評(píng)估審核，并對(duì)企業(yè)的入駐提出具體建議。入孵企業(yè)項(xiàng)目評(píng)估組，可由孵化器的項(xiàng)目經(jīng)理和所聘請(qǐng)來(lái)自政府部門、區(qū)域產(chǎn)業(yè) 發(fā)展促進(jìn)部門、投資公司、管理顧問(wèn)等人士以及成功企業(yè)家、學(xué)者組成。 3．孵化器主任根據(jù)綜合評(píng)估結(jié)果最終抉擇是否接受該企業(yè)入駐。 五 、 孵化企業(yè)入駐安排 1． 企業(yè)發(fā)展部門應(yīng)著手制定該進(jìn)駐企業(yè)的孵化計(jì)劃、建立企業(yè)檔案、更新企業(yè)信息庫(kù)、落實(shí)負(fù)責(zé)跟蹤服務(wù)的項(xiàng)目經(jīng)理、發(fā)放孵化服務(wù)手冊(cè)、講解企業(yè)促進(jìn)服務(wù)內(nèi)容等； 2． 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門應(yīng)向進(jìn)駐企業(yè)介紹孵化器的房源情況，介紹租金和相關(guān)費(fèi) 用的收取規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理程序（附件 3）與企業(yè)簽訂房屋租賃合同、孵化協(xié)議書(shū)、消防安全和安全責(zé)任書(shū)等合同文本（可參見(jiàn)附件 6 合同文本） ，并收取房租、發(fā)放鑰匙、演示各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施、更新房屋及收費(fèi)信息系統(tǒng)等； 3． 物業(yè)服務(wù)部門的主要工作內(nèi)容是安裝電話、分配互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) IP、分配信箱、更新門牌及指引牌、登記初始使用的水電表、協(xié)助企業(yè)搬遷等。 4． 物業(yè)管理部門可以向入駐企業(yè)提供一份簡(jiǎn)易版的《進(jìn)駐指南》作為新入駐企業(yè)的咨詢資料。 5． 企業(yè)發(fā)展部應(yīng)向入駐企業(yè)詳細(xì)介紹孵化器的優(yōu)惠政策及管理制度 ,包括扶持企業(yè)的優(yōu)惠政策、孵化企業(yè)的準(zhǔn)入制度、孵化企業(yè)的畢業(yè)制度、孵化企業(yè)的退出制度、孵化器統(tǒng)計(jì)管理辦法等。 6． 孵化器在構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)程序的同時(shí)，還應(yīng)建立一套服務(wù)投 訴程序，不斷改進(jìn)服務(wù)。孵化服務(wù)投訴服務(wù)應(yīng)包含以下內(nèi)容： （ 1）公布投訴渠道； （ 2）確定統(tǒng)一的投訴受理部門并對(duì)外公布； （ 3）調(diào)查投訴事項(xiàng)的真實(shí)性； （ 4）按照投訴項(xiàng)的業(yè)務(wù)性質(zhì)確定投訴答復(fù)責(zé)任部門或責(zé)任人； （ 5）征求投訴人對(duì)投訴處理的意見(jiàn)； （ 6）記錄被投訴的事項(xiàng)及處理結(jié)果和改進(jìn)績(jī)效。 六 、 孵化畢業(yè)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn) 1. 一級(jí)畢業(yè)（按科技部規(guī)定） （ 1）經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理機(jī)構(gòu)認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)； （ 2）有 2 年以上的運(yùn)營(yíng)期，經(jīng)營(yíng)狀況良好，主導(dǎo)產(chǎn)品有一定的生產(chǎn)規(guī)模，年技工貿(mào)總收入達(dá)500 萬(wàn)元以上，且有 100 萬(wàn)元以上的固定資產(chǎn)和自有資金； （ 3）企業(yè)建立了現(xiàn)代企業(yè)制度和健全的財(cái)務(wù)制度； （ 4）孵化器提供給企業(yè)的場(chǎng)地與服務(wù)，不能滿足企業(yè)的發(fā)展需求； （ 5）企業(yè)達(dá)到入駐時(shí)與孵化器共同設(shè)定的孵化目標(biāo)； （ 6）企業(yè)被一個(gè)大公司兼并或收購(gòu)。 2. 二級(jí)畢業(yè) （ 1）進(jìn)駐科技園 1 年以上； （ 2）年技工貿(mào)總收入達(dá) 1 億元以上。 七 、 孵化企業(yè)的畢業(yè)服務(wù) 1． 就畢業(yè)事項(xiàng)向企業(yè)提供咨詢并溝通； 2． 企業(yè)畢業(yè)后的場(chǎng)地推薦； 3． 企業(yè)遷出后的來(lái)訪接待、郵件等信息轉(zhuǎn)遞服務(wù)； 4． 畢業(yè)企業(yè)的跟蹤服務(wù)，孵化器應(yīng)繼續(xù)跟蹤 服務(wù) 3 年，繼續(xù)關(guān)注、指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展，幫助畢業(yè)企業(yè)具備資源整合和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。 八 、 企業(yè)入駐孵化器的準(zhǔn)入程序與畢業(yè)程序圖 九 、 附件 附件 1 企業(yè)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)提綱 一、概 要 1． 公司簡(jiǎn)介（成立時(shí)間、股權(quán)結(jié)構(gòu)、注冊(cè)資金） ； 2． 公司產(chǎn)品（服務(wù)）及所處行業(yè)前景、競(jìng)爭(zhēng)狀況介紹 ； 3． 既有經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和三年經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) ； 4． 組織機(jī)構(gòu)及管理模式（產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷、生產(chǎn)組織、財(cái)務(wù)管理 、人員結(jié)構(gòu) 等）簡(jiǎn)介 ； 5． 資金需求、使用計(jì)劃 ； 6． 投資回報(bào)預(yù)測(cè) 。 二、公司背景 1． 公司業(yè)務(wù)發(fā)展歷史 ； 2． 發(fā)展目標(biāo) ； 3． 公司性質(zhì)及股本結(jié)構(gòu) ； 4． 現(xiàn)有資產(chǎn)狀況和財(cái)務(wù)狀況分析 ； 5． 公司支持體系（資金、市場(chǎng)、技術(shù)） ； 6． 其他信息（已簽合同、協(xié)議等） 。 三、所有者 /管理者背景 1． 股東背景及其股份比例 ； 2． 管理者簡(jiǎn)介 ； 孵化器的招募宣傳 引導(dǎo)企業(yè)參觀并介紹準(zhǔn)入條件 受理客戶企業(yè)申請(qǐng) 評(píng)估企業(yè)提交的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃 反饋意見(jiàn)并溝通交流 雙方制定孵化計(jì)劃 不合格拒收 達(dá)成孵化協(xié)議并安 排企業(yè)入駐 孵化 成功企業(yè)畢業(yè)遷出 不成功逐出 3． 主要技術(shù)人員簡(jiǎn)介 。 四、行業(yè)及市場(chǎng)分析 1． 概要 ； 2． 生產(chǎn)方式介紹 ； 3． 目標(biāo)市場(chǎng)（需要一定的定量指標(biāo)） ； 4． 客戶定位及描述 ； 5． 要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及合作伙伴 。 五、產(chǎn)品 /服務(wù)介紹 1． 概述 ； 2． 詳細(xì)描述 ； 3． 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比 ； 4． 產(chǎn)品 /服務(wù)的獨(dú)到性 ； 5． 研究與發(fā)展 ； 6． 知識(shí)產(chǎn)權(quán)及保護(hù) 。 六、市場(chǎng)計(jì)劃 1． 價(jià)格策略 ； 2． 促銷戰(zhàn)略 ； 3． 營(yíng)銷體系的組建 ； 4． 市場(chǎng)增長(zhǎng)計(jì)劃及措施 。 七、財(cái)務(wù)計(jì)劃及分析 1． 融資需求及可出讓股份的比例 ； 2． 資金用途 ； 3． 投資回報(bào)預(yù)測(cè) ； 4． 投資退出方式 。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 1． 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ； 2． 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ； 3． 管理風(fēng)險(xiǎn)分析 。 九、孵化服務(wù)需求分析 1． 創(chuàng)業(yè)“短板”分析 ； 2． 對(duì)孵化服務(wù)的理解 ； 3． 利用孵化服務(wù)的可能性分析 ； 4． 孵化階段的發(fā)展目標(biāo) ； 5． 孵化服務(wù)的具體需求 。 附件 2 評(píng) 估企業(yè)的三個(gè)層次 一、一般層次： 1． 企業(yè)成長(zhǎng)的潛力 ； 2． 創(chuàng)造工作機(jī)會(huì)的能力 ； 3． 產(chǎn)生凈利與支付孵化器租金的能力 ； 4． 發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)和使區(qū)域經(jīng)濟(jì)多樣化的潛力 ； 5． 增加地方稅收 ； 6． 與孵化器目標(biāo)和其他孵化企業(yè)的兼容性 。 二、技術(shù)層次： 1． 技術(shù)創(chuàng)新所帶來(lái)的增加的價(jià)值 ； 2． 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ； 3． 研發(fā)上市時(shí)間 ； 4． 概念獨(dú)創(chuàng)性 ； 5． 獲得外部的專門知識(shí)、人員與設(shè)施支持的能力 。 三、經(jīng)營(yíng)層次： 1． 市場(chǎng)知識(shí)與某個(gè)具體行業(yè)的知識(shí) ； 2． 以人為本的管理者，有能力吸引重要人才 ； 3． 發(fā)展合作關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的能力 ； 4． 良 好的溝通者 ； 5． 具有從孵化器獲得支持的欲望 。 附件 3 物業(yè)服務(wù)管理程序 一、孵化用房管理程序 （ 1）確定具體出租房間。 按照企業(yè)進(jìn)駐申請(qǐng)審批表中審批意見(jiàn)，確定具體出租房間，及時(shí)通知承租企業(yè)。 （ 2）向進(jìn)駐企業(yè)介紹相關(guān)情況。 A． 為企業(yè)介紹進(jìn)駐步驟； B. 由專人負(fù)責(zé)帶領(lǐng)企業(yè)實(shí)地看房； C. 根據(jù)企業(yè)性質(zhì)及相關(guān)待遇，詳細(xì)介紹進(jìn)駐后繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及所須繳納費(fèi)用。 （ 3）合同簽訂 A． 合同簽訂 在簽定《房屋租賃合同》的同時(shí)還須與進(jìn)駐企業(yè)簽訂《企業(yè)孵化與綜合服務(wù)協(xié)議書(shū)》、《安全責(zé)任書(shū)》 、《消防安全責(zé)任書(shū)》等文件。提供加蓋公章的房產(chǎn)證明和房型圖復(fù)印件，以便企業(yè)進(jìn)行工商注冊(cè)。 B． 相關(guān)費(fèi)用收繳 在正式簽訂合同之前，根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，按照相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為企業(yè)計(jì)算出進(jìn)駐時(shí)（以季度為單位）須交費(fèi)用明細(xì)并由企業(yè)確認(rèn)。 a. 新創(chuàng)辦的企業(yè)以現(xiàn)金的方式交到指定銀行指定的賬戶，憑銀行回單暫開(kāi)據(jù)個(gè)人名義下的預(yù)付房租收據(jù)，待企業(yè)工商注冊(cè)完成后再轉(zhuǎn)到相應(yīng)公司名下。 b. 已注冊(cè)的企業(yè)，直接收取轉(zhuǎn)賬支票。并通知企業(yè)盡快將注冊(cè)地址變更至科技園。 （ 4）房屋交付使用 由專人負(fù)責(zé)帶領(lǐng)企業(yè)檢查屋內(nèi)設(shè)施完好程度，記錄室內(nèi)電（水） 表讀數(shù)，進(jìn)駐企業(yè)確認(rèn)簽字后發(fā)放鑰匙，房屋交付進(jìn)駐企業(yè)使用。 （ 5）及時(shí)將最新房源情況上報(bào)科技園領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門。 2． 房屋退租程序 （ 1