【正文】 物業(yè)管理方案 XXX孵化器管理有限公司 二○一三 年 四 月 目 錄 第一部分 孵化器概況 第二部分 孵化企業(yè)入駐、畢業(yè)及跟蹤管理服務標準 一 、 孵化企業(yè)篩選標準 二 、 選擇孵化企業(yè)的基本準則 三 、 入孵企業(yè)的創(chuàng)業(yè)計劃 四 、 入孵企業(yè)的創(chuàng)業(yè)計劃評估 五 、 孵化企業(yè)入駐安排 六 、 孵化畢業(yè)企業(yè)的標準 七 、 孵化企業(yè)的畢業(yè)服務 八 、 企業(yè)入駐孵化器的準入程序與畢業(yè)程序圖 九 、 附件 第三部分 在孵企業(yè)創(chuàng)業(yè)輔導服務標準 一 、 對孵化企業(yè)開展咨詢診斷工作 二 、 協(xié)助企業(yè)申報各類 計劃 三 、 創(chuàng)業(yè)輔導培訓 四 、 企業(yè)聯(lián)絡員、創(chuàng)業(yè)輔導員與創(chuàng)業(yè)導師 第四部分 行政辦公服務標準 一 、 公共秘書服務 二 、 商務代理服務 三 、 辦公禮儀服務 第五部分 物業(yè)服務標準 一 、 基礎公用設施管理 二 、 物業(yè)清潔管理 三 、 園林綠化養(yǎng)護與管理 四 、 安全防范管理 五 、 檔案資料 六 、 附件 第六部分 技術創(chuàng)新服務內容 一 、 硬件設施服務 二 、 增值服務 三 、 資源的網絡化服務 第一部分 孵化企業(yè)入駐、畢業(yè)及跟蹤管理服務標準 一 、 孵化企業(yè)篩選標準 1． 一級孵化 按照科技部《科技企業(yè)孵化器（高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心 ）認定和管理辦法》中規(guī)定的孵化企業(yè)應具備的基本條件： （ 1）企業(yè)注冊地及辦公場所必須在孵化器孵化場地內且簽訂孵化協(xié)議； （ 2）屬新注冊企業(yè)或申請進入孵化器前企業(yè)成立時間不到 2 年； （ 3）企業(yè)在孵化器孵化的時間一般不超過 3 年； （ 4）企業(yè)注冊資金一般不得超過 200 萬元； （ 5）屬遷入企業(yè)的，上年營業(yè)收入一般不得超過 200 萬元； （ 6）企業(yè)租用孵化器孵化場地面積低于 1000 平方米； （ 7）企業(yè)從事研究、開發(fā)、生產的項目或產品（服務）應屬于科學技術部等部門頒布的《國家重點支持的高新技術領域》范圍； （ 8）企業(yè)的負 責人是熟悉本企業(yè)產品研究、開發(fā)的科技人員。 2． 二級孵化 （ 1）與科技園簽訂有效的租賃協(xié)議、孵化協(xié)議或購買辦公用房，在華苑產業(yè)區(qū)內進行工商注冊和稅務登記； （ 2）年技工貿總收入不超過 1 億元； （ 3）企業(yè)從事研究、開發(fā)、生產的項目或產品（服務）應屬于科學技術部等部門頒布的《國家重點支持的高新技術領域》范圍； 二 、 選擇孵化企業(yè)的基本準則 在科技部頒布的孵化企業(yè)應具備的條件基礎上，孵化器可根據(jù)自身的具體情況制定一個選擇孵化企業(yè)的標準，可考慮以下準則： 1． 創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)動機； 2． 創(chuàng)業(yè)團隊的構建是否合理； 3． 是否 具有支付租金和服務費用的能力； 4． 是否擁有可以商品化的產品或服務； 5． 是否具有快速成長的能力； 6． 是否可以使孵化器計劃服務的企業(yè)類型得到增加； 7． 是否屬于孵化器計劃服務的產業(yè)對象或技術領域； 8． 是否處在適當?shù)陌l(fā)展階段； 9． 能否真正利用孵化器提供的服務； 10． 是否愿意接受孵化器的建議和咨詢。 三 、 入孵企業(yè)的創(chuàng)業(yè)計劃 入駐孵化器的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，在申請入駐之初，應向孵化器提交一份創(chuàng)業(yè)者本人制定的，或在孵化器項目經理協(xié)助下制定的創(chuàng)業(yè)計劃。 創(chuàng)業(yè)計劃應基本涵蓋以下方面（具體提綱見附件 1）： 1． 公司簡介，如 成立時間、股權結構、注冊資金等； 2． 公司產品（服務）及所處行業(yè)前景、競爭狀況介紹； 3． 既有的經營業(yè)績和三年經營預測； 4． 組織機構及管理模式（產品開發(fā)、市場營銷、生產組織、財務管理等）簡介； 5． 資金需求、使用計劃； 6． 投資回報預測； 7． 對孵化器服務需求。 四 、 入孵企業(yè)的創(chuàng)業(yè)計劃評估 1．進行項目經理內部評議。 2．經評議合格的計劃書由入孵企業(yè)評估組按《評估企業(yè)的三個層次》（見附件 2）做進一步評估審核，并對企業(yè)的入駐提出具體建議。入孵企業(yè)項目評估組，可由孵化器的項目經理和所聘請來自政府部門、區(qū)域產業(yè) 發(fā)展促進部門、投資公司、管理顧問等人士以及成功企業(yè)家、學者組成。 3．孵化器主任根據(jù)綜合評估結果最終抉擇是否接受該企業(yè)入駐。 五 、 孵化企業(yè)入駐安排 1． 企業(yè)發(fā)展部門應著手制定該進駐企業(yè)的孵化計劃、建立企業(yè)檔案、更新企業(yè)信息庫、落實負責跟蹤服務的項目經理、發(fā)放孵化服務手冊、講解企業(yè)促進服務內容等； 2． 資產運營部門應向進駐企業(yè)介紹孵化器的房源情況，介紹租金和相關費 用的收取規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務管理程序（附件 3）與企業(yè)簽訂房屋租賃合同、孵化協(xié)議書、消防安全和安全責任書等合同文本（可參見附件 6 合同文本） ，并收取房租、發(fā)放鑰匙、演示各項服務設施、更新房屋及收費信息系統(tǒng)等； 3． 物業(yè)服務部門的主要工作內容是安裝電話、分配互聯(lián)網絡 IP、分配信箱、更新門牌及指引牌、登記初始使用的水電表、協(xié)助企業(yè)搬遷等。 4． 物業(yè)管理部門可以向入駐企業(yè)提供一份簡易版的《進駐指南》作為新入駐企業(yè)的咨詢資料。 5． 企業(yè)發(fā)展部應向入駐企業(yè)詳細介紹孵化器的優(yōu)惠政策及管理制度 ,包括扶持企業(yè)的優(yōu)惠政策、孵化企業(yè)的準入制度、孵化企業(yè)的畢業(yè)制度、孵化企業(yè)的退出制度、孵化器統(tǒng)計管理辦法等。 6． 孵化器在構建標準化的服務程序的同時，還應建立一套服務投 訴程序，不斷改進服務。孵化服務投訴服務應包含以下內容： （ 1）公布投訴渠道； （ 2）確定統(tǒng)一的投訴受理部門并對外公布； （ 3）調查投訴事項的真實性； （ 4）按照投訴項的業(yè)務性質確定投訴答復責任部門或責任人； （ 5）征求投訴人對投訴處理的意見； （ 6）記錄被投訴的事項及處理結果和改進績效。 六 、 孵化畢業(yè)企業(yè)的標準 1. 一級畢業(yè)（按科技部規(guī)定） （ 1）經省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市高新技術企業(yè)認定管理機構認定為高新技術企業(yè)； （ 2）有 2 年以上的運營期，經營狀況良好，主導產品有一定的生產規(guī)模，年技工貿總收入達500 萬元以上，且有 100 萬元以上的固定資產和自有資金； （ 3）企業(yè)建立了現(xiàn)代企業(yè)制度和健全的財務制度； （ 4）孵化器提供給企業(yè)的場地與服務，不能滿足企業(yè)的發(fā)展需求； （ 5）企業(yè)達到入駐時與孵化器共同設定的孵化目標； （ 6）企業(yè)被一個大公司兼并或收購。 2. 二級畢業(yè) （ 1）進駐科技園 1 年以上； （ 2）年技工貿總收入達 1 億元以上。 七 、 孵化企業(yè)的畢業(yè)服務 1． 就畢業(yè)事項向企業(yè)提供咨詢并溝通； 2． 企業(yè)畢業(yè)后的場地推薦； 3． 企業(yè)遷出后的來訪接待、郵件等信息轉遞服務； 4． 畢業(yè)企業(yè)的跟蹤服務，孵化器應繼續(xù)跟蹤 服務 3 年，繼續(xù)關注、指導企業(yè)發(fā)展，幫助畢業(yè)企業(yè)具備資源整合和抵抗風險的能力。 八 、 企業(yè)入駐孵化器的準入程序與畢業(yè)程序圖 九 、 附件 附件 1 企業(yè)創(chuàng)業(yè)計劃書提綱 一、概 要 1． 公司簡介（成立時間、股權結構、注冊資金） ； 2． 公司產品（服務）及所處行業(yè)前景、競爭狀況介紹 ； 3． 既有經營業(yè)績和三年經營預測 ； 4． 組織機構及管理模式（產品開發(fā)、市場營銷、生產組織、財務管理 、人員結構 等）簡介 ； 5． 資金需求、使用計劃 ； 6． 投資回報預測 。 二、公司背景 1． 公司業(yè)務發(fā)展歷史 ； 2． 發(fā)展目標 ； 3． 公司性質及股本結構 ； 4． 現(xiàn)有資產狀況和財務狀況分析 ； 5． 公司支持體系（資金、市場、技術） ； 6． 其他信息（已簽合同、協(xié)議等） 。 三、所有者 /管理者背景 1． 股東背景及其股份比例 ； 2． 管理者簡介 ； 孵化器的招募宣傳 引導企業(yè)參觀并介紹準入條件 受理客戶企業(yè)申請 評估企業(yè)提交的創(chuàng)業(yè)計劃 反饋意見并溝通交流 雙方制定孵化計劃 不合格拒收 達成孵化協(xié)議并安 排企業(yè)入駐 孵化 成功企業(yè)畢業(yè)遷出 不成功逐出 3． 主要技術人員簡介 。 四、行業(yè)及市場分析 1． 概要 ； 2． 生產方式介紹 ； 3． 目標市場（需要一定的定量指標） ； 4． 客戶定位及描述 ； 5． 要競爭對手及合作伙伴 。 五、產品 /服務介紹 1． 概述 ； 2． 詳細描述 ； 3． 競爭對比 ； 4． 產品 /服務的獨到性 ； 5． 研究與發(fā)展 ； 6． 知識產權及保護 。 六、市場計劃 1． 價格策略 ； 2． 促銷戰(zhàn)略 ； 3． 營銷體系的組建 ； 4． 市場增長計劃及措施 。 七、財務計劃及分析 1． 融資需求及可出讓股份的比例 ； 2． 資金用途 ； 3． 投資回報預測 ； 4． 投資退出方式 。 八、風險分析及對策 1． 市場風險分析 ； 2． 技術風險分析 ； 3． 管理風險分析 。 九、孵化服務需求分析 1． 創(chuàng)業(yè)“短板”分析 ； 2． 對孵化服務的理解 ； 3． 利用孵化服務的可能性分析 ； 4． 孵化階段的發(fā)展目標 ； 5． 孵化服務的具體需求 。 附件 2 評 估企業(yè)的三個層次 一、一般層次： 1． 企業(yè)成長的潛力 ； 2． 創(chuàng)造工作機會的能力 ； 3． 產生凈利與支付孵化器租金的能力 ； 4． 發(fā)展區(qū)域經濟和使區(qū)域經濟多樣化的潛力 ； 5． 增加地方稅收 ； 6． 與孵化器目標和其他孵化企業(yè)的兼容性 。 二、技術層次： 1． 技術創(chuàng)新所帶來的增加的價值 ； 2． 核心競爭力 ； 3． 研發(fā)上市時間 ； 4． 概念獨創(chuàng)性 ； 5． 獲得外部的專門知識、人員與設施支持的能力 。 三、經營層次： 1． 市場知識與某個具體行業(yè)的知識 ； 2． 以人為本的管理者，有能力吸引重要人才 ； 3． 發(fā)展合作關系網絡的能力 ； 4． 良 好的溝通者 ； 5． 具有從孵化器獲得支持的欲望 。 附件 3 物業(yè)服務管理程序 一、孵化用房管理程序 （ 1）確定具體出租房間。 按照企業(yè)進駐申請審批表中審批意見，確定具體出租房間，及時通知承租企業(yè)。 （ 2）向進駐企業(yè)介紹相關情況。 A． 為企業(yè)介紹進駐步驟； B. 由專人負責帶領企業(yè)實地看房； C. 根據(jù)企業(yè)性質及相關待遇，詳細介紹進駐后繳費標準及所須繳納費用。 （ 3）合同簽訂 A． 合同簽訂 在簽定《房屋租賃合同》的同時還須與進駐企業(yè)簽訂《企業(yè)孵化與綜合服務協(xié)議書》、《安全責任書》 、《消防安全責任書》等文件。提供加蓋公章的房產證明和房型圖復印件，以便企業(yè)進行工商注冊。 B． 相關費用收繳 在正式簽訂合同之前，根據(jù)企業(yè)性質，按照相關收費標準為企業(yè)計算出進駐時（以季度為單位）須交費用明細并由企業(yè)確認。 a. 新創(chuàng)辦的企業(yè)以現(xiàn)金的方式交到指定銀行指定的賬戶，憑銀行回單暫開據(jù)個人名義下的預付房租收據(jù)，待企業(yè)工商注冊完成后再轉到相應公司名下。 b. 已注冊的企業(yè)，直接收取轉賬支票。并通知企業(yè)盡快將注冊地址變更至科技園。 （ 4）房屋交付使用 由專人負責帶領企業(yè)檢查屋內設施完好程度，記錄室內電（水） 表讀數(shù)，進駐企業(yè)確認簽字后發(fā)放鑰匙，房屋交付進駐企業(yè)使用。 （ 5）及時將最新房源情況上報科技園領導及相關部門。 2． 房屋退租程序 （ 1