【正文】 受控文件上海上實城市發(fā)展投資有限公司組織管理手冊上海上實城市發(fā)展投資有限公司組織管理手冊文件編號SHCF/OSWI002版本/修訂A/0目錄目錄 1第一部分、手冊說明 2第二部分、組織設計基本思路 3組織設計的基本原則 3管控模式的選擇 4運作模式的選擇 5第三部分、職能架構概述 7組織機構圖 7組織職能架構概述 8第四部分、部門職責 10第五部分、職位說明書 49附錄：關鍵權責分配表 204第一部分、手冊說明本手冊用以說明公司的組織關系、權責結構和崗位職責，是公司組織管理的基本文件。它一共包括四個部分：1. 組織設計的基本思路：本部分闡明了城發(fā)公司現(xiàn)階段組織設計的基本思想，包括組織機構選擇的思路、運作模式選擇的思路、崗位設置的原則等。2. 組織職能概述：本部分是組織機構圖、崗位設置圖和職能的概述，通過組織機構圖和崗位設置圖闡述了部門之間關系和職位間關系圖，總部和項目公司關鍵權責分配概要的說明了總部和項目公司之間的權限劃分框架。3. 部門職責：本部分主要闡述各部門的使命與目標，主要的職能與職責。4. 職位說明書：本部分詳細描述了各崗位（職位）的基本信息、上下級關系、主要的職權、內(nèi)外溝通渠道、能力素質要求等。5. 附錄：關鍵權責分配表，把各部門的一些關鍵權責進行匯總，這些權責的分配已經(jīng)在各業(yè)務流程中進行了描述。本手冊是城發(fā)公司組織管理的基本文件，當組織機構、部門設置、崗位設置和權責設計或業(yè)務流程發(fā)生變化時，應及時修訂本手冊。第二部分、組織設計基本思路組織設計的基本原則167。 反應企業(yè)戰(zhàn)略的原則 組織設計的基本出發(fā)點是為了實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，因此組織設計時要考慮市場定位、客戶價值及核心競爭能力等多項因素，目前城發(fā)定位為區(qū)域開發(fā)集成商，擬大量進入二線城市，并且以商業(yè)地產(chǎn)為主，同時會利用上實集團的資源與品牌優(yōu)勢實現(xiàn)高速成長，因此在組織設計中必須考慮未來模式要以商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為主的特點來設立，同時要兼顧多區(qū)域運作。167。 體現(xiàn)行業(yè)特點的原則 房地產(chǎn)業(yè)是一個資源整合型的行業(yè)，正整個價值鏈上有大量的環(huán)節(jié)是采用外包或借助專業(yè)公司的力量來完成，而且它具有項目型的特點，公司的業(yè)務業(yè)務運作是有一個個具體的項目組成，同時公司運作時會牽涉到大量資金和其他資源的管理，具有很高的風險，因此在組織設計時要充分考慮這些因素。167。 優(yōu)化業(yè)務流程的原則組織設計時，充分考慮業(yè)務流程的簡單、高效和順暢，組織架構是部門職能的集合，在部門設計與職能分配將優(yōu)先考慮業(yè)務流程的順暢與合理，這一基本原則在從項目決策、項目策劃、設計到施工管理、營銷管理和服務的各流程中充分體現(xiàn)，盡可能使流程的關鍵環(huán)節(jié)由專業(yè)部門完成，需要多方協(xié)調的環(huán)節(jié)盡量減少。167。 促進管理績效的原則組織設計要能促進管理績效，因此在部門、崗位的職能與職責設計上盡可能的清晰和專業(yè)化，減少多頭負責。167。 提高運作效率的原則為提高管理效率，組織設計時盡量扁平化，授權充分，減少責任重疊，在總部機構設置時基本上采取三層的簡單機構，同時對不能的職責范圍在總部和項目公司之間采用分層次授權的方法，包括各類方案的審核權限、采購權限、成本管理權限等，盡量減少責任的重疊。管控模式的選擇根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點和公司的實際情況，公司總部對項目公司在短期內(nèi)采用操作型管控模式，這種管控模式是組織機構設置與職能分配的基礎。有關管控模式的詳細內(nèi)容請參看城發(fā)公司管控模式167。 管控模式的定義所謂管控模式是指一個以戰(zhàn)略為導向，以組織結構為框架，以管理控制系統(tǒng)為核心，以流程和制度為基礎的動態(tài)系統(tǒng)，它是公司總部對職能部門和項目公司管理的基本框架，它通常會定義總部與項目公司的定位、總部和項目公司的運作模式、關鍵的權責分配與重要的管理控制手段。 通?？偛繉椖抗镜墓芸啬Ｊ桨凑展芸氐纳疃确譃樨攧展芸匦汀?zhàn)略管控型和操作管控型三種，財務管控型通過資本紐帶，依靠公司治理結構，以財務指標進行管理和考核，在組織上總部不設具體業(yè)務部門；戰(zhàn)略管控型依靠公司戰(zhàn)略規(guī)劃進行管理和考核，通過財務控制、戰(zhàn)略規(guī)劃與控制和人力資源管理等手段進行管控，在組織上總部不設具體業(yè)務部門；操作管控型通過總部業(yè)務管理部門對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運作進行管理，直接對重要的關節(jié)操作管理，總部設置專門的業(yè)務部門。167。 城發(fā)公司管控摸式由于城發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，急需在總部形成專業(yè)能力以及房地產(chǎn)業(yè)固有的高風險等特點決定了城發(fā)公司在短期內(nèi)應該采用操作管控型的管控模式，在這種管控模式下，總部定位為戰(zhàn)略管理、品牌管理、人才管理、財務管理、資本運作投資管理和房地產(chǎn)業(yè)務運營中心，對所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體業(yè)績負責；項目公司定位房地產(chǎn)開發(fā)的任務中心，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的生產(chǎn)制造部門，對項目的進度、質量、安全和建安成本負責。運作模式的選擇房地產(chǎn)公司通常會采用職能制、矩陣制和純項目公司制三種運作模式。城發(fā)公司總部職能部門和項目公司之間采用矩陣式管理的運作模式。這種矩陣式管理的運作模式是流程設計的重要原則。所謂矩陣式管理，即是由縱橫兩套管理系統(tǒng)交錯而成的組織結構。這種組織形式打破了“一個人一個老板”的命令統(tǒng)一原則，使一個員工同時接受兩方面的領導：在執(zhí)行日常工作任務方面，接受原職能部門的垂直領導；在完成特定任務（即這一矩陣式組織的目標）過程中要接受項目負責人的橫向指揮。任務一旦完成，組織成員仍回到原部門工作。在矩陣式管理模式下，我們將強化項目總經(jīng)理的職能，在強調項目完整獨立運作的同時，強化上?？偛繉I(yè)的整合能力。在矩陣制的管理模式下，項目總經(jīng)理（或實際履行項目總經(jīng)理職權的執(zhí)行總經(jīng)理）負責對項目總體進度、質量、安全以及建安成本的管理，各職能部門通過項目計劃接受項目負責人的橫向指揮，公司以項目計劃為前驅動而不是總部職能部門任務驅動的模式運作，項目公司對職能部門擁有部分考核權。項目公司人員分為兩類，一類為長駐項目公司人員，接受項目總經(jīng)理直接領導，一類為直接服務于項目公司的職能部門人員，接受雙重原職能部門和項目總經(jīng)理的雙重領導，在職能部門人員中，財務與營銷人員采用總部直接派駐的形式進行管理。組織機構的設計和職能的分配將基于上述的基本原則和模式的選擇第三部分、職能架構概述組織機構圖銷 售 部財務部綜 合 部工 程 部合約預算部項目拓展部開 發(fā) 部招標采購部工程技術部成本管理部營 銷 部財 務 部企 管 部人力資源部綜合協(xié)調部法 務 部項目公司項目發(fā)展委員會技術委員會總裁－實線表示業(yè)務管理；虛線表示業(yè)務指導說明：項目公司的銷售部和財務部，分別是總部營銷部和財務部派駐機構，業(yè)務管理歸總部部門。組織職能架構概述167。 職能架構框架職能構架是實現(xiàn)順暢的總部/項目公司管理的前提。架構包括三個層次：總部項目強相關部門：強相關部門：指該部門的主要工作與開發(fā)項目的進度質量關聯(lián)較大，在城發(fā)公司，下列部門被定義為強相關部門：項目拓展部、營銷部、開發(fā)部、工程技術部、招標采購部、成本管理部?？偛宽椖咳跸嚓P部門：指該部門的主要工作與開發(fā)項目的進度質量關聯(lián)相對較小，在城發(fā)公司，下列部門被定義為弱相關部門：投資管理部、財務部、法務部、綜合協(xié)調部、企管部、人力資源部。項目公司：只納入到城發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務管理框架下的項目開發(fā)公司，屬于投資管理部以投資性質參與的公司不在此列。在矩陣制管理框架下，項目弱相關部門（除財務部以外）對項目公司主要以職能服務為主，強相關部門職能管理和職能服務的角色，在項目目標的實現(xiàn)方面承擔職能管理角色，在為項目配套的如設計、報批、各類業(yè)務辦理等方面承擔職能服務角色167。 總部和項目公司關鍵權責劃分框架總部和項目公司的關鍵權責劃分是業(yè)務流程設計的主要依據(jù)之一，也是實現(xiàn)總部對項目公司有效管控的重要內(nèi)容之一，下表是總部與項目公司的權責劃分的框架，具體權責的劃分請參看附錄。第四部分、部門職責部門職責目錄1) 部門通用職責2) 成本管理部（CB）3) 招標采購部（CG）4) 財務部（CW）5) 法務部（FW）6) 開發(fā)部（KF）7) 工程技術部（JS）8) 企業(yè)管理部（QG）9) 人力資源部（RL）10) 投資管理部（TZ）11) 項目拓展部（XM）12) 營銷部（YX）13) 綜合協(xié)調部（ZH）14) 項目發(fā)展委員會（FZW）15) 項目公司財務部（XMCW）16) 項目公司工程部（XMGC）17) 項目公司合約預算部（XMHY）18) 項目公司銷售部（XMXS）19) 項目公司綜合部（XMZH）部門通用職責1. 部門規(guī)劃及管理u 貫徹執(zhí)行集團、公司及行業(yè)有關政策、制度，負責本專業(yè)管理標準及規(guī)章制度的編制及修定，并實施；u 根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，負責編制本部門業(yè)務規(guī)劃及年度和月度工作計劃；u 負責指導、監(jiān)督所屬崗位的業(yè)務工作 。2. 部門日常工作管理u 配合完成公司對相關部門的績效考核工作；u 負責本部門員工的關鍵績效考核指標的建立；u 根據(jù)公司績效管理制度及考核指標，負責本部門員工的績效考評工作；u 負責部門預算項目的編制、控制及執(zhí)行；u 負責本部門各類統(tǒng)計報表的編制、匯總及上報工作；u 配合公司行政部對本部門所使用的設施、設備及辦公用品進行日常維護、管理工作；u 負責提出本部門的培訓需求，并配合行政部進行培訓實施；u 負責組織本部門員工的內(nèi)部業(yè)務日常培訓和崗位培訓；u 負責本部門有關資料文件的起草、歸檔工作。3. 其他配合性工作u 配合有關部門進行防火、防盜、保衛(wèi)等工作；u 配合進行部門接待工作；u 負責完成各級領導交派的其他臨時性任務。成本管理部部門職責部門總經(jīng)理綜合管理崗造價工程師崗備注：造價工程師按專業(yè)設置，分為土建和安裝（增加會計師）負責公司的成本管理體系的建立、策劃、動態(tài)成本管理以及成本分析與改進，是公司的項目成本控制中心：u 負責項目整體成本控制，建立和完善公司成本控制體系；u 負責公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施；u 負責建立項目目標成本責任體系，并負責落實與考核；u 建立成本監(jiān)控預警機制。3成本策劃u 負責在產(chǎn)品可研階段進行成本測算；u 負責公司目標成本的監(jiān)控與調整；u 負責參加對建筑方案設計、初步設計的經(jīng)濟性評審，評審通過后按要求編制《目標成本指導書》；u 負責對各投標單位的經(jīng)濟標書進行評價。u 負責收集、整理公司范圍的有關成本信息，并負責對成本信息進行匯總及甄別；u 負責監(jiān)督、指導各部門建立動態(tài)成本信息臺帳；u 負責對目標成本控制范圍內(nèi)的重大支出進行會簽，避免目標成本的非預期超出；u 負責定期對項目成本進行監(jiān)控，超出預期成本變動范圍的情況啟動預警程序；u 參與施工圖的經(jīng)濟評審，確保符合限額設計的要求。u 負責項目后成本分析評價，并落實成本責任制；u 收集、分析已完工項目的成本經(jīng)濟指標；u 設定材料設備采購的成本目標；u 定期進行市場材料價格調查，并對招標采購部的材料報價進行復核和確認。u 參與項目合同洽談；u 負責審定合同商務條款；u 負責檢查合同生效后的合同管理工作，評估合同履約情況；招標采購部部門職責部門總經(jīng)理招標采購崗綜合管理崗備注：招標采購崗根據(jù)不同的專業(yè)重點設置23人負責對項目的工程、材料、設備、服務的招標與采購管理以及供應商的管理，確保低成本和及時的獲得項目建設所需要的工程、材料和設備的供應。u 負責收集供應商信息，包括對供應商的評價信息，建立供應商信息庫。u 負責建立對直接采購供應商的評價流程，并定期組織評價，建立和維護合格供應商清單；u 負責組織成本管理部、項目公司、工程技術部等相關部門/人員對工程供方進行資質預審；u 負責對供貨不合格供應商的信息反饋和督促整改。u 按照招標領導小組的要求，負責公司各項招標組織工作。u 按照公司招標領導小組要求，負責確定項目材料的采購方式（包括授權給項目公司的采購）；u 負責《項目設備及材料采購總體計劃》的編制和調整。u 根據(jù)項目公司的采購要求，負責編制《材料采購月度實施計劃》，執(zhí)行日常的采購作業(yè)；u 負責對授權范圍內(nèi)的直接采購活動的實施，并接受成本管理部的價格監(jiān)督；u 負責對授權范圍內(nèi)的直接采購材料的市場信息的調研，建立材料價格信息庫；u 參與項目公司所組織的大型設備或重要材料的現(xiàn)場驗收；u 負責不合格材料退貨的管理工作；u 提出四新材料選用的建議。u 負責公司各項招標組織工作，包括制定標書、評分標準和評分表、發(fā)標、答疑、開標、評標等工作。u 負責供方的資質預審和評價。u 負責擬訂各類供方采購合同，并組織相關部門會簽；部門總經(jīng)理會計崗審計崗出納崗財務分析崗財務部部門職責負責公司的資金、資產(chǎn)進行管理，并進行財務統(tǒng)計、核算、分析；u 負責公司的全面預算管理；u 協(xié)助確定公司經(jīng)營目標，協(xié)助編制經(jīng)營計劃，動態(tài)跟蹤調整。全面的分析、評價。3會計核算與資金管理u 從貨幣角度如實記錄、反映公司業(yè)務活動和資產(chǎn)債務情況；按規(guī)定準確及時地向集團、稅務局等外部單位提供會計報表；u 負責支出管理、費用報銷，日常借款、業(yè)務性款項支付、有價單證、現(xiàn)金管理等各種財務收支辦理；u 負責公司會計檔案管理。u 負責拓展融資渠道；u 負責確保貸款資金到位、統(tǒng)籌安排展期及還貸。u 負責公司稅務籌劃；u 負責納稅申報、稅款繳納等各項事務辦理。u 對項目立項