【正文】 1. 總 論 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱(chēng)黃山市香溪谷旅游度假村建設(shè)項(xiàng)目 承辦單位黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址：黟縣西遞鎮(zhèn)法定代表人：王 柯 承辦單位概況黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2004年5月。注冊(cè)資金2000萬(wàn)元人民幣。該公司的前身為“黃山英特房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司”。此前成功的為眾多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全程企劃、營(yíng)銷(xiāo)代理和廣告推廣工作。多年的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，該公司取得驕人的業(yè)績(jī)，擁有良好的信譽(yù)和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程監(jiān)理、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理等運(yùn)作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費(fèi)”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、高效”為行事準(zhǔn)則。2005年10月該公司董事長(zhǎng)王柯獲得“建設(shè)部2005年中國(guó)建設(shè)行業(yè)百名管理英才”稱(chēng)號(hào)。公司積極配合當(dāng)?shù)卣穆糜钨Y源開(kāi)發(fā)，2005年2月6日，天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司同黟縣西遞旅游服務(wù)總公司共同簽署成立了“中國(guó)黃山西遞旅游集團(tuán)”，以“品牌共用、資源共享、統(tǒng)一宣傳、攜手共進(jìn)”為宗旨，組建以世界著名景區(qū)和旅游、休閑、度假、飲食、娛樂(lè)等多重資源與服務(wù)為一體的旅游產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。企業(yè)在不斷發(fā)展壯大的同時(shí)積極回報(bào)社會(huì)，資助社會(huì)公益事業(yè)，先后獲得黃山市黟縣革命老區(qū)柯村中學(xué)、西遞中心小學(xué)“真情助學(xué)、功在千秋”和黟縣“關(guān)心下一代工作委員會(huì)”的“香溪展宏圖 情系下一代”的錦旗表彰。同時(shí)，王柯董事長(zhǎng)本人資助了多名失學(xué)兒童。該公司快速發(fā)展為社會(huì)提供了較多就業(yè)崗位。黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本著“弘揚(yáng)徽文化，做好徽文章”和對(duì)旅游地產(chǎn)獨(dú)到的見(jiàn)解，經(jīng)過(guò)兩年多的項(xiàng)目實(shí)地考察、調(diào)研，決定在世界文化遺產(chǎn)地黟縣西遞開(kāi)發(fā)建設(shè)香溪谷旅游度假村旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目由清華大學(xué)、杭州規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院人居環(huán)境所和合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院的共同規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)。香溪谷旅游度假村由香溪國(guó)際大酒店、香溪谷豪華會(huì)所、香溪谷豪華別墅組成。占地153畝，建筑面積為56000平方米。本項(xiàng)目香溪國(guó)際大酒店為香溪谷旅游度假村項(xiàng)目一期工程，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，占地20畝，于2004年5月15日在黟縣國(guó)土局掛牌獲得土地使用權(quán)，于2004年7月16日一次性通過(guò)市、縣建設(shè)部門(mén)及縣政府等有關(guān)部門(mén)建筑規(guī)劃評(píng)審。香溪國(guó)際大酒店內(nèi)設(shè)有300套標(biāo)間、商務(wù)間、商務(wù)套間，有中、小型會(huì)議室6個(gè)、600座大會(huì)議室1個(gè)、中西餐廳、酒吧、豪華包廂、多功能廳、涉外商場(chǎng)、休閑娛樂(lè)等設(shè)施等一應(yīng)俱全，建成后將是黃山市客房擁有量最大的四星級(jí)酒店。 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)綜合國(guó)力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國(guó)人均GDP已超過(guò)1000美元，總體達(dá)到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元至1000美元時(shí)，旅游消費(fèi)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)將成為世界旅游第一大接待國(guó)。目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)旅游業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年發(fā)展，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。政府將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，我國(guó)旅游業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人均GDP達(dá)1000美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，旅游業(yè)進(jìn)入興盛期。黃山市地處皖浙贛閩四省結(jié)合部，是安徽省的南大門(mén)。全市轄屯溪區(qū)、黃山區(qū)、徽州區(qū)和黟縣、歙縣、休寧縣、祁門(mén)縣三區(qū)四縣，總面積9807平方公里，人口160萬(wàn)。該市歷史悠久，早在商周時(shí)期徽州土地上的土著先民已相當(dāng)活躍。秦置黟、歙二縣，晉稱(chēng)新安郡，宋改徽州，歷以商賈眾多，文風(fēng)興盛，蜚聲海內(nèi)。徽商以其雄厚的資本稱(chēng)雄明清商界300余年，并在故里辦教育、創(chuàng)書(shū)院、置祠產(chǎn)、建廟宇，明清時(shí)成為徽州經(jīng)濟(jì)繁榮、教育發(fā)達(dá)的鼎盛時(shí)期。為適應(yīng)改革開(kāi)放和旅游業(yè)發(fā)展的需要，1987年11月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在原徽州地區(qū)基礎(chǔ)上設(shè)立地級(jí)黃山市。黃山市擁有二處世界遺產(chǎn)地——黃山和西遞、宏村，還擁有眾多國(guó)家級(jí)名勝景點(diǎn)。黃山市現(xiàn)已成為世界著名的旅游城市，旅游業(yè)已成為黃山市的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)近年來(lái)建設(shè)，黃山市旅游基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀(guān)，交通狀況有了根本改變?，F(xiàn)在黃山機(jī)場(chǎng)飛機(jī)可全天候起降，航班直達(dá)北京、香港、上海、廣州、合肥、武漢、沈陽(yáng)、昆明、深圳、?？诘热珖?guó)數(shù)十個(gè)大中城市；皖贛鐵路縱貫全境；公路四通八達(dá)，徽杭（黃山—杭州）、合黃（合肥—黃山）、黃景（黃山—景德鎮(zhèn)）高速建成通車(chē)，從根本上改善了黃山市交通條件，密切了與長(zhǎng)江三角洲及外省的聯(lián)系，使黃山市旅游業(yè)得到快速發(fā)展。1998年黃山市接待國(guó)內(nèi)外游客419萬(wàn)人次，2002年706萬(wàn)人次，2004年增至810萬(wàn)人次，2005年已突破1000萬(wàn)人次。近年來(lái)，黃山市賓館、酒店、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約黃山市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。隨著高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，星級(jí)賓館客房在黃山市供不應(yīng)求。目前，黃山市三星級(jí)賓館4家，客房數(shù)不足450間；四星級(jí)賓館7家，客房數(shù)不足1000間。每年3月11月和春節(jié)前后1個(gè)月，黃山市賓館均須提前預(yù)約。進(jìn)入旺季，來(lái)黃山旅游人數(shù)日均3萬(wàn)人次以上，春節(jié)、五一、十一黃金周及平常周末日均接待人數(shù)近6萬(wàn)人。黃山市現(xiàn)有的旅游接待能力遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足需求。目前，黃山市四星級(jí)賓館客房出租率達(dá)72%，且有不斷上升之勢(shì)。另一方面，黃山市四星級(jí)賓館規(guī)模較小，一般客房數(shù)只有100160間，接待一個(gè)中型會(huì)議或一個(gè)大型旅游團(tuán)需34家賓館合作。旅游接待能力不足給游客帶來(lái)諸多不變，制約了黃山市旅游業(yè)發(fā)展。黟縣地處黃山西南麓，境內(nèi)山巒疊嶂，清溪回流，生態(tài)環(huán)境絕佳，其地形、地貌、風(fēng)土人情與晉代大詩(shī)人陶淵明描繪的“桃花源”極為相似，并有陶淵明后裔在此世代繁衍。1986年以來(lái)，黟縣依托黃山，大力開(kāi)發(fā)古村落旅游，取得了豐碩成果，2002年全縣年接待游客109萬(wàn)人次，2003年125萬(wàn)人次，2004年達(dá)180余萬(wàn)人次，2005年已突破221萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)7億元人民幣，成為皖南新興旅游勝地，2004年底被評(píng)為全國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，安徽省旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣第一名。西遞始建于宋皇祜年間，已有950余年歷史，村落平面呈船形，占地16公頃。現(xiàn)保存古樸典雅的明清民居300余幢，大量的磚、木、石雕等藝術(shù)佳作點(diǎn)綴其間。目前，整理開(kāi)放有綾云閣、胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李園、東園、西園、大夫第、敬愛(ài)堂、履福堂、青云軒、膺福堂、篤敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石小筑、淳仁堂、追慕堂等民居古建筑。西遞被譽(yù)為“東方文化的縮影”、“古代建筑博物館”。2000年11月被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄。迷人的自然景觀(guān)和近千年文化積淀吸引了海內(nèi)外眾多游客。2005年來(lái)西遞游覽的游客超過(guò)60萬(wàn)人。黟縣旅游業(yè)發(fā)展受接待能力制約更為嚴(yán)重。黟縣僅有兩家二星標(biāo)準(zhǔn)的賓館，接待能力嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足游客需求，致使許多慕名而來(lái)的游客，只能走馬觀(guān)花，匆匆而過(guò)，難以細(xì)細(xì)品味和體會(huì)博大精深的徽文化精髓，98%以上客人要到50公里外黃山市府所在地屯溪入住，第二天再返黟縣其他旅游景點(diǎn)旅游，飽嘗乘車(chē)勞頓之苦和成本增加。黟縣天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)兩年多充分考察調(diào)研，選址距世界文化遺產(chǎn)地西遞古民居入口100米處環(huán)境優(yōu)美的香溪谷，投資興建黃山市香溪谷旅游度假村。本項(xiàng)目為香溪谷旅游度假村一期工程—香溪國(guó)際大酒店，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，有客房300間，配套建有大中小會(huì)議室6個(gè)、餐飲、會(huì)議中心及健身娛樂(lè)休閑度假設(shè)施。本項(xiàng)目先后被列為黟縣人民政府“4334重點(diǎn)工程”、黃山市“443重點(diǎn)工程”和安徽省“861”重點(diǎn)工程。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改變黟縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施落后狀況，緩解黟縣乃至整個(gè)黃山市游客人數(shù)大幅度增長(zhǎng)和接待能力不足的矛盾，促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展是十分必要的。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》（2）《安徽旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（3）國(guó)務(wù)院《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行規(guī)定》（4）建設(shè)部《風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》（5）《黟縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》（6）黟縣發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于同意黟縣桃花塢度假村建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》（計(jì)投字[2004]59號(hào)）（7）黟縣發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于同意桃花塢度假村項(xiàng)目更名為香溪谷旅游度假村的批復(fù)》（計(jì)投字[2004]127號(hào)）（8）黟縣發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于同意調(diào)整香溪谷旅游度假村項(xiàng)目方案的批復(fù)》（發(fā)改計(jì)投字[2006]14號(hào)）（9）《西遞新區(qū)總體規(guī)劃》（10）《黟縣西遞鎮(zhèn)新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（11）黃山市環(huán)境保護(hù)局《關(guān)于黟縣天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司香溪谷旅游度假村項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的批復(fù)》（12）中華人民共和國(guó)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》（編號(hào)：黟2004字第016號(hào)）（13）中華人民共和國(guó)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（編號(hào)：黟2004 018號(hào)）（14）中華人民共和國(guó)《國(guó)有土地使用證》（黟國(guó)用[2004]字第115號(hào)） 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)安徽省黃山市黟縣西遞鎮(zhèn) 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，建設(shè)香溪谷旅游度假村一期工程香溪國(guó)際大酒店，酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，擁有豪華套房，商務(wù)套房，標(biāo)準(zhǔn)房300間，配套建設(shè)會(huì)議廳、餐飲中心及配套健身娛樂(lè)、休閑度假設(shè)施。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱(chēng)單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資萬(wàn)元其中：建設(shè)投資萬(wàn)元建設(shè)期利息萬(wàn)元57 鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元119 建設(shè)期年2 職工人數(shù)人1982建設(shè)內(nèi)容A樓平方米不含夾層735平方米B樓平方米C樓平方米D樓平方米E樓平方米2410F樓平方米2968總建筑面積平方米3客房床位個(gè)600客房300間4年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元40685總成本費(fèi)用萬(wàn)元19636年利潤(rùn)總額萬(wàn)元18827營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元2238投資利潤(rùn)率%9投資利稅率%10投資回收期年含建設(shè)期2年11內(nèi)部收益率%12凈現(xiàn)值（I=12%）萬(wàn)元510913盈虧平衡點(diǎn)%14借款償還期年含建設(shè)期2. 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 黃山市飯店業(yè)現(xiàn)狀目前為止，黃山市內(nèi)低檔飯店（旅社、招待所）不少，但三星級(jí)賓館只有4家，客房數(shù)不足450間；四星級(jí)賓館7家，客房總數(shù)不足1000間。黟縣僅有兩家二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的中城山莊和世外桃源大酒店?，F(xiàn)存在如下問(wèn)題：（1）星級(jí)飯店總量較少，整體實(shí)力差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。（2）大部分飯店設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，急需更新改造。（3）大多數(shù)星級(jí)飯店?duì)I銷(xiāo)手段落后。（4）管理方式落后，部分星級(jí)飯店由原來(lái)的單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。飯店業(yè)發(fā)展滯后，制約了黃山市旅游業(yè)的發(fā)展。黃山市作為中國(guó)境內(nèi)唯一一個(gè)擁有兩處世界遺產(chǎn)地和眾多國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝景點(diǎn)的城市，旅游業(yè)已成為黃山市支柱產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的旅游消費(fèi)也進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也正向享受型轉(zhuǎn)變。旅游主體及旅游主題也更趨多元化。據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)將成為世界旅游第一大接待國(guó)，境外游客數(shù)量將大幅增長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)近20年的建設(shè)，黃山市交通狀況有了根本改觀(guān)，飛機(jī)航班可直達(dá)韓國(guó)、新加坡、香港及北京、上海、廣州、武漢、昆明等20多個(gè)國(guó)內(nèi)大中城市，高速公路到上海、南京、杭州、合肥及長(zhǎng)三角各大中城市的車(chē)程均在4小時(shí)以?xún)?nèi)。交通狀況的改觀(guān)，使黃山市旅游業(yè)快速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年黃山游客已突破1000萬(wàn)人次。且年入境海內(nèi)外游客人數(shù)正以20%左右的速度增長(zhǎng)。作為世界級(jí)旅游景區(qū)，黃山市旅游接待能力與其豐富的旅游資源、廣闊的市場(chǎng)前景不相適應(yīng)。旅游接待能力嚴(yán)重不足是制約黃山市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。近年來(lái)，旅游旺季，部分游客不得不借宿居民家中，甚至露宿街頭，中央電視臺(tái)多次發(fā)布公告，為減輕黃山各景點(diǎn)壓力，引導(dǎo)游客前往其它地區(qū)旅游。隨著人民生活水平提高，追求高檔住宿高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，星級(jí)賓館客房供不應(yīng)求，黃山市四星級(jí)賓館客房入住率高達(dá)72%以上，且有不斷上升趨勢(shì)。2000年11月，黟縣西遞和宏村被聯(lián)合國(guó)教科文組織評(píng)定為世界文化遺產(chǎn)，2001年被國(guó)家旅游局評(píng)為AAAA級(jí)旅游區(qū)。黟縣旅游資源極其豐富，四周還有屏山、關(guān)麓、南屏、九都、齊云山、花山迷窟、賽金花故居等21個(gè)景點(diǎn)，每年吸引大量中外游客前來(lái)旅游觀(guān)光。2005年僅西遞就接待游客60萬(wàn)人次。因?yàn)槁糜谓哟芰?yán)重不足，許多游客來(lái)西遞只能走馬觀(guān)花，98%游客要到50多公里外屯溪入住，第二天再返回黟縣旅游。加快旅游設(shè)施建設(shè)已成為當(dāng)?shù)卣囊豁?xiàng)大事。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 香溪國(guó)際大酒店按徽派風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型酒店，該酒店將為海內(nèi)外游客提供一個(gè)舒適的旅游度假休閑場(chǎng)所，使海內(nèi)外游客在飽覽世界文化遺產(chǎn)和黃山美景時(shí)免除乘車(chē)往返勞頓之苦，為他們提供一個(gè)欣賞和品味徽文化博大精深內(nèi)涵的又一個(gè)場(chǎng)所，緩解黃山市游游接待能力的不足。香溪國(guó)際大酒店建成后將有充足的客源。以黟縣目前每年220萬(wàn)旅游客量計(jì)算，日均游客接待量5000人左右，西遞旅游景區(qū)日客流量2200人以上。酒店建成后聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名酒店管理公司管理，加盟中國(guó)最大的分時(shí)度假機(jī)構(gòu)中安達(dá)旅游分時(shí)度假公司，該公司將常年為酒店提供大量客源。本項(xiàng)目采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略，聘請(qǐng)有營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的酒店?duì)I銷(xiāo)專(zhuān)家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式銷(xiāo)售渠道和高效暢通的分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，酒店客源將有充分保證。3. 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模，建設(shè)黃山市香溪谷旅游度假村一期工程—香溪國(guó)際大酒店，工程總占地