【正文】 豪布斯卡（HOPSCA） 金陽易城國際營銷策劃提案報告第一部分 我們面臨的營銷環(huán)境 一、 區(qū)域環(huán)境研究（一）區(qū)域經(jīng)濟研究人口特征2005年末，居主城各區(qū)人口第二位。，%。沙坪壩區(qū)約80%的人在東部主城區(qū)，20%的人生活在西部農(nóng)村。全區(qū)擁有全市近40%的大專院校和名校名中，有1020萬受教育程度較高的高等學(xué)校師生。GDP2005年，%，增長率居主城各區(qū)首位。全區(qū)人均GDP為19240元，高于全市11068元的水平，%。固定資產(chǎn)投資額2005年,，%，增長率達(dá)到2001年以后的最高水平。人均可支配性收入及消費性支出2005年，%。城市居民人均可支配收入為10326元，%。分析小結(jié)：216。 沙坪壩區(qū)的經(jīng)濟實力較強，并且處在快速發(fā)展期。216。 東部主城人口密集，市場需求旺盛。216。 人均可支配收入增加和消費性支出下降，從一定層面上反映區(qū)域消費者購買力被沉淀下來。（二） 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)情況土地供給量分析數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局沙坪壩區(qū)土地交易宗數(shù)為27宗，單宗土地交易平均面積約75畝，可以看出沙坪壩區(qū)未來房地產(chǎn)市場普遍以中小樓盤為主。房地產(chǎn)投資趨勢分析數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局近年來沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)投資量相對較低，同南岸、渝北區(qū)等熱點區(qū)域相比，房地產(chǎn)投資較不活躍。商品房銷售統(tǒng)計分析 n 主城各區(qū)商品房批租預(yù)售面積對比分析重慶主城區(qū)商品房批租預(yù)售面積對比列表單位：萬㎡區(qū) 域2002年2003年2004年2005年各區(qū)域歷年供應(yīng)所占比重渝中區(qū) 7%江北區(qū)15%南岸區(qū)10%沙坪壩區(qū)9%九龍坡區(qū)9%大渡口區(qū)5%高新區(qū)6%經(jīng)開區(qū)7%北部高新區(qū)05%北部經(jīng)開區(qū)002%渝北區(qū)25%數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局；2005年，沙坪壩區(qū)市場供給超過100萬m2，同其它熱點區(qū)域較為接近。 n 銷售面積比與批租預(yù)售量分析：沙坪壩區(qū)銷售面積比與批租預(yù)售量走勢表單位：萬㎡沙坪壩區(qū)2002年2003年2004年2005年合計批租預(yù)售量銷售面積銷售面積——批租預(yù)售比值 主城區(qū)銷售面積比與批租預(yù)售量單位：萬㎡主城區(qū)2002年2003年2004年2005年合計批租預(yù)售量銷售面積銷售面積—批租預(yù)售比值 數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局自2005年始，沙坪壩區(qū)銷售面積低于批租預(yù)售面積。同期主城區(qū)供需比例趨于平衡。商品房成交價格走勢分析 數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局2005年沙坪壩區(qū)商品房均價漲幅較大，并超過主城區(qū)住宅價格，每平方米（建筑面積）高于主城價格218元。分析小結(jié)：216。 目前沙坪壩區(qū)總體開發(fā)水平較低，并影響了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展；216。 沙坪壩區(qū)的供給量較大，且單盤規(guī)模較為相近，在中檔水平上競爭較為激烈。二、區(qū)位分析（一）誕生鳳天路最早形成于1997年左右，北起天馬路，南接西物市場，通往鳳鳴山。區(qū)域定位為沙區(qū)行政中心及居住區(qū)。沿線有西南醫(yī)院、第三軍醫(yī)大學(xué)、沙坪壩區(qū)政府等重要單位，也有馬家?guī)r建材市場這樣較有影響的大型專業(yè)市場。1999年，武城公司在鳳天路旁打造沙區(qū)第一個高檔樓盤“芳草地”，成為該片區(qū)的開拓者，同時也為該片區(qū)的中高端物業(yè)開發(fā)定下基調(diào)。（二）成長2000年底沙坪壩新區(qū)府南遷到鳳天路，同時明確提出南部新城的概念，吸引了武城、升偉、協(xié)信集團等先后進(jìn)駐。一時間鳳天路成為沙區(qū)中高檔住宅小區(qū)最為集中的板塊。2002年3月18日，五家開發(fā)企業(yè)正式宣布“鳳天聯(lián)盟”成立。該聯(lián)盟秉承統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣的思路，將鳳天路一帶推上了一個歷史新高。鳳天路板塊得到市場前所未有的關(guān)注。（三）緩慢發(fā)展2004年至2005年，鳳天路發(fā)展較為緩慢。表現(xiàn)為鮮有品質(zhì)樓盤推出，樓盤入住率普遍偏低，除居住外其它城市功能發(fā)展滯后，雖然沙區(qū)政府在該時期提出了打造鳳天音樂大道的構(gòu)想，升偉新天地也力圖在天星橋提出打造沙區(qū)第二商業(yè)中心，但都未能達(dá)到預(yù)期目的，使鳳天路在市場上的影響趨于沉寂。（四）第二次熱潮2005年底，鳳天路如升偉新時空、華彩俊豪、書香美舍、筑夢庭等集體亮相，2006年，金陽易誠國際、巨東青春華庭、升偉新時空二期等新項目相繼登場，其中升偉新時空二期準(zhǔn)備打造鳳天美食休閑大道，華彩俊豪計劃引進(jìn)大型超市、星級酒店、品牌餐飲，這些都將改善區(qū)域的生活氛圍和完善城市功能。2006年，鳳天路將迎來第二次開發(fā)熱潮……分析小結(jié)：216。 鳳天路版塊為沙坪壩區(qū)的行政中心和高尚住區(qū)，區(qū)位價值高；216。 區(qū)域發(fā)展前景良好，但目前缺乏能帶動鳳天路整體區(qū)域價值提升的高標(biāo)準(zhǔn)城市公共配套設(shè)施。三、市場競爭分析 (一)板塊競爭分析 n 鳳天路片區(qū)——沙區(qū)新行政中心 區(qū)域形象好，山地綠化資源較為豐富； 片區(qū)內(nèi)科教、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)較為密集，從業(yè)人員收入水平較高且消費能力強； 中高檔住宅小區(qū)最為集中的板塊，較為明顯的特點是小區(qū)型物業(yè)供給較多； 公交系統(tǒng)不夠發(fā)達(dá)，生活配套尚不成熟，生活成本較高； 附近的專業(yè)市場具有全市影響力。n 天星橋片區(qū)——成熟的商住片區(qū) 區(qū)域形象較為復(fù)雜，缺少自然環(huán)境； 生活相關(guān)配套較為齊全，商業(yè)密集，生活氛圍濃厚； 片區(qū)內(nèi)多為零星的開發(fā)，且項目占地普遍較小，以單體樓開發(fā)為主，產(chǎn)品功能復(fù)合性較強； 各在售項目較高的土地成本導(dǎo)致價格維持在相對較高的水平，且產(chǎn)品面積以緊湊為主；n 楊公橋片區(qū)——大規(guī)模舊城改造區(qū) 區(qū)域形象較差，但正在迅速得到改善； 隨著楊雙路、站西路的建成通車，將提升該區(qū)域的整體競爭力； 眾多實力開發(fā)商的進(jìn)駐，提高了整體物業(yè)檔次，其號召力逐步增強，未來2年內(nèi)將會成為開發(fā)熱點區(qū)域； 隨著各項目的開發(fā)及商業(yè)項目的推出，片區(qū)內(nèi)生活配套將更加完善； 靠近城市中心，公交網(wǎng)絡(luò)成熟。n 沙濱路片區(qū)——中高檔濱江住宅區(qū) 作為沙區(qū)老工業(yè)基地較為集中的片區(qū)，整體形象較差；但相對與渝中區(qū)的距離較近，且是沙區(qū)唯一沿江的區(qū)塊，目前在政府的引導(dǎo)下，其區(qū)域形象正在逐步提升，未來將成為開發(fā)熱點區(qū)域； 隨著華宇、卓越、珠江等眾多品牌開發(fā)商進(jìn)駐，逐步樹立起中高檔的區(qū)域形象； 公交系統(tǒng)尚不完善，生活配套設(shè)施不足； 隨著濱江路的開發(fā)建設(shè)，嘉華大橋的建成通車，將會形成與北濱路、渝中區(qū)的互動，區(qū)域輻射能力將大大增強； 片區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量大。45(二)競爭板塊供給產(chǎn)品面積/戶型分布圖 (三) 競爭板塊供給產(chǎn)品總價分布圖 (四)板塊競爭對比分析因素區(qū)域配套情況價格水平產(chǎn)品面積形象檔次交通情況鳳天路基本生活配套不足特色配套優(yōu)越中市場主流產(chǎn)品，產(chǎn)品逐步走向緊湊佳公交線路少，車行便捷天星橋中低檔次配套成熟中高緊湊型產(chǎn)品為主較差公交線路多，車行緩慢楊公橋基本配套較成熟中高市場主流產(chǎn)品，產(chǎn)品逐步走向緊湊一般，未來逐步改善公共及車行交通相對便捷濱江路不成熟高舒適型產(chǎn)品為主，有一定緊湊型物業(yè)較差，未來改善迅速公交線路很少，車行便捷分析小結(jié)：216。 與競爭片區(qū)相比，項目所在的鳳天路片區(qū)雖配套并不完善，但區(qū)域形象好，在舒適度和便利度之間達(dá)到了較佳的平衡。四、個盤競爭分析(一)