【正文】 【錫華集團(tuán)】南昌意向地塊市場(chǎng)報(bào)告謹(jǐn)呈：錫華集團(tuán)南昌鳳凰洲地塊及銀湖地塊土地價(jià)值與分析報(bào)告北京金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問(wèn)(中國(guó))二○○八年八月目 錄第一章 南昌市整體研究 3一、城市概況 31. 地理位置 32. 幅員面積及人口 33. 城市歷史及布局 34. 城市的構(gòu)想 5二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 71. 整體概況 72. 近年GDP總量及增長(zhǎng)率 83. 人均GDP總量及增長(zhǎng)率 84. 消費(fèi) 85. 十一五發(fā)展 9三、南昌房地產(chǎn)概況 131．城市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資額分析 132．近年城市區(qū)房地產(chǎn)和住宅成交均價(jià)分析 143．城市區(qū)房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢(shì) 15第二章 南昌房地產(chǎn)調(diào)研 19一、土地市場(chǎng)研究 191. 南昌市土地供應(yīng) 192. 紅谷灘新區(qū)土地拍賣 19二、板塊概況 25三、熱點(diǎn)板塊研究 271. 市中心板塊 272. 朝陽(yáng)洲板塊 303. 青山湖板塊 324. 京東板塊 345. 象湖——青云譜板塊 376. 象湖——象湖新城板塊 39四、同比區(qū)域分析 431. 中心區(qū)域 432. 紅角洲板塊 453. 鳳凰洲板塊 474. 典型性項(xiàng)目借鑒性研究 49五、南昌寫字樓市場(chǎng) 601. 概述 602. 供需現(xiàn)狀 603. 價(jià)格及租金水平 614. 板塊對(duì)比分析 62六．南昌商業(yè) 641. 南昌市2002——2010年商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 642. 南昌商業(yè)布局規(guī)劃 643. 南昌商業(yè)現(xiàn)狀 684. 南昌現(xiàn)階段在部分樓盤內(nèi)的商業(yè)狀況 73七．南昌小戶型（酒店式公寓）產(chǎn)品分析 841. 目前南昌小戶型公寓樓市場(chǎng)特點(diǎn) 842. 具體項(xiàng)目研究分析 85八．類比商業(yè)紫金城項(xiàng)目商業(yè)特性分析 941. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 942. SWOT分析 95第三章 鳳凰洲項(xiàng)目規(guī)劃及價(jià)值 97一、地塊條件研究 971. 地形地貌研究 972. 規(guī)劃條件研究 983. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 994. 地面附著物及拆遷研究 100二、地塊環(huán)境研究 1011. 交通環(huán)境研究 1012. 自然環(huán)境研究 1013. 人文環(huán)境研究 102項(xiàng)目定位及可行性研判 1031. 項(xiàng)目整體SWOT分析。 1032．項(xiàng)目發(fā)展方向定位 1043. 項(xiàng)目規(guī)劃方向建議 1124. 按目前土地規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行的產(chǎn)品定位邏輯 113四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 1161. 試算一（C方案） 1162. 試算二（B方案） 1233. 試算三（A方案） 1274. 物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估 130第四章 銀湖項(xiàng)目分析 132一、區(qū)域研究 132二、銀湖地塊條件研究 133三、地塊環(huán)境研究 133四、項(xiàng)目定位分析 1341. 寫字樓可行性分析 1342. 購(gòu)物中心、商鋪可行性分析 1353. 酒店可行性分析 136五、項(xiàng)目定位總結(jié) 137第一章 南昌市整體研究一、城市概況1. 地理位置南昌市是江西省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和信息中心，國(guó)家級(jí)歷史文化名城，長(zhǎng)江中游重要的區(qū)域中心城市。南昌市位于東經(jīng)115176。27′116176。35′，北緯28176。09′29176。11′，處江西省中部偏北，贛江、撫河下游，濱臨我國(guó)第一大淡水湖鄱陽(yáng)湖。全境以平原為主，東南平坦，西北丘陵起伏。，%，%，崗地、%。全市平均海拔25米，城區(qū)地勢(shì)偏低洼，平均海拔22米。西部是西山山脈，最高點(diǎn)梅嶺主峰洗藥塢。南昌市水網(wǎng)密布，贛江、撫河、錦江、潦河縱橫境內(nèi)，湖泊眾多，有軍山湖、金溪湖、青嵐湖、瑤湖等數(shù)百個(gè)大小湖泊，市區(qū)湖泊主要有城外四湖：青山湖、艾溪湖、象湖、黃家湖(含禮步湖、蝶子湖)，城內(nèi)四湖：東湖、西湖、南湖、北湖。2. 幅員面積及人口南昌作為江西省的省會(huì)，共轄四縣五區(qū)、一個(gè)新區(qū)和兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝谑牵航?00萬(wàn)。（含轄市：南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣）南昌市區(qū)的人口是：。全國(guó)35個(gè)特大城市之一。南昌市中心城區(qū)范圍為236平方公里。3. 城市歷史及布局六千多年前，南昌就建有若干個(gè)原始居民點(diǎn)。至三千年前，南起青云譜北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集區(qū)。公元前202年，漢高祖劉邦命穎陰侯灌嬰駐守南昌一帶。次年(公元前201年)，灌嬰率部在今南昌火車站東南約四公里的皇城(黃安)寺附近修建了一個(gè)方圓十里八十四步、辟有六門的土城，取“昌大南疆”之意，命名為“南昌”，時(shí)人稱之為灌城，系南昌建城的開(kāi)始。南昌城市用地范圍包括昌南、昌北兩部分。昌南城：城市適度發(fā)展，重點(diǎn)在降低人口密度，疏散舊城人口，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，逐步外遷老城區(qū)的污染擾民工廠，完善交通等基礎(chǔ)設(shè)施、改善生活居住環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)歷史人文景觀和環(huán)境，建成具有強(qiáng)輻射能力的全市行政、商業(yè)、金融、科技和文化信息中心。昌北城：城市發(fā)展新區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)，城市功能自我完善，自成體系，集中建設(shè)，開(kāi)發(fā)一片，建成一片，形成規(guī)模。中遠(yuǎn)期吸納昌南舊城人口和二、三產(chǎn)業(yè)。發(fā)展外向型工業(yè)，保護(hù)昌北整體環(huán)境。利用昌北良好的山水自然條件，在空間環(huán)境布局上重點(diǎn)突出城市與“山”、“水”自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，采用組團(tuán)結(jié)構(gòu)形式，使昌北城成為有獨(dú)特地貌，體現(xiàn)現(xiàn)代化山水園林城市功能和形象的新城區(qū)。南昌按區(qū)域可劃分為：東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘區(qū)、高新區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、新建縣、進(jìn)賢縣、南昌縣和安義縣。南昌的主要購(gòu)物街道分布在中山路、勝利路、民德路、象山路和八一大道。南昌旅游特色街 ：旅游一條街福州路 、茶藝一條街民德路 、飲食一條街孺子路 、服裝一條街廣場(chǎng)北路?，F(xiàn)在樓盤主要集中在青山湖區(qū)、紅谷灘區(qū)、西湖區(qū)和南昌縣，%，且基本都為500畝以上的大盤。4. 城市的構(gòu)想南昌市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是，將南昌建設(shè)成為現(xiàn)代制造業(yè)重要的基地和商貿(mào)繁榮、布局合理、交通便利、設(shè)施完善、科技發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市和現(xiàn)代文明花園英雄城市。據(jù)規(guī)劃，至2010年，預(yù)計(jì)城市規(guī)模發(fā)展到350萬(wàn)人，城市建設(shè)用地面積350平方公里，形成以贛江為主軸，“一核五片”組團(tuán)式、多中心、網(wǎng)絡(luò)化形態(tài)。其中核心區(qū)由昌南、昌北雙城夾江匯合而成，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、信息咨詢、旅游服務(wù)等為主的第三產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)等知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)。核心區(qū)之外由五片組團(tuán)：昌東為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文教、科研為主的高新區(qū)；蓮塘片為生產(chǎn)、生活綜合城市組團(tuán)；望城片為工業(yè)、居住為一體的綜合性城市組團(tuán)；灣里片為旅游、休閑服務(wù)為主的組團(tuán)；樂(lè)化片為倉(cāng)儲(chǔ)、物流、工業(yè)為主的組團(tuán)。目前初步規(guī)劃的“一江兩城”的構(gòu)想已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，“一核五片”這一構(gòu)想雖尚未實(shí)現(xiàn)，但城市的基本發(fā)展思路已經(jīng)清晰。目前“一江兩城”的土地開(kāi)發(fā)正在逐片的進(jìn)行，城市的下一步開(kāi)發(fā)重點(diǎn)將集中在朝陽(yáng)片區(qū)，在我們調(diào)查期間朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)議初步方案已經(jīng)形成。朝陽(yáng)洲地區(qū)用地確定在水廠路以南、昌南大道以北、濱江路以東、規(guī)劃人口為20萬(wàn)人。朝陽(yáng)洲地區(qū)將被打造為南昌的“新四城”，即配套設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、高品質(zhì)居住生活的“現(xiàn)代宜居之城”，人性化綠色交通、公共交通的“綠色交通之城”，江、河、湖多樣性濱水空間的“濱水生態(tài)之城”，文化創(chuàng)意、休閑娛樂(lè)的“文化休閑之城”。小結(jié)：南昌作為南方典型的濱江城市，水景豐富，地勢(shì)平坦，適合人居；但目前人口基數(shù)相對(duì)其他省會(huì)城市較少，剛性需求相對(duì)也較少；城市還處在新的規(guī)模拓展期，紅谷灘等新城區(qū)的配套和人氣還不夠旺盛，本項(xiàng)目所在的鳳凰洲區(qū)域處于紅谷灘新區(qū)的邊緣，短期內(nèi)無(wú)產(chǎn)業(yè)支持，發(fā)展只能依托于紅谷灘新區(qū)的建設(shè)逐步完善。二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)1. 整體概況省內(nèi)：南昌經(jīng)濟(jì)上屬于周邊各經(jīng)濟(jì)圈邊緣，受發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射較弱。隨著各大經(jīng)濟(jì)圈國(guó)際產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和沿海產(chǎn)業(yè)“退沿進(jìn)中” 戰(zhàn)略的逐漸成型，南昌的未來(lái)經(jīng)濟(jì)潛力將逐步得到釋放。省內(nèi)：江西省省會(huì)，江西省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，首位度明顯。指標(biāo)名稱江西省南昌市南昌占全省比例人口（萬(wàn)人）4311%GDP（億元）1185%固定資產(chǎn)投資（億元）%財(cái)政總收入（億元）%2. 近年GDP總量及增長(zhǎng)率% ，最近兩年總量增長(zhǎng)都在200億元以上，預(yù)計(jì)在今后的幾年里仍然有很大的上升的空間。但總量與周邊各省會(huì)城市相比較，處于中下游的位置。3. 人均GDP總量及增長(zhǎng)率，2006年突破24000元，2007年突破30000元，年年都有新突破，每年都上一大步，從人均GDP圖線上顯示，2004年2007年是人均GDP高速增長(zhǎng)的三年，但隨著GDP總量圖線的放緩，人均GDP圖線增長(zhǎng)的趨勢(shì)也將放緩；，人均GDP在800～8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步和快速上升階段。而且人均GDP在3000～5000美元之間時(shí)，大部分國(guó)家和地區(qū)的小汽車千人擁有水平為100輛左右，因此南昌市場(chǎng)已經(jīng)具備高價(jià)值消費(fèi)的潛質(zhì)。4. 消費(fèi)近年來(lái)，南昌市人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比平均不足70％，低于近五年全國(guó)平均水平（約75%）5個(gè)百分點(diǎn)以上，消費(fèi)特征不明顯；就消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，2007年南昌市居民消費(fèi)支出主要還是集中于食品消費(fèi)，居住消費(fèi)占總消費(fèi)的比重為8%，處于較低端的消費(fèi)層次。5. 十一五發(fā)展南昌各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)均將有飛躍式的發(fā)展：地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)14%，達(dá)到2100億元以上；%，突破5000美元；社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)23%以上，五年累計(jì)突破5000億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)15%；城市人口260萬(wàn)人左右，市區(qū)面積超過(guò)260平方公里。規(guī)劃中城市分為三個(gè)層次空間，中心城東起艾溪湖，西至長(zhǎng)堎、麥園，北起蛟橋，南至岱山，面積260平方公里；城市規(guī)劃區(qū)東起羅家，西至梅嶺、生米，北起昌北機(jī)場(chǎng)，南至向塘編組站，面積1400平方公里；市域?yàn)槟喜行姓爡^(qū)范圍，面積7402平方公里。南昌城市發(fā)展趨勢(shì)為南拓、西進(jìn)、北控、東延由于城中心土地的緊缺性，南昌城市規(guī)劃逐步像外圍發(fā)展，在城市發(fā)展規(guī)劃中制定了南拓、北控、西進(jìn)、東延的方略。本項(xiàng)目地塊位于北控的咽喉地帶，相對(duì)西向和南向發(fā)展速度較慢。小結(jié)：城市但整體基數(shù)較低，在內(nèi)無(wú)產(chǎn)業(yè)支柱，外無(wú)明顯貿(mào)易支持的現(xiàn)狀下，沒(méi)有支持城市價(jià)值快速提升的重大政策，相對(duì)周邊的武漢和長(zhǎng)沙價(jià)值較低，只能跟著全國(guó)的腳步發(fā)展，面對(duì)全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，未來(lái)暫時(shí)看不到有力的突破點(diǎn)。消費(fèi)仍處在基礎(chǔ)生活消費(fèi)階段，居民收入水平偏低，主要依靠?jī)?nèi)部消化為主，不管是商業(yè)還是住宅主要均以南昌內(nèi)部購(gòu)買為主，在投資性購(gòu)買受到抑制后，城市中低端市場(chǎng)的需求是本項(xiàng)目需要面對(duì)的。十一五規(guī)劃城市化進(jìn)程中人口和城市面積的拓展對(duì)項(xiàng)目均帶來(lái)利好，但項(xiàng)目所在的鳳凰洲區(qū)域的受到西南方向的紅谷灘中心區(qū)的輻射，目前很難聚合人氣，基本無(wú)商業(yè)氛圍。三、南昌房地產(chǎn)概況南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，從2003年到2004年是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了飛躍的一年，隨后經(jīng)過(guò)了2005年和2006年的健康的發(fā)展，到了2007年出現(xiàn)了高潮。在2007年，隨著股市的牛市行情的到來(lái)，南昌各個(gè)片區(qū)的房地產(chǎn)銷售也異?；馃?，根據(jù)我們走訪的中心城區(qū)和紅谷灘等區(qū)域大部分售樓員介紹，僅2007年年初到年尾，房屋的單位面積銷售價(jià)格基本上都上漲了1000元左右。1．城市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資額分析據(jù)政府統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)，南昌市近三年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售數(shù)據(jù)：南昌市20052007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況年份2005年2006年2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）增長(zhǎng)率%%住宅投資額（億元）增長(zhǎng)率%施工面積（萬(wàn)平米）1193增長(zhǎng)率%%%竣工面積（萬(wàn)平米）增長(zhǎng)率%%%商品房銷售面積 （萬(wàn)平米）249增長(zhǎng)率17%%%住宅銷售面積 （萬(wàn)平米）增長(zhǎng)率22%%%完成銷售額（億元）增長(zhǎng)率%%%住宅銷售額（億元）近三年來(lái)的南昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)顯示： 南昌市今年來(lái)房地產(chǎn)投資額度隨著市場(chǎng)建材價(jià)格和施工面積的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，近三年投資額成不均勻增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)； 近三年來(lái)南昌市房地產(chǎn)施工面積逐年穩(wěn)步增加，而2007年竣工面積出現(xiàn)減少的現(xiàn)象，這說(shuō)明2006年集中開(kāi)工的商品房面積較多，也預(yù)示著2008年，乃至接下去的幾年里商品房將集中放量； 2006年商品房銷售面積驟然增加，而到2007年沒(méi)有能夠保持住這種增勢(shì)，有可能在今后的一段時(shí)間內(nèi)銷售面積的增速將放緩； 2006年到2007年，銷售額呈現(xiàn)大幅增加的現(xiàn)象，銷售額的上漲主要是兩個(gè)方面的原因：其一，銷售面積的增加；其二，銷售價(jià)格的上漲。從銷售面積上來(lái)看，增幅并沒(méi)有達(dá)到銷售額的增幅，因此銷售額的增加主要因?yàn)殇N售價(jià)格的上漲。 2007年南昌是增加了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投入。，；。其中，，經(jīng)濟(jì)適用房的增加將給商品房的銷售尤其是項(xiàng)目所在的城郊結(jié)合區(qū)域商品房帶來(lái)較大的沖擊。 2．近年城市區(qū)房地產(chǎn)和住宅成交均價(jià)分析年份2005年2006年2007年整體均價(jià)3600元/平米增幅%%（注：此均價(jià)包含南昌縣和新建縣。）2007年南昌市（含南昌縣、新建縣），%；，%。從近三年南昌市整體均價(jià)上漲頻率來(lái)看，表現(xiàn)得比較均衡。2007年整體均價(jià)如不含兩縣，；由此可見(jiàn)，南昌市中心區(qū)域房?jī)r(jià)與其周邊的房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的房?jī)r(jià)差距很大。從消費(fèi)者角度來(lái)說(shuō)，高價(jià)位區(qū)域房源將使得大部分普通職業(yè)者無(wú)法接受如此高的房?jī)r(jià)，可以預(yù)見(jiàn)，隨著城區(qū)范圍的不斷拉大及交通網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，在今后