2009昆山別墅消費(fèi)調(diào)查報(bào)告(已修改)
2025-04-26 04:50 本頁(yè)面
【正文】 2009年昆山別墅消費(fèi)意向的調(diào)查報(bào)告（后附：2009年昆山上半年樓市成交基本情況）【昆山別墅概況】據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前整個(gè)昆山市場(chǎng)別墅在售項(xiàng)目有30多個(gè)，從位置來(lái)看，主要集中在西部，北部沿陽(yáng)澄湖帶，和馬鞍山路帶，南面則靠近淀山湖，千燈等古鎮(zhèn)附近。從建筑風(fēng)格上看，仍是以歐式別墅居多，也有少數(shù)雅致的中式別墅?！ ?003年起，國(guó)土資源部就開始出臺(tái)政策禁止別墅用地的供應(yīng)。2006年，國(guó)土資源部正式對(duì)別墅開發(fā)下發(fā)了“封殺令”。別墅用地叫停后，對(duì)于別墅的開發(fā)商來(lái)講，尤其是現(xiàn)在手頭有地、有項(xiàng)目的開發(fā)商，應(yīng)該是一種變相的利好刺激。另一方面從昆山的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)上來(lái)看，昆山的別墅僅相當(dāng)于上海公寓的價(jià)格，“別墅”市場(chǎng)逐漸被開發(fā)企業(yè)普遍看好?！ ?guó)土資源部出臺(tái)政策禁止別墅用地的供應(yīng)，國(guó)家對(duì)別墅用地現(xiàn)在已經(jīng)不推出了。別墅產(chǎn)品，會(huì)越來(lái)越稀有，這也是投資者看好的重要原因。昆山別墅在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，具有以下競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：◆ 交通條件優(yōu)越，背山面水；◆ 市場(chǎng)容量大，無(wú)投資變現(xiàn)后顧之憂；◆ 獨(dú)特人文景觀，迎合時(shí)尚消費(fèi)；◆ 集約化信息化，管理手段先進(jìn)?！ 【皡^(qū)風(fēng)景資源特征突出，資源品味較高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，對(duì)客戶具有強(qiáng)烈的吸引力?！就顿Y安全性分析】通過(guò)對(duì)房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)判斷的差異性分析，得出結(jié)論： 商鋪的風(fēng)險(xiǎn)最大，并且未來(lái)的供應(yīng)有較大的不確定性； 住宅的流通性高、投資門檻低，因此住宅成為了收益率最好的物業(yè)，這也反映了我國(guó)投資者較為明顯的心理偏好。而在住宅市場(chǎng)中，普通住宅的租金和價(jià)格波動(dòng)幅度，又要高于豪宅市場(chǎng)。 以上海豪宅的租金價(jià)格為例，近幾年來(lái)的變化很小，并未受到通脹因素的影響。所以豪宅可以看作奢侈品的一種，其價(jià)格主要受供給、以及小部分高收入者的可支配收入影響，顯然通脹并未對(duì)這兩個(gè)因素造成大的沖擊，所以豪宅別墅是比較安全穩(wěn)健的投資選項(xiàng) 房產(chǎn)投資多層面的產(chǎn)品受的影響，很大的原因就是受到一個(gè)城市的放量的影響。放量大的時(shí)候，購(gòu)買者選擇的余地比較大，感覺到可分擔(dān)的樓盤比較大。很多投資置業(yè)者把昆山別墅類的產(chǎn)品作為第二住所來(lái)購(gòu)買。投資需求方面，考慮到今后的升值潛力，別墅的升值潛力是高于公寓產(chǎn)品。別墅這種產(chǎn)品，受經(jīng)濟(jì)下滑沖擊影響是不是很大。由于政策調(diào)控，別墅產(chǎn)品以后會(huì)越來(lái)越少，數(shù)年以后，市場(chǎng)難有一手別墅供應(yīng)，可選擇的只有二手別墅。上半年全市房屋銷售價(jià)格繼續(xù)走高當(dāng)前，受開發(fā)商大規(guī)模降價(jià)促銷、房地產(chǎn)政策刺激以及長(zhǎng)期以來(lái)累積的剛性需求的部分釋放等綜合因素的影響，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速回暖階段，商品房銷售價(jià)格也在不斷上揚(yáng)。主要表現(xiàn)在：上半年全市新建商品房銷售均價(jià)5433元/平方米，%，%。其中住宅銷售均價(jià)5427元/平方米，%，別墅、高檔公寓銷售均價(jià)8668元/平方米，%。%，%，其中二手房住宅銷售價(jià)格3604元/平方米，%，%，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇態(tài)勢(shì)。商品房銷售價(jià)格的不斷走高，與消費(fèi)者購(gòu)買力提升的不同步，應(yīng)引起關(guān)注。【昆山房產(chǎn)分析】16月全市商品房銷售結(jié)構(gòu)有所調(diào)整延續(xù)5月的熱銷勢(shì)頭，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)力，%，%，自經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)當(dāng)月銷量達(dá)最高。全市商品房銷售結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，主要表現(xiàn)在：從分用途看，全市改善性住房和投資性商品房銷售在快速升溫。，%，其中別墅、%，；，%；，%。從分地區(qū)看，花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后來(lái)者居上，顯出較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ?，%，銷售勢(shì)頭直逼開發(fā)區(qū)。玉山鎮(zhèn)、同比增長(zhǎng)37%%，占全市總銷售面積的比重比15月都有不同程度的減小。其他8鎮(zhèn)除巴城、周市、淀山湖和周莊銷售是增長(zhǎng)的外，其余4鎮(zhèn)銷售都出現(xiàn)不同程度的下滑，尤其是張浦，%。【昆山別墅置業(yè)意向報(bào)告】 昆山別墅評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)性原因包括： ，有最佳人居環(huán)境，隨著城市知名度越來(lái)越高，優(yōu)美的環(huán)境被越來(lái)越多的人所向往，使昆山市房地產(chǎn)業(yè)
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