【正文】 止用于商品住房開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。五、稅收政策政策要點(diǎn)：4月23日，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》建議，對(duì)開發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的閑置土地和未售房產(chǎn)征收房地資源閑置調(diào)節(jié)稅；對(duì)于非開發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資產(chǎn)持有調(diào)節(jié)稅，其中兩類資產(chǎn)持有可給予稅收減免：一是國(guó)家認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的自住房，二是租賃性住房。5月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局近日下發(fā)《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，明確規(guī)定了免征個(gè)人所得稅的三種房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與情況，并強(qiáng)調(diào)除此以外受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，要按20％的稅率繳納個(gè)人所得稅。5月25日，國(guó)務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中要求研究開征物業(yè)稅。8月，稅務(wù)總局日前制定并下發(fā)了《進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干具體措施》，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)股權(quán)交易、反避稅、房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管，進(jìn)一步做好堵漏增收工作，確保完成今年稅收收入增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)。政策點(diǎn)評(píng)：社科院建議征房地資產(chǎn)持有稅，兩類房產(chǎn)可減免；財(cái)政部、稅務(wù)總局明確3種無(wú)償受贈(zèng)房情況免征個(gè)稅；開征物業(yè)稅，雖然減少了交易環(huán)節(jié)的稅種，但增加了持有房產(chǎn)的成本，這對(duì)囤積房產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)炒房是一個(gè)打擊，因而從房?jī)r(jià)上看，該政策對(duì)樓市的影響還是利空的。但從減少房屋空置率、提高城市可持續(xù)性發(fā)展方面來(lái)講，應(yīng)該是利好的。六、二套房政策政策要點(diǎn)：2月，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示要嚴(yán)格實(shí)施“二套房”政策，積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。劉明康介紹說(shuō)，銀監(jiān)會(huì)在實(shí)行首套自住房?jī)?yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)“二套房”政策進(jìn)行了更為嚴(yán)格審慎的監(jiān)管，開展了房地產(chǎn)貸款的專項(xiàng)調(diào)查，要求商業(yè)銀行進(jìn)行了相關(guān)的壓力測(cè)試，并堅(jiān)持了審慎的最低首付比例和利率政策。國(guó)務(wù)院總理溫家寶3月5日在十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)說(shuō)，對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，按不同年限實(shí)行有區(qū)別的稅收減免政策；促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。4月3日，《國(guó)家住房建設(shè)制度（2010—2050）（建議稿）》提出，國(guó)家支持有條件的城鄉(xiāng)居民改善居住條件、購(gòu)置第二套住房，并對(duì)第二套住房擠占城市公共資源的情況進(jìn)行必要的限制。7月17日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)守?fù)軅涓采w率底線，年內(nèi)必須將撥備覆蓋率提高到150%以上。要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。政策點(diǎn)評(píng)：國(guó)家的政策鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)控“二套房”的貸款風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為。國(guó)家擬第三次調(diào)整住房制度，市區(qū)二套房要加稅。國(guó)四條中規(guī)定,“要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。”而從市場(chǎng)效果上看,二套房貸的松緊直接關(guān)乎投機(jī)者成本高低,是調(diào)控最重要的環(huán)節(jié),效果也最明顯,因此,在后續(xù)細(xì)則上非?？赡軐?duì)二套房貸施行從緊的政策。七、小產(chǎn)權(quán)房政策要點(diǎn)：3月，新的《土地管理法(修訂意見稿》提出，農(nóng)村集體建設(shè)用地要有條件流轉(zhuǎn)，不得改變土地用途。國(guó)土資源部6月9日強(qiáng)調(diào)指出,“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑,違反土地管理法律,違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律,違反相關(guān)政策,各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。6月25日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇表示，無(wú)論是否建在耕地上，只要是沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓征收手續(xù)，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的商品房都是違法的。政策點(diǎn)評(píng)：在商品房?jī)r(jià)持續(xù)走高、經(jīng)濟(jì)適用房欲購(gòu)無(wú)望的情況下，目前一些打著“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”旗號(hào)的項(xiàng)目在一些大城市中熱銷起來(lái)。小產(chǎn)權(quán)房最吸引購(gòu)房人的是銷售價(jià)格低、環(huán)境好，因此雖然距離城區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)，還是具有不小的吸引力。但是由于小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)有化收購(gòu)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買了此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。八、川國(guó)土資源廳：暫停別墅類房產(chǎn)項(xiàng)目土地供應(yīng)政策要點(diǎn)： 為保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)和中小套型普通商品住房用地的有效供給，四川省國(guó)土資源廳將堅(jiān)決停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的大土地供應(yīng)，同時(shí)嚴(yán)格限制低密度及大套型商品房土地供應(yīng)。政策點(diǎn)評(píng)： 為積極探索農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)的途徑和辦法，四川省國(guó)土資源廳還將積極完善宅基地管理，保障農(nóng)民對(duì)宅基的用益物權(quán)。加大城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)力度，探索符合規(guī)定的農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益項(xiàng)目，同時(shí)允許農(nóng)民依法參與開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的有效措施。有關(guān)部門必須做到農(nóng)村集體土地嚴(yán)禁搞房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁搞高爾夫球場(chǎng)建設(shè)，嚴(yán)禁不符合土地供應(yīng)政策和產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目。 為健全節(jié)約集約利用土地資源機(jī)制，今年四川還將建立低效用地退出機(jī)制，逐步淘汰占地多和效益較差的項(xiàng)目。并嚴(yán)格禁止以工業(yè)項(xiàng)目用地為名，擅自改變用途用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。同時(shí)還將依法查處囤積土地現(xiàn)象，嚴(yán)厲打擊炒地行為。九、成都市中心城區(qū)拆遷安置房管理辦法政策要點(diǎn)：4月，成都市房管局正式頒布了《成都市中心城區(qū)拆遷安置房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。5月1日將正式實(shí)施的該《辦法》是成都自實(shí)施大規(guī)模舊城改造以來(lái)，首次針對(duì)拆遷安置房出臺(tái)的規(guī)范性文件，對(duì)五城區(qū)及高新區(qū)拆遷安置房的性質(zhì)、使用、監(jiān)管等均作出明確規(guī)定。其中，對(duì)安置房為現(xiàn)房的，要求拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷項(xiàng)目實(shí)施完畢后三個(gè)月內(nèi)為被拆遷人辦理安置房所有權(quán)登記。政策點(diǎn)評(píng)：■ “以人為本”是《辦法》制定的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，也是核心指導(dǎo)思想。 ■《辦法》呈現(xiàn)出“房屋定性明確、操作性強(qiáng)、監(jiān)管責(zé)任清楚”三大亮點(diǎn)。 ■ 嚴(yán)格“審核關(guān)、使用關(guān)、動(dòng)態(tài)監(jiān)管關(guān)”，依法拆遷是實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光拆遷的關(guān)鍵?！?市、區(qū)兩級(jí)部門的折遷監(jiān)管職責(zé)十、經(jīng)適房5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓將被原價(jià)回購(gòu)政策要點(diǎn)：11月，成都市房管局出臺(tái)了《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房售后管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定成都市2007年12月21日之后立項(xiàng)獲批修建的經(jīng)適房項(xiàng)目，購(gòu)房家庭只擁有有限產(chǎn)權(quán)，這種房屋自合同備案之日起，不滿5年不得直接上市交易。5年內(nèi)，如果因特殊原因確實(shí)要轉(zhuǎn)讓，也是由市住房保障機(jī)構(gòu)原價(jià)回購(gòu)，不能在市場(chǎng)上自主交易。未取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房一律不得用于出租。購(gòu)買經(jīng)適房后購(gòu)買其他住房的，房管部門將收回原經(jīng)適房。政策點(diǎn)評(píng)：經(jīng)濟(jì)適用房原本就是為了解決中低收入者的住房基本需求，如果把經(jīng)適房拿來(lái)出租，就證明購(gòu)房者不存在住房問(wèn)題，就不在經(jīng)適房的保障范圍之內(nèi)。目前有些購(gòu)房者開虛假證明，冒充中低收入家庭，用低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買經(jīng)適房，這是對(duì)真正需要住房的中低收入者不公平的現(xiàn)象。政策的出臺(tái)，就是為了確保經(jīng)適房能真正發(fā)揮解決住房困難的作用，保障部分人群能有所居。第二部分 09年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況一、土地市場(chǎng)09年全年成都土地市場(chǎng)總計(jì)供應(yīng)土地420宗；土地成交共362宗、約32047畝。%%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖給土地