【正文】 豪森茗家項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告Haosenmingjia xiangmu zhengti fazhan zhanlue baogao目 錄第一部分　　大連市房地產(chǎn)總體狀況分析一、 大連市總體概況二、 大連市總體社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況第二部分　　大連市房地產(chǎn)環(huán)境與現(xiàn)狀一、 大連市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、大連市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)第三部分 大連典型高檔項(xiàng)目分析一、 大連高檔項(xiàng)目分布區(qū)域特征分析二、 價(jià)格分析三、 典型項(xiàng)目分析四、 主流戶型分析五、 目標(biāo)客群層次分析第四部分 項(xiàng)目地塊解析一、 項(xiàng)目地塊概況二、 地塊價(jià)值研判及項(xiàng)目地位第五部分 項(xiàng)目整體發(fā)展定位建議一、 項(xiàng)目整體發(fā)展定位需要解決的核心問(wèn)題二、 項(xiàng)目SWOT分析三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)總戰(zhàn)略敏銳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)主義者四、 項(xiàng)目客戶定位五、 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析六、 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位七、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位第六部分 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議一、 開發(fā)類型選擇及組合建議二、 開發(fā)節(jié)奏分析建議三、 容積率建議四、 公共設(shè)施建議第七部分 產(chǎn)品可打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的總結(jié)第一部分　　大連市房地產(chǎn)總體狀況分析一、 大連市總體概況大連市作為遼寧省的第二大城市，利用其自身的旅游資源作為城市發(fā)展的先導(dǎo)，已經(jīng)成為遼寧省乃至整個(gè)東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心?！?地理位置大連市地處歐亞大陸東岸,中國(guó)東北遼東半島最南端,位于東經(jīng)120度58分至123度3北緯38度43分至40度10分之間,東瀕黃海,西臨渤海,南與山東半島隔海相望,北依遼闊的東北平原。是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶,是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市?！?交通區(qū)位大連市是遼寧以及東北地區(qū)的交通樞紐，鐵路、航運(yùn)、空運(yùn)十分發(fā)達(dá)，沈大高速公路直接連接著東北地區(qū)的心臟地帶—沈陽(yáng)，作為東北地區(qū)最大的港口，大連成為了整個(gè)東北亞地區(qū)與外界交流的樞紐。◆ 氣候特征大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，四季分明。,年降水量550950毫米，全年日照總時(shí)數(shù)為2500—2800小時(shí)?！?行政區(qū)劃現(xiàn)轄3個(gè)縣級(jí)市(瓦房店市、普蘭店市、莊河市)、1個(gè)縣(長(zhǎng)?？h)和6個(gè)區(qū)(中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū))。另外,還有4個(gè)國(guó)家級(jí)對(duì)外開放先導(dǎo)區(qū)(開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū))。二、 大連市總體社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 國(guó)內(nèi)貿(mào)易領(lǐng)先東北市場(chǎng)，未來(lái)成長(zhǎng)性高2005年，%。從經(jīng)濟(jì)類型看，%。，比上年增長(zhǎng)33%；，%。同比東北其它各大中城市，大連各項(xiàng)指標(biāo)均位于領(lǐng)先地位。 對(duì)外貿(mào)易引導(dǎo)東北市場(chǎng)，對(duì)外開放性高上半年， %。其中，%，與全國(guó)出口增速持平，完成全市全年出口任務(wù)的50%，首次實(shí)現(xiàn)時(shí)間過(guò)半，任務(wù)過(guò)半，為完成全年出口任務(wù)奠定了良好的基礎(chǔ)；，同比增長(zhǎng)15%。 新的城市發(fā)展格局已經(jīng)形成傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)持續(xù)升級(jí)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整取得重大進(jìn)展，大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、旅順口區(qū)及其開發(fā)區(qū)等區(qū)域開發(fā)建設(shè)成效顯著，東西南北中各具特色的發(fā)展新空間基本形成，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁進(jìn)一步增強(qiáng)。 城市環(huán)境進(jìn)一步改善，居住﹠度假型城市基礎(chǔ)形成。2001年，本市榮獲聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署授予的環(huán)境全球500佳，成為我國(guó)第一個(gè)獲此殊榮的城市，國(guó)家建設(shè)部授予本市中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)?？諝赓|(zhì)量達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，其中空氣污染指數(shù)一級(jí)天數(shù)達(dá)89天，在全國(guó)47個(gè)重點(diǎn)城市中排第10位。近岸海域中南部沿海以及大窯灣、小窯灣水質(zhì)各項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。飲用水源水質(zhì)良好，碧流河水庫(kù)、英那河水庫(kù)全年達(dá)標(biāo)率為100%。市區(qū)交通噪聲均值低于國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。馬欄河、付家莊、旅順口區(qū)及長(zhǎng)?？h的污水處理廠建成投入運(yùn)營(yíng)。市中心區(qū)生活污水處理率達(dá)到70%。 主打旅游城市名片，建設(shè)良好的城市形象2005年，%。其中，%。，%。 金融業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建立了良好的融資基礎(chǔ)2005年年末全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額3697億元，貸款余額2356億元，％％。金融機(jī)構(gòu)密度和資金總量居?xùn)|北之首，全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市第六，初步建立起東北地區(qū)的金融中心。 居民生活水平逐年提高2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到11098元，%。據(jù)預(yù)測(cè)，到2010年城市居民人均可支配收入達(dá)到18000元，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)下降到35%以下，城市居民人均住宅建筑面積達(dá)到28平方米。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯變化，消費(fèi)檔次不斷提升，住房、汽車、旅游等消費(fèi)熱點(diǎn)正在形成。人均期望壽命達(dá)到75歲。 城市功能全面提升城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以上。與現(xiàn)代化大都市相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施框架體系基本形成，中心城市的輻射力和綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)，初步建立全國(guó)一流的對(duì)外開放、總部經(jīng)濟(jì)、技術(shù)創(chuàng)新和現(xiàn)代人才高地。 房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資協(xié)調(diào)關(guān)系分析，2004年大連市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)正常、平穩(wěn)、健康的發(fā)展勢(shì)頭，速度、結(jié)構(gòu)、效益保持協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。固定資產(chǎn)投資恢復(fù)性增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)比較合理。，%，占固定資產(chǎn)投資額的29%。近幾年來(lái)，大連市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重逐年減少，到2005年將在25%～30%這一理想的區(qū)間之內(nèi)。 城市基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化，城市功能日趨完善2005年，%。，%。，%；，%。沿海港口旅客吞吐量767萬(wàn)人次，%。，%；完成貨郵吞吐量8萬(wàn)噸，%；新增6條國(guó)內(nèi)航線、4條國(guó)際航線。第二部分　　大連市房地產(chǎn)環(huán)境與現(xiàn)狀一、 大連市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展同步從02年開始大連房地產(chǎn)開始步入全面恢復(fù)期，受全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)大環(huán)境的影響，大連市04至05年進(jìn)入高速發(fā)展期。基本與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)同步快速發(fā)展，基于大連市的龐大的流動(dòng)人口和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐，大連的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)保持比較快速的發(fā)展，泡沫成份較小。 整體發(fā)展水平居于國(guó)內(nèi)中上游水平在房地產(chǎn)市場(chǎng)起步前期階段，大連本地的房地產(chǎn)開發(fā)商大多是由非專業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主或政府官員轉(zhuǎn)變而來(lái)，缺乏雄厚的資金實(shí)力，沒(méi)有專業(yè)的開發(fā)能力與成熟的開發(fā)理念，缺乏遠(yuǎn)見與超前的思維，整體開發(fā)水平偏低。而開發(fā)多為通過(guò)“暗箱操作”獲取土地、以預(yù)售樓花“空手套白狼”等手段進(jìn)行不規(guī)范運(yùn)作的“暴利模式”，缺乏創(chuàng)新的樓盤精品與市場(chǎng)亮點(diǎn)。自萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入后整體水平提高較大，再加上本土開發(fā)商的崛起，如萬(wàn)達(dá)、億達(dá)等，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)水平呈現(xiàn)出質(zhì)的飛躍。 大連經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量大幅增長(zhǎng)，多集中在3500—5500元／㎡的中低價(jià)位住宅2005年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了較好的增長(zhǎng)，主要體現(xiàn)在銷售量的大幅增長(zhǎng)，但均價(jià)偏低，成交集中在35005500元/㎡以下的低價(jià)位住宅，而且多集中于城市邊緣地帶。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)中高檔住宅有需求，但是缺乏有效供應(yīng)，整體規(guī)劃水平難以滿足需求大連房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不合理，存在著低檔市場(chǎng)供不應(yīng)求，中高檔市場(chǎng)呈現(xiàn)緩慢成交現(xiàn)象，但實(shí)際上市場(chǎng)對(duì)中高檔住宅是有需求的，只是市場(chǎng)上中高檔產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、社區(qū)氛圍營(yíng)造等方面欠缺創(chuàng)新意念，性價(jià)比不高，未能獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，缺乏有效的供應(yīng)，因而中高檔市場(chǎng)仍存在較大的需求空間。 大連中高檔住宅（7000元／㎡以上）分析①市場(chǎng)平穩(wěn)，缺乏亮點(diǎn)，與中低價(jià)位住宅相比，銷售速度緩慢，由產(chǎn)品自身品質(zhì)的平庸特征決定了其銷售速度緩慢。②大連的高收入人群一般都已經(jīng)擁有住房，購(gòu)房屬于更換型需求，對(duì)產(chǎn)品性能要求較高，如要求環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套完美、要有與眾不同的尊貴感等等。③大連由于自身自然資源的豐富，中高檔住宅多集中于臨海位置，如星海灣區(qū)域、老虎灘區(qū)域、東港區(qū)域。④現(xiàn)今大連城市發(fā)展速度加快，中心區(qū)域的土地越來(lái)越稀少，＂物以稀為貴＂再加上自身的配套設(shè)施的成熟以及良好的居住環(huán)境，中心區(qū)域的價(jià)值必將得以實(shí)現(xiàn)。⑤眾多實(shí)力雄厚的本地和外地發(fā)展商相繼屯兵星海，蓄勢(shì)待發(fā)，打造各具特色的中高檔住宅社區(qū)。⑥未來(lái)星海灣將會(huì)成為大連高檔住宅的核心發(fā)展區(qū)域。 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)216。 土地 — 左手收網(wǎng) 右手揚(yáng)鞭國(guó)土資源部在6月初表態(tài)，閑置土地的收回與違法違規(guī)用地的查處將在未來(lái)加大力度。此前一度“失效”的土地閑置2年以上未開發(fā)即可收回的政策，將重新啟動(dòng)。另一邊，將土地用途多用于保障類住房供給也是未來(lái)的土地政策趨勢(shì)之一，別墅類用地已經(jīng)全部叫停，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)將成為未來(lái)各城市房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲?，F(xiàn)今大連市場(chǎng)剛性需求依然存在，但多集中于中低價(jià)位住宅，面對(duì)越發(fā)稀缺的土地資源，中高檔住宅的土地規(guī)劃空間將會(huì)受到越來(lái)越多的限制。216。 融資　—　關(guān)鍵在金融變革“國(guó)六條”下發(fā)后不久，銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)的六點(diǎn)意見，其中之一便是商業(yè)銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議，同時(shí)整頓各類打捆貸款，開發(fā)商最后一條融通之路也被堵死。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，規(guī)模和資金實(shí)力較弱的小公司必然會(huì)在今后的金融風(fēng)險(xiǎn)中倒閉或被吞并。大的公司也必然會(huì)積極尋求各種融資途徑來(lái)充實(shí)和完善自己，這場(chǎng)行業(yè)革命后，會(huì)形成一個(gè)新的行業(yè)秩序，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)走上健康的道路?？v觀大連房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能讓人們記住名字或知其開發(fā)知名項(xiàng)目的開發(fā)商很少，究其原因，一是緣于市場(chǎng)發(fā)展的不規(guī)范性，二是緣于企業(yè)自身沒(méi)有相應(yīng)的品牌意識(shí)和長(zhǎng)期的戰(zhàn)略眼光，使企業(yè)本身始終停留在一個(gè)初級(jí)階段，過(guò)于注重項(xiàng)目的眼前利益，并沒(méi)有將運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品上升到一個(gè)品牌建設(shè)的階段。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境而言，層出不窮、參差不齊的開發(fā)商并不能給廣大的購(gòu)房者帶來(lái)足夠的保障和長(zhǎng)遠(yuǎn)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品以及服務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的大浪淘沙即將到來(lái)，我們所迎接的將是一個(gè)更為規(guī)范、更為優(yōu)質(zhì)、更為購(gòu)房者利益著想的一個(gè)新的市場(chǎng)格局。216。 結(jié)構(gòu)　—　政策博弈現(xiàn)實(shí)怪圈自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。國(guó)家政策的硬性出臺(tái)，必然導(dǎo)致在今后的房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃中，中小戶型將成為市場(chǎng)上的主導(dǎo)產(chǎn)品，但各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)情況和需求不同，產(chǎn)品不能適應(yīng)市場(chǎng)的情況也會(huì)出現(xiàn)在局部的市場(chǎng)中。同時(shí)，市場(chǎng)上少有的大戶型產(chǎn)品將成為中高端客群競(jìng)逐的對(duì)象。大連的目前市場(chǎng)狀況而言，周遍項(xiàng)目多為中低檔住宅，切合廣大購(gòu)房者的真實(shí)需要，市中心及風(fēng)景地帶均為中高檔住宅的聚集地，其戶型較大，其針對(duì)客群相對(duì)狹窄，且去化緩慢。新政策的實(shí)施，在未來(lái)的大連市場(chǎng)中，面對(duì)市場(chǎng)上的剛性需求，會(huì)進(jìn)一步平衡供應(yīng)關(guān)系。與此同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的中高檔產(chǎn)品形成一定的刺激。216。 房?jī)r(jià)　—　整體平穩(wěn)　小幅下滑　局部下跌＂國(guó)六條＂出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的時(shí)期，直接影響便是市場(chǎng)供應(yīng)量、成交量進(jìn)一步萎縮，面世項(xiàng)目的減少，直接影響當(dāng)然是價(jià)格上的調(diào)整。但是這種調(diào)整會(huì)是逐步的、漸進(jìn)的過(guò)程，幅度也會(huì)是有限的。但是指望整體市場(chǎng)價(jià)格有一個(gè)比較大的下跌仍然是可能性不大。作為一個(gè)國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)