【正文】 ，國(guó)家的政策調(diào)控只能在宏觀上起到對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和輔助作用，最終還是要依靠市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用做進(jìn)一步的規(guī)整和調(diào)理。從整體上看，房地產(chǎn)業(yè)還是在健康和正確的軌跡上，只是一些較為發(fā)達(dá)的沿海城市出現(xiàn)了一些價(jià)格泡沫，政策的出臺(tái)是在打壓市場(chǎng)中不健康的東西，是對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)規(guī)范作用，在這種針對(duì)性的政策下，過高的價(jià)格和不健康的東西必然會(huì)被市場(chǎng)所屏棄。二、 大連市房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì) 產(chǎn)業(yè)政策走勢(shì)國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的突出問題，堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。 宏觀調(diào)控政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)得到控制，住房需求結(jié)構(gòu)逐步趨于合理、住房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性。房地產(chǎn)已經(jīng)成為大連最為重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)大連固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)形成了巨大拉動(dòng)，已經(jīng)成為推動(dòng)大連經(jīng)濟(jì)社會(huì)加快發(fā)展的引擎。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和GDP的快速增長(zhǎng)政府依然會(huì)積極支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 供給市場(chǎng)走勢(shì)① 高檔市場(chǎng)（7500元／㎡以上）：飽和狀態(tài)、供大于求。近年來，隨著東部發(fā)達(dá)省份市場(chǎng)的充分發(fā)展，越來越多的企業(yè)要開拓東北市場(chǎng)，而進(jìn)軍東北就必然先搶占大連?？腿悍矫?，消費(fèi)能力較強(qiáng)的中外籍管理人員對(duì)大連的中高檔市場(chǎng)也情有獨(dú)鐘。② 中檔市場(chǎng)（5500－7500元／㎡）：市場(chǎng)的中間層、平緩狀態(tài)、供求大體平衡。城市精英族群、白領(lǐng)、公務(wù)員階層和個(gè)體業(yè)主仍是需求主體。③ 低檔市場(chǎng)（5500元／㎡以下）：市場(chǎng)主體、前景大好、供不應(yīng)求。隨著“大大連”的整體規(guī)劃，城市建設(shè)進(jìn)程會(huì)進(jìn)一步加快。大連是整個(gè)東北三省讓外地人尋找“城市夢(mèng)”的理想城市，大學(xué)的擴(kuò)招和戶籍政策的逐步開放，這部分人的住房需求將成為推動(dòng)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿χ?，他們的住宅需求主要針?duì)中低檔市場(chǎng)。 產(chǎn)品開發(fā)走勢(shì)今后的土地供應(yīng)政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整以及以稅收為手段的調(diào)控政策，都將引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)向普通住房開發(fā)領(lǐng)域，尤其是目前市場(chǎng)上缺口較大的中小戶型、中低價(jià)位住房。因此，開發(fā)企業(yè)會(huì)從戶型、配套、園林、可持續(xù)發(fā)展等多方面重新認(rèn)識(shí)和定位產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)服務(wù)等方面進(jìn)行改進(jìn)，為購房者建造更多面積合理、功能完善、性價(jià)比高的住宅產(chǎn)品。伴隨著中小戶型、中低價(jià)位住宅熱銷局面的持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已然進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代，普通百姓的購房需求正在得到釋放。 需求走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，在未來的一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生較大的改變，首先，“國(guó)六條”中鄭重規(guī)定了90㎡的中小戶型將占到每個(gè)城市總體開發(fā)量的70%以上，這就意味著在將來的一段時(shí)間里，市場(chǎng)上的中小戶型將成為房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)上的主角。同時(shí)，大戶型的市場(chǎng)需求也必然有增長(zhǎng)的趨勢(shì)，市場(chǎng)上大戶型的供應(yīng)量減少，會(huì)導(dǎo)致中高檔的購房者難以滿足自身的居住要求，大戶型的產(chǎn)品也必然會(huì)成為市場(chǎng)上的緊俏產(chǎn)品。 開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走勢(shì)大連目前形成了本土品牌企業(yè)如萬達(dá)、億達(dá)等，外地企業(yè)如萬科等共分天下的格局，大連已成為外埠、國(guó)際房地產(chǎn)巨頭競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷創(chuàng)新成為立足大連市場(chǎng)的重要因素。隨著土地市場(chǎng)的透明化、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的優(yōu)化以及購房者的理性化，品牌、質(zhì)量將成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。土地交易實(shí)行招、拍、掛的方式使大連房地產(chǎn)開發(fā)主體形成多元化格局，外來企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，大連市開發(fā)陣營(yíng)的迅速調(diào)整，中小型發(fā)展商受融資渠道和拿不到好地等限制，“勢(shì)力”將會(huì)越來越弱，整個(gè)開發(fā)格局“強(qiáng)者更強(qiáng)”的局面在2007年將會(huì)更為突出。萬科等國(guó)內(nèi)外知名的開發(fā)商在大連房地產(chǎn)市場(chǎng)扮演著“領(lǐng)導(dǎo)者”的角色，雖然大連本土開發(fā)商眾多，但是整體資金實(shí)力以及其他諸多方面應(yīng)然與國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平存在著一定的距離，企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，在接下來的幾輪新的競(jìng)爭(zhēng)中，必然會(huì)淘汰一批實(shí)力較弱的企業(yè)，在經(jīng)過幾番“洗禮”過后，大連的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)也會(huì)走上新的軌道。 各大板塊分析216。 中山區(qū)【中山廣場(chǎng)板塊】因?yàn)橄∮?，所以珍貴?，F(xiàn)在的中山廣場(chǎng)也幾乎被人們所遺忘了，遺忘的理由是此區(qū)域的房?jī)r(jià)實(shí)在是讓人望而卻步，由于中山廣場(chǎng)處于大連CBD的核心部分中，決定了該區(qū)域以寫字間和商住公寓為主要成分，例如中山9號(hào)、名仕國(guó)際、嘉和花樣年華、悅泰林里、銀洲國(guó)際大廈和安達(dá)商務(wù)大廈等。在未來，該區(qū)域的可使用土地殆盡，新開發(fā)的樓盤也會(huì)越來越少，其升值的空間必然會(huì)得到進(jìn)一步的提升?！緰|港板塊】東港板塊是一個(gè)新興的區(qū)域，其緊接大連CBD核心商務(wù)區(qū)，由于政府規(guī)劃的因素，在大連重現(xiàn)香港“維多利亞灣”也將成為現(xiàn)實(shí)，再加上其獨(dú)有的北海資源，因此該區(qū)域的房?jī)r(jià)和供應(yīng)水平還有很大的上升空間?！窘夥怕钒鍓K】解放路板塊是大連的傳統(tǒng)的居住區(qū)域，其歷史悠久，交通配套和生活配套設(shè)施齊全，便利性不言而喻。隨著老城區(qū)的改造建設(shè)，在該區(qū)域內(nèi)涌現(xiàn)出大量的新樓盤，如泰宸伊景華園、中杰石葵秀景、青云林海、青云映山等。就未來而言，作為中山區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的適宜居住區(qū)，其價(jià)值不可小視，價(jià)格也會(huì)突破心理承受價(jià)位，供不應(yīng)求的局面也不是沒有可能?！局心下钒鍓K】2006年大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)好像把中南路這塊宜居宜住的寶地遺忘了，其優(yōu)秀的自然條件和安逸的環(huán)境也提不起人們的興趣。相對(duì)而言，該區(qū)域內(nèi)幾乎沒有新樓盤面世，大大降低了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。在未來，該區(qū)域的房?jī)r(jià)不會(huì)一如往前那樣令人只能瞻望。【老虎灘板塊】作為大連最為知名的國(guó)家4A級(jí)景區(qū)之一，大連的海景成為房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中最為絢麗的一道風(fēng)景，相比于星海灣而言，老虎灘更多了幾分寧靜和安逸，海的景色也多了幾分秀麗， 如今面世的僅有帝柏灣可以與其優(yōu)越的自然環(huán)境相匹配，該區(qū)域是未來高檔項(xiàng)目的搖籃。西崗區(qū)【人民廣場(chǎng)板塊】西崗區(qū)雖小，但是五臟俱全，其各種醫(yī)療、學(xué)區(qū)、辦公、小區(qū)合而為一。人民廣場(chǎng)板塊作為大連市人民政府定居之所，其現(xiàn)時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格被人們所忽略，同時(shí)成就了該區(qū)域成為大連房地產(chǎn)市場(chǎng)中性價(jià)比最高的區(qū)域，萬達(dá)華府的熱銷不僅僅是開發(fā)商自身品牌價(jià)值的體現(xiàn)，地段價(jià)值也可略見一斑。隨著南北復(fù)興里的改造一步步的走進(jìn)，該區(qū)域必然會(huì)成為大連房地產(chǎn)市場(chǎng)上的熱門區(qū)域。【付家莊板塊】付家莊板塊擁有良好的自然環(huán)境和龐大的旅游資源，區(qū)域內(nèi)別墅較多，但已沉寂許久，這里不加贅述。216。 沙河口區(qū) 【星海灣板塊】星海灣板塊毫無疑問是大連高檔住宅的聚集之地，在規(guī)劃中該區(qū)域并沒有特別“照顧”普通市民，區(qū)域未來入市的居住類產(chǎn)品均為高檔項(xiàng)目，且投資型產(chǎn)品較多。說它是富豪們的戰(zhàn)利品也毫不為過。選擇星海灣需要的是勇氣與實(shí)力，動(dòng)輒幾百萬的房子不是誰都可以詢問價(jià)錢的。但是作為大連的龍脈寶地，其價(jià)值也還沒有完全被挖掘出來，與此同時(shí)，該區(qū)域的商務(wù)配套也正在逐步完善，未來一段時(shí)間，該區(qū)域的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃厚。旅游、會(huì)展、金融、商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂等行業(yè)將逐步融合，其價(jià)格也會(huì)更讓普通老百姓們望而興嘆。 【西安路板塊】 西安路作為大連市第二大購物區(qū)域，其規(guī)模已初露端倪。有著130多萬平方米的西安路商業(yè)街，近年來隨著周邊常住居民的大量涌入，以及各種大型寫字樓、商業(yè)設(shè)施的不斷落成和完善，已經(jīng)成為一個(gè)被國(guó)內(nèi)同業(yè)矚目的大型商圈。根據(jù)政府的規(guī)劃，逐步把西安路打造成為與北京王府井、上海南京路等國(guó)內(nèi)知名商業(yè)街齊名的一個(gè)全國(guó)性商業(yè)街。 在西安路兩側(cè)及其延展區(qū)域，出現(xiàn)了大量的商住復(fù)合體，如天興羅斯福中心、福佳新天地、民勇200寶發(fā)金鉆等知名項(xiàng)目。在未來，該區(qū)域也會(huì)以這樣的商住復(fù)合體為主，打造大連的購物天堂。 【軟件園板塊】 軟件園板塊二期完工后，將稱霸旅順南路，高新技術(shù)加艦艇港灣雙概念，把房?jī)r(jià)升向一個(gè)恐怖的巔峰，眾多開發(fā)商的涌入也刺激了房?jī)r(jià)的攀升，億達(dá)在該區(qū)域獨(dú)霸一方，其“指東打西”的策略得到了市場(chǎng)的驗(yàn)證，單純依靠軟件園區(qū)內(nèi)的高知階層是行不通的，其針對(duì)軟件園的推廣戰(zhàn)略，吸引了大部分的非軟件園客群的目光，此部分客群看好的是品牌影響、建筑品質(zhì)以及區(qū)域的發(fā)展前景等。 【錦繡板塊】 此區(qū)域以適用、解困為標(biāo)榜，解決了很大一部分普通民眾的居住需求。216。 甘井子區(qū)【西山水庫板塊】西山水庫板塊應(yīng)該是大連房地產(chǎn)市場(chǎng)變化最大的區(qū)域，以西街晶品為代表的，配合蓄勢(shì)待發(fā)的萬科，也將造就大連房地產(chǎn)歷史上最具爭(zhēng)議的房?jī)r(jià)。在最近兩年的時(shí)間里，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎完成了由量到質(zhì)的飛躍。即將到來的十月也必將是西山水庫板塊新盤集體爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)。【泉水板塊】泉水區(qū)域?qū)儆谛屡d居住地帶，目前該區(qū)域居住氛圍已經(jīng)有了較大的改觀，物業(yè)價(jià)值也有了較大的提升，該區(qū)域也存在著一定的抗性，雖然華南區(qū)域的商業(yè)配套已經(jīng)朝完善化發(fā)展，但泉水區(qū)域的商業(yè)配套并沒有跟上，與早期的規(guī)劃相比已經(jīng)明顯滯后，但這似乎并不阻礙該區(qū)域物業(yè)價(jià)值的提升。該區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的銷售進(jìn)度依然較快，歸根到底是廣大市民對(duì)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期已經(jīng)有所提高，其所能承受的價(jià)格心理底線也被動(dòng)的抬高?！緳C(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊】機(jī)場(chǎng)新區(qū)位于大連周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)南側(cè)地區(qū)。規(guī)劃總居住人口13萬人，在總體布局上，機(jī)場(chǎng)新區(qū)分為四大功能區(qū)塊，分別為張前路東北地區(qū)—公共設(shè)施區(qū)，張前路西北地區(qū)—產(chǎn)業(yè)區(qū)，靠南側(cè)山體地區(qū)—居住及生態(tài)旅游區(qū)。此規(guī)劃一旦成型，對(duì)于改善區(qū)域交通，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展至關(guān)重要。事實(shí)上，機(jī)場(chǎng)區(qū)域在2005年就有較為迅速的發(fā)展，房?jī)r(jià)升值也比較迅速，該區(qū)域的特點(diǎn)是房?jī)r(jià)自西向東逐漸升高，且逐步朝大規(guī)模居住區(qū)發(fā)展?！拘∑綅u板塊】小平島屬于山海景。本世紀(jì)初，填海面積近60萬平方米。小平島填海改造工程成為繼星海灣之后，大連又一個(gè)填海造地的大型項(xiàng)目。填海改造之后，小平島從一個(gè)岸地面積不大的自然海灣，變成了一個(gè)地勢(shì)微緩、線條優(yōu)美的人工海岸線。在科學(xué)規(guī)劃中所增加的陸地面積，為小平島創(chuàng)造了舊貌換新顏的發(fā)展契機(jī)，成為大連西部和西南海岸線上房地產(chǎn)和旅游開發(fā)的又一個(gè)重鎮(zhèn)。如今，代表著該區(qū)域未來形象的慧谷星空也已面世，各方面都已顯露，該區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?。第三部? 大連典型高檔項(xiàng)目分析一、 大連高檔項(xiàng)目分布區(qū)域特征分析房地產(chǎn)因其具有不動(dòng)的特性，所以雖均為高檔住宅樓盤，但是分布的區(qū)域不同，其產(chǎn)品的屬性也不相同，所吸引的客群也大相徑庭。 區(qū)域名稱代表樓盤東港區(qū)域運(yùn)達(dá)嘉洲陽光 金廣東海岸星海灣區(qū)域世嘉星海 德源 半島聽濤解放路區(qū)域尚品南山 青云映山老虎灘區(qū)域帝柏灣中山區(qū)的解放路區(qū)域、中南路區(qū)域和西崗區(qū)付家莊區(qū)域情況較為相似，雖離市中心不遠(yuǎn)，但均依山而建，周邊環(huán)境優(yōu)雅，處鬧市但不染塵埃，區(qū)域內(nèi)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格蘊(yùn)涵著深厚的文化底蘊(yùn)，這里所聚集的客群大多具有較高的文化素養(yǎng)，懂得生活的樂趣與真意。老虎灘區(qū)域在其三大區(qū)域的基礎(chǔ)上又擁有國(guó)家4A級(jí)景區(qū)的美號(hào)，其開發(fā)潛力還遠(yuǎn)沒有被挖掘。而今屹然崛起的東港區(qū)域，攜帶著“維多利亞灣”的強(qiáng)勁勢(shì)頭強(qiáng)占了大連高檔項(xiàng)目的一個(gè)空白區(qū)域，其潛力也有待拭目。西崗區(qū)的體育場(chǎng)及市政府區(qū)域處于鬧市之中，周邊配套設(shè)施齊全，交通方便，且此處靠近市政府，兼之萬達(dá)的品牌效應(yīng)，這里聚集的客群多為各業(yè)中的精英，或萬達(dá)品牌的忠實(shí)擁護(hù)者，住在這了除了生活便利外，更是為了彰顯自己特殊的身份。但是區(qū)域后續(xù)力量明顯不足，現(xiàn)時(shí)面世項(xiàng)目相對(duì)較弱，大大降低了區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。沙河口區(qū)的星海灣區(qū)域靠近亞洲最大的星海廣場(chǎng)，近幾年這片區(qū)