【正文】 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展全面分析和主要商業(yè)街調(diào)查報告前 言歲月無聲，2004年即將逝去。這一年無錫房市可用“繽紛多彩”來形容，但也呈現(xiàn)出了“成熟理性”的發(fā)展態(tài)勢。而作為房地產(chǎn)業(yè)之一的商業(yè)地產(chǎn)，是一個復雜程度高、整合難度大的系統(tǒng)工程，其難度遠遠超過普通的住宅開發(fā)。為把握無錫地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，及今后更好地為開發(fā)商和顧客服務，提供了有力支持，無錫大衛(wèi)不動產(chǎn)顧問有限公司歷時三個月的普查，最終完成了《無錫主要商業(yè)街調(diào)查報告》。2005年旺銷樓盤這份報告如實對無錫46條主要商業(yè)街上的商業(yè)模式進行了調(diào)查分析，將46條街按影響范圍和地域劃分為11個商圈，并著重對各商圈及各商業(yè)街的租金水平、店鋪空置率、經(jīng)營種類所占比例和行業(yè)所在樓層進行了分析，使讀者能很直觀的了解到各商圈繁華程度和各商業(yè)街的特點，對把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢起參考依據(jù)作用。這份報告運用了實地調(diào)查、訪問調(diào)查、文獻調(diào)查等多種調(diào)查方法，并做了大量的匯總和分析工作，非常具有實用價值。但是由于時間有限，數(shù)據(jù)無法及時更新，有些紕漏在所難免，希望讀者批評指正。期盼在我們的共同努力下，揭開無錫商業(yè)地產(chǎn)嶄新而輝煌的篇章！第一部分 無錫商業(yè)街概述商業(yè)街的發(fā)展與商業(yè)經(jīng)濟及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是息息相關的，只有商業(yè)經(jīng)濟發(fā)達了，商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)街才能興旺；反之，商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)街興旺了，商業(yè)經(jīng)濟也才能進一步發(fā)展，所以在分析商業(yè)街之前需先說說商業(yè)經(jīng)濟、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況。隨著中國加入世界貿(mào)易組織和北京2008年奧運會、上海2010年世博會準備工作的全面鋪開，中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿M一步釋放，城市經(jīng)濟得到持續(xù)發(fā)展。而國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，也放大了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)業(yè)走向住宅建設產(chǎn)業(yè)化、土地供應市場化、管理行為規(guī)范化以及企業(yè)經(jīng)營品牌化提供了難得的機遇。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)保持持續(xù)快速發(fā)展的主要因素：一是經(jīng)濟日趨發(fā)達，有充足的資金；二是市場需求旺盛。另外，商業(yè)地產(chǎn)豐厚的投資回報讓眾多的投資商趨之若鶩。統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前全國大大小小的城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。而商業(yè)地產(chǎn)的供應和需求卻存在一定的錯位，商業(yè)地產(chǎn)面臨成本居高不下、經(jīng)營模式落后等難題。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭的進一步加劇、利潤空間進一步緊縮，特別是北京、上海、深圳等一線城市土地等資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營的風險加大等趨勢的出現(xiàn)。促使一些開發(fā)商實施向二三線城市發(fā)展的戰(zhàn)略轉移計劃?！疤髦椤睙o錫，位于長江三角洲幾何中心，處于滬寧杭中心地帶；東距上海128公里；西距南京183公里；是我國著名的十大旅游城市之一。無錫在江蘇省城鎮(zhèn)體系中，居于滬寧城鎮(zhèn)聚合軸核心段和新宜城鎮(zhèn)聚合軸的重要節(jié)點上，且是蘇錫常都市圈的核心城市之一。蘇錫常是上海大都市圈的有機組成部分，是江蘇省經(jīng)濟發(fā)展的先導地區(qū)和創(chuàng)新中心，是具有國際競爭力的城市群體。近年來，無錫市抓住每一個發(fā)展機遇，立足加快結構調(diào)整和深化改革，加快了商貿(mào)流通業(yè)規(guī)?；?、市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展步伐；加快了外向型商貿(mào)流通業(yè)的建設，全市商貿(mào)流通業(yè)總體呈現(xiàn)出較快的、健康的增長態(tài)勢，商貿(mào)流通經(jīng)濟呈現(xiàn)出“三新三快”態(tài)勢。 “三新”：一是改革有新成效；二是消費市場實現(xiàn)新突破；三是農(nóng)村市場取得新發(fā)展?！叭臁保阂皇峭庀蛐蜕虡I(yè)發(fā)展快；二是特色商業(yè)街發(fā)展快；三是餐飲業(yè)發(fā)展快。隨著無錫商業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，逐漸形成以一條或幾條商業(yè)街為中心的經(jīng)濟商圈。市中心區(qū)有以中山路為中心的CBD商圈，以火車站為核心的火車站商圈；副中心區(qū)有五愛廣場商圈、南門商圈、北大街商圈；東區(qū)有丁村商圈、上馬墩商圈；北區(qū)有山北商圈；西區(qū)有河埒口商圈；南區(qū)有中橋商圈；以及以長江路為核心的新區(qū)商圈。無錫規(guī)劃建設特大城市以來，無錫的商業(yè)地產(chǎn)建設更是日新月異，大小商場、商鋪如雨后春筍般繽紛登場。截止到2004年10月，無錫在銷商鋪有28個，總面積近80萬平米。如：無錫國際輕紡城、無錫招商城、華東五金商貿(mào)城、東方時代服飾都匯、站前商貿(mào)區(qū)等。呈現(xiàn)檔次更高、規(guī)模更大、專業(yè)化程度更強的新局面。本次對無錫商業(yè)7個區(qū)域、11個商圈、46條商業(yè)街的全段或繁華地段進行了調(diào)查、統(tǒng)計和分析，調(diào)查數(shù)據(jù)截止時間2004年11月。統(tǒng)計表的說明：店鋪總數(shù)：所調(diào)查的在經(jīng)營店鋪與閑置店鋪的總和；面積：指純商鋪的面積，不包括商場、大賣場、商務樓等大型商業(yè)樓；權屬關系：由于有的店無法得知，所以為估計值；租金：為抽樣調(diào)查店鋪的算術平均值；閑置率：為閑置店鋪數(shù)除以調(diào)查的總店鋪數(shù)，由于市場變化瞬息萬千，閑置率只代表調(diào)查時的狀況。第二部分 數(shù)據(jù)匯總統(tǒng)計表各商圈情況統(tǒng)計表商圈名稱店鋪數(shù)面積（平米）權屬關系（租賃百分比）租金(元/)調(diào)查段閑置率各行業(yè)樓層分布CBD商圈7931050096%4100空置26家，%。一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等；三層以上：餐飲、歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構?；疖囌旧倘?62040098%2600零一、 二層：服飾、食雜店；三層及以上：服飾超市、商廈、酒樓。五愛廣場商圈20110150098%296720家，10%一層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等；二層：咖啡館、網(wǎng)吧、茶館。三層及以上：廣告公司、浴場、茶館等。南門商圈8691060098%103254家，%商鋪主要集中在一層；二層有一部分，主要經(jīng)營酒樓、酒吧、網(wǎng)吧、裝飾裝潢等；三層以上很少，有酒店、浴場、足浴、休閑中心等。北大街商圈3451050098%4073空置35家，%。一、二層：餐飲、服飾、五金、副食品店、煙酒店、便利店等；三層以上：廣告公司、裝飾裝潢、醫(yī)院、培訓機構、專業(yè)護理及浴場等休閑娛樂場所。丁村商圈33810200100%9805家，%一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等；三層以上：歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構。上馬墩商圈1741026099%410零一層：餐飲、機械、五金、醫(yī)藥、日用百貨等，約占93%；二、三層有：浴場、足浴、房產(chǎn)、按摩院，以及酒樓、飯店、火鍋店等。山北商圈480835099%436空置15家，%。一層：餐飲、服飾、副食品、裝飾裝潢、日用百貨等，%；二層：餐飲、棋牌室、娛樂廳、美容美發(fā)、網(wǎng)吧；三層：歌舞廳、浴室。三層以上：有1家賓館，為4層。河埒口商圈860850098%1125空置104家，%。一層：餐飲、服飾、副食品、醫(yī)療保健、美容美發(fā)等；二層：網(wǎng)吧、圖文社、裝潢裝飾公司等；三層以上：棋牌等。中橋商圈2222080097%500空置8家，%。一層：餐飲、服飾、裝飾裝潢、機電五金、美容美發(fā)、藥店等；二層：餐飲、美容美發(fā)、舞廳、茶吧、棋牌、網(wǎng)吧、浴場；三層以上：酒店、火鍋城、歌舞廳、網(wǎng)吧、汽車銷售、公司辦事處等。新區(qū)562050039%1075零一、二層：餐飲、機電、通訊、美容美發(fā)、藥店等；三層以上：飯店、銀行機構、公司機構、休閑中心等。所有被調(diào)查商圈435481500%1754267家，%一層主要有：餐飲、服飾、副食品、日用百貨、金融、證券、機械五金、汽車業(yè)、美容美發(fā)、藥店、煙酒店等；二、三層主要有：茶樓、咖啡館、歌城、網(wǎng)吧、浴場、健身館等休閑娛樂場所及少量的酒樓、火鍋城等餐飲類店鋪；三層以上主要有：裝飾裝潢公司、廣告公司、事務所、診所、公司辦事處，以及少量休閑美食和休閑娛樂場所等。各商業(yè)街情況統(tǒng)計表商業(yè)街名稱店鋪數(shù)(家)面積（平米）權屬關系（租賃百分比）租金(元/)調(diào)查段閑置率經(jīng)營種類比例各行業(yè)樓層分布商業(yè)特色中山路19840120100%5400零服飾56家，%；餐飲21家，%；珠寶、金店、銀樓6家，占3%；醫(yī)療、保健類15家，%；投資、金融、保險類16家（銀行12家），%；手機、通信類6家，占3%；休閑娛樂7家，%；眼鏡店、副食品店、辦公設備店各4家、各占2%；另外，煙酒類店、房屋中介、飾品店各3家，電器賣場2家，大型超市1家，婚紗攝影、婚慶禮儀共2家，高檔美容護理2家，其他還有鮮花店、職介、培訓、旅館、印務、高檔化妝品、翻譯、文化用品、書店、便利店、食雜店等各2家。一、二層：餐飲、服飾、日用百貨等，少量茶樓、咖啡館；三層以上：歌城、網(wǎng)吧、浴場、培訓中心、影城等。集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)街。人民中路802040095%5000零服飾14家，%；餐飲19家，%；大賣場7家，%；眼鏡店、金融網(wǎng)點各6家，%；電子通信器材、各類公司辦公各5家，%；售樓中心4家，占5%；超市、便利店3家，%，其他（書店、藥店、字牌店、影劇院、歌城、面包西餅、票務等）共11家，%。一、二層：服飾、傳統(tǒng)餐飲、銀行、眼鏡店、音像制品、中介公司、茶樓、西餐廳、咖啡館；三層以上：茶樓、咖啡館、歌廳、事務所、裝潢公司、海鮮城、診所等。以餐飲、服飾為主，其他商業(yè)形態(tài)為輔的商業(yè)街。人民東路314060居多，最小2590%47007家，%餐飲類共4家，%；金融網(wǎng)點（銀行、證券）4家，%；各類專賣店（茶葉、助聽器、電動自行車、音像制品）共4家，%；面包、西餅店3家，%；中高檔美容美發(fā)2家，%；醫(yī)藥、保健類2家，%；其他共5家，%。一層：傳統(tǒng)餐飲、食品店、音像制品、美容美發(fā)、公司；二、三層：茶葉紫砂、面館、酒店酒樓、浴場等；三層以上：沒有。以酒店、酒樓為主，約占1/3，其他商業(yè)形態(tài)配套存在，服飾店幾乎沒有?？h前東街602060居多，最小1594%80013家，%餐飲類共9家，%；服飾5家，%；金融機構網(wǎng)點（銀行、信用社）7家，%；煙酒類店鋪有6家，%；其他商業(yè)形態(tài)都不成規(guī)模，都只有2家，共20家，%。一層：餐飲、服飾、便利店、圖文社、煙草專賣、眼鏡店；二、三層：餐飲、咖啡館等；三層以上：商場。商業(yè)形態(tài)較多，無明顯商業(yè)特色，金融業(yè)相對繁榮。學前街642060居多，最小1098%2500零服飾類11家，%；餐飲7家，%；電腦專賣店6家，%；文化類（學校、書店、樂器店、文化用品店、文物建筑群、家教育研究中心）共10家，%；專業(yè)店（嬰幼兒用品、眼貼、醫(yī)療器材、營養(yǎng)品、美容品等）共有11家，%；其他商業(yè)形態(tài)有：銀行、郵政局、大型超市、門診部、影像沖印、大型農(nóng)貿(mào)市場等，共19家，%。一、二層：電腦類、音像、服飾、餐飲、副食、茶樓、醫(yī)療、琴行等；三層以上：沒有。以電腦專賣、數(shù)碼產(chǎn)品、音像文化用品、學校等構成的文化商業(yè)街。崇寧路1022080居多，最小1198%3200關門6家，%。服飾23家，%；餐飲類20家，%；美容美發(fā)類8家，%；美術工藝品類店鋪7家，%；單位、辦事機構類6家，%；副食品4家，%；煙酒店5家，%；醫(yī)療、保健類4家，%；小百貨店4家，%；其他（金銀珠寶、婚紗攝影、學校、賓館、鮮花店、飾品店、足浴、化妝品、復印社等）共21家，%。一層：88%的商鋪；二層：餐飲、美容美發(fā)、足浴等；三層：沒有商鋪；四層：避風塘。以服飾、餐飲、休閑娛樂為主，有較高檔次和品位。復興路482060居多，最小1598%1500零餐飲類共9家，%；電子通訊通信產(chǎn)品10家，%；政府機關、單位9家，%；煙酒類商店4家，%；服飾店有3家，%；超市便利、照相館、中高檔美容美發(fā)各有2家，%，其他（寫字樓、眼鏡店、圖文社、飲水機專賣、茶葉店各1家）共7家，%。二層：餐飲、服飾、通訊業(yè)、廣告等；三層及以上：浴場等。以餐飲、電子通訊通信業(yè)為主，其他商業(yè)形態(tài)配套。健康路1182040居多99%4500零服飾類72家，占61%；飾品7家，%；餐飲類7家，%；鞋店4家，%；金融類8家，%；煙酒店有5家，%；其他音像制品、茶葉店、信息服務中心、KTV歌城、票務中心、行政中心、培訓中心、足浴、影樓、美容店、電信網(wǎng)點之類各2家，共15家，%。一層：服飾、飾品；二層：餐飲、網(wǎng)吧等；三層以上：休閑浴場、培訓中心、專業(yè)護膚等。中低檔服飾一條街，以女裝居多。后西溪531560居多100%2500零服飾類有25家，%；布料經(jīng)營有5家，%；餐飲店7家，%；美容美發(fā)4家，%；飾品類店有3家，%；另外皮具店、食雜店以及公司單位各有2家，足浴、電器商場、數(shù)碼圖片經(jīng)營店之類各有1家，共9家，占17%。一、 二層：餐飲、服飾、副食品店；三層：餐飲（麻辣涮）。以服飾、飾品為主，與健康路共同打造服飾街。新生路3950150居多，最小2096%6500零餐飲類15家，%；服飾類4家，%；煙酒類店鋪有4家，%；美容美發(fā)店有3家，%；金融類3家，%；其他有西餅店、連鎖便利店、美容品專賣、房屋中介、干洗店、藥店、照相館、政府部門、炒貨店等各1家，共10家，%。一、二層：餐飲、服飾、副食品、美容美發(fā)；三層及以上：茶館等。以餐飲為主，服飾其次，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。通運路162040098%2600零服飾類11家，占69%；其他占31%。二層：服飾、食雜店；三層及以上：服飾超市、商廈、酒樓。以經(jīng)營服飾為主，檔次相對較低。人民西路612040096%59007家，%電腦、手機等IT行業(yè)11家，%；餐飲8家，%；服飾店有11家，%；休閑娛樂場所（足浴、休閑美容等）4家，%；其他有公司、旅館、銀行、小百貨店、圖文社、醫(yī)療保健之類各2家， 西餅屋、