【正文】 某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)冷鏈物流中心建設(shè)項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告項(xiàng)目編號(hào)：審 定 審 查 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 某某咨詢有限責(zé)任公司二OO九年九月目 錄第一章 總論 11．1 項(xiàng)目提要 11．2 項(xiàng)目建設(shè)背景 51．3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 71．4 主要研究結(jié)論及建議 91．5 資金申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù) 9第二章 項(xiàng)目單位的基本情況 112．1 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 112．2 項(xiàng)目建設(shè)單位經(jīng)營(yíng)理念 12第三章 申請(qǐng)資金的理由和政策依據(jù) 14 申請(qǐng)資金的理由 14 政策依據(jù) 18第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 214．1 冷藏物流市場(chǎng)分析 214．2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)分析 304．3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 32第五章 項(xiàng)目基本情況 355．1 項(xiàng)目建設(shè)條件 355．2 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 385．3 冷鏈物流中心定位 395．4 冷鏈物流中心的功能 40第六章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 416．1 建筑工程設(shè)計(jì)方案 416．2 技術(shù)工藝及設(shè)備 516．3 總圖運(yùn)輸 596．4 環(huán)境保護(hù) 636．5 勞動(dòng)安全 656．6 職業(yè)衛(wèi)生 686．7 消防 696．8 建筑節(jié)能 72第七章 項(xiàng)目招標(biāo)方案及組織管理 747．1 項(xiàng)目建設(shè)管理 747．2 招投標(biāo)初步方案 757．3 工程評(píng)標(biāo) 767．4 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 80第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 838．1 建設(shè)期 838．2 項(xiàng)目前期工作 838．3 項(xiàng)目建設(shè)工期安排 83第九章 總投資估算及融資方案 859．1 投資估算 859．2 總資金分年使用計(jì)劃 889．3 融資方案 89第十章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 9010．1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 9010．2 評(píng)價(jià)指標(biāo) 9310．3 評(píng)價(jià)結(jié)論 95第十一章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 9611．1 促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 9611．2 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 9611．3 增加地方財(cái)政收入 9611．4 增加就業(yè)機(jī)會(huì) 97第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 98 98 98 100附表：附表1:投資估算表附表2：流動(dòng)資金估算表附表3：主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)指標(biāo)表附表4：總成本費(fèi)用估算表(按要素分)附表5：固定資產(chǎn)折舊估算表附表6：無(wú)形資產(chǎn)與其他資產(chǎn)攤銷估算表附表7：利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表附表8：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表9：財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表附表10：借款還本付息表附表11：資產(chǎn)負(fù)債表附表12：敏感性分析匯總表附表13：概率分析表附圖：附圖1：盈虧平衡圖附圖2：敏感性分析圖附圖3：累計(jì)概率圖附圖4：冷鏈物流中心平面布置圖附圖5：冷鏈物流中心位置圖附件：附件1：項(xiàng)目單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件2：項(xiàng)目單位組織機(jī)構(gòu)代碼附件3：項(xiàng)目單位2008年度審計(jì)報(bào)告附件4：建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)證附件5：甲方（某市東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）與乙方（某物流有限公司）簽訂的《項(xiàng)目建設(shè)合作協(xié)議》附件6：建設(shè)項(xiàng)目的核準(zhǔn)文件附件7：建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)附件8：環(huán)境評(píng)價(jià)文件附件9：項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)的證明材料附件10：項(xiàng)目資金收支審計(jì)報(bào)告附件11：工程進(jìn)度全景照片附件12：四川省特級(jí)品牌物流服務(wù)企業(yè)榮譽(yù)證書(shū)附件13：項(xiàng)目單位對(duì)資金申請(qǐng)報(bào)告內(nèi)容及附屬文件真實(shí)性負(fù)責(zé)申明37某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)冷鏈物流中心建設(shè)項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告第一章 總論1．1 項(xiàng)目提要某物流中心建設(shè)項(xiàng)目名 稱：某物流有限公司住 所：某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)某村A15號(hào)2樓法定代表人：李俊注冊(cè)資本：600萬(wàn)元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）經(jīng)營(yíng)范圍：貸運(yùn)代辦、信息配載、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、文化體育用品及器材、建材及化工用品、家具、裝飾裝潢材料、農(nóng)畜產(chǎn)品。項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介：某物流有限公司成立于二00八年八月，注冊(cè)資金600萬(wàn)元；公司地址位于某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商貿(mào)園某村，現(xiàn)有主要經(jīng)營(yíng)管理人員22人，其中具有大專以上學(xué)歷的15人。隨著某市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的快速發(fā)展，各條高速公路和鐵路項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，為了滿足某市內(nèi)及周邊地區(qū)的商貿(mào)物流發(fā)展需要，公司按照“發(fā)展大商貿(mào)、促進(jìn)大流通”的發(fā)展思路，投資建設(shè)了“某某村商貿(mào)物流園”，主要從事貨運(yùn)代辦，信息配載，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，銷售針紡織品，文化體育用品及器材，建材及化工產(chǎn)品，機(jī)械設(shè)備，五金交電，電子產(chǎn)品，家具、裝飾裝潢材料、農(nóng)畜產(chǎn)品等項(xiàng)目產(chǎn)品的加工、倉(cāng)儲(chǔ)、銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 。公司在經(jīng)營(yíng)管理上，遵循“以人為本、現(xiàn)代信息物流”的經(jīng)營(yíng)理念，建立了物流公共信息查詢系統(tǒng)、物流電子政務(wù)信息系統(tǒng)、物流電子商務(wù)信息系統(tǒng)等現(xiàn)代電子化辦公設(shè)施設(shè)備，為方便客戶簽約和縮短交易時(shí)間奠定了良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目建設(shè)地址位于某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商貿(mào)園中壩，臨巴（中）達(dá)（州）路、巴（中）廣（元）高速、巴（中）樂(lè)（壩）鐵路火車站、東城汽車站”；項(xiàng)目選址符合某市相關(guān)規(guī)劃，某市規(guī)劃和建設(shè)局頒發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》，同意項(xiàng)目選址。項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)用地由B區(qū)及D區(qū)組成?？傆玫孛娣e為14180平方米（）。建設(shè)地點(diǎn)的交通便利，水、電供給條件良好。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范局部修訂》，抗震設(shè)防烈度為7度。本項(xiàng)目建筑按抗震設(shè)防烈度Ⅶ度，能夠保障建筑安全。,總建筑面積為21000平方米。建設(shè)用于肉食類、速凍食品等貯藏的低溫冷庫(kù)5000平方米；建設(shè)用于優(yōu)質(zhì)水果和精品蔬菜、蛋品、奶制品等貯藏的高溫冷庫(kù)6000平方米；建設(shè)用于干貨和其他商品存儲(chǔ)配送的普通倉(cāng)庫(kù)4000平方米；建設(shè)與冷庫(kù)配套瓜果蔬菜、農(nóng)產(chǎn)品和畜產(chǎn)品等產(chǎn)品半加工、精加工、深加工的加工車間5000平方米，辦公生活及其他輔助用房1000平方米。購(gòu)置冷藏車30輛、高架叉車12臺(tái)、貨架2000組、冷柜及性能、理化指標(biāo)等檢測(cè)中心一組，形成15000噸農(nóng)產(chǎn)品冷鏈系統(tǒng)。配套設(shè)施建設(shè)包括給排水工程、供電工程、環(huán)保設(shè)施。詳見(jiàn)表11：建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容表表11建設(shè)內(nèi)容數(shù)量單位房屋、建筑低溫冷庫(kù)5000㎡高溫冷庫(kù)6000㎡普通倉(cāng)庫(kù)4000㎡加工車間5000㎡辦公生活及其他輔助用房1000㎡設(shè)備采購(gòu)冷藏車30輛高架叉車12輛貨架2000臺(tái)冷柜及性能、理化指標(biāo)等檢測(cè)中心1套配套設(shè)施給排水工程1套供電工程1套環(huán)保工程1套本項(xiàng)目的建設(shè)工期為24個(gè)月，從2008年10月至2010年9月。（詳見(jiàn)項(xiàng)目進(jìn)度橫道圖）（1）投資估算本項(xiàng)目規(guī)?？偼顿Y估算為6703元。其中：建設(shè)投資6379萬(wàn)元（含建設(shè)期利息），鋪底流動(dòng)資金324萬(wàn)元。具體如“表12：投資估算匯總表”所示：投資估算匯總表表12序號(hào)費(fèi)用名稱投資額合計(jì)占項(xiàng)目投入總資金%估算說(shuō)明1建設(shè)投資6379%　建設(shè)投資靜態(tài)部分6102%　建筑工程費(fèi)3115%　設(shè)備及工具購(gòu)置費(fèi)1590%　安裝工程費(fèi)177%　工程建設(shè)其他費(fèi)用929%　基本預(yù)備費(fèi)291%　建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分277%　漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0%未考慮建設(shè)期利息277%　2鋪底流動(dòng)資金324%全額流動(dòng)資金的30%3項(xiàng)目總投資(1+2)6703%?。?）資金來(lái)源本項(xiàng)目資金來(lái)源為：申請(qǐng)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款5000萬(wàn)元，（含鋪底流動(dòng)資金），%。1．2 項(xiàng)目建設(shè)背景我國(guó)食品冷鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展的滯后導(dǎo)致數(shù)量驚人的食品浪費(fèi)，并且?guī)?lái)了極大的食品安全隱患。隨著易腐食品市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，我國(guó)食品冷鏈產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了大發(fā)展的歷史機(jī)遇期，投資食品冷鏈產(chǎn)業(yè)恰逢其時(shí)。國(guó)務(wù)院《關(guān)于印發(fā)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》國(guó)發(fā)〔2009〕8號(hào)指出：“當(dāng)前，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了較大沖擊，物流業(yè)作為重要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，也受到較為嚴(yán)重的影響。制定實(shí)施物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，不僅是促進(jìn)物流業(yè)自身平穩(wěn)較快發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的需要，也是服務(wù)和支撐其他產(chǎn)業(yè)的調(diào)整與發(fā)展、擴(kuò)大消費(fèi)和吸收就業(yè)的需要，對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義?！苯?jīng)過(guò)近三十年的改革開(kāi)放和發(fā)展，我國(guó)農(nóng)村正在從自然經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)過(guò)度，基本實(shí)現(xiàn)了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)機(jī)制逐步成為農(nóng)村資源配置的決定性因素，形成多層次、多渠道、多主體的農(nóng)村商品流通體系新格局，農(nóng)村商品流通體系建設(shè)取得了重要進(jìn)展。 20世紀(jì)90年代以來(lái)，中國(guó)的商品流通業(yè)變革和現(xiàn)代化進(jìn)程明顯加快。特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，物流配送呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。如何適應(yīng)新形勢(shì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，積極而又穩(wěn)步地與現(xiàn)代營(yíng)銷方式對(duì)接，是需要認(rèn)真研究的問(wèn)題。黨的十六屆五中全會(huì)將推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的任務(wù)提上了我國(guó)當(dāng)前最重要的國(guó)事日程。加強(qiáng)農(nóng)村商品流通體系建設(shè)是落實(shí)中央、國(guó)務(wù)院一系列關(guān)于“三農(nóng)”問(wèn)題的政策和措施，穩(wěn)定提高農(nóng)民收入的重要保障。國(guó)務(wù)院要求，要加快現(xiàn)代物流設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局；通過(guò)建設(shè)，積極推進(jìn)現(xiàn)代流通組織形式。同時(shí),商務(wù)部部署的“萬(wàn)村千鄉(xiāng)”工程，重點(diǎn)推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品流通標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；?，構(gòu)建與軌跡市場(chǎng)接軌的農(nóng)產(chǎn)品流通體系。四川省委、省政府制定的《關(guān)于實(shí)施我省農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整的意見(jiàn)》中也進(jìn)一步明確了四川省農(nóng)業(yè)的發(fā)展方向：“加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，要從良種、高產(chǎn)、高效和深加工的方面全面推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化?！币虼?，某物流中心的建設(shè)是大勢(shì)所趨，工程內(nèi)容既包括倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、貯藏設(shè)備等硬件系統(tǒng)。本建設(shè)項(xiàng)目是非常及時(shí)和必要的。1．3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表13。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表13 序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單 位數(shù)量備 注1項(xiàng)目占地面積平方米141802總建筑面積平方米21000　3容積率　　4項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元6703　建設(shè)投資 萬(wàn)元6102 　建設(shè)期利息 萬(wàn)元277 　鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元324 流動(dòng)資金的30%資金籌措 萬(wàn)元7462 　　其中：借款 萬(wàn)元5000 　　 項(xiàng)目資本金 萬(wàn)元1703 　　 資本金比例 %%　5年平均營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元9369 　6年平均營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元538 　7年平均總成本費(fèi)用 萬(wàn)元7206 　8年平均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元1625 　9年平均所得稅 萬(wàn)元406 　10年平均凈利潤(rùn) 萬(wàn)元1219 　11年平均息稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元1711 　12年平均增值稅 萬(wàn)元699 　13總投資收益率 %%　14資本金凈利潤(rùn)率 %%　15項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前) %%　16項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前) 萬(wàn)元5868 　17項(xiàng)目投資回收期 年 　18項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后) %%　19項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后) 萬(wàn)元3614 　20盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力利用率） %%　1．4 主要研究結(jié)論及建議結(jié)論某物流中心項(xiàng)目工程的建設(shè),將會(huì)充分發(fā)揮某作為農(nóng)業(yè)大市服務(wù)川東北乃至全省、全國(guó)的作用，本次建設(shè)工程是非常必要的，項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和投資方向，輻射帶動(dòng)面廣,有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增加農(nóng)民收入，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；通過(guò)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)冷鏈物流中心建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)分析表明，本項(xiàng)目有廣闊的市場(chǎng)前景；項(xiàng)目建設(shè)條件具備；工程方案功能完善，有利于提高市場(chǎng)檔次和輻射力；對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益進(jìn)行測(cè)算分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的盈利能力和償債能力較強(qiáng)，且具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目建設(shè)可行。建議（1）根據(jù)國(guó)家有關(guān)優(yōu)惠政策，制定相應(yīng)政策，降低成本。（2）應(yīng)進(jìn)一步落實(shí)建設(shè)業(yè)主自籌資金。（3）建議強(qiáng)化軟件建設(shè)，提高管理水平。堅(jiān)持管理法制化，健全各項(xiàng)規(guī)章制度。1．5 資金申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》；《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第526號(hào)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于做好汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》國(guó)發(fā)[2008]22號(hào)；《四川汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建總體規(guī)劃》；《某市“512”地震災(zāi)后恢復(fù)重建規(guī)劃綱要》；《某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；國(guó)務(wù)院辦公廳《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部等部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村商品流通工作意見(jiàn)的通知》；國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》國(guó)發(fā)〔2009〕8號(hào)；國(guó)家發(fā)展改革委《物流業(yè)調(diào)整與振興專項(xiàng)投資管理辦法》；1建設(shè)業(yè)主提供的其它有關(guān)地勘、方案設(shè)計(jì)等建設(shè)資料。第二章 項(xiàng)目單位的基本情況2．1 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況四川省某物流有限公司成立于二00八年八月，注冊(cè)資金600萬(wàn)元，法定代表人為李俊，住所位于某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商貿(mào)園某村A15號(hào)2樓。現(xiàn)有主要經(jīng)營(yíng)管理人員22人，其中具有大專以上學(xué)歷的15人。隨著某市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的快速發(fā)展，各條高速公路