【正文】 某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場冷鏈物流中心建設(shè)項目資金申請報告項目編號：審 定 審 查 項目負(fù)責(zé)人 某某咨詢有限責(zé)任公司二OO九年九月目 錄第一章 總論 11．1 項目提要 11．2 項目建設(shè)背景 51．3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 71．4 主要研究結(jié)論及建議 91．5 資金申請報告編制依據(jù) 9第二章 項目單位的基本情況 112．1 項目建設(shè)單位基本情況 112．2 項目建設(shè)單位經(jīng)營理念 12第三章 申請資金的理由和政策依據(jù) 14 申請資金的理由 14 政策依據(jù) 18第四章 項目市場分析 214．1 冷藏物流市場分析 214．2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)市場分析 304．3 項目建設(shè)的必要性 32第五章 項目基本情況 355．1 項目建設(shè)條件 355．2 項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 385．3 冷鏈物流中心定位 395．4 冷鏈物流中心的功能 40第六章 項目設(shè)計方案 416．1 建筑工程設(shè)計方案 416．2 技術(shù)工藝及設(shè)備 516．3 總圖運(yùn)輸 596．4 環(huán)境保護(hù) 636．5 勞動安全 656．6 職業(yè)衛(wèi)生 686．7 消防 696．8 建筑節(jié)能 72第七章 項目招標(biāo)方案及組織管理 747．1 項目建設(shè)管理 747．2 招投標(biāo)初步方案 757．3 工程評標(biāo) 767．4 項目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 80第八章 項目實施進(jìn)度 838．1 建設(shè)期 838．2 項目前期工作 838．3 項目建設(shè)工期安排 83第九章 總投資估算及融資方案 859．1 投資估算 859．2 總資金分年使用計劃 889．3 融資方案 89第十章 項目財務(wù)評價 9010．1 財務(wù)評價 9010．2 評價指標(biāo) 9310．3 評價結(jié)論 95第十一章 社會效益評價 9611．1 促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 9611．2 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 9611．3 增加地方財政收入 9611．4 增加就業(yè)機(jī)會 97第十二章 項目風(fēng)險分析及防范措施 98 98 98 100附表：附表1:投資估算表附表2：流動資金估算表附表3：主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評價指標(biāo)表附表4：總成本費(fèi)用估算表(按要素分)附表5：固定資產(chǎn)折舊估算表附表6：無形資產(chǎn)與其他資產(chǎn)攤銷估算表附表7：利潤與利潤分配表附表8：項目投資現(xiàn)金流量表附表9：財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表附表10：借款還本付息表附表11：資產(chǎn)負(fù)債表附表12：敏感性分析匯總表附表13：概率分析表附圖：附圖1：盈虧平衡圖附圖2：敏感性分析圖附圖3：累計概率圖附圖4：冷鏈物流中心平面布置圖附圖5：冷鏈物流中心位置圖附件：附件1：項目單位營業(yè)執(zhí)照附件2：項目單位組織機(jī)構(gòu)代碼附件3：項目單位2008年度審計報告附件4：建設(shè)項目土地使用權(quán)證附件5：甲方（某市東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）與乙方（某物流有限公司）簽訂的《項目建設(shè)合作協(xié)議》附件6：建設(shè)項目的核準(zhǔn)文件附件7：建設(shè)項目規(guī)劃意見附件8：環(huán)境評價文件附件9：項目建設(shè)資金落實的證明材料附件10：項目資金收支審計報告附件11：工程進(jìn)度全景照片附件12：四川省特級品牌物流服務(wù)企業(yè)榮譽(yù)證書附件13：項目單位對資金申請報告內(nèi)容及附屬文件真實性負(fù)責(zé)申明37某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場冷鏈物流中心建設(shè)項目資金申請報告第一章 總論1．1 項目提要某物流中心建設(shè)項目名 稱：某物流有限公司住 所：某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)某村A15號2樓法定代表人：李俊注冊資本：600萬元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）經(jīng)營范圍：貸運(yùn)代辦、信息配載、倉儲服務(wù)、文化體育用品及器材、建材及化工用品、家具、裝飾裝潢材料、農(nóng)畜產(chǎn)品。項目單位簡介：某物流有限公司成立于二00八年八月，注冊資金600萬元；公司地址位于某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商貿(mào)園某村，現(xiàn)有主要經(jīng)營管理人員22人，其中具有大專以上學(xué)歷的15人。隨著某市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的快速發(fā)展，各條高速公路和鐵路項目的全面啟動，為了滿足某市內(nèi)及周邊地區(qū)的商貿(mào)物流發(fā)展需要，公司按照“發(fā)展大商貿(mào)、促進(jìn)大流通”的發(fā)展思路，投資建設(shè)了“某某村商貿(mào)物流園”，主要從事貨運(yùn)代辦，信息配載，倉儲服務(wù)，銷售針紡織品，文化體育用品及器材，建材及化工產(chǎn)品，機(jī)械設(shè)備，五金交電，電子產(chǎn)品，家具、裝飾裝潢材料、農(nóng)畜產(chǎn)品等項目產(chǎn)品的加工、倉儲、銷售等經(jīng)營活動 。公司在經(jīng)營管理上，遵循“以人為本、現(xiàn)代信息物流”的經(jīng)營理念，建立了物流公共信息查詢系統(tǒng)、物流電子政務(wù)信息系統(tǒng)、物流電子商務(wù)信息系統(tǒng)等現(xiàn)代電子化辦公設(shè)施設(shè)備，為方便客戶簽約和縮短交易時間奠定了良好的基礎(chǔ)。項目建設(shè)地址位于某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商貿(mào)園中壩，臨巴（中）達(dá)（州）路、巴（中）廣（元）高速、巴（中）樂（壩）鐵路火車站、東城汽車站”；項目選址符合某市相關(guān)規(guī)劃，某市規(guī)劃和建設(shè)局頒發(fā)了《建設(shè)項目選址意見書》，同意項目選址。項目設(shè)計建設(shè)用地由B區(qū)及D區(qū)組成。總用地面積為14180平方米（）。建設(shè)地點的交通便利，水、電供給條件良好。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范局部修訂》，抗震設(shè)防烈度為7度。本項目建筑按抗震設(shè)防烈度Ⅶ度，能夠保障建筑安全。,總建筑面積為21000平方米。建設(shè)用于肉食類、速凍食品等貯藏的低溫冷庫5000平方米；建設(shè)用于優(yōu)質(zhì)水果和精品蔬菜、蛋品、奶制品等貯藏的高溫冷庫6000平方米；建設(shè)用于干貨和其他商品存儲配送的普通倉庫4000平方米；建設(shè)與冷庫配套瓜果蔬菜、農(nóng)產(chǎn)品和畜產(chǎn)品等產(chǎn)品半加工、精加工、深加工的加工車間5000平方米，辦公生活及其他輔助用房1000平方米。購置冷藏車30輛、高架叉車12臺、貨架2000組、冷柜及性能、理化指標(biāo)等檢測中心一組，形成15000噸農(nóng)產(chǎn)品冷鏈系統(tǒng)。配套設(shè)施建設(shè)包括給排水工程、供電工程、環(huán)保設(shè)施。詳見表11：建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容表表11建設(shè)內(nèi)容數(shù)量單位房屋、建筑低溫冷庫5000㎡高溫冷庫6000㎡普通倉庫4000㎡加工車間5000㎡辦公生活及其他輔助用房1000㎡設(shè)備采購冷藏車30輛高架叉車12輛貨架2000臺冷柜及性能、理化指標(biāo)等檢測中心1套配套設(shè)施給排水工程1套供電工程1套環(huán)保工程1套本項目的建設(shè)工期為24個月，從2008年10月至2010年9月。（詳見項目進(jìn)度橫道圖）（1）投資估算本項目規(guī)?？偼顿Y估算為6703元。其中：建設(shè)投資6379萬元（含建設(shè)期利息），鋪底流動資金324萬元。具體如“表12：投資估算匯總表”所示：投資估算匯總表表12序號費(fèi)用名稱投資額合計占項目投入總資金%估算說明1建設(shè)投資6379%　建設(shè)投資靜態(tài)部分6102%　建筑工程費(fèi)3115%　設(shè)備及工具購置費(fèi)1590%　安裝工程費(fèi)177%　工程建設(shè)其他費(fèi)用929%　基本預(yù)備費(fèi)291%　建設(shè)投資動態(tài)部分277%　漲價預(yù)備費(fèi)0%未考慮建設(shè)期利息277%　2鋪底流動資金324%全額流動資金的30%3項目總投資(1+2)6703%?。?）資金來源本項目資金來源為：申請中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款5000萬元，（含鋪底流動資金），%。1．2 項目建設(shè)背景我國食品冷鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展的滯后導(dǎo)致數(shù)量驚人的食品浪費(fèi)，并且?guī)砹藰O大的食品安全隱患。隨著易腐食品市場不斷擴(kuò)大，我國食品冷鏈產(chǎn)業(yè)迎來了大發(fā)展的歷史機(jī)遇期，投資食品冷鏈產(chǎn)業(yè)恰逢其時。國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》國發(fā)〔2009〕8號指出：“當(dāng)前，國際金融危機(jī)對我國實體經(jīng)濟(jì)造成了較大沖擊，物流業(yè)作為重要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，也受到較為嚴(yán)重的影響。制定實施物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，不僅是促進(jìn)物流業(yè)自身平穩(wěn)較快發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的需要，也是服務(wù)和支撐其他產(chǎn)業(yè)的調(diào)整與發(fā)展、擴(kuò)大消費(fèi)和吸收就業(yè)的需要，對于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)競爭力具有重要意義。”經(jīng)過近三十年的改革開放和發(fā)展，我國農(nóng)村正在從自然經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)過度，基本實現(xiàn)了從計劃經(jīng)濟(jì)體制向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)移，市場機(jī)制逐步成為農(nóng)村資源配置的決定性因素，形成多層次、多渠道、多主體的農(nóng)村商品流通體系新格局，農(nóng)村商品流通體系建設(shè)取得了重要進(jìn)展。 20世紀(jì)90年代以來，中國的商品流通業(yè)變革和現(xiàn)代化進(jìn)程明顯加快。特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，物流配送呈快速發(fā)展態(tài)勢。如何適應(yīng)新形勢，發(fā)揮優(yōu)勢，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，積極而又穩(wěn)步地與現(xiàn)代營銷方式對接，是需要認(rèn)真研究的問題。黨的十六屆五中全會將推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的任務(wù)提上了我國當(dāng)前最重要的國事日程。加強(qiáng)農(nóng)村商品流通體系建設(shè)是落實中央、國務(wù)院一系列關(guān)于“三農(nóng)”問題的政策和措施，穩(wěn)定提高農(nóng)民收入的重要保障。國務(wù)院要求，要加快現(xiàn)代物流設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局；通過建設(shè)，積極推進(jìn)現(xiàn)代流通組織形式。同時,商務(wù)部部署的“萬村千鄉(xiāng)”工程，重點推動農(nóng)產(chǎn)品流通標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；?，構(gòu)建與軌跡市場接軌的農(nóng)產(chǎn)品流通體系。四川省委、省政府制定的《關(guān)于實施我省農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整的意見》中也進(jìn)一步明確了四川省農(nóng)業(yè)的發(fā)展方向：“加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，要從良種、高產(chǎn)、高效和深加工的方面全面推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。”因此，某物流中心的建設(shè)是大勢所趨，工程內(nèi)容既包括倉儲設(shè)施、貯藏設(shè)備等硬件系統(tǒng)。本建設(shè)項目是非常及時和必要的。1．3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表13。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表13 序號指 標(biāo) 名 稱單 位數(shù)量備 注1項目占地面積平方米141802總建筑面積平方米21000　3容積率　　4項目總投資 萬元6703　建設(shè)投資 萬元6102 　建設(shè)期利息 萬元277 　鋪底流動資金 萬元324 流動資金的30%資金籌措 萬元7462 　　其中：借款 萬元5000 　　 項目資本金 萬元1703 　　 資本金比例 %%　5年平均營業(yè)收入 萬元9369 　6年平均營業(yè)稅金及附加 萬元538 　7年平均總成本費(fèi)用 萬元7206 　8年平均利潤總額 萬元1625 　9年平均所得稅 萬元406 　10年平均凈利潤 萬元1219 　11年平均息稅前利潤 萬元1711 　12年平均增值稅 萬元699 　13總投資收益率 %%　14資本金凈利潤率 %%　15項目財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前) %%　16項目財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前) 萬元5868 　17項目投資回收期 年 　18項目財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后) %%　19項目財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后) 萬元3614 　20盈虧平衡點（生產(chǎn)能力利用率） %%　1．4 主要研究結(jié)論及建議結(jié)論某物流中心項目工程的建設(shè),將會充分發(fā)揮某作為農(nóng)業(yè)大市服務(wù)川東北乃至全省、全國的作用，本次建設(shè)工程是非常必要的，項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和投資方向，輻射帶動面廣,有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增加農(nóng)民收入，帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；通過對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場冷鏈物流中心建設(shè)項目的發(fā)展趨勢分析表明，本項目有廣闊的市場前景；項目建設(shè)條件具備；工程方案功能完善，有利于提高市場檔次和輻射力；對項目的財務(wù)效益進(jìn)行測算分析結(jié)果表明，項目的盈利能力和償債能力較強(qiáng)，且具有一定的抗風(fēng)險能力。項目建設(shè)可行。建議（1）根據(jù)國家有關(guān)優(yōu)惠政策，制定相應(yīng)政策，降低成本。（2）應(yīng)進(jìn)一步落實建設(shè)業(yè)主自籌資金。（3）建議強(qiáng)化軟件建設(shè)，提高管理水平。堅持管理法制化，健全各項規(guī)章制度。1．5 資金申請報告編制依據(jù)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》；《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第526號）；《國務(wù)院關(guān)于做好汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建工作的指導(dǎo)意見》國發(fā)[2008]22號；《四川汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建總體規(guī)劃》；《某市“512”地震災(zāi)后恢復(fù)重建規(guī)劃綱要》；《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部等部門關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村商品流通工作意見的通知》；國務(wù)院關(guān)于印發(fā)《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》國發(fā)〔2009〕8號；國家發(fā)展改革委《物流業(yè)調(diào)整與振興專項投資管理辦法》；1建設(shè)業(yè)主提供的其它有關(guān)地勘、方案設(shè)計等建設(shè)資料。第二章 項目單位的基本情況2．1 項目建設(shè)單位基本情況四川省某物流有限公司成立于二00八年八月，注冊資金600萬元，法定代表人為李俊，住所位于某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商貿(mào)園某村A15號2樓?，F(xiàn)有主要經(jīng)營管理人員22人，其中具有大專以上學(xué)歷的15人。隨著某市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的快速發(fā)展，各條高速公路