【正文】 中國(guó)昆明房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告 中國(guó)昆明房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告【中國(guó)昆明房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告】 內(nèi)容簡(jiǎn)介：　　2009年3月以來(lái)，昆明樓市的成交量就在一路走高，不僅成交量上漲，房?jī)r(jià)也隨之走高。上半年，%，%。房地產(chǎn)銷售面積和銷售額在連續(xù)11個(gè)月雙降后，首次出現(xiàn)了正增長(zhǎng)，量?jī)r(jià)齊升使得昆明樓市正企穩(wěn)向好。2008年1至6月，昆明共成交商品房27530套，，均價(jià)4630元/平方米。2008年7至12月，昆明共成交各類商品房22907套。與2008年同期相比，2009年上半年昆明樓市成交情況仍呈弱勢(shì)，成交量降幅約為13%。但環(huán)比2008年下半年，2009年上半年成交量增幅約為4%。盡管與2008年上半年相比，成交量仍在下滑，但由于樓市成交量的逐步釋放，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也日趨向好?！　?009年上半年，金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)從緊貨幣政策，經(jīng)過(guò)18次上調(diào)，%的歷史高點(diǎn)，房產(chǎn)商融資難度進(jìn)一步增加。根據(jù)近期相關(guān)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)，2009年上半年，%。，%，%%；，%，%%；，%，%%；，%，%%。國(guó)內(nèi)貸款主要是指開(kāi)發(fā)商為進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，向銀行提出直接相關(guān)的貸款，主要是當(dāng)期的。而在自籌資金中也可能存在一部分銀行貸款，這些貸款并不一定是當(dāng)期的；其他資金主要為占用客戶的預(yù)付定金等資金，其中又可能有30%的資金，如個(gè)人房貸也是從銀行貸款而來(lái)。　　目前昆明大部分開(kāi)發(fā)商的資金自有率普遍只有45%左右，約55%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購(gòu)房款獲得。目前，國(guó)家金融宏觀調(diào)控影響下，開(kāi)發(fā)商資金鏈日益緊張。但從顯示數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年房企定金及預(yù)售款出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，這有效填補(bǔ)了部分開(kāi)發(fā)商流動(dòng)資金缺口。但不容忽視的是，目前昆明樓市觀望情緒濃郁，加之，信貸收緊、成交萎縮、地價(jià)增長(zhǎng)等原因，并不排除部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)短貸比重偏大、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)、自有資金比重下降等資金緊張的狀況，尤其是中小開(kāi)發(fā)商今后一段時(shí)期內(nèi)的發(fā)展將面臨一定困難。針對(duì)目前的困境，開(kāi)發(fā)商首先要從內(nèi)部抓起，規(guī)劃好企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，針對(duì)市場(chǎng)需求做好企業(yè)的產(chǎn)品定位。在市場(chǎng)冷淡的時(shí)候，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的就是產(chǎn)品。中低價(jià)位普通住房的剛性需求還是很大的，有些存在資金壓力的房企可以適當(dāng)考慮由“投資型市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“自住型市場(chǎng)”。其次要確?，F(xiàn)金流的安全性，如果現(xiàn)金流很緊張而且負(fù)債率特別高，則需要考慮與其他企業(yè)合作，開(kāi)拓新的融資渠道，同時(shí)要適當(dāng)?shù)販p少土地儲(chǔ)備，變“土地為王”為“現(xiàn)金為首”。此外，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，目前更為主動(dòng)的“自救”途徑就是加速產(chǎn)品銷售速度，以迅速周轉(zhuǎn)資金。當(dāng)各種優(yōu)惠促銷成為常態(tài)之時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須要認(rèn)清“現(xiàn)金比利潤(rùn)更重要，產(chǎn)品賣得快比賣得好更重要”，要抓住市場(chǎng)轉(zhuǎn)變契機(jī)調(diào)整定位。　　本研究咨詢報(bào)告在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、昆明市統(tǒng)計(jì)局、昆明市國(guó)土資源局、昆明市房產(chǎn)管理局、昆明市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)、昆明房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及國(guó)內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息，全面分析了昆明市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀形勢(shì)、政策、行業(yè)總體水平、市場(chǎng)供求現(xiàn)狀、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征。報(bào)告匯集了昆明及昆明主要片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房交易價(jià)格、銷售和空置狀況等重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；報(bào)告涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售、各主要類型物業(yè)、片區(qū)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)需求規(guī)模、房地產(chǎn)政策與住房金融、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及發(fā)展趨勢(shì)等重要板塊的內(nèi)容；深度分析了昆明土地供給市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)的供求狀況、價(jià)格走勢(shì)、住房消費(fèi)狀況與需求特征以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；為昆明房地產(chǎn)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī)，根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)銀行信貸部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。　　第一部分 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀　　第一章 世界房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析1　　第一節(jié) 20082009年世界房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1　　一、2008年世界房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1　　二、金融危機(jī)下世界房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析2　　三、2009年世界房地產(chǎn)“主心骨”探討3　　四、2009年上半年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況4　　五、2009年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)6　　六、全球房地產(chǎn)市場(chǎng)“觸底”探討7　　七、2009年上半年全球房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀8　　第二節(jié) 世界房地產(chǎn)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要意義10　　第三節(jié) 中美房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)世界的影響分析13　　一、中美房地產(chǎn)對(duì)各資源供應(yīng)國(guó)的影響14　　二、中美房地產(chǎn)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響14　　三、中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)各行業(yè)的影響15　　四、2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響17　　五、美國(guó)房地產(chǎn)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響及預(yù)測(cè)20　　第二章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析22　　第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)供需分析22　　一、住房潛在需求分析22　　二、我國(guó)購(gòu)置未開(kāi)發(fā)土地情況25　　三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格情況26　　四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整分析27　　五、我國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)買力的外部抽離解析32　　第二節(jié) 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析33　　一、2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況33　　二、2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題41　　三、2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況44　　四、2008年商品房銷售和空置情況46　　五、2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況48　　六、2008年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)48　　七、2008年四季度企業(yè)景氣指數(shù)分析49　　第三節(jié) 2008年我國(guó)大中城市房屋市場(chǎng)銷售價(jià)格指數(shù)52　　一、2008年10月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)52　　二、2008年11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)56　　三、2008年12月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)62　　第四節(jié) 2009年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況67　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況67　　二、商品房銷售情況67　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況68　　四、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)68　　第五節(jié) 2009年我國(guó)大中城市房屋市場(chǎng)銷售價(jià)格指數(shù)77　　一、2009年1月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格情況77　　二、2009年2月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格情況81　　三、2009年3月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格情況85　　四、2009年4月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格情況86　　五、2009年5月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格情況91　　六、2009年6月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格情況95　　七、2009年7月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格情況99　　八、2009年8月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格情況103　　第六節(jié) 2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析107　　一、20082009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述107　　二、2009年中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)發(fā)展形勢(shì)109　　三、2009年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整空間情況110　　四、2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控分析111　　五、2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵116　　六、2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析117　　第七節(jié) 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與影響因素118　　一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析118　　二、影響2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析120　　三、我國(guó)房地產(chǎn)政策建議121　　四、2009年下半年房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)122　　第八節(jié) 2009年18月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況123　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況123　　二、商品房銷售情況123　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況129　　四、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)129　　第九節(jié) 金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析130　　一、經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響131　　二、金融危機(jī)對(duì)中國(guó)樓市外資投資的影響133　　三、金融危機(jī)對(duì)中國(guó)住房消費(fèi)能力的影響134　　四、金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響135　　第三章 昆明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析137　　第一節(jié) 昆明土地市場(chǎng)分析137　　一、2009年昆明土地供給方式改進(jìn)情況137　　二、2009年17月昆明土地市場(chǎng)分析137　　三、2009年8月昆明房產(chǎn)市場(chǎng)分析138　　四、2009年9月昆明土地市場(chǎng)分析139　　五、2009年下半年昆明土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)140　　第二節(jié) 昆明房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)況140　　一、整體市場(chǎng)發(fā)展分析141　　二、土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析141　　三、商品房銷售情況142　　四、城中村改造分析143　　五、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r144　　六、城市發(fā)展格局分析144　　第三節(jié) 2009年昆明房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查145　　一、昆明消費(fèi)者房產(chǎn)擁有情況145　　二、昆明房地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)心理調(diào)查145　　三、昆明房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)城中村改造態(tài)度146　　四、昆明房地產(chǎn)消費(fèi)者區(qū)域選擇調(diào)查146　　五、昆明房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)146　　六、昆明房地產(chǎn)消費(fèi)者需求調(diào)查147　　第四章 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)分析148　　第一節(jié) 2009年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)分析148　　一、2009年一季度昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)分析148　　二、2009年二季度昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)分析149　　三、2009年7月份昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告158　　四、2009年8月份昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告169　　第二節(jié) 2009年昆明房地產(chǎn)新盤(pán)分析178　　一、2009年昆明房地產(chǎn)新盤(pán)項(xiàng)目綜述178　　二、2009年上半年昆明房地產(chǎn)新盤(pán)分析190　　三、2009年7月昆明市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目分析191　　四、2009年8月昆明市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目分析194　　第三節(jié) 2009年昆明二手房市場(chǎng)分析196　　一、2009年昆明二手房市場(chǎng)成交情況分析196　　二、2009年昆明二手房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r197　　三、2009年18月昆明二手房成交情況197　　四、2009年昆明二手房市場(chǎng)發(fā)展走向198　　五、2009年昆明二手房市場(chǎng)投資需求調(diào)整分析199　　第四節(jié) 2009年昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析200　　一、2009年昆明寫(xiě)字樓政策分析200　　二、昆明寫(xiě)