【正文】 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營 管理系列 課程 企業(yè)不再 —— 還昨天的債 救今天的火 埋明天的雷 化繁為簡量體裁衣 項(xiàng)目運(yùn)營管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理與實(shí)施 (主講 劉廣濟(jì) ) 2 討論 3 主要內(nèi)容 項(xiàng)目運(yùn)營管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項(xiàng)目運(yùn)營管理體系 項(xiàng) 目 運(yùn)營 管 理 體 系 三令六會 三級項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 (三級 )各專業(yè) 網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 （一級）項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (12個 ) (二級 )項(xiàng)目 主項(xiàng)計(jì)劃 策劃和設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 營銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 項(xiàng)目開工前主項(xiàng)計(jì)劃 項(xiàng)目開工后主項(xiàng)計(jì)劃 六會：啟動會、實(shí)施會、開工會、 開盤會、入伙會、后評估會 三令：籌備令、開發(fā)令、開工令 計(jì)劃與六會的關(guān)系 層級 計(jì)劃名稱 確定時點(diǎn) (與六會的關(guān)系 ) 一級 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 (12個 ) 工程開工前的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，與項(xiàng)目啟動會上正式確定。 工程開工后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，在項(xiàng)目開工會上正式確定。 二級 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃 項(xiàng)目開工前主項(xiàng)計(jì)劃 在項(xiàng)目啟動會上正式 確定 項(xiàng)目開工后主項(xiàng)計(jì)劃 在項(xiàng)目開工會上正式 確定 三級 各專業(yè)三級 網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 策劃與設(shè)計(jì) 網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 在主項(xiàng)計(jì)劃確定后一周內(nèi)完成首次編制，之后月度動態(tài)滾動 工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 營銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 六會與三令的關(guān)系 項(xiàng)目開發(fā)階段 六會 會議召開時機(jī) 三令 三令 簽發(fā)時機(jī) 投資決策 ? 項(xiàng)目策劃 ———— ———— 籌備令 策劃之前 項(xiàng)目策劃 ? 概 /方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目啟動會 在項(xiàng)目策劃報(bào)告通過審批之后，在概方案設(shè)計(jì)招標(biāo)之前 開發(fā)令 啟動會之后 概 /方案設(shè)計(jì) ? 擴(kuò) /施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施會 在方案設(shè)計(jì)完成 (內(nèi)部報(bào)審?fù)ㄟ^ )之后，在擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)之前 擴(kuò) /施工圖設(shè)計(jì)?基礎(chǔ)開工 項(xiàng)目開工會 在主體施工圖和工程量清單編制基本完成之后，在總包招標(biāo)之前 開工令 開工會之后 基礎(chǔ)開工 ?開盤 項(xiàng)目開盤會 在首批開盤前 1個月 開盤 ?交樓入伙 項(xiàng)目入伙會 在項(xiàng)目交樓入伙前 45天 交樓入伙后 項(xiàng)目后評估會 在完成首批集中交房 36個月內(nèi) 六會與三令的關(guān)系圖 開發(fā)令下達(dá) 項(xiàng)目開工會議 (指引 ) 項(xiàng)目啟勱會議 (指引 ) “三級計(jì)劃”體系 序號 分類 節(jié)點(diǎn) 角色 管理責(zé)任人 (組織牽頭 ) 配合 /參與 主要用戶 一級 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié) 點(diǎn)計(jì)劃 12各大節(jié)點(diǎn) 總部項(xiàng)目運(yùn)營 端口 總裁辦 二級 項(xiàng)目開工前主項(xiàng)計(jì)劃 30左右 總部設(shè)計(jì)端口 總部投資端口 /工程端口 /成本端口 /營銷端口；地區(qū)總經(jīng)理 地區(qū)總經(jīng)理 總部專業(yè)總監(jiān) 項(xiàng)目開工后主項(xiàng)計(jì)劃 30左右 地區(qū)工程部 地區(qū)各業(yè)務(wù)部門 三級 設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 概 /方 總部設(shè)計(jì)端口 地區(qū)設(shè)計(jì)部 總部設(shè)計(jì)端口 擴(kuò) /施 地區(qū)設(shè)計(jì)部 工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 模版 地區(qū)工程部 地區(qū)工程部 總部工程端口 營銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 模版 地區(qū)營銷部 地區(qū)營銷部 總部營銷端口 項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理：事前溝通 /提醒 (項(xiàng)目開發(fā)事項(xiàng)、計(jì)劃編制、會稿等 上報(bào)開發(fā)節(jié)點(diǎn) (項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、二個主項(xiàng)計(jì)劃 ) 會議審批 月度追蹤、統(tǒng)計(jì)、支援 考核。 項(xiàng)目運(yùn)營會議管理：會前準(zhǔn)備充分 會中檢視徹底、會議決議清晰 會后落實(shí)到位。 用技術(shù)管理人：項(xiàng)目運(yùn)營管理 IT平臺 (待建 )。 項(xiàng)目策劃評審階段 附：項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (12個 ) 規(guī)劃及建筑方案內(nèi)審 主體結(jié)構(gòu)封頂 開盤 “示范區(qū)”完工開放 方案外部報(bào)審批復(fù) 施工圖內(nèi)部審圖 工程量清單編制 工程開工 (含總包簽約 ) 竣工備案 內(nèi)部驗(yàn)收與內(nèi)部交接 交樓入住 項(xiàng)目計(jì)劃管理的框架 策劃階段 投資 收益 計(jì)劃 會議 組織 管控 維護(hù)階段 營銷階段 施工階段 設(shè)計(jì)階段 經(jīng)營計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 主項(xiàng)節(jié)點(diǎn) 專項(xiàng)計(jì)劃 部門月度計(jì)劃 里程碑會議 (含成果管理 ) 啟動會 實(shí)施會 開工會 開盤會 入伙會 總結(jié)會 運(yùn)營管理會議 公司運(yùn)營管理月會 項(xiàng)目管理月會 部門月會 項(xiàng)目運(yùn)營組織、組織績效考核 房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)管控以前兩種模式為主 模 式 適用范圍 /所處的階段 總部的 功能定位 對子公司的 管理目標(biāo) 子公司的角色 典型案例 關(guān)鍵點(diǎn) 操作型 單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控的起步階段 ， 進(jìn)入較少的區(qū)域 。 多項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)；跨區(qū)域經(jīng)營管理的開展 。 銷售額 、 現(xiàn)金流 、成本控制；項(xiàng)目開發(fā)能力的提升 。 項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)中心；業(yè)務(wù)工程 、 營銷 、客服管理環(huán)節(jié)的操作者 。 大多數(shù)異地?cái)U(kuò)張的 總部 項(xiàng)目公司 。 運(yùn)營 管控型 單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控的高速發(fā)展階段 ，進(jìn)入較多區(qū)域 。 集團(tuán)經(jīng)營管理 (戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務(wù)監(jiān)控服務(wù) 、決策 ) 利潤 、 現(xiàn)金流；(多 )項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)能力的提升 。 項(xiàng)目利潤規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)中心；業(yè)務(wù)全程操作者 。 龍湖集團(tuán) 戰(zhàn)略 管控型 相關(guān)型產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控成熟階段 ， 進(jìn)入多個區(qū)域 。 新業(yè)務(wù)模式培育或主導(dǎo) /戰(zhàn)略協(xié)同 。 利潤；城市公司的經(jīng)營管理能力 (戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務(wù)管理 )。 投資中心 、 區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展平臺 。 正在向 “ 戰(zhàn)略總部 管理區(qū)域 操作一線 ” 轉(zhuǎn)型的萬科集團(tuán)；總部 區(qū)域的管理關(guān)系 。 財(cái)務(wù) 管控型 多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)作 。 投資 、 監(jiān)控和買賣各種獨(dú)立的業(yè)務(wù)資產(chǎn) 。 投資回報(bào)：投資凈收益和資產(chǎn)收益率 。 利潤中心型事業(yè)部 。 GIC等房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理；華潤集團(tuán) 華潤置地 。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)操作型 (總部與區(qū)域的分工 ) 運(yùn)營管控型 (總部與區(qū)域的分工 ) 標(biāo)桿客戶的主要管控“決策點(diǎn)”矩陣 (萬科 ) 決策、項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)評審 (中海 ) /方案設(shè)計(jì)評審 (萬科 /中海 /龍湖 ) 方案含價(jià)格 論證 (萬科 /z中海 /龍湖 ) 會成功評審 (龍湖 ) 里程碑節(jié)點(diǎn)審批 審批 (四個環(huán)節(jié) ) 略采購 計(jì)工作 檢查 檢查 及標(biāo)準(zhǔn)化研究 同管理 標(biāo)準(zhǔn)研究 標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn) 庫，成本科目統(tǒng)一 度考核 排名 意度排名 排名 考核排名 3+X評審點(diǎn) 關(guān)鍵評 審點(diǎn) 關(guān)鍵審批點(diǎn) 直接操作點(diǎn) 支持服務(wù)點(diǎn) 關(guān)鍵考核點(diǎn) 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 招標(biāo) 管理 工程管理 銷售 管理 客戶 服務(wù) 物業(yè)管理 運(yùn)營管理中心挑起整個集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營的重?fù)?dān) 運(yùn)營監(jiān)控型的主要特點(diǎn) 目標(biāo)牽引 過程管理重心 激勵機(jī)制 “集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo) —— 城市公司戰(zhàn)略目標(biāo)”清晰 城市公司有明確的投資布局意識、方向和策略 集團(tuán)總部：投資收益的確定 —— 項(xiàng)目利潤決策 運(yùn)營過程監(jiān)控 —— 對運(yùn)營價(jià)值的監(jiān)控 城市公司：項(xiàng)目全程運(yùn)作和管理 對城市公司的激勵兼顧長期發(fā)展需要 項(xiàng)目管理常見的三種模式 職能型 矩陣型 項(xiàng)目公司型 類 型 職責(zé)分工 項(xiàng)目由部門按照職能展開完成 ，工程部門負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工 。 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體 ， 職能部門成為資源提供 、 建議與監(jiān)督主體 。 項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)或部分負(fù)責(zé)主體 。 優(yōu) 點(diǎn) 1. 發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢； 2. 利于知識積累 。 對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速 ， 平衡效率與效果 。 提升開發(fā)效率； 清晰的責(zé)任 。 缺 點(diǎn) 對項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢 ， 需要高層協(xié)調(diào)工作多 ， 容易形成決策堆積 。 員工介入雙重職權(quán)之中 ， 需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 。 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大 。 實(shí)施條件 項(xiàng)目數(shù)量少 ， 特定區(qū)域經(jīng)營； 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 。 項(xiàng)目數(shù)量較多 ， 需要人才共享； 良好的內(nèi)部溝通與文化 ，清晰的考核激勵機(jī)制 。 跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化； 多項(xiàng)目管理； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的綜合能力要求高 /公司管理體系成熟 。 量化運(yùn)營考核確保執(zhí)行效率 公司年度的項(xiàng)目進(jìn)度考核指標(biāo)量化 業(yè)務(wù)流程效率的量化考核 集團(tuán)對城市公司的項(xiàng)目進(jìn)度年度考核的指標(biāo)主要為“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整率”，占公司年度平衡計(jì)分卡 9%的權(quán)重。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成的考核中， “交房”節(jié)點(diǎn)控制最嚴(yán)，每延誤 1天，扣權(quán)重的 5%，且不保底；“取得施工許