【正文】 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告項(xiàng) 目 名 稱：海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)理想國(guó)際大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委 托 方: 北京中物理想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司估 價(jià) 方: *****************估 價(jià) 人 員： *** ***估 價(jià) 日 期： 二○○九年四月三日至四月八日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：**【2009】估字第09003號(hào)目 錄致委托方的函—————————————————— 1估價(jià)師聲明——————————————————— 2估價(jià)的假設(shè)和限制條件—————————————— 34估價(jià)結(jié)果報(bào)告—————————————————— 514一、委托估價(jià)方二、受托估價(jià)方三、估價(jià)對(duì)象概況四、估價(jià)目的五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、價(jià)格定義七、估價(jià)依據(jù)八、估價(jià)原則九、估價(jià)方法十、估價(jià)結(jié)果十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)技術(shù)報(bào)告———————————————— 1533一、 個(gè)別因素分析二、 區(qū)域因素分析三、 市場(chǎng)背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估價(jià)方法選用六、 估價(jià)測(cè)算過(guò)程七、 估價(jià)結(jié)果確定 附 件————————————————————34致委托方函北京中物理想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司： 受貴公司委托，我公司對(duì)位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)理想國(guó)際大廈的房屋（）及其相應(yīng)的國(guó)有出讓土地使用權(quán)（）在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，為貴公司辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價(jià)格參考依據(jù)。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月3日的價(jià)格結(jié)果為：房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬(wàn)伍仟肆佰元整樓面單價(jià)：22507元/平方米 其中：（1） 國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格：（2） 房屋價(jià)格：順致商祺************************* 二○○九年四月八日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 502911999）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。評(píng)估人員在委托方人員的陪同下已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。沒(méi)有人對(duì)本報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。本評(píng)估報(bào)告由*****************負(fù)責(zé)解釋。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。估價(jià)師簽名：姓 名 證 號(hào) 簽 名*** ******** *** ********估價(jià)的假設(shè)和限制條件。并且提供了與本次評(píng)估有關(guān)的所有資料，沒(méi)有保留、隱瞞。，并支付有關(guān)稅費(fèi)。、平等、自愿的交易市場(chǎng)。、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。，報(bào)告中所描述的估價(jià)對(duì)象狀況均為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)場(chǎng)狀況。、面積等均以委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】為依據(jù)。如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。、面積、結(jié)構(gòu)、建成年代等均以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】為依據(jù)。如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整?！斗课菟袡?quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】記載，估價(jià)對(duì)象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評(píng)估基準(zhǔn)日尚未解押。本次評(píng)估結(jié)果為假設(shè)估價(jià)對(duì)象在本評(píng)估基準(zhǔn)日未設(shè)定抵押權(quán)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格。利用本報(bào)告評(píng)估結(jié)果的前提條件是原抵押權(quán)必須全部解押。在此提請(qǐng)本報(bào)告使用者注意。，不作其他評(píng)估目的之用。如果評(píng)估條件或目的發(fā)生變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。估　價(jià)　結(jié) 果 報(bào)　告 一、委托方公司名稱：北京中物理想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公司地址: 北京市海淀區(qū)北四環(huán)路58號(hào)理想國(guó)際大廈506A室法定代表人：王力新 二、估價(jià)方 單位名稱: ******************** 單位地址：******************************資格證書(shū)號(hào)：***************法定代表人：***聯(lián) 系 人: ***聯(lián) 系 電 話：******** 三、估價(jià)對(duì)象 個(gè)別因素根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)（海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號(hào)地塊）的理想國(guó)際大廈，土地使用權(quán)人為北京中物理想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國(guó)有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年。圖號(hào)為Ⅳ1473（2），地號(hào)為0312013001007。宗地四至：東至海淀鎮(zhèn)中路，南至規(guī)劃一號(hào)路，西至規(guī)劃五號(hào)路，北至北四環(huán)西路。宗地規(guī)整，便于綜合利用。位于北京市綜合用途三級(jí)地價(jià)區(qū)。估價(jià)對(duì)象距離市中心約15公里。估價(jià)對(duì)象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下：①通路：北四環(huán)路；②供電：市政電網(wǎng)供電；③供水：市政供水管網(wǎng)供水；④排水：排入市政污水管網(wǎng)；⑤通訊：接市政通訊網(wǎng)；⑥供暖：市政供暖管網(wǎng)供暖；⑦供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)的理想國(guó)際大廈，（詳見(jiàn)下表）。 估價(jià)對(duì)象情況一覽表序號(hào)層次建筑面積（m2）用途備注1518 辦公　24 辦公　33 辦公　42 辦公　51 商業(yè)　61 餐飲　小計(jì)72 停車場(chǎng)　車位115個(gè)83 停車場(chǎng)　車位145個(gè)小計(jì)合計(jì)　 　　估價(jià)對(duì)象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整）估價(jià)對(duì)象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結(jié)構(gòu),。理想國(guó)際大廈由巴馬丹拿公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；。理想國(guó)際大廈由戴德梁行物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位320個(gè)，地上車位30個(gè)。建筑物裝修情況:外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點(diǎn)接式鋼化玻璃幕墻。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過(guò)道局部為化纖地毯，局部部為地磚地面，地下車庫(kù)地面為環(huán)氧樹(shù)脂噴刷，局部設(shè)金剛砂防滑條。內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過(guò)道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。設(shè)備配套：設(shè)置煙感防火自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)。電梯：日本原裝三菱客梯12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨梯一部。根據(jù)委托方提供的資料，地下二、車位260個(gè)。理想國(guó)際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的北京京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國(guó)）有限公司、中國(guó)銀行北京海淀支行、北京航天長(zhǎng)峰服務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國(guó)易科認(rèn)證集團(tuán)公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國(guó)）投資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次租戶。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】記載，估價(jià)對(duì)象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評(píng)估基準(zhǔn)日尚未解押。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象在本評(píng)估基準(zhǔn)日不存在抵押、擔(dān)保、糾紛、訴訟等他項(xiàng)權(quán)利。 區(qū)域因素海淀區(qū)是北京十八個(gè)區(qū)縣之一，位于北京市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口157萬(wàn)人。轄22個(gè)街道辦事處，11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。古時(shí)海淀鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“海淀區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。海淀區(qū)地勢(shì)西高東低，西部山區(qū)屬太行山余脈，山地面積占總面積的15％；東、西部為平原，境內(nèi)河道長(zhǎng)度119．8公里。屬溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數(shù)