【正文】 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。招商地產 T205 項目整體營銷戰(zhàn)略和策略執(zhí)行報告（匯報稿） 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。深圳招商房地產有限公司：承蒙信任，貴司所屬 T205 項目因項目營銷發(fā)展之需要，委托我司進行項目整體營銷策略研究。經過我司本項目組成員共同努力，現(xiàn)謹向貴司敬呈《T205 項目整體營銷策略報告》 ，敬請貴司詳閱，以供項目發(fā)展決策之參考。本報告將運用世聯(lián)公司的專業(yè)技能、市場經驗和科學方法對項目營銷基本點進行研究分析，從而制定一個決策科學、營銷效果最好最具指導性的營銷戰(zhàn)略策略方案。順頌商祺！ 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目整體營銷策略報告背景深圳招商房地產有限公司（下稱“招商地產” ）于 2022 年 12 月通過市場公開招標取得位于科技園南區(qū)的 0040地塊與 0043 地塊。建設用地總面積 85406 平方米，總建筑面積 萬平方米。0040 地塊與 0043 地塊已經定位，目前 0040 地塊處于方案修正階段，0043 地塊處于方案設計階段。招商地產擬于 2022 年 7 月進行開發(fā)建設，2022年進入市場銷售。前期我司已經協(xié)助招商地產制定了 000043 地塊的定位及聯(lián)動開發(fā)策略。因項目處于目前待開發(fā)之填海區(qū)，區(qū)域內眾多發(fā)展商進駐，項目的具體情況，為實現(xiàn)企業(yè)項目開發(fā)既定目標制訂科學合理，行之有效的項目整體營銷策略，特委托我司對該項目整體營銷策略進行研究。項目整體營銷不僅與目標客戶群需求、區(qū)域現(xiàn)狀有關，同時還與發(fā)展商品牌、區(qū)域競爭狀況及營銷環(huán)境、產品定位、價格定位、工程進度以及企業(yè)戰(zhàn)略目標等因素有關。這些因素從不同方面與角度影響著項目營銷策略的 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。選擇以及時間安排和力度。我們謹希望以一種科學的分析方法、嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，結合市場分析，得出既科學嚴謹又符合客戶需求的可執(zhí)行性方案。項目組成員周曉華項目負責人顧問部經理趙 淵高級物業(yè)顧問工程師楊洪斌物業(yè)顧問 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。建筑師賴琳玲物業(yè)顧問房地產估價師、土地估價師徐 鍇——物業(yè)顧問、經濟師胡 蓓——物業(yè)顧問工程師郭成虎——物業(yè)顧問規(guī)劃師吳 荻——物業(yè)顧問 建筑師致謝 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。首先非常感謝招商地產有限公司給我司這個制定《T205 項目整體營銷戰(zhàn)略和策略執(zhí)行報告》的機會；其次在報告基礎資料收集階段，貴司相關人員及時熱情地為我司提供非常有價值的資料；在報告制定過程中雙方定期進行了溝通，相互交流看法和意見，使雙方均能及時了解目前項目的操作狀況，并且雙方在前期的合作非常愉快。在此對貴司相關人員對本項工作給予的大力支持與合作表示特別感謝。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。物業(yè)發(fā)展顧問部之招商地產 T205 項目組2001 年 5 月 17 日報 告 正 文 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目 錄第一章 營銷戰(zhàn)略制定的七個基本點 .......................................................................................................................................9基本點一、項目預期實現(xiàn)目標 ..............................................................................................................................................9基本點二、區(qū)域評價 ..............................................................................................................................................................9基本點三、企業(yè)品牌影響力 ................................................................................................................................................11基本點四、產品定位、客戶、價格 ....................................................................................................................................12基本點五、置業(yè)環(huán)境 ............................................................................................................................................................16基本點六、競爭關系 ............................................................................................................................................................17基本點七、項目工程進度 ....................................................................................................................................................17第二章 項目 SWOT 分析及營銷戰(zhàn)略制定原則 .......................................................................................................................19一、項目 SWOT 分析 ..............................................................................................................................................................19二、本項目營銷需要解決的主要問題 ................................................................................................................................21三、營銷戰(zhàn)略制定原則 ........................................................................................................................................................21 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第三章 營銷戰(zhàn)略和階段策略制定 .........................................................................................................................................22一、營銷戰(zhàn)略制定 ................................................................................................................................................................22二、階段營銷策略制定 ........................................................................................................................................................28第四章 階段營銷執(zhí)行計劃分述 .............................................................................................................................................32分述一：營銷鋪墊階段執(zhí)行計劃 ........................................................................................................................................32分述二：區(qū)域營銷階段執(zhí)行計劃 ........................................................................................................................................32分述三：企業(yè)品牌營銷階段執(zhí)行計劃 ................................................................................................................................46分述四：概念營銷階段執(zhí)行計劃 .........................................................................