【正文】 地塊工程進度以招商地產(chǎn)《205 項目開發(fā)進度計劃》為準(zhǔn)。因為區(qū)域內(nèi)沒有具體參造物，進入市場前價格策略要采用“內(nèi)部登記” 、交誠意金的方式來“試探市場” 。聯(lián)動營銷：主要體現(xiàn)在價格聯(lián)動。同時進行各種促銷活動，成為市場焦點。聯(lián)動營銷：買一套房擁有休閑、運動兩個會所，物超所值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。第四階段：項目概念營銷階段時 間：2022 年 3 月初——2022 年 6 月初，持續(xù)期 3 個月時間。第三階段：企業(yè)品牌營銷階段時 間：2022 年 9 月初——2022 年 2 月底，持續(xù)期 6 個月時間策略分解：用舉辦活動、戶外廣告、媒體進行營銷組合，對企業(yè)品牌營銷。時 間：2022 年 6 月初——2022 年 8 月底，持續(xù)期 3 個月時間策略分解：利用區(qū)域資源重新創(chuàng)造一個區(qū)域概念，將項目總形象概念嫁接在區(qū)域概念，建立項目在區(qū)域中標(biāo)志形象地位；招商地產(chǎn)高品位、強勢走出蛇口聯(lián)動營銷：兩地塊以“陽光帶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。聯(lián)動營銷：無第二階段：區(qū)域營銷階段 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。始點設(shè)定為 2022 年5 月。營銷戰(zhàn)略之五：在同一整體形象下的兩地塊差異與聯(lián)動營銷，主題互補，實現(xiàn)營銷效果最大化營銷戰(zhàn)略之六：整體形象訴求統(tǒng)一性為保證營銷質(zhì)量，實現(xiàn)營銷目標(biāo)，在營銷過程中要選擇一家媒體固定記者進行全程跟進；招商地產(chǎn)要專人負(fù)責(zé)跟進，使整體形象訴求統(tǒng)一。主要體現(xiàn)為情感訴求，以往的濱海樓盤對海邊的利用集中在自然屬性，體現(xiàn)在觀賞性，而沒有加入“人”的概念，因此也沒有倡導(dǎo)一種海邊的生活方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。含義非常廣； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 。海濱城（推廣名）T205 項目英文名稱：La Cit39。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。使人聯(lián)想到事業(yè)正處于上升期的目標(biāo)客戶的出色生活——與區(qū)域形象深圳灣最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。雨過天晴后，島上空時常出現(xiàn)彩虹，故得名。象征著南非和諧、奮斗、美麗、成功的將來。0043 地塊物業(yè)形象定位：使生活更出色的海濱公園住宅定位的關(guān)鍵詞解釋：出色——生活出色：目標(biāo)客戶小有成就，事業(yè)處于上升期 ——內(nèi)部空間出色：戶型平面布局寬松、有特色 ——環(huán)境出色：園林出色，拒絕平庸 ——居住心理出色：景觀開揚，綠意盎然，生機勃勃 ——行為出色：有活力，有朝氣物業(yè)名稱：彩虹之岸英文名稱：Oceania Cit39。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。陽光帶和諧——與產(chǎn)品的定位匹配——有創(chuàng)意，不流俗主要賣點：高爾夫景觀海景輔助賣點：園林綠化以泳池為主題的休閑會所平面布局建筑風(fēng)格空中花園戶戶擁有景觀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。營銷戰(zhàn)略之四：項目形象定位切合目標(biāo)客戶群體心理需求與區(qū)域資源的需求0040 地塊物業(yè)形象定位：賦予優(yōu)裕生活與高爾夫為伴的海景住宅定位的關(guān)鍵詞解釋：優(yōu)裕——生活優(yōu)裕：目標(biāo)客戶不為生活操心，只為個人成就和事業(yè)努力，追求自我實現(xiàn) ——內(nèi)部空間優(yōu)裕：戶型平面布局寬裕，內(nèi)部空間布置豐富 ——環(huán)境優(yōu)裕：園林、綠化、會所 ——居住心理優(yōu)裕：景觀優(yōu)越，心情開闊 ——行為優(yōu)裕：自由、輕松，給予安全保障下的物業(yè)管理、物業(yè)名稱：錦緞之濱英文名稱：Oceania Cit39。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。備用名：深圳灣 （見附件三：區(qū)域形象總概念：深圳灣☆ 城市新經(jīng)濟帶——旅游產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)（區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征）本區(qū)域有別于紅樹林以東的濱河大道地帶，也有別于后海至蛇口的深圳灣已開發(fā)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。下面是美國“陽光帶”特征與本區(qū)域的對比：美國陽光帶要素 本區(qū)域要素☆ 城市新生產(chǎn)力——高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)（項目后方區(qū)）☆ 中產(chǎn)階級——優(yōu)裕生活和出色生活者（項目目標(biāo)客戶）☆ 氣候溫暖濕潤——深圳灣亞熱帶海洋氣候（區(qū)域氣候特征） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大批中產(chǎn)階級涌向佛羅里達——加利福尼亞陽光地帶。陽光帶英文名：Shenzhen Bay區(qū)域炒作是項目實現(xiàn)持續(xù)銷售的保障，否則由于競爭者太多，項目很容易被模仿、復(fù)制，導(dǎo)致后期銷售“后繼乏力” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。第三章 營銷戰(zhàn)略和階段策略制定一、營銷戰(zhàn)略制定基于上述營銷基本點的分析，確定本項目營銷戰(zhàn)略如下：營銷戰(zhàn)略之一：整合區(qū)域資源，形成區(qū)域形象美譽度，建立區(qū)域形象總概念和置業(yè)者對區(qū)域的認(rèn)同感，借此以區(qū)域驅(qū)動項目； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。二、本項目營銷需要解決的主要問題由項目營銷的 SWOT 分析可以看出，本項目營銷需要解決的主要問題有以下四條： 目前項目所在區(qū)域不成熟，市場認(rèn)同度還不高，因此區(qū)域營銷是本項目營銷需要解決的問題； 招商地產(chǎn)目前的企業(yè)品牌影響力還不足以推動一個如此大型的項目在陌生區(qū)域的暢銷，因此企業(yè)品牌營銷也是本項目營銷需要解決的問題； 本項目兩地塊不相連，且都規(guī)模較大，因此項目兩地塊在營銷過程中怎樣進行互惠互補、實現(xiàn)“雙贏”的聯(lián)動營銷同樣是本項目營銷需要解決的問題； 項目所在區(qū)域眾多品牌發(fā)展商進駐，競爭大戰(zhàn)不可避免，因此采取何種形式參與本區(qū)域的競爭還是本項目營銷需要解決的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。機會（O）1） 與東面華僑城社區(qū)、西面深圳大學(xué)以及北面科技園相臨，有非常優(yōu)越的文化氛圍，有利于提升本項目的品質(zhì)檔次；2） 在本片區(qū)內(nèi)本項目規(guī)模最大，且開發(fā)時間早，可建設(shè)成為片區(qū)標(biāo)志性高尚社區(qū)，奠定片區(qū)主導(dǎo)地位；3） 本區(qū)域是未來幾年內(nèi)市政府重點開發(fā)區(qū)域；4） 去年全市經(jīng)濟增長平穩(wěn)，居民收入穩(wěn)中有升，商品房銷量持續(xù)增長，房地產(chǎn)消費熱潮將延續(xù)；5） 個人購房貸款利息已經(jīng)維持在一個比較低的水平；6） 中國即將加入 WTO，必將使深港兩地經(jīng)濟的發(fā)展更為有利，進而帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。第二章 項目 SWOT 分析及營銷戰(zhàn)略制定原則一、項目 SWOT 分析優(yōu)勢（S）1） 項目所在片區(qū)位于華僑城和南山兩個成熟片區(qū)之間，地段位置優(yōu)越；2） 項目所在片區(qū)新興高尚住宅區(qū)域，規(guī)劃完備，發(fā)展前景好；3） 臨近城市兩大主干道——深南大道、濱海大道，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，交通通暢；4） 項目擁有高爾夫景、海景、公園景等優(yōu)越的自然景觀資源；5） 項目規(guī)模大，配套設(shè)施齊全，利于營造大社區(qū)氛圍；6） 項目兩地塊定位、配套互補，各有特色的同時又有共性，客戶涵蓋面廣，因此可聯(lián)動開發(fā)，優(yōu)勢互補、節(jié)約營銷成本；7） 招商地產(chǎn)是品牌開發(fā)商，知名度高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目工程進度示意圖如下：項目工程進度圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料?！?外銷群體單一深圳外銷市場以香港人居多，臺灣、東南亞人士次之，他們在深置業(yè)多是因為血緣、親緣和工作緣關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。目的的不同，置業(yè)者對戶型、配套、交通等方面的要求不同。● 置業(yè)選擇地域擴大城市交通系統(tǒng)完善以及私家車的普及，城市距離感縮小，置業(yè)者可選擇的區(qū)域范圍擴大?；军c五、置業(yè)環(huán)境● 對區(qū)域的認(rèn)同感成為置業(yè)主要導(dǎo)向深圳目前房地產(chǎn)為買方市場，個體產(chǎn)品差異縮小，置業(yè)者的選擇非常多，置業(yè)者的選擇由以前對各盤的認(rèn)同已經(jīng)改變?yōu)閷^(qū)域的認(rèn)同，置業(yè)者只有在對區(qū)域認(rèn)同的基礎(chǔ)上才會去認(rèn)同和購買個體樓盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前處于豐富工作技能，提升自己的“充電”階段，有極強的個人發(fā)展力和學(xué)習(xí)力；休閑娛樂時間少，在家時間長，以居家生活為主；注重朋友關(guān)系，多主要出入大眾化消費的活動場所。生活習(xí)慣生活追求經(jīng)濟實惠為主，關(guān)注生活成本。學(xué)歷知識以本科為主?？蛻袈殬I(yè)目標(biāo)客戶的職業(yè)大致為以下幾類：國企或私營公司工作年限長（5 年以上）的技術(shù)型白領(lǐng)階層、小生意人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。4）目標(biāo)客戶特征經(jīng)濟實力家庭月收入 12022 元左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。工作類型分為技術(shù)型和商務(wù)型兩種。生活習(xí)慣事業(yè)型，工作繁忙，不為生活操心，只為事業(yè)、個人成就操心?？蛻粲^念條件優(yōu)越，職業(yè)領(lǐng)域受社會尊重，市場熱門前沿職業(yè)，心理自信而成熟；對新事物接受，看重前景和未來，對陌生新城區(qū)非常接受。家庭結(jié)構(gòu)目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，少數(shù)兩口之家和與父母同住。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。客戶年齡目標(biāo)客戶的年齡以 3045 歲為主，少數(shù) 50 歲以上（企業(yè)主） 。3）目標(biāo)客戶群追求優(yōu)裕生活的二次置業(yè)者，比例 80%，香港有高爾夫、海景旅游度假情結(jié)的置業(yè)者，比例 20%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?；军c四、產(chǎn)品定位、客戶、價格0040 地塊1）物業(yè)定位新城市濱海的景觀園林高尚住宅2）預(yù)期價格：7000 元/m 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。☆企業(yè)文化注重實效，嚴(yán)謹(jǐn)而決策科學(xué)，商業(yè)化運作成熟企業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！羁蛻舴秶猩痰禺a(chǎn)開發(fā)的住宅物業(yè)的客戶主要是南山區(qū)的客戶，還有小部分福田區(qū)的客戶和香港客戶，羅湖區(qū)的客戶非常少。有充足的資金進行跨區(qū)域開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。? 媒體廣告投放以特區(qū)報為主，商報和南方都市報為輔。對深圳灣濱海的訴求僅停留在“觀賞”的層面上，沒有進行深層次挖掘。? 營銷手段單一主要是通過報紙廣告、現(xiàn)場包裝來進行宣傳，缺少其它營銷手段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系