【正文】 1 第一章 相關(guān)商圈對本項目影響作用分析 一、 北京商業(yè)市場整體情況分析 二、市級商業(yè)中心對本區(qū)域定位影響分析 三、區(qū)級商業(yè)中心對本區(qū)域定位影響分析 四、項目周邊商業(yè)影響分析 2 一、北京商業(yè)市場整體情況分析 3 北京商業(yè)市場整體情況分析 1. 商業(yè)物業(yè)交易量持續(xù)上漲， 0 05年迅速增長，但銷售價格略有下降。 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫（商業(yè)交易數(shù)據(jù)為預售交易） 商業(yè)物業(yè)銷售面積 / 金額2 5 . 96 1 . 26 9 . 31028 7 . 73 8 . 5010203040506070802022 2022 2022020406080100120銷售面積 ( 萬m 2 )銷售金額 ( 億元)? 04年開始銷售量和銷售額均出現(xiàn)大幅度上升。主要原因在于供應與需求都產(chǎn)生放量，即開發(fā)商與投資購買者都轉(zhuǎn)向價值量更高的商業(yè)物業(yè)，但同時經(jīng)營風險也隨之擴大。 ? 成交價格呈現(xiàn)下降的趨勢， 05年價格比 04年價格下降 7%。其原因很大程度上在于目前銷售商業(yè)物業(yè)位置外移，本身價值偏低，同時在競爭和銷售壓力下開發(fā)商難以提升價格。 商業(yè)物業(yè)成交均價（元/ 平米）12255 119111106950005000150002022 2022 20224 北京商業(yè)市場整體情況分析 2. 商業(yè)物業(yè)成交套數(shù)上升，套均面積及總價下降，銷售中小單元切割銷售較多。 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫 ? 成交套數(shù)的增幅大大高于成交面積的增幅，說明市場交易中大單購買大幅下降，小單購買快速增加。 商業(yè)物業(yè)成交套數(shù)170948196406010002022300040005000600070002022 2022 2022? 套均總價和套均面積均較呈下降趨勢。反映出開發(fā)商為盡快回籠資金，縮小銷售單元，降低了商鋪投資的門檻，但同時進一步擴大了業(yè)權(quán)不統(tǒng)一帶來的經(jīng)營風險。 商業(yè)物業(yè)套均總價 / 面積2251821591081271520501001502002502022 2022 20220306090120150180套均總價 ( 萬元/ 套)套均面積 ( m 2 / 套)5 北京商業(yè)市場整體情況分析 3. 宣武區(qū)不屬于商鋪交易的熱點區(qū)域， 05年商鋪成交面積 22168平方米，銷售單價為 /平方米，在內(nèi)城四區(qū)中成交面積、銷售單價均排名第三。 圖 不同區(qū)域商鋪的交易情況0100000202200300000400000500000東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū) 朝陽區(qū) 海淀區(qū) 豐臺區(qū)石景山區(qū)通州區(qū)門頭溝區(qū)大興區(qū) 懷柔區(qū) 昌平區(qū) 開發(fā)區(qū)050001000015000202202 0 0 4 年銷售面積 2 0 0 5 年銷售面積 2 0 0 4 年銷售單價 2 0 0 5 年銷售單價05000100001500020220250003000035000400004500050000東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū)05000100001500020220250003000035000400002 0 0 4 年銷售面積2 0 0 4 年銷售單價2 0 0 5 年銷售面積2 0 0 5 年銷售單價? 05年上市的大體量商業(yè)項目多為復合業(yè)態(tài)，且多集中在朝陽、海淀等成熟區(qū)域。 ? 05年，商鋪交易的熱點區(qū)域更加集中于朝陽、海淀、昌平和豐臺區(qū)域。四區(qū)之和占商鋪總成交面積的 78%，而去年四區(qū)所占比例為 70%。 商鋪成交面積排序（由多到少）：朝陽區(qū)、海淀、昌平、豐臺；銷售單價排序（由高到低）：朝陽、海淀、豐臺、昌平（ 15017元 /平米 ——5154元 /平米）。 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫 6 項目名稱 項目地址 批準日期 準許銷售面積 (m2) 環(huán)線 主要物業(yè)類 型 商業(yè)面積 (m2) 車位面積 (m2) 西環(huán)廣場 西直門綜合交通樞紐 2022318 2－ 3西 寫字樓 91871 中國紅街 朝陽區(qū)工體東路東側(cè) 2022430 2～ 3東 寫字樓 健翔大廈 朝陽區(qū)祁家豁子 8號 2022524 3～ 4北 寫字樓 24314 0 德勝尚城 西城區(qū)德外關(guān)廂 2022619 2～ 3西 寫字樓 瑞安大廈 朝陽區(qū)東三環(huán)南路 102號 2022624 3～ 4東 寫字樓 0 CBD東都 朝陽區(qū)北化項目西區(qū)地塊 2022626 3～ 4東 寫字樓 2022101 公寓 北京華聯(lián)望京購物中心 朝陽區(qū)廣順北大街 33號 2022825 4～ 5東北 寫字樓 65700 14198 韋伯國際發(fā)展中心 朝陽區(qū)朝陽門外小莊 6號 2022828 3～ 4東 寫字樓 19084 20221214 商業(yè) 北京 國際 海淀區(qū)中關(guān)村南大街 18號 20221014 2～ 3西 寫字樓 瑞都國際 通州區(qū)九棵樹 48號院 20221024 5～東 寫字樓 朝外 SOHO 朝陽區(qū)關(guān)東店四巷 2022127 2～ 3東 寫字樓 華貿(mào)中心 朝陽區(qū)西大望路 6號 20221228 3～ 4東 寫字樓 港龍商業(yè)中心 昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn) 2022429 5～北 商業(yè) 長青大廈 朝陽區(qū)亮馬橋路 48號 2022624 3～ 4東 商業(yè) 望京國際商業(yè)中心 朝陽區(qū)望京新城 B區(qū) 610號地 B區(qū) 202261 4～ 5東北 商業(yè) 98444 25190 錦繡大地物流港 海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)龔村 (阜石路 69號 ) 2022827 4～ 5西 商業(yè) 37158 北京海天中心 海淀區(qū)羊坊店路 18號 20221125 2～ 3西南 商業(yè) 大鐘寺國際廣場 海淀區(qū)東升鄉(xiāng)大鐘寺現(xiàn)代商城 20221216 2～ 3西 商業(yè) 東方巴黎時代廣場 門頭溝區(qū)雙峪環(huán)島東南角 20221118 5～西 公寓 05年上市銷售的大體量商業(yè)項目 7 北京商業(yè)市場整體情況分析 小結(jié)： 1. 商業(yè)物業(yè)交易整體態(tài)勢良好 ? 受整體市場環(huán)境的影響，本區(qū)域開發(fā)商業(yè)物業(yè)會有較好的市場前景 2. 交易熱點區(qū)域為朝陽、海淀、昌平和豐臺四區(qū)。大體量商業(yè)物業(yè)交易集中在熱點區(qū)域，且業(yè)態(tài)復合 3. 商業(yè)物業(yè)銷售過程中小單元切割銷售的情況增多 ? 本項目所在宣武區(qū)并不是商業(yè)物業(yè)交易的熱點區(qū)域，開發(fā)大體量的商業(yè)物業(yè)會有一定的風險 8 市級商業(yè)中心對本區(qū)域影響分析 9 本項目 王府井 西單 10 大柵欄、西單、王府井同屬于北京三大知名的市級商業(yè)中心，其形成均有極深的歷史淵源。然而由于歷史原因，大柵欄逐漸沒落，現(xiàn)已成為北京市中低階層和外地旅游者的購物場所，其市場影響力和輻射力已經(jīng)無法與西單、王府井相提并論。 藉由大柵欄改造的契機，恢復大柵欄昔時的繁榮，復興大柵欄，使大柵欄在市場影響力和輻射力上與西單、王府井真正形成環(huán)天安門的三足鼎立之勢，那么對西單、王府井的分析研究便顯得極為重要。 本項目 王府井 西單 11 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 地處北京核心地段：天安的西側(cè)，宣武門北側(cè)，其主體部分以西單北大街南段為主。營業(yè)面積： 40萬平方米。 ? 歷史悠久：與王府井商圈同屬于北京最早的、最成熟的商圈，早期為滿足城區(qū)市民基本生活需要的供應中心。 ? 商業(yè)屬性： ? 以購物為主 ，文化、娛樂、餐飲等休閑服務為輔的多功能、綜合性的 現(xiàn)代化商業(yè)區(qū) 。 ? 以“時尚、品位、休閑”為主題的 青春型商圈 。 ? 消費人群特征： ? 泛北京人：北京常住居民 ? 年輕人： 2535 ? 北京當?shù)刂械仁杖腚A層 ? 消費動因：物美價廉，交通易達性 12 一、西單商業(yè)區(qū)分析 西單是以百貨零售為主要業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。 ? 區(qū)域內(nèi)的主要項目： ? 大型百貨：西單商場、西單賽特、中友百貨、君太百貨、美美百貨（首都時代廣場）、西單購物中心等 ? 寫字樓：華威大廈、華南大廈、廣州大廈、高登大廈、西單國際大廈、太運大廈、國際電力大廈等 ? 規(guī)模 （ 數(shù)據(jù)來源： 《 北京區(qū)域統(tǒng)計年鑒 — 2022》 ） ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)企業(yè)數(shù)量： 97個 ? 區(qū)內(nèi)餐飲企業(yè)數(shù)量： 14個 ? 區(qū)內(nèi)服務業(yè)企業(yè)數(shù)量： 137個 中友百貨 西單商場 西單賽特 西單購物商場 西西工程 4地 13 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 西西工程 4＃地 西西工程四號地 (位于原西單科技廣場處 ) 規(guī)劃建筑規(guī)模是地上 15層、地下 4層，擬建成包括酒店、酒店式公寓、商場、餐飲娛樂乃至劇院在內(nèi)的綜合性大廈。 西西 4＃地雖然規(guī)劃有展示功能，但展示的空間比較狹小，所起到的吸引人群，聚集人氣的作用仍然不夠。 14 一、西單商業(yè)區(qū)分析 西城區(qū)政府規(guī)劃擴展西單商圈，將宣武門到新街口整個打通，向南連接宣武門的莊勝崇光百貨(SOGO)，向北連接新街口小商圈 ，形成一條全長 “ 商業(yè)大動脈 ” 。 規(guī)劃中的地鐵四號線將西單與 SOGO連接起來，方便了二者之間的聯(lián)系、交流。 規(guī)劃中的地鐵四號線 西單 宣武門 15 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 我們認為這一規(guī)劃的實施對本項目的影響不大： ? 西單、 SOGO的客戶群具有一定的同質(zhì)性，都是針對北京的時尚青年， SOGO的客戶群很大程度上是分流西單的共享客流。 ? 西單、 SOGO兩大商圈的連接會進一步加劇商圈內(nèi)部的競爭。 ? 針對時尚青年的西單、 SOGO兩大現(xiàn)代化商圈，對具有傳統(tǒng)商業(yè)特色、針對旅游人群的本項目影響不大。 ? 宣內(nèi)大街在西單、 SOGO間形成的隔斷明顯，兩大商圈的融合仍需要時間。 SOGO 規(guī)劃中的地鐵四號線 16 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 西單不會與本項目形成明顯的競爭 大柵欄作為北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其所面對的人群主要是旅游人群；而西單作為北京時尚青年的聚集地，其所面對的主要是北京的年輕人，二者在客戶群結(jié)構(gòu)上的差別會使這兩個市級商業(yè)中心在形態(tài)上表現(xiàn)出很大不同，因而不會形成明顯的競爭。 大柵欄 西單 17 一、西單商業(yè)區(qū)分析 雖然西單未來與本項目不會形成很強的競爭關(guān)系，但是對同屬于市級商業(yè)中心的本項目而言，西單目前存在的問題對本項目仍然有一定的借鑒意義。 ? 人行道面積不足，人車分流程度低，可供逗留的空間少 人坐在垃圾桶對面的路燈下面 行人匆匆走過車輛擁堵的街道 18 雖然按照“西西工程”的總規(guī)劃，將設(shè)置 2 層高的步廊把面對西單北大街的兩旁建筑物連接起來，以解決西單的交通問題，但是從目前的情況來看，這一規(guī)劃遲遲未得到有效實施。也就是說，西單的交通擁堵狀況在短期內(nèi)不會得到緩解。 109百貨與中國移動之間的過街廊橋至今仍沒有連起來，從這一點也可以看出西單的空中步行系統(tǒng)并沒有得到有效的實施。 19 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 西單仍然是以現(xiàn)代大型零售百貨為主的業(yè)態(tài)，產(chǎn)品特色不突出， 互動性和娛樂性的商業(yè)展示體驗功能比較 缺乏，對企業(yè)客戶的商業(yè)交流功能缺乏足夠的重視。 目前西單商業(yè)街兩側(cè)商場、店鋪密布，基本沒有展示功能的設(shè)置。 20 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 從目前的情況來看，王府井與本項目有眾多相似性，二者在未來會有較大競爭，本項目正處于改造的時機，因而對王府井的分析對本項目會有很強的借鑒意義： ? 都處于北京市的核心地段 ? 都具有悠久的歷史，都是北京著名的市級商業(yè)中心 ? 都是傳統(tǒng)商業(yè)的聚集地，老字號云集 ? 都主要面對旅游人群 王府井 大柵欄 21 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 ? 地處核心地段：天安門東側(cè)。王府井大街由南向北全長810米，大街兩側(cè)分布著七百余家大大小小的商店。 ? 歷史悠久：具有七百多年歷史的商業(yè)街，擁有眾多著名的老字號。 ? 商業(yè)屬性： ? 有中國第一金街之稱 ? 是集集購物、休閑、文化、娛樂、旅游、餐飲、商務、住宿為一體的 綜合性商業(yè)步行街 和 國際性商業(yè)旅游中心。 ? 北京市的主客廳 —— 外國人或外地人旅游必到之地 ?