戴德梁行-房地產(chǎn)金融與物業(yè)評(píng)估(已修改)
2025-04-26 00:05 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)金融與物業(yè)評(píng)估 胡 峰 DTZ戴德梁行估價(jià)及顧問部 董事 DTZ DTZ Page 1 一、 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道 二、物業(yè)評(píng)估 三、案例 四、公司介紹 主要議題 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有高度的依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融 創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。 Page 3 直接投資 銀行貸款 合作開發(fā) 居民住房按揭 項(xiàng)目公司收購(gòu) 國(guó)內(nèi)上市 …… 傳統(tǒng)融資方式 海外上市 (IPO或借殼 ) 房地產(chǎn)信托基金 (REIT) 房地產(chǎn)金融租賃 可換股債券 信托產(chǎn)品 海外及國(guó)內(nèi)私募 保險(xiǎn)資金 …… 非傳統(tǒng)融資 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道 Page 4 國(guó)內(nèi)上市 海外上市及私募 (IPOamp。REIT) 融資渠道優(yōu)勢(shì)對(duì)比 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大 國(guó)內(nèi)上市條件限制較多 市場(chǎng)化程度不夠 投資者認(rèn)可度不高 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響小 融資規(guī)模大 市場(chǎng)認(rèn)可度高 企業(yè)知名度高提升 后續(xù)融資渠道方式廣泛 Page 5 上市利與弊 利 弊 創(chuàng)造公司的市場(chǎng)價(jià)值 加強(qiáng)公司的聲譽(yù)和財(cái)務(wù)信譽(yù) 增加公眾對(duì)公司及其產(chǎn)品的關(guān)注 股票期權(quán)計(jì)劃 再融資能力強(qiáng) 利用公司的股票進(jìn)行收購(gòu)活動(dòng) 增加股票流動(dòng)性 吸引高素質(zhì)人才 對(duì)公眾股東的負(fù)責(zé)度更高 需要保持股息和利潤(rùn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭 需要嚴(yán)格遵守監(jiān)管機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l規(guī) 提升業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)而造成成本升高 媒體的關(guān)注造成隱私的損失 在上市后對(duì)公司控制力有所下降 需支付上市及上市后維護(hù)成本 與 Page 6 選擇合適的上市平臺(tái) Page 7 香港上市的財(cái)務(wù)要求 將上市的公司需要具備以下三項(xiàng)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則其中一項(xiàng) : 1. 溢利測(cè)試 /收入測(cè)試 3. 市值 /收入 /現(xiàn)金流量測(cè)試 股東應(yīng)占溢利 過去三個(gè)財(cái)政年度至少 5,000萬港元 (最近一年溢利至少 2,000萬港元，及前兩年累計(jì)溢利至少 3,000萬港元 ) 市值 上市時(shí)至少 2億港元 上市時(shí)至少 40億港元 上市時(shí)最少 20億港元 收入 最近一個(gè)經(jīng)審計(jì)財(cái)政年度至少 5億港元 最近一個(gè)經(jīng)審計(jì)財(cái)政年度至少 5億港元 現(xiàn)金流量 前 3個(gè)財(cái)政年度來自營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入合計(jì)至少 1億港元 Page 8 美國(guó)上市的財(cái)務(wù)要求 紐約證券交易所 納斯達(dá)克全國(guó)市場(chǎng) 準(zhǔn)則一（市場(chǎng)規(guī)則 4420(a)） 準(zhǔn)則二（市場(chǎng)規(guī)則 4420(b)） 準(zhǔn)則三（市
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