【正文】 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 1 頁(yè) 12/2/2020 1 《 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程 》 深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局 2020 深圳 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 2 頁(yè) 12/2/2020 2 目 錄 一、 總則 目的、內(nèi)容及適用范圍 引用標(biāo)準(zhǔn) 參考標(biāo)準(zhǔn) 二、 名詞解釋及相關(guān)建筑術(shù)語(yǔ) 房產(chǎn)測(cè)繪名詞 建筑容量名詞 建筑術(shù)語(yǔ) 三、 房屋數(shù)據(jù)采集 一般規(guī)定 特別規(guī)定 四、 房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定 計(jì)算通則 計(jì)算細(xì)則 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)? 五、 房屋建筑面積變更測(cè)繪 變更測(cè)繪的分類(lèi) 變更測(cè)繪的一般原則 變更測(cè)繪方法 變更測(cè)繪的受理規(guī)定 六、 房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告書(shū) 房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告 建筑工程竣工測(cè)量報(bào)告 條文說(shuō)明 附錄 A 房產(chǎn)測(cè)繪外業(yè)記錄表與分割測(cè)繪說(shuō)明 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 3 頁(yè) 12/2/2020 3 附錄 B 房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告書(shū)標(biāo)準(zhǔn)格式 1. 總則 目的、內(nèi)容及適用范圍 為全面執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn) 測(cè)量規(guī)范，進(jìn)一步規(guī)范全市房屋建筑面積測(cè)繪工作，統(tǒng)一全市房屋建筑面積計(jì)算技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確我市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算中一般及特殊情況的處理方法，特制定本規(guī)程。 房屋建筑面積測(cè)繪的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集 ,房產(chǎn)圖測(cè)繪，房屋建筑面積計(jì)算 ,成果資料整理、檢查、審核與歸檔。 房屋建筑面積測(cè)繪的類(lèi)型包括預(yù)售測(cè)繪、竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪、變更測(cè)繪（含分割測(cè)繪）。 本規(guī)程適用于全市建筑工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、房地產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房地產(chǎn)問(wèn)題處理等活動(dòng)中各類(lèi)房屋建筑面積指標(biāo)的 計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。 引用標(biāo)準(zhǔn) 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（ GB/T179862020） 《深圳市建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》（深圳市規(guī)劃國(guó)土局， ） 參考標(biāo)準(zhǔn) 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（ GB/T503532020） 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 4 頁(yè) 12/2/2020 4 房產(chǎn)測(cè)繪名詞 房屋面積測(cè)繪 ：系指房屋各層水平投影面積的測(cè)量與計(jì)算。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測(cè)量與計(jì)算。房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算分棟進(jìn)行。 房屋的建筑面積 ：房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高大于 米（含 米）的永久性建筑。 房屋的套內(nèi)建筑面積 ：房屋套門(mén)范圍內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。 房屋的共有（公用）建筑面積 ： 建筑物內(nèi)由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 房屋的專(zhuān)有建筑面積：建筑物內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積。 房 屋的使用面積 ：指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 ：指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。 房屋建筑施工圖面積測(cè)算 ： 依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門(mén)核準(zhǔn)備案的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為施工圖測(cè)算面積。主要用于建設(shè)工程設(shè)計(jì)與報(bào)建參考。 房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪 ： 依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門(mén)核準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為預(yù)售面積 。主要用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售審批與備案。 房屋建筑面積竣工測(cè)繪 ： 依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門(mén)核準(zhǔn)的深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 5 頁(yè) 12/2/2020 5 建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為竣工面積。主要用于建設(shè)工程的規(guī)劃驗(yàn)收、地價(jià)核算、房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)讓。 房屋建筑面積現(xiàn)狀測(cè)繪 ：依據(jù)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評(píng)估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)登記等。 房屋建筑面積變更測(cè)繪 ：是指因房屋的產(chǎn)權(quán)界線(xiàn)、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱(chēng)、房屋編號(hào) 等）發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算。 房屋建筑面積分割測(cè)繪 ：依據(jù)市政府行政主管部門(mén)核準(zhǔn)的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位而進(jìn)行的房屋建筑面積的測(cè)繪計(jì)算。分割測(cè)繪屬于變更測(cè)繪的一種。 建筑容量名詞 用地面積 ：經(jīng)市政府行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 建設(shè)用地面積 ：經(jīng)市政府行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積 總建筑面積 ：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 地面以上建筑面積 ：建筑物地面以上各 層建筑面積之和。 建筑物基底面積 ：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。 建筑容積率 ： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值，或： 建筑容積率 =地面以上建筑面積 /建設(shè)用地面積 —— （無(wú)半地下室，或半地下室地面高度不超過(guò) 米時(shí)） 建筑容積率 =（地面以上建筑面積 +半地下室建筑面積） /建設(shè)用地面積 —— （半地下室地面高度超過(guò) 米時(shí)） 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 6 頁(yè) 12/2/2020 6 建筑覆蓋率 ： 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 規(guī)定建筑容積率 ：市政府行政主管部 門(mén)在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中規(guī)定的建筑容積率。 規(guī)定建筑面積 ：與市政府行政主管部門(mén)在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中規(guī)定的計(jì)入容積率的總建筑面積。 核增建筑面積 ：市政府行政主管部門(mén)為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位等目的，允許對(duì)建筑中一些特定用途的建筑空間增加的等量建筑面積。 建筑層數(shù) ：層高等于或大于 ，但不包括以下情況： (1) 屋頂突出物的高度在 9米以?xún)?nèi)，且其水平投影面積之和不超過(guò)該建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的八分之一者； (2) 實(shí)心女兒墻高度 自墻頂往下小于 米者； (3) 建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者。 （ 以上引自《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》 ） 建筑術(shù)語(yǔ) 裙樓 、 塔樓：高層建筑中，高樓層的平面布置和低樓層的平面布置相裝差超過(guò)三分之一時(shí)，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。 層高 ：相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。 樓層凈高： 樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離 自然層 ：按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。 標(biāo)準(zhǔn)層 ：指建筑物內(nèi)主要使用功能與平面 布置相同的各樓層。 夾層 ：在一個(gè)樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的樓層。 架空層 ：建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無(wú)圍合外墻的開(kāi)敞空間層。 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 7 頁(yè) 12/2/2020 7 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層 ：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱(chēng)為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。 設(shè)備層 ：建筑物中專(zhuān)為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作用的空間層。 避難層 ：建筑高度超過(guò) 100 米的高層建筑中，為消防安全專(zhuān)門(mén)設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。 屋面（頂）層 ： 在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。 地下室 ：房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的 1/2 者。 半地下室 ：房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的 1/3 但小于 1/2 者。 走廊 ：建筑物內(nèi)設(shè)置的水平交通空間。 過(guò)道 ：套內(nèi)使用的水平交通空間。 挑廊 ：挑出建筑物外墻的水平交通空間。 檐廊： 設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。 回 廊 ：在建筑物門(mén)廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。 架空通廊 ：建筑物與建筑物之間 ,在二層或二層以上專(zhuān)門(mén)為水平交通設(shè)置的走廊。 門(mén)斗 ：在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的過(guò)渡性建筑空間。 門(mén)廊 ：位于建筑物出入口處的由上方建筑形成的有頂蓋、有廊臺(tái)、 且有支柱支撐頂蓋的 的開(kāi)放式建筑空間。 雨篷 ：設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的用于擋雨、遮陽(yáng)的板或篷。 陽(yáng)臺(tái) ：建筑中突出于外墻面或凹于外墻以?xún)?nèi)的平臺(tái)，是室內(nèi)外的過(guò)渡空間，供深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 8 頁(yè) 12/2/2020 8 使用者晾曬衣物、休息及其它室外 活動(dòng)之用。 露臺(tái) ：與建筑銜接供人們活動(dòng)的無(wú)頂蓋室外平臺(tái)；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶(hù)外活動(dòng)的無(wú)頂蓋平臺(tái)也視為露臺(tái)。 凸窗 ：為房間采光和美化造型而設(shè)置的窗臺(tái)高度達(dá)到或超過(guò) 40 厘米的突出外墻的窗。 落地窗 ：窗框與地板直接相連的窗。 落地凸窗： 突出外墻但窗臺(tái)高度小于 40 ㎝的凸窗。 圍護(hù)結(jié)構(gòu) ：圍合建筑空間四周的墻體、門(mén)、窗等。 圍護(hù)性幕墻 ：直接作為建筑物外墻起圍護(hù)作用的幕墻。 裝飾性幕墻 ：設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作 用的幕墻。 眺望間 ：設(shè)置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠(yuǎn)眺或觀察周?chē)闆r的建筑空間。 勒腳 ：建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。 變形縫 ：伸縮縫 (溫度縫 )、沉降縫和抗震縫的總稱(chēng)。 永久性頂蓋 ：經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)牢固，可供永久使用的頂蓋。 騎樓 ：樓層部分跨在公共街巷上的臨街樓房。 門(mén)廳 ：建筑物中位于入口處用于接待和分配人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。 大堂 ：具有休息、會(huì)客 、接待、登記、商務(wù)等功能的較大的門(mén)廳。 樓（電）梯間：建筑物內(nèi)設(shè)置的用于布置用于垂直交通的樓梯、電梯的建筑空間。 前室 ：設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過(guò)渡性建筑空間。 臺(tái)階 ：在室外或室內(nèi)地坪或樓層不同標(biāo)高處設(shè)置的供人行走的階梯。 管道井 ：建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線(xiàn)的豎向井道。 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 9 頁(yè) 12/2/2020 9 煙 道： 建筑物中設(shè)置的用于排放煙塵的豎向井道。 核心筒 ： 建筑物中解決垂直交通、設(shè)備電氣垂直管線(xiàn)、服務(wù)其它建筑空間的結(jié)構(gòu)體系。 中庭 ：建筑 物中設(shè)置的用于休閑、人流匯聚的超過(guò)一個(gè)層高的有蓋建筑空間。 橋 ：與室外相連的有跨度的架空構(gòu)筑物。 花池 ：建筑物中設(shè)置的用于種花的建筑構(gòu)件。 天井 ：四面有房屋，或三面有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時(shí)中間的空地。 內(nèi)庭院 ：四面有房屋，無(wú)頂蓋的空地。 公共（消防）通道 ：為滿(mǎn)足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。 公共開(kāi)放空間 ：建筑物內(nèi)部全天開(kāi)放供公眾使用的空間或室外場(chǎng)地空間，公共開(kāi)放空間應(yīng)與建設(shè)用地 周?chē)某鞘锌臻g密切聯(lián)系成有機(jī)的整體。 一般規(guī)定 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源 房屋邊長(zhǎng)是計(jì)算房屋建筑面積的主要依據(jù)，房屋邊長(zhǎng)有兩種不同的取得方式：一是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，即從建筑施工圖上提取房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)；二是依據(jù)實(shí)測(cè)，即通過(guò)對(duì)已竣工房屋或現(xiàn)有房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)取得房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。 根據(jù)房屋邊長(zhǎng)的取得方式和數(shù)據(jù)來(lái)源不同，房屋建筑面積測(cè)繪分為“施工圖測(cè)算”、“預(yù)售測(cè)繪”、“竣工測(cè)繪”、“現(xiàn)狀測(cè)繪”、“變更測(cè)繪”、“分割測(cè)繪”，相應(yīng)的房屋建筑面積亦分為“施工圖測(cè)算面 積”、“預(yù)售面積”、“竣工面積”、“現(xiàn)狀面深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 10 頁(yè) 12/2/2020 10 積”和“變更面積”。 施工圖測(cè)算可依據(jù)建設(shè)單位提供的未經(jīng)市政府行政主管部門(mén)審核備案的建筑施工圖進(jìn)行，房屋邊長(zhǎng)尺寸取建施圖上的標(biāo)注值。所出具的測(cè)繪報(bào)告僅供建設(shè)單位報(bào)建參考，不得用作房地產(chǎn)預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記使用。 預(yù)售測(cè)繪根據(jù)市政府行政主管部門(mén)核發(fā)的“建筑工程規(guī)劃許可證”及經(jīng)市政府行政主管部門(mén)核準(zhǔn)備案的建設(shè)工程建筑施工圖進(jìn)行，房屋邊長(zhǎng)尺寸取建施圖上的標(biāo)注值。所出具的測(cè)繪報(bào)告供建設(shè)單位用于房地產(chǎn)預(yù)售審批、銷(xiāo)售及備案。若進(jìn)行預(yù)售修改測(cè)繪，來(lái)文單 位需提供市政府行政主管部門(mén)的相關(guān)復(fù)函及與復(fù)函內(nèi)容一致的建施圖。 竣工測(cè)繪根據(jù)竣工房屋現(xiàn)狀通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)進(jìn)行。房屋邊長(zhǎng)通過(guò)實(shí)測(cè)取得，實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與設(shè)計(jì)邊長(zhǎng)的差值在允許的限差范圍內(nèi)時(shí)，應(yīng)采用與竣工房屋邊長(zhǎng)相符的建施圖上的設(shè)計(jì)值。所出具的測(cè)繪報(bào)告供建設(shè)單位用于規(guī)劃驗(yàn)收、地價(jià)核算和房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。 現(xiàn)狀測(cè)繪根據(jù)房屋建筑的現(xiàn)狀通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)