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深圳市房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程-wenkub

2022-11-06 10:23:11 本頁面
 

【正文】 者; (3) 建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者。 建筑容積率 : 在建設(shè)用地范圍內(nèi),所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值,或: 建筑容積率 =地面以上建筑面積 /建設(shè)用地面積 —— (無半地下室,或半地下室地面高度不超過 米時) 建筑容積率 =(地面以上建筑面積 +半地下室建筑面積) /建設(shè)用地面積 —— (半地下室地面高度超過 米時) 深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程(修訂版) 第 6 頁 12/2/2020 6 建筑覆蓋率 : 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率( %)。 建筑容量名詞 用地面積 :經(jīng)市政府行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)登記等。主要用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售審批與備案。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 房屋的共有(公用)建筑面積 : 建筑物內(nèi)由多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或使用的建筑面積,包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測量與計算。 房屋建筑面積測繪的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集 ,房產(chǎn)圖測繪,房屋建筑面積計算 ,成果資料整理、檢查、審核與歸檔。 房屋建筑面積測繪的類型包括預(yù)售測繪、竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪(含分割測繪)。房屋建筑面積測繪計算分棟進(jìn)行。 房屋的專有建筑面積:建筑物內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積。 房屋建筑施工圖面積測算 : 依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計算,出具的建筑面積為施工圖測算面積。 房屋建筑面積竣工測繪 : 依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程(修訂版) 第 5 頁 12/2/2020 5 建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計算,出具的建筑面積為竣工面積。 房屋建筑面積變更測繪 :是指因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性(如建筑名稱、房屋編號 等)發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計算。 建設(shè)用地面積 :經(jīng)市政府行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積 總建筑面積 :指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 規(guī)定建筑容積率 :市政府行政主管部 門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的建筑容積率。 ( 以上引自《深圳市建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算規(guī)定》 ) 建筑術(shù)語 裙樓 、 塔樓:高層建筑中,高樓層的平面布置和低樓層的平面布置相裝差超過三分之一時,低樓層部分為裙樓,高樓層部分為塔樓。 夾層 :在一個樓層內(nèi),以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的樓層。 避難層 :建筑高度超過 100 米的高層建筑中,為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。 走廊 :建筑物內(nèi)設(shè)置的水平交通空間。 回 廊 :在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。 雨篷 :設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。 落地窗 :窗框與地板直接相連的窗。 裝飾性幕墻 :設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作 用的幕墻。 永久性頂蓋 :經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)計的結(jié)構(gòu)牢固,可供永久使用的頂蓋。 樓(電)梯間:建筑物內(nèi)設(shè)置的用于布置用于垂直交通的樓梯、電梯的建筑空間。 深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程(修訂版) 第 9 頁 12/2/2020 9 煙 道: 建筑物中設(shè)置的用于排放煙塵的豎向井道。 花池 :建筑物中設(shè)置的用于種花的建筑構(gòu)件。 公共開放空間 :建筑物內(nèi)部全天開放供公眾使用的空間或室外場地空間,公共開放空間應(yīng)與建設(shè)用地 周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機(jī)的整體。所出具的測繪報告僅供建設(shè)單位報建參考,不得用作房地產(chǎn)預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記使用。 竣工測繪根據(jù)竣工房屋現(xiàn)狀通過現(xiàn)場實(shí)測進(jìn)行。有建施圖時,在允許的限差范圍內(nèi),房屋邊長可以采用與房屋現(xiàn)狀相符的建施圖上的設(shè)計值;無設(shè)計圖時,則全部采用實(shí)測值。 房屋邊長數(shù)據(jù)的圖上采集 從建筑施工圖上采集房屋邊長數(shù)據(jù)時,應(yīng)對對應(yīng)邊進(jìn)行較核,對分段邊長之和與總長度進(jìn)行較核。 圖紙邊長采集中,若遇特殊情況時,如個別小尺寸的明顯錯誤,自行修正、數(shù)據(jù)不足夠時的圖解量取、圖解計算等,都應(yīng)在房屋邊長測量記錄中記錄或注明,必要時可在草圖的位置中詳細(xì)說明。使用紅外測距儀或全站儀測邊時,應(yīng)使測線緊貼墻角并離地面約 至 米,使測線兩端符合房屋邊長。 當(dāng)房屋的邊長較長且直接測量有困難時,或需要較核總邊長與分段之和時而又無法直接測量總邊長的,可采用全站儀實(shí)測坐標(biāo)后計算相應(yīng)總邊長值。測量時可采用假定坐標(biāo)系,并選取一個(或盡量少)測站點(diǎn)將各點(diǎn)一次性測完。 對地下空間建筑,應(yīng)對其室外地坪標(biāo)高及地下每一層的室內(nèi)地坪標(biāo)高進(jìn)行實(shí)地測量,在《建設(shè)工程竣工測量報告》中的分層平面圖上應(yīng)明確標(biāo)注各層的室內(nèi)地坪標(biāo)高,在竣工現(xiàn)狀圖上應(yīng)明確標(biāo)注 建設(shè)用地范圍內(nèi)的地面室外地坪標(biāo)高和地下空間最下一層的室內(nèi)地坪標(biāo)高。 筑空間時,各區(qū)間必須分別測量與記錄,并在備注欄中予以說明。 米范圍內(nèi)時,可認(rèn)為竣工層高與設(shè)計層高相符。 分割測點(diǎn)布設(shè)的平面控制不能少于三級導(dǎo)線精度,可以從高級到低級,分級或越級布設(shè)。 凡進(jìn)行了分割測點(diǎn),均應(yīng)撰寫《房屋分割測點(diǎn)點(diǎn)位測繪說明》(見附錄 A 中表A5),對分割點(diǎn)的點(diǎn)位選取、界址釘設(shè)置、測繪方法、測繪時間、控制點(diǎn)布設(shè)等予以說明,并附《房屋分割測點(diǎn)點(diǎn)位略圖》(見附錄 A 中表 A3)和《房屋分割測 點(diǎn)點(diǎn)位坐標(biāo)表》(見附錄 A中表 A4)。 房屋建筑面積竣工測繪兩次測算結(jié)果比較的限差值按如下規(guī)定: (1) 以套內(nèi)建筑面積計,較差≤ %; (2) 以建筑面積計,較差≤ 1% 特別規(guī)定 房屋邊長數(shù)據(jù)采集要求: (1) 住宅或?qū)懽謽菓?yīng)分套或分單元采集; (2) 公用建筑面積邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集; (3) 未分戶分割的商業(yè)用房、倉庫、廠房的建筑面積邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集; (4) 已經(jīng)分割成若干單元的商業(yè)用房、倉庫、廠房等的建筑面積邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分單元采集,其公用面積邊長應(yīng)分層采集。 (3) 建筑物墻體外側(cè)為架空空間時,該段墻體視為外墻,處理原則與( 1)、( 2)條相同。房屋的屋頂或墻體為向外傾斜的斜面時,尺寸只量到傾斜底部,向外傾斜部分不計建筑 面積。房屋實(shí)際邊長為不含裝飾貼面和抹灰厚度的長度。 (2) 坡屋頂房屋,其室內(nèi)凈高等于或大于 。 (6) 穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計算建筑面積。 (9) 挑樓、全封閉的陽臺、房屋間封閉的架空通廊,均按其外圍水平投影計算建筑面積。 (13) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗,按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算建筑面積。 (17) 與室內(nèi)任一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用的伸縮縫、沉降縫,按外圍水平投影計算建筑面積。 (4) 有永久性上蓋,無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺,層高等于或大于 ,按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 不計算建筑面積的范圍 (1) 層高小于 米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室不計 算建筑面積。 (5) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺不計算建筑面積。 (9) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線不計算建筑面積。 計算細(xì)則 層高 (1) 層高取相鄰樓層樓(地)板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離,結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于 米的結(jié)構(gòu)找平面(圖 41)。 (3) 坡屋頂、穹型頂建筑,按其層高 等于或大于 米或室內(nèi)凈高 等于或大于 米部分的水平投影計算全部建筑面積。 陽臺、露臺 (1) 陽臺按結(jié)構(gòu)形態(tài)分為凸陽臺、凹陽臺。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個自然層,且在陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內(nèi),無水平鏤空樓板,無連接橫梁,沿陽臺開敞面或主開敞面完全開敞(即無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體)時,陽臺不計算建深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程(修訂版) 第 21 頁 12/2/2020 21 筑面積;否則,該陽臺按一層高對待,計算一半建筑面積。 圖 44 深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程(修訂版) 第 22 頁 12/2/2020 22 (5) 對復(fù)合型陽臺(圖 44),其凸出部分按凸陽臺相關(guān)規(guī)定計算建筑面積,對凹入部分按以下兩種情況分別計算建筑面積: A. 當(dāng)陽 臺凸出部分的水平投影面積大于 平方米,或凸出部分最小凸出進(jìn)深大于 米時,其凹入部分無論上蓋高度如何,均視為內(nèi)廊,一律計算全部建筑面積面積。 (7) 由欄桿分隔但陽臺板相連的兩個相鄰陽臺按一個陽臺計算陽臺指標(biāo)并相應(yīng)計算建筑面積。圖 45。 深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程(修訂版) 第 23 頁 12/2/2020 23 圖 45 (11) 進(jìn)深不大于 米的不封閉陽臺不計算建筑面積。 (15) 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等(位于地面層、裙樓頂層的除外),均視為陽臺,按陽臺規(guī)定計算建筑面積。 室內(nèi)樓梯 (1) 位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護(hù)墻體的樓梯,視為室內(nèi)樓梯。 (4) 與建筑物不相連的獨(dú)立樓(電)梯,按其各出入口所在平面計算層數(shù),并相應(yīng)計算建筑面積(圖 48)。 圖 49 錯層建筑樓梯建筑面積計算圖示 (6) 住宅室內(nèi)樓梯上下行之間間隔大于 20 厘米時,商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的室內(nèi)扶梯、旋轉(zhuǎn)梯的梯間間隔大于 40 厘米時,計算上一層梯間面積時,梯間的間隔空間應(yīng)按上空處理。 (2) 室外樓梯最上層樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時,室外樓梯視為無蓋,按其各層水平投影面積之和的一半計算建筑面積。車道下方空間當(dāng)設(shè)計加以利用時,其層高等于或大于 米的部分應(yīng)計算全部建筑面積。 (3) 外走廊按其開敞側(cè)是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)劃分為有柱走廊和無柱走廊(圖 49): A. 有雖不承重但與結(jié)構(gòu)連接為一體,類似柱(墻)的走廊,視為有柱走廊; B. 僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的少量裝飾性柱(墻)的走廊,視為無柱走廊; C. 柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出,或柱可以劃歸其它建筑空間時,該走廊可視為無柱走廊; D. 由多段構(gòu)成的非線性走廊,如果僅某一段走廊有柱或墻,可以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界,將該走廊劃分為有柱與無柱兩 部分,分別計算建筑面積。 樓、電梯前室 (1) 樓、電梯前室無論是否直接對外開敞,均計算全部建筑面積。若上蓋為圓拱型,則以拱形頂計算該連廊的高度。 (3) 深度不大于 米的門廊、雨蓬,無論其是否有柱,均不計算建筑面積。 (7) 與房屋不相連的單排柱雨蓬,按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 (2) 位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè),與室內(nèi)不連通且寬度小于 米的平臺式花池和空調(diào)機(jī)位(無圍護(hù),或圍護(hù)物高度低于陽臺圍護(hù)物 米以上)不計算建筑面積。凸窗的窗臺臺面應(yīng)為窗體的支撐面。 圖 414 (3) 對普通凸窗,當(dāng)凸窗高度小于 米或凸窗進(jìn)深不大于 米時,凸窗部分不計算建筑面積,否則凸窗部分計算全部建筑 面積。 深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程(修訂版) 第 31 頁 12/2/2020 31 圖 415 幾類特殊窗體及其層高計算示例 (7) 普通凸窗向陽臺或花池內(nèi)突出時,凸窗所占用的陽臺或花池的空間仍計入陽臺或花池的建筑面積,圖 416。 (3) 多戶共用的煙道應(yīng)作為公用建筑面積。 (7) 四面由建筑圍成,中間設(shè)置有蓋采光井,且為多戶共用的,此有蓋采光井或有蓋天井不計 算建筑面積。 (3) 同一樓層既有主墻又有幕墻時,分以下幾種情況計算外墻的墻體面積(圖 418): 圖 418 A. 一面外墻,當(dāng)其整跨為幕墻時,該整跨按幕墻規(guī)定計算外墻的墻體面積。 深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程(修訂版) 第 34 頁 12/2/2020 34 墻體面積 (1) 外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積,半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。 (5) 建筑物復(fù)式上空處的內(nèi)半墻計入上空面積,并按規(guī)定劃分和計算半外墻建筑面積。圖 419。圖 419。 (2) 屋頂水箱間與屋面或與電梯機(jī)房的屋面之間設(shè)有架空隔層(含封閉或半封閉隔層),當(dāng)隔層的外圍(外墻)水平投影面積不大于水箱間水平投影面積時,不論隔層的層高如何,均將其與水箱間一起按一個水箱間計算建筑面積;當(dāng)隔層的外圍水平投影面積大于水箱間的水平投影面積,且隔層的層高等于或大于 米,則隔層須單獨(dú)計算建筑面積 ,并列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括: (3) 相關(guān) 權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分?jǐn)偟墓灿胁糠帧? (7) 地面以上 為本 棟 服務(wù)的變 (配) 電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、 工具間、值班警衛(wèi)室等 。 不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括: (1) 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偟墓灿胁糠郑? (2) 建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行 、停車、綠化、休閑使用的公共空間;
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