【正文】 者； (3) 建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者。 建筑容積率 ： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值，或： 建筑容積率 =地面以上建筑面積 /建設(shè)用地面積 —— （無(wú)半地下室，或半地下室地面高度不超過(guò) 米時(shí)） 建筑容積率 =（地面以上建筑面積 +半地下室建筑面積） /建設(shè)用地面積 —— （半地下室地面高度超過(guò) 米時(shí)） 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 6 頁(yè) 12/2/2020 6 建筑覆蓋率 ： 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 建筑容量名詞 用地面積 ：經(jīng)市政府行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評(píng)估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)登記等。主要用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售審批與備案。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 房屋的共有（公用）建筑面積 ： 建筑物內(nèi)由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測(cè)量與計(jì)算。 房屋建筑面積測(cè)繪的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集 ,房產(chǎn)圖測(cè)繪，房屋建筑面積計(jì)算 ,成果資料整理、檢查、審核與歸檔。 房屋建筑面積測(cè)繪的類型包括預(yù)售測(cè)繪、竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪、變更測(cè)繪（含分割測(cè)繪）。房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算分棟進(jìn)行。 房屋的專有建筑面積：建筑物內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積。 房屋建筑施工圖面積測(cè)算 ： 依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為施工圖測(cè)算面積。 房屋建筑面積竣工測(cè)繪 ： 依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 5 頁(yè) 12/2/2020 5 建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為竣工面積。 房屋建筑面積變更測(cè)繪 ：是指因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號(hào) 等）發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算。 建設(shè)用地面積 ：經(jīng)市政府行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積 總建筑面積 ：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 規(guī)定建筑容積率 ：市政府行政主管部 門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中規(guī)定的建筑容積率。 （ 以上引自《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》 ） 建筑術(shù)語(yǔ) 裙樓 、 塔樓：高層建筑中，高樓層的平面布置和低樓層的平面布置相裝差超過(guò)三分之一時(shí)，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。 夾層 ：在一個(gè)樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的樓層。 避難層 ：建筑高度超過(guò) 100 米的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。 走廊 ：建筑物內(nèi)設(shè)置的水平交通空間。 回 廊 ：在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。 雨篷 ：設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的用于擋雨、遮陽(yáng)的板或篷。 落地窗 ：窗框與地板直接相連的窗。 裝飾性幕墻 ：設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作 用的幕墻。 永久性頂蓋 ：經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)牢固，可供永久使用的頂蓋。 樓（電）梯間：建筑物內(nèi)設(shè)置的用于布置用于垂直交通的樓梯、電梯的建筑空間。 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 9 頁(yè) 12/2/2020 9 煙 道： 建筑物中設(shè)置的用于排放煙塵的豎向井道。 花池 ：建筑物中設(shè)置的用于種花的建筑構(gòu)件。 公共開(kāi)放空間 ：建筑物內(nèi)部全天開(kāi)放供公眾使用的空間或室外場(chǎng)地空間，公共開(kāi)放空間應(yīng)與建設(shè)用地 周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機(jī)的整體。所出具的測(cè)繪報(bào)告僅供建設(shè)單位報(bào)建參考，不得用作房地產(chǎn)預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記使用。 竣工測(cè)繪根據(jù)竣工房屋現(xiàn)狀通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)進(jìn)行。有建施圖時(shí)，在允許的限差范圍內(nèi)，房屋邊長(zhǎng)可以采用與房屋現(xiàn)狀相符的建施圖上的設(shè)計(jì)值；無(wú)設(shè)計(jì)圖時(shí)，則全部采用實(shí)測(cè)值。 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的圖上采集 從建筑施工圖上采集房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)應(yīng)邊進(jìn)行較核，對(duì)分段邊長(zhǎng)之和與總長(zhǎng)度進(jìn)行較核。 圖紙邊長(zhǎng)采集中，若遇特殊情況時(shí)，如個(gè)別小尺寸的明顯錯(cuò)誤，自行修正、數(shù)據(jù)不足夠時(shí)的圖解量取、圖解計(jì)算等，都應(yīng)在房屋邊長(zhǎng)測(cè)量記錄中記錄或注明，必要時(shí)可在草圖的位置中詳細(xì)說(shuō)明。使用紅外測(cè)距儀或全站儀測(cè)邊時(shí)，應(yīng)使測(cè)線緊貼墻角并離地面約 至 米，使測(cè)線兩端符合房屋邊長(zhǎng)。 當(dāng)房屋的邊長(zhǎng)較長(zhǎng)且直接測(cè)量有困難時(shí)，或需要較核總邊長(zhǎng)與分段之和時(shí)而又無(wú)法直接測(cè)量總邊長(zhǎng)的，可采用全站儀實(shí)測(cè)坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)總邊長(zhǎng)值。測(cè)量時(shí)可采用假定坐標(biāo)系，并選取一個(gè)（或盡量少）測(cè)站點(diǎn)將各點(diǎn)一次性測(cè)完。 對(duì)地下空間建筑，應(yīng)對(duì)其室外地坪標(biāo)高及地下每一層的室內(nèi)地坪標(biāo)高進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，在《建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告》中的分層平面圖上應(yīng)明確標(biāo)注各層的室內(nèi)地坪標(biāo)高，在竣工現(xiàn)狀圖上應(yīng)明確標(biāo)注 建設(shè)用地范圍內(nèi)的地面室外地坪標(biāo)高和地下空間最下一層的室內(nèi)地坪標(biāo)高。 筑空間時(shí)，各區(qū)間必須分別測(cè)量與記錄，并在備注欄中予以說(shuō)明。 米范圍內(nèi)時(shí)，可認(rèn)為竣工層高與設(shè)計(jì)層高相符。 分割測(cè)點(diǎn)布設(shè)的平面控制不能少于三級(jí)導(dǎo)線精度，可以從高級(jí)到低級(jí)，分級(jí)或越級(jí)布設(shè)。 凡進(jìn)行了分割測(cè)點(diǎn)，均應(yīng)撰寫(xiě)《房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位測(cè)繪說(shuō)明》（見(jiàn)附錄 A 中表A5），對(duì)分割點(diǎn)的點(diǎn)位選取、界址釘設(shè)置、測(cè)繪方法、測(cè)繪時(shí)間、控制點(diǎn)布設(shè)等予以說(shuō)明，并附《房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位略圖》（見(jiàn)附錄 A 中表 A3）和《房屋分割測(cè) 點(diǎn)點(diǎn)位坐標(biāo)表》（見(jiàn)附錄 A中表 A4）。 房屋建筑面積竣工測(cè)繪兩次測(cè)算結(jié)果比較的限差值按如下規(guī)定： (1) 以套內(nèi)建筑面積計(jì)，較差≤ ％； (2) 以建筑面積計(jì)，較差≤ 1％ 特別規(guī)定 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集要求： (1) 住宅或?qū)懽謽菓?yīng)分套或分單元采集； (2) 公用建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集； (3) 未分戶分割的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)、廠房的建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集； (4) 已經(jīng)分割成若干單元的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)、廠房等的建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分單元采集，其公用面積邊長(zhǎng)應(yīng)分層采集。 (3) 建筑物墻體外側(cè)為架空空間時(shí)，該段墻體視為外墻，處理原則與（ 1）、（ 2）條相同。房屋的屋頂或墻體為向外傾斜的斜面時(shí)，尺寸只量到傾斜底部，向外傾斜部分不計(jì)建筑 面積。房屋實(shí)際邊長(zhǎng)為不含裝飾貼面和抹灰厚度的長(zhǎng)度。 (2) 坡屋頂房屋，其室內(nèi)凈高等于或大于 。 (6) 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。 (9) 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)、房屋間封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (13) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (17) 與室內(nèi)任一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，按外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (4) 有永久性上蓋，無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，層高等于或大于 ，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 不計(jì)算建筑面積的范圍 (1) 層高小于 米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室不計(jì) 算建筑面積。 (5) 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)不計(jì)算建筑面積。 (9) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線不計(jì)算建筑面積。 計(jì)算細(xì)則 層高 (1) 層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于 米的結(jié)構(gòu)找平面（圖 41）。 (3) 坡屋頂、穹型頂建筑，按其層高 等于或大于 米或室內(nèi)凈高 等于或大于 米部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積。 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái) (1) 陽(yáng)臺(tái)按結(jié)構(gòu)形態(tài)分為凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)自然層，且在陽(yáng)臺(tái)底板至陽(yáng)臺(tái)上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，無(wú)水平鏤空樓板，無(wú)連接橫梁，沿陽(yáng)臺(tái)開(kāi)敞面或主開(kāi)敞面完全開(kāi)敞（即無(wú)水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體）時(shí)，陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 21 頁(yè) 12/2/2020 21 筑面積；否則，該陽(yáng)臺(tái)按一層高對(duì)待，計(jì)算一半建筑面積。 圖 44 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 22 頁(yè) 12/2/2020 22 (5) 對(duì)復(fù)合型陽(yáng)臺(tái)（圖 44），其凸出部分按凸陽(yáng)臺(tái)相關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積，對(duì)凹入部分按以下兩種情況分別計(jì)算建筑面積： A. 當(dāng)陽(yáng) 臺(tái)凸出部分的水平投影面積大于 平方米，或凸出部分最小凸出進(jìn)深大于 米時(shí)，其凹入部分無(wú)論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積面積。 (7) 由欄桿分隔但陽(yáng)臺(tái)板相連的兩個(gè)相鄰陽(yáng)臺(tái)按一個(gè)陽(yáng)臺(tái)計(jì)算陽(yáng)臺(tái)指標(biāo)并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。圖 45。 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 23 頁(yè) 12/2/2020 23 圖 45 (11) 進(jìn)深不大于 米的不封閉陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積。 (15) 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽(yáng)臺(tái)的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽(yáng)臺(tái)，按陽(yáng)臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積。 室內(nèi)樓梯 (1) 位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護(hù)墻體的樓梯，視為室內(nèi)樓梯。 (4) 與建筑物不相連的獨(dú)立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積（圖 48）。 圖 49 錯(cuò)層建筑樓梯建筑面積計(jì)算圖示 (6) 住宅室內(nèi)樓梯上下行之間間隔大于 20 厘米時(shí)，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的室內(nèi)扶梯、旋轉(zhuǎn)梯的梯間間隔大于 40 厘米時(shí)，計(jì)算上一層梯間面積時(shí)，梯間的間隔空間應(yīng)按上空處理。 (2) 室外樓梯最上層樓梯無(wú)永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時(shí)，室外樓梯視為無(wú)蓋，按其各層水平投影面積之和的一半計(jì)算建筑面積。車道下方空間當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)，其層高等于或大于 米的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。 (3) 外走廊按其開(kāi)敞側(cè)是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)劃分為有柱走廊和無(wú)柱走廊（圖 49）： A. 有雖不承重但與結(jié)構(gòu)連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊； B. 僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的少量裝飾性柱（墻）的走廊，視為無(wú)柱走廊； C. 柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時(shí)，該走廊可視為無(wú)柱走廊； D. 由多段構(gòu)成的非線性走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界，將該走廊劃分為有柱與無(wú)柱兩 部分，分別計(jì)算建筑面積。 樓、電梯前室 (1) 樓、電梯前室無(wú)論是否直接對(duì)外開(kāi)敞，均計(jì)算全部建筑面積。若上蓋為圓拱型，則以拱形頂計(jì)算該連廊的高度。 (3) 深度不大于 米的門廊、雨蓬，無(wú)論其是否有柱，均不計(jì)算建筑面積。 (7) 與房屋不相連的單排柱雨蓬，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 (2) 位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通且寬度小于 米的平臺(tái)式花池和空調(diào)機(jī)位（無(wú)圍護(hù)，或圍護(hù)物高度低于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)物 米以上）不計(jì)算建筑面積。凸窗的窗臺(tái)臺(tái)面應(yīng)為窗體的支撐面。 圖 414 (3) 對(duì)普通凸窗，當(dāng)凸窗高度小于 米或凸窗進(jìn)深不大于 米時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積，否則凸窗部分計(jì)算全部建筑 面積。 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 31 頁(yè) 12/2/2020 31 圖 415 幾類特殊窗體及其層高計(jì)算示例 (7) 普通凸窗向陽(yáng)臺(tái)或花池內(nèi)突出時(shí)，凸窗所占用的陽(yáng)臺(tái)或花池的空間仍計(jì)入陽(yáng)臺(tái)或花池的建筑面積，圖 416。 (3) 多戶共用的煙道應(yīng)作為公用建筑面積。 (7) 四面由建筑圍成，中間設(shè)置有蓋采光井，且為多戶共用的，此有蓋采光井或有蓋天井不計(jì) 算建筑面積。 (3) 同一樓層既有主墻又有幕墻時(shí)，分以下幾種情況計(jì)算外墻的墻體面積（圖 418）： 圖 418 A. 一面外墻，當(dāng)其整跨為幕墻時(shí)，該整跨按幕墻規(guī)定計(jì)算外墻的墻體面積。 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 34 頁(yè) 12/2/2020 34 墻體面積 (1) 外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。 (5) 建筑物復(fù)式上空處的內(nèi)半墻計(jì)入上空面積，并按規(guī)定劃分和計(jì)算半外墻建筑面積。圖 419。圖 419。 (2) 屋頂水箱間與屋面或與電梯機(jī)房的屋面之間設(shè)有架空隔層（含封閉或半封閉隔層），當(dāng)隔層的外圍（外墻）水平投影面積不大于水箱間水平投影面積時(shí)，不論隔層的層高如何，均將其與水箱間一起按一個(gè)水箱間計(jì)算建筑面積；當(dāng)隔層的外圍水平投影面積大于水箱間的水平投影面積，且隔層的層高等于或大于 米，則隔層須單獨(dú)計(jì)算建筑面積 ,并列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： (3) 相關(guān) 權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分?jǐn)偟墓灿胁糠帧? (7) 地面以上 為本 棟 服務(wù)的變 （配） 電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、 工具間、值班警衛(wèi)室等 。 不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： (1) 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偟墓灿胁糠郑? (2) 建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行 、停車、綠化、休閑使用的公共空間；