【正文】 .. . . ..東方購物中心物業(yè)管理制度 目 錄 一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 3二、部門職責(zé) 4三、物業(yè)部各崗位職責(zé) 5１、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé) 5２、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé)： 5３、樓宇管理經(jīng)理職責(zé) 5４、強(qiáng)電主管職責(zé) 5５、給排水、空調(diào)主管職責(zé) 6６、弱電主管職責(zé) 6７、電梯主管職責(zé) 6８、樓宇維修主管職責(zé) 7９、文員職責(zé) 7維修電工領(lǐng)班職責(zé) 81管、鉗工領(lǐng)班職責(zé) 81維修管鉗工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度） 81維修電工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度） 81樓面維修工職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） 91倉庫保管員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） 91物業(yè)部采購員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） 9四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度 11（一）維修領(lǐng)班日常工作程序 11（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 11（三）弱電各系統(tǒng)工作程序 12（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 12（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 13（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 13（七）設(shè)備三級保養(yǎng)制度 13（八）設(shè)備檢修管理制度 14（九）設(shè)備巡檢管理制度 15（十）設(shè)備封存、啟用管理制度 15（十一）工具借、領(lǐng)管理制度 15（十二）樓面及其它部門設(shè)施維修程序 17（十三）向財(cái)務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求 17（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程 18（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程 29（十七）強(qiáng)電科規(guī)章制度及操作規(guī)程 41（十八）、關(guān)于收繳水、電費(fèi)的管理規(guī)定（試行） 47（十九）關(guān)于賣場營業(yè)設(shè)施、裝修改造工程的管理規(guī)定 49五、物業(yè)部與相關(guān)部門間的關(guān)系 50學(xué)習(xí)好幫手一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 物業(yè)部經(jīng)理 文員 督辦經(jīng)理 空排科主管 電梯科主管 維修科主管 設(shè)備科主管 強(qiáng)電科主管 弱電科主管 維修班 運(yùn)行班 空 空 樓 樓 設(shè) 設(shè) 運(yùn) 設(shè) 樓 化 電 電 電 管 臨 材 采 倉 設(shè) 維 樓 樓 運(yùn) 運(yùn) 費(fèi) 調(diào) 調(diào) 面 面 備 備 行 備 面 驗(yàn) 扶 扶 扶 時 料 購 庫 備 修 層 修 行 行 用設(shè) 設(shè) 給 給 給 給 班 層 運(yùn) 室 梯 梯 梯 理 工 審 員 保 管 班 維 保 班 值 管備 備 水 水 水 水 長 運(yùn) 行 運(yùn) 維 維 核 管 理 長 修 養(yǎng) 長 班 理維 維 維 維 維 維 行 行 保 保 員 員 員 電 電 電 員修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 長長 長 長 樓 監(jiān) 消 廣 宇 控 防 播 自 報(bào) 系 系 控 警 統(tǒng) 統(tǒng).. . . ..二、部門職責(zé)１、負(fù)責(zé)購物中心設(shè)備設(shè)施正常、安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，為購物中心的經(jīng)營提供基本保證。２、負(fù)責(zé)購物中心所屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的工作性能技術(shù)狀況。３、根據(jù)經(jīng)營布局要求及設(shè)備技術(shù)狀況，對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行合理調(diào)整改遷，使公司物業(yè)得到升值。４、對部門員工進(jìn)行嚴(yán)格管理、檢查、督促部門員工嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度。５、組織部門員工進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)。三、物業(yè)部各崗位職責(zé)１、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)⑴負(fù)責(zé)購物中心設(shè)備設(shè)施運(yùn)作、維修、保養(yǎng)工作， 使之保持良好的工作性能狀況；⑵組織制定相應(yīng)工作管理辦法、工作程序制度，編制、 審核物業(yè)部年度、月度計(jì)劃；⑶合理組織實(shí)施維修、運(yùn)行工作計(jì)劃及日常工作， 每月向安全運(yùn)營部提交物業(yè)部工作分析報(bào)告；⑷檢查、督促、考核部門員工嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、程序、 規(guī)范及工作進(jìn)度，了解部門員工思想狀況， 對不良傾向及時糾正。⑸負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，提高員工專業(yè)素質(zhì)。負(fù)責(zé)對直接下屬工作業(yè)績考核，并與工資掛鉤。⑹全面負(fù)責(zé)購物中心物業(yè)部的技術(shù)管理工作， 督促各專業(yè)工程師盡職盡責(zé)，以確保配電、空調(diào)、給排水、弱電、 電梯等設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)安全運(yùn)行。⑺負(fù)責(zé)購物中心的技術(shù)整改項(xiàng)目和新項(xiàng)目的施工質(zhì)量監(jiān)督的管理工作。２、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé)： ⑴積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況： ①檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ②檢查下層崗位紀(jì)律的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 ③檢查運(yùn)行、維修記錄，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作，并制定具體措施。 ⑵每月負(fù)責(zé)審查各大客戶的用電量、用水量報(bào)表，廣場購物中心總用電量、用水量及能耗情況。 ⑶各項(xiàng)培訓(xùn)工作。３、樓宇管理經(jīng)理職責(zé)⑴、積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。⑵、對購物中心樓宇設(shè)施維修及改造工作費(fèi)用審核。⑶、對購物中心設(shè)施的裝修格局及品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)控。 ①針對購物中心的自身特點(diǎn)，做出適合的布局方案； ②確保購物中心的裝修檔次，對專柜所用材料、顏色、 尺寸進(jìn)行控制； ③為新招專柜出具平面尺寸圖， 并利用專業(yè)特點(diǎn)協(xié)助客戶設(shè)計(jì)及改造設(shè)施；⑷對購物中心所用裝飾工程跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、 使之按計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行，并保證工程的質(zhì)量。 ①負(fù)責(zé)對購物中心設(shè)施維修和改進(jìn)提供方案； ②根據(jù)確定的設(shè)計(jì)方案按要求組織實(shí)施到位；４、強(qiáng)電主管職責(zé)（１）在物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下①主管樓面配電、照明、變電設(shè)備的全面工作， 確保樓面配電柜， 照明設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行及日常安全管理。②負(fù)責(zé)購物中心內(nèi)電話末端設(shè)備、線路的全面工作。（２）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況①檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。②檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度， 發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實(shí)記入考核成績。②審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（３）每月負(fù)責(zé)廣場各大客戶的用電量報(bào)表， 在空調(diào)工程師配合下核算廣場購物中心總用電量， 發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時采取措施糾正。（４）制定并貫徹電氣設(shè)備運(yùn)行方案、檢修方案、 計(jì)劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設(shè)備， 定期維護(hù)電氣設(shè)備的情況，并記錄歸檔。（５）每月負(fù)責(zé)商場客戶， 除公司應(yīng)配照明外的電費(fèi)管理收取工作。（６）負(fù)責(zé)督促檢查電氣設(shè)備的技術(shù)資料收集整理工作， 完善技術(shù)資料。（７）掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應(yīng)用新技術(shù)。（８）負(fù)責(zé)對直接下屬的業(yè)績考核并與工資掛鉤及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。５、給排水、空調(diào)主管職責(zé)（１）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下①主管樓面衛(wèi)生間給排水設(shè)施的維修、 保養(yǎng)和樓面空氣處理機(jī)的按時開關(guān)工作。②負(fù)責(zé)物業(yè)部所屬空調(diào)設(shè)備，室外給排水設(shè)備、 泵房設(shè)備的運(yùn)行，維修等全面工作。（２）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況①檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。②檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。③審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（３）每月負(fù)責(zé)與強(qiáng)電主管配合核算空調(diào)用電量 。（４）對系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行、維修狀況進(jìn)行監(jiān)督、考核， 每月分析報(bào)表。（５）負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作， 完善技術(shù)資料。（６）負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績考核工作并與工資掛鉤及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。６、弱電主管職責(zé)（１）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下①主管廣場、電視監(jiān)控、防盜報(bào)警、廣播系統(tǒng)、 樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備、線路的全面工作。②負(fù)責(zé)購物中心消防系統(tǒng)設(shè)備線路的全面工作。（２）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況 ①檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ②審查運(yùn)行、維修記錄。 ③負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)等設(shè)備運(yùn)行，維修的工作，每月分析報(bào)表。 ④負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作、完善技術(shù)資料。 ⑤負(fù)責(zé)樓宇自控裝置的正常運(yùn)行。７、電梯主管職責(zé) （１）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 ①負(fù)責(zé)監(jiān)視分析購物中心電梯（２８部扶梯，５臺直升梯）的運(yùn)行情況， 保 證各種設(shè)備在規(guī)定的參數(shù)下運(yùn)行， 發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即安排維修人員處理，并立即向上級報(bào)告，并做好記錄。 ②負(fù)責(zé)按電梯維保計(jì)劃對廣場電梯進(jìn)行維保， 使電梯保值。 ③積極參加各種培訓(xùn)， 對發(fā)生事故的隱患進(jìn)行分析，查找原因、制定措施。 ④負(fù)責(zé)電梯設(shè)備運(yùn)行、維修工作，每月分析報(bào)表。８、樓宇維修主管職責(zé) （１）在樓宇主管經(jīng)理指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)各樓面柜臺、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其它設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作， 以保證完美的經(jīng)營環(huán)境。 （２）協(xié)助、配合其它工種（電工、鉗工、 水工）的維修保養(yǎng)工作。 （３）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃， 具體負(fù)責(zé)完成本工種的計(jì)劃任務(wù)，安排常規(guī)的巡查、維修、保養(yǎng)工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過程中所出現(xiàn)的各類問題。 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。對簡單維修工作要隨時處理， 保證完好率在９８％以上。 （４）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核驗(yàn)收， 每月向維修主管提交樓面維修工作報(bào)告。 （５）負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備及公用工具的保管。９、文員職責(zé) （１）規(guī)范化地管理本部門各種資料， 使之能方便應(yīng)用，并充分發(fā)揮作用。具體包括： ①與外部單位工作銜接、往來公文。 ②與購物中心各部門銜接，往來公文。③所有機(jī)電設(shè)備資料檔案，設(shè)備運(yùn)行狀況的統(tǒng)計(jì)， 通過資料統(tǒng)計(jì)搜集信息，反饋信息，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。④所有設(shè)備維修記錄、報(bào)告、請示、批復(fù)的整理歸類。 ⑤向公司提交的工作計(jì)劃、報(bào)告及批復(fù)的歸檔。 ⑥公司下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔。 ⑦本部門工作任務(wù)、 進(jìn)度的調(diào)查報(bào)告及匯報(bào)材料總結(jié)的整理歸檔。 ⑧物業(yè)部所有相關(guān)會議的記錄及其整理、歸檔。 ⑨物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。 （２）負(fù)責(zé)賣場營業(yè)設(shè)施維修事宜。 ①樓面營業(yè)設(shè)施申請單、派工單的收集、歸類。 ②根據(jù)申請單派工維修。 ③對維修中出現(xiàn)的問題， 及時報(bào)告并做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)解釋工作。 ④結(jié)算各專柜的維修費(fèi)用，月底報(bào)送財(cái)務(wù)部。 （３）負(fù)責(zé)物業(yè)部內(nèi)勤工作。 ①制訂每月排班、值班及考勤表。 ②辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。 ③辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。 ④員工號牌、考勤卡、生活補(bǔ)貼、 生日補(bǔ)品等的辦理發(fā)放事宜及辦公區(qū)域的衛(wèi)生管理。 （４）執(zhí)行上司指派的其它工作任務(wù)。維修電工領(lǐng)班職責(zé) （1）在主管指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購物中心所屬設(shè)備、 設(shè)施電氣部分的維修、保養(yǎng)工作。 （2）協(xié)助配合其它工種的維修保養(yǎng)工作。 （3）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃， 具體負(fù)責(zé)完成本工種的任務(wù)，安排常規(guī)維護(hù)、保養(yǎng)、巡查等項(xiàng)工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過程中所出現(xiàn)的各類問題， 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。 （4）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核