【正文】 東方購物中心物業(yè)管理制度 目 錄 一、物業(yè)部組織架構與人員結構 3二、部門職責 4三、物業(yè)部各崗位職責 5１、物業(yè)部經(jīng)理職責 5２、運行督辦經(jīng)理職責： 5３、樓宇管理經(jīng)理職責 5４、強電主管職責 5５、給排水、空調(diào)主管職責 6６、弱電主管職責 6７、電梯主管職責 6８、樓宇維修主管職責 7９、文員職責 7維修電工領班職責 81管、鉗工領班職責 81維修管鉗工職責（實行考核上崗制度） 81維修電工職責（實行考核上崗制度） 81樓面維修工職責。（實行考核上崗制度） 91倉庫保管員職責。（實行考核上崗制度） 91物業(yè)部采購員職責。（實行考核上崗制度） 9四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度 11（一）維修領班日常工作程序 11（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項 11（三）弱電各系統(tǒng)工作程序 12（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項 12（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項 13（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項 13（七）設備三級保養(yǎng)制度 13（八）設備檢修管理制度 14（九）設備巡檢管理制度 15（十）設備封存、啟用管理制度 15（十一）工具借、領管理制度 15（十二）樓面及其它部門設施維修程序 17（十三）向財務部提供扣款數(shù)據(jù)要求 17（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程 18（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程 29（十七）強電科規(guī)章制度及操作規(guī)程 41（十八）、關于收繳水、電費的管理規(guī)定（試行） 47（十九）關于賣場營業(yè)設施、裝修改造工程的管理規(guī)定 49五、物業(yè)部與相關部門間的關系 50一、物業(yè)部組織架構與人員結構 物業(yè)部經(jīng)理 文員 督辦經(jīng)理 空排科主管 電梯科主管 維修科主管 設備科主管 強電科主管 弱電科主管 維修班 運行班 空 空 樓 樓 設 設 運 設 樓 化 電 電 電 管 臨 材 采 倉 設 維 樓 樓 運 運 費 調(diào) 調(diào) 面 面 備 備 行 備 面 驗 扶 扶 扶 時 料 購 庫 備 修 層 修 行 行 用設 設 給 給 給 給 班 層 運 室 梯 梯 梯 理 工 審 員 保 管 班 維 保 班 值 管備 備 水 水 水 水 長 運 行 運 維 維 核 管 理 長 修 養(yǎng) 長 班 理維 維 維 維 維 維 行 行 保 保 員 員 員 電 電 電 員修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 長長 長 長 樓 監(jiān) 消 廣 宇 控 防 播 自 報 系 系 控 警 統(tǒng) 統(tǒng)二、部門職責１、負責購物中心設備設施正常、安全、經(jīng)濟運作，為購物中心的經(jīng)營提供基本保證。２、負責購物中心所屬設備設施的運行、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的工作性能技術狀況。３、根據(jù)經(jīng)營布局要求及設備技術狀況，對設備設施進行合理調(diào)整改遷，使公司物業(yè)得到升值。４、對部門員工進行嚴格管理、檢查、督促部門員工嚴格執(zhí)行公司各項管理制度。５、組織部門員工進行物業(yè)管理培訓，提高員工綜合素質。三、物業(yè)部各崗位職責１、物業(yè)部經(jīng)理職責⑴負責購物中心設備設施運作、維修、保養(yǎng)工作， 使之保持良好的工作性能狀況；⑵組織制定相應工作管理辦法、工作程序制度，編制、 審核物業(yè)部年度、月度計劃；⑶合理組織實施維修、運行工作計劃及日常工作， 每月向安全運營部提交物業(yè)部工作分析報告；⑷檢查、督促、考核部門員工嚴格執(zhí)行各項制度、程序、 規(guī)范及工作進度，了解部門員工思想狀況， 對不良傾向及時糾正。⑸負責組織各項專業(yè)培訓，提高員工專業(yè)素質。負責對直接下屬工作業(yè)績考核，并與工資掛鉤。⑹全面負責購物中心物業(yè)部的技術管理工作， 督促各專業(yè)工程師盡職盡責，以確保配電、空調(diào)、給排水、弱電、 電梯等設備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術狀態(tài)安全運行。⑺負責購物中心的技術整改項目和新項目的施工質量監(jiān)督的管理工作。２、運行督辦經(jīng)理職責： ⑴積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況： ①檢查設備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ②檢查下層崗位紀律的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 ③檢查運行、維修記錄，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作，并制定具體措施。 ⑵每月負責審查各大客戶的用電量、用水量報表，廣場購物中心總用電量、用水量及能耗情況。 ⑶各項培訓工作。３、樓宇管理經(jīng)理職責⑴、積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。⑵、對購物中心樓宇設施維修及改造工作費用審核。⑶、對購物中心設施的裝修格局及品質進行監(jiān)控。 ①針對購物中心的自身特點，做出適合的布局方案； ②確保購物中心的裝修檔次，對專柜所用材料、顏色、 尺寸進行控制； ③為新招專柜出具平面尺寸圖， 并利用專業(yè)特點協(xié)助客戶設計及改造設施；⑷對購物中心所用裝飾工程跟進、協(xié)調(diào)、 使之按計劃進度進行，并保證工程的質量。 ①負責對購物中心設施維修和改進提供方案； ②根據(jù)確定的設計方案按要求組織實施到位；４、強電主管職責（１）在物業(yè)部經(jīng)理領導下①主管樓面配電、照明、變電設備的全面工作， 確保樓面配電柜， 照明設備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術狀態(tài)下安全運行及日常安全管理。②負責購物中心內(nèi)電話末端設備、線路的全面工作。（２）每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況①檢查設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。②檢查下層崗位紀律和工作態(tài)度， 發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實記入考核成績。②審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（３）每月負責廣場各大客戶的用電量報表， 在空調(diào)工程師配合下核算廣場購物中心總用電量， 發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時采取措施糾正。（４）制定并貫徹電氣設備運行方案、檢修方案、 計劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設備， 定期維護電氣設備的情況，并記錄歸檔。（５）每月負責商場客戶， 除公司應配照明外的電費管理收取工作。（６）負責督促檢查電氣設備的技術資料收集整理工作， 完善技術資料。（７）掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應用新技術。（８）負責對直接下屬的業(yè)績考核并與工資掛鉤及各項培訓工作。５、給排水、空調(diào)主管職責（１）在物業(yè)部經(jīng)理的領導下①主管樓面衛(wèi)生間給排水設施的維修、 保養(yǎng)和樓面空氣處理機的按時開關工作。②負責物業(yè)部所屬空調(diào)設備，室外給排水設備、 泵房設備的運行，維修等全面工作。（２）每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況①檢查設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。②檢查下層崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。③審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（３）每月負責與強電主管配合核算空調(diào)用電量 。（４）對系統(tǒng)設備的運行、維修狀況進行監(jiān)督、考核， 每月分析報表。（５）負責空調(diào)系統(tǒng)技術資料的收集、整理工作， 完善技術資料。（６）負責直接下屬的業(yè)績考核工作并與工資掛鉤及各項培訓工作。６、弱電主管職責（１）在物業(yè)部經(jīng)理的領導下①主管廣場、電視監(jiān)控、防盜報警、廣播系統(tǒng)、 樓宇自控系統(tǒng)設備、線路的全面工作。②負責購物中心消防系統(tǒng)設備線路的全面工作。（２）每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況 ①檢查設備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ②審查運行、維修記錄。 ③負責對消防系統(tǒng)等設備運行，維修的工作，每月分析報表。 ④負責弱電系統(tǒng)技術資料的收集、整理工作、完善技術資料。 ⑤負責樓宇自控裝置的正常運行。７、電梯主管職責 （１）在物業(yè)部經(jīng)理的領導下 ①負責監(jiān)視分析購物中心電梯（２８部扶梯，５臺直升梯）的運行情況， 保 證各種設備在規(guī)定的參數(shù)下運行， 發(fā)現(xiàn)異常應立即安排維修人員處理，并立即向上級報告，并做好記錄。 ②負責按電梯維保計劃對廣場電梯進行維保， 使電梯保值。 ③積極參加各種培訓， 對發(fā)生事故的隱患進行分析，查找原因、制定措施。 ④負責電梯設備運行、維修工作，每月分析報表。８、樓宇維修主管職責 （１）在樓宇主管經(jīng)理指導下，負責各樓面柜臺、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其它設施的維修、保養(yǎng)工作， 以保證完美的經(jīng)營環(huán)境。 （２）協(xié)助、配合其它工種（電工、鉗工、 水工）的維修保養(yǎng)工作。 （３）根據(jù)維修保養(yǎng)計劃， 具體負責完成本工種的計劃任務，安排常規(guī)的巡查、維修、保養(yǎng)工作， 解決協(xié)調(diào)實施過程中所出現(xiàn)的各類問題。 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。對簡單維修工作要隨時處理， 保證完好率在９８％以上。 （４）嚴格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務執(zhí)行情況進行檢查、考核驗收， 每月向維修主管提交樓面維修工作報告。 （５）負責所屬維修設備及公用工具的保管。９、文員職責 （１）規(guī)范化地管理本部門各種資料， 使之能方便應用，并充分發(fā)揮作用。具體包括： ①與外部單位工作銜接、往來公文。 ②與購物中心各部門銜接，往來公文。③所有機電設備資料檔案，設備運行狀況的統(tǒng)計， 通過資料統(tǒng)計搜集信息，反饋信息，為領導決策提供依據(jù)。④所有設備維修記錄、報告、請示、批復的整理歸類。 ⑤向公司提交的工作計劃、報告及批復的歸檔。 ⑥公司下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔。 ⑦本部門工作任務、 進度的調(diào)查報告及匯報材料總結的整理歸檔。 ⑧物業(yè)部所有相關會議的記錄及其整理、歸檔。 ⑨物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。 （２）負責賣場營業(yè)設施維修事宜。 ①樓面營業(yè)設施申請單、派工單的收集、歸類。 ②根據(jù)申請單派工維修。 ③對維修中出現(xiàn)的問題， 及時報告并做好相關部門的協(xié)調(diào)解釋工作。 ④結算各專柜的維修費用，月底報送財務部。 （３）負責物業(yè)部內(nèi)勤工作。 ①制訂每月排班、值班及考勤表。 ②辦理員工到崗、轉崗、離職手續(xù)。 ③辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。 ④員工號牌、考勤卡、生活補貼、 生日補品等的辦理發(fā)放事宜及辦公區(qū)域的衛(wèi)生管理。 （４）執(zhí)行上司指派的其它工作任務。維修電工領班職責 （1）在主管指導下，具體負責購物中心所屬設備、 設施電氣部分的維修、保養(yǎng)工作。 （2）協(xié)助配合其它工種的維修保養(yǎng)工作。 （3）根據(jù)維修保養(yǎng)計劃， 具體負責完成本工種的任務，安排常規(guī)維護、保養(yǎng)、巡查等項工作， 解決協(xié)調(diào)實施過程中所出現(xiàn)的各類問題， 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。 （4）嚴格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務執(zhí)行情況進行檢查、考核、統(tǒng)計。 每月向維修主管提交維修電工工作報告。 （5）負責所屬維修設備、公用工具的保管。 并保證維修工作不拖拉，完好率在９５％以上1管、鉗工領班職責 （1）在主管的指導下，具體負責購物中心的空調(diào)、 給排水設施及其它設備、設施機械鉗工的維修、保養(yǎng)、運行工作。 （2）保證所屬各水系統(tǒng)暢通、無堵塞、無泄漏、各設備、設施機械鉗工部分保