【正文】 設備設施管理手冊第一章 設備設施通用管理制度一、設備設施安全管理工程部（設備設施管理部門）應建立健全《設備臺帳》。設備管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，設備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部（設備設施管理部門）轉(zhuǎn)業(yè)技術人員實施；相關專業(yè)人員必須具備相應的資質(zhì)、上崗證。智能控制、消防、電梯、供水設備管理試行24小時值班制度；為經(jīng)主管部門領導許可，非值班人員一律不得進入值班室及設備運行間。設備運行、維修、保養(yǎng)必須嚴格按照相關操作規(guī)程進行，并做好相應的安全措施和技術措施，謹防事故發(fā)生。設備管理、運行、維修人員應全面了解和掌握設備運行規(guī)律，貫徹“預防為主”方針，防止安全事故發(fā)生。值班室、設備運行間應按規(guī)范要求，配備合格的消防器材及相關警示標志。值班室、設備運行間等工作場地，嚴禁吸煙。值班室、設備運行間等工作場地、設備及附屬設施應始終保持清潔衛(wèi)生，嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。設備運行間應保持通風、照明良好，應急燈始終完好，門窗開啟靈活五破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關措施。每年年底前，工程部（設備設施管理部門）對所管物業(yè)項目的設備設施維護保養(yǎng)情況進行一次拉網(wǎng)式大檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題制訂下一年《年度設備設施保養(yǎng)計劃》、《年度設備設施大中修計劃》。二、設備設施檢查管理每季度（或每月），工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對年度計劃落實情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，并填寫《季度/月度設備設施檢查記錄》。每天（或每周），由設備專業(yè)主管人員對所管轄設備的運行狀況進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異?；蚴鹿孰[患時及時排除，重大問題及時向工程部（設備設施主管部門）、管理處主任匯報；同時應按要求如實填寫相關設備日檢記錄。設備責任人必須保證設備安全運行，每天對設備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)鼓掌隱患及時排除，確保安全。三、設備設施值班管理值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關的事宜。嚴格按照操作規(guī)程及崗位職責要求，進行巡視檢查，準點操錄各設備運行數(shù)據(jù)，認真填寫《設備運行記錄》、《交接班記錄》。密切監(jiān)控設備運行情況，發(fā)現(xiàn)事故隱患后及時處理。當班人員無法處理時，應及時報告上一級主管協(xié)調(diào)處理。交接班規(guī)程（1）值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不值班時，必須提前辦理請假手續(xù)，返回后及時銷假。（2）交班時，交班人員必須20分鐘作好交班準備。（3）接班時，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。（4）交接班時主要在做好“五交”交安全、交紀錄、交工具、交場地衛(wèi)生、交設備運行狀態(tài)”。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。`（5）下列情況下不得交接班：① 沒有完全達到“五交”規(guī)范要求時。 ② 接班人未到崗，交班人不準下班。 ③ 接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。 ④ 交接過程中發(fā)生故障，應停止交接，有交班人負責處理事故。接班人協(xié)助。四、設備設施維修保養(yǎng)管理各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設備進行維修保養(yǎng)，如遇此類設備出現(xiàn)故障，應報請專業(yè)供電主管部門處理。各物業(yè)公司所有特種設備設施（如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等）一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保，工程部應指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量；每次外委項目實施作業(yè)前，外委單位應先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設備安裝地點進行作業(yè)。維修（1）檢查中如發(fā)現(xiàn)設備設施存在隱患或性能惡變，維修主管應提前備好相關備件，預訂維修時間實施作業(yè)。（2）如在預定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活，則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施，并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。（3）維修主管應督導維修人員按時作業(yè)。（4）施工前，維修人員應備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。（5）維修完畢后，工程部應就維修情況進行檢查，填寫《設備設施維修記錄》。保養(yǎng)（1）實施保養(yǎng)計劃前，各維修班長應制訂材料采購并報批，提前組織維修保養(yǎng)材料。（2）正式施工前，維修人員應準備好操作工具、協(xié)調(diào)相關部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場；施工時，應先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措施，要求相關人員做好配合。（3）保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人員應如實填寫《設備設施保養(yǎng)記錄》緊急事故處理（1）接到緊急故障請求，工程部主管應迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修；重大故障，應同時向管理處主任、公司主管領導報告。（2）到達現(xiàn)場后，工程部主管應查看現(xiàn)場、了解故障原因，制訂搶修方案。（3）實施搶修前，嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施，并要求相關人員予以配合。（4）維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時，切不可盲目亂動，應集中商議，找出最佳方案；如屬特種設備，應請求有關單位配合支援，并按中華人民共和國國務院令（第373號）《特種設備安全監(jiān)察條例》執(zhí)行。（5）故障處理完畢后，應做好事故起因分析，制訂相應防范措施。（6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經(jīng)理應如實填寫出書面報告上報相關部門。五、設備設施大中修、更新、改造管理工程部（設備設施主管部門）根據(jù)設備使用狀況提出設備中修、大修、更新、改造的實施方案，上報物業(yè)公司領導審核后，交友小區(qū)/大廈業(yè)主委員會審批（業(yè)主委員會應按規(guī)定向全體業(yè)主公示，征求意見）。實施方案獲得業(yè)主委員會批準后，按相關規(guī)定申請或續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。資金籌集到位后，工程部負責方案實施。工程部竣工后，工程部組織相關人員進行驗收確認，并按規(guī)定辦理款項支付簽字手續(xù)（按《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定，須由業(yè)主委員會全體成員簽字）。六、設備資料管理物業(yè)驗收交接應移交有關機電設備檔案資料，包括設備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等（弱電設備還應移交程序軟件備份盤等），物業(yè)公司檔案室專柜保管。工程部（設備管理部門）建立設備運行檔案柜，保存設備技術資料、設備臺帳、設備運行管理資料和維修資料等。機電設備檔案主要包括：《設備臺帳》、隨機資料圖冊、《設備設施維修記錄表》、《設備報廢審批表》。智能控制、消防、水電、電梯等設備的值班記錄、巡視檢查和保養(yǎng)記錄，必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。對某些特種設備，應定期對設備管理記錄內(nèi)容進行分析，掌握設備運行情況。借閱、查找設備管理記錄應按規(guī)定辦理登記手續(xù)，并及時歸還。第二章 變配電設備設施管理制度一、供電系統(tǒng)管理規(guī)定除嚴格執(zhí)行設備設施通用管理制度外，還應執(zhí)行以下規(guī)定：建立健全變配電運行制度、電器維修制度，加強日常維護維修。電器線路符合設計、施工技術要求。停電、限電應提前24小時向使用該部分負荷的業(yè)主發(fā)出《停電通知》；對于突發(fā)性的停電事故應先了解停電原因，并向業(yè)主做出解釋。禁止亂拉、亂接供電線路，嚴禁超負荷用電；對臨時施工工程、業(yè)主裝修等要制訂臨時用電管理措施。發(fā)生特殊情況（如短路、火災、地震、水災等）時，必須按規(guī)定及時切斷電源，并采取相應措施。按時檢查配電室的溫度、濕度是否達到安全標準。做好配電房的防水、防鼠、防潮工作，堵塞漏洞。值班員必須加強變配電設備設施日常巡視：（1）巡視要求①變配電室值班電工每班巡視配電柜、電容柜不少于2次。②變配電室值班電工應按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控，并做好相關記錄。③對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，值班電工應及時采取整改措施加以解決。（2）巡視內(nèi)容①變壓器油位、油色是否正常，密封出是否漏油。②變壓器運行是否過載、超溫（油浸濕變壓器溫度不得超過85%）。③有異常響聲和氣味。④密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況（，因及時調(diào)整），嚴禁變壓器、開關超載運行。⑤單相、三相電壓是否在額定值的177。10%范圍內(nèi)。⑥各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡。⑦防鼠設施是否完好。⑧接地線有無銹蝕或松動。⑨各種表示牌、表示物是否完好。⑩安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置。（11）值班員應如實填寫《交接班記錄》、《配電室運行記錄》。（12）建立健全各類供電設備檔案。二、變配電設備設施操作規(guī)程安全注意事項(1)操作人員應嚴格按照規(guī)程操作，保證設備正常運行。(2)作高壓設備設施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、棉布工作服、使用絕緣工作桿（或設備專用工具），站在高壓絕緣墊上工作；絕緣安全工器具必須符合電力部門相關標準（參照《國家電網(wǎng)公司電力安全工作規(guī)程》。）(3)在室內(nèi)高壓設備設施上工作，應在工作場地兩側(cè)及對面懸掛“止步，高壓危險！”標示牌。(4)操作低壓設備設施時，必須穿絕緣鞋、戴線手套、避免正向面對操作設備。(5)嚴禁操作帶電高壓設備。(6)操作帶電低壓設備時，必須具備以下條件：①有工作許可②有監(jiān)護人（必須2人以上工作）。③所有工器具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠等）并符合安全要求。(2)電流互感器不得開路，電壓互感器不得短路，不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。(3)倒閘操作前，電梯應降至基站。配電室安全保證措施(1)組織保證措施在電氣設備上工作，保證安全的組織措施為：①工作票制度——在電氣設備上工作，應填寫用工作票或按命令執(zhí)行：——填用工作票的工作為：高壓設備及線路上工作需全部分停電者；低壓設備及線路上的工作需將高壓設備停電或部分停電者；高壓室內(nèi)二次接線上的工作，需要將高壓設備停電或做安全措施者?！ぷ髌焙灠l(fā)或命令發(fā)布人（工作領導）所負的安全責任：工作的必須性和安全性；工作票上所填安全措施是否正確完備；工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好?！ぷ髫撠熑耍ūO(jiān)護人）所負的安全責任：正確安全的組織工作；工作前應將工作責任、停電范圍、安全措施和工作時間等詳細向工作人員交代清楚，并結(jié)合實際進行安全思想教育；工作負責人應檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件。——工作許可人（值班員）應負責檢查工作票上所寫各項安全措施是否完備及符合現(xiàn)場條件，并正確執(zhí)行；負責檢查停電設備有無突然來電的可能。②工作許可制度施工人員在完成施工現(xiàn)場的安全措施后，還應：——會同監(jiān)護人到現(xiàn)場再次檢查所做的安全措施，以手觸試，證明檢修設備確無電壓?！獙ΡO(jiān)護人指明帶電設備的位置和注意事項?！捅O(jiān)護人在工作票上分別簽名。完成上述手續(xù)后，施工人員方可開始工作；監(jiān)護人、施工人員任何一方不得擅自變更安全措施，施工人員不得變更有關檢修設備的運行接線方式。工作中如遇特殊情況需要變更時，應事先取得對方的同意。③工作監(jiān)護制度——施工人員經(jīng)許可開始工作后，監(jiān)護人應對施工人員的安全加以監(jiān)護。監(jiān)護人必須始終在工作現(xiàn)場，及時糾正違反安全的動作?！ぷ髌陂g，監(jiān)護人因故必須離開工作地點時，應指定能勝任的人員臨時代替，離開前應將工作現(xiàn)場交代清楚，并告知施工人員；原監(jiān)護人返回工作地點時，也應履行同樣的交代手續(xù)?！O(jiān)護人除擔任監(jiān)護工作外，不得兼做其他工作。監(jiān)護人在全部停電時，可以參加施工作業(yè)。但在部分停電時，只有在安全措施可靠、人員集中在一個工作地點并不至誤碰導電部分的情況下，方可參加施工?！O(jiān)護人如發(fā)現(xiàn)施工人員違反安全的規(guī)程、危及施工人員安全的情況，應及時提出改正意見，必要時可暫時停止工作，并立即報告上級領導。④工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度——工作間斷時，工作班人員從工作現(xiàn)場撤出，所有安全措施保持不動，工作票仍由工作負責人保存；間斷后繼續(xù)工作，無需通過工作許可人，由工作負責人帶領全班工作人員回到工作地點繼續(xù)工作?！谖崔k理工作票終結(jié)手續(xù)以前，高壓運行工不得將檢修設備合閘送電?！诠ぷ髌陂g，若有緊急需要，值班員可在工作票未交回的情況下合閘送電，但應先將工作班全體人員離開工作地點的確認，通知工作負責人，在得到工作負責人可以送電的答復后，并拆除臨時遮攔、接地線和標示牌，恢復常設遮攔、清理現(xiàn)場后方可合閘送電?！獧z修工作結(jié)束以前，若需將設備試加工作電壓，可按下列條件進行：全體工作人員撤離工作地點；收回工作票，拆除臨時遮攔、接地線和標示牌，恢復常設遮攔；工作負責人和值班員進行全面檢查無誤后，由值班員進行加壓試驗。——工作班若需繼續(xù)工作時，應重新履行工作許可手續(xù)?！谕浑姎膺B接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉(zhuǎn)移工作時，全部安全措施由值班員在開工前一次做完，不需要再辦轉(zhuǎn)移工作手續(xù)，但工作負責人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應向工作人員交待帶電范圍，安全措施和注意事項后方可開工。——工作完畢后，工作班應清掃、整理現(xiàn)場。工作負責人應先周密檢查，待全體工作人員撤離工作地點后，再向值班員講清所修項目，發(fā)現(xiàn)的問題、試驗的結(jié)果和存在的問題等。并與值班員共同檢查設備狀態(tài)，有無遺留物件，是否清潔等，然后在工作票上填明工作終結(jié)時間，經(jīng)雙方簽名后，工作票方可終結(jié)?！挥性谕煌ｋ娤到y(tǒng)的所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、臨時遮攔和標示牌，恢復常設遮攔后，方可合閘送電，嚴禁自行停送電。(1)技術保證措施在全部停電或部分停電的電氣設備上工作，必須完成下列措施：①停電②驗電③裝設接地線④懸掛標示牌和裝設遮攔。上述措施由高壓運行工執(zhí)行。對于無經(jīng)常值班人員的電氣設備，由斷開電源人執(zhí)行，并應有監(jiān)護人在場。操作程序(1)電力變壓器停電操作程序：①先關閉無功補償器，并斷開隔離開關。②依次斷開各出線低壓負荷開關。③斷開低壓側(cè)進線總開關。④斷開電力變壓器溫度控制器。⑤斷開電力變壓器高壓側(cè)開關。⑥驗電。⑦裝設接地線。⑧懸掛標示牌和裝設遮攔。(2)電力