【正文】 104 / 104禧徠樂家居生活廣場(chǎng)物業(yè)管理手冊(cè)物業(yè)部管理章程——目 錄——第一部分：物業(yè)部職責(zé)第二部分：物業(yè)部構(gòu)架第三部分：電工部第四部分：安保部第五部分：維修部第六部分：保潔部 第七部分：商場(chǎng)裝修管理第八部分：各項(xiàng)工作表格第一部分 物業(yè)部職責(zé)一、物業(yè)部部門職責(zé)負(fù)責(zé)商場(chǎng)物業(yè)管理的實(shí)際操作； 細(xì)分現(xiàn)場(chǎng)管理工作（維護(hù)、清潔、安全、消防等），并計(jì)劃和安排合適人選與人數(shù)跟進(jìn)負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作。 負(fù)責(zé)商場(chǎng)消防安全等方面之對(duì)外溝通工作。 按照國(guó)家相關(guān)政策，依據(jù)專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對(duì)商場(chǎng)的采暖、空調(diào)、給排水、消防、照明、電梯、智能化等系統(tǒng)的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、管理、規(guī)劃、運(yùn)行、等工作。 檢查、管理和規(guī)劃商場(chǎng)內(nèi)、外部的各項(xiàng)日常安全工作。 檢查、管理和規(guī)劃商場(chǎng)內(nèi)、外部的各項(xiàng)日常保潔工作。 緊急事故的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。 年度物業(yè)費(fèi)用收入和支出的預(yù)算及監(jiān)控。 各項(xiàng)中、長(zhǎng)期及短期物業(yè)工作計(jì)劃。 周、月、年等工作檢討會(huì)議，并每周和月提交工作計(jì)劃。 對(duì)商場(chǎng)的防盜、防暴、防火安全負(fù)責(zé)，對(duì)公司發(fā)生的各類緊急險(xiǎn)情和火情能有效控制與處理1 對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的公共設(shè)施、設(shè)備的及時(shí)搶修，并將搶修情況匯報(bào)上報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)二、物業(yè)部部門經(jīng)理職務(wù)說明：物業(yè)部經(jīng)理職務(wù)說明書 基本資料 職務(wù)名稱： 物業(yè)部經(jīng)理 直接上級(jí)職位： 總經(jīng)理 所屬部門： 物業(yè)部直線下級(jí)：電工主管、保安主管、保潔主管 部門人數(shù)： 人 定員人數(shù)： 1 人崗位職責(zé)描述編號(hào)工 作 職 責(zé)權(quán) 限績(jī) 效備注1制定部門的基本管理制度，嚴(yán)格按照公司的各項(xiàng)管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù) 監(jiān)督、執(zhí)行下屬無違反公司規(guī)章制度如期完成工作任務(wù)2部門年度預(yù)算的制定與實(shí)施，部門年度的工作計(jì)劃方案的制定與實(shí)施監(jiān)督預(yù)算方案科學(xué)，工作計(jì)劃、整體績(jī)效顯著3負(fù)責(zé)監(jiān)督完成商場(chǎng)的物業(yè)管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務(wù)并下達(dá)給本部門監(jiān)督、執(zhí)行優(yōu)質(zhì)高效完成4細(xì)分現(xiàn)場(chǎng)管理工作（維護(hù)、清潔、安全等），并計(jì)劃和安排合適人選和人數(shù)負(fù)責(zé)部門各項(xiàng)工作。監(jiān)督將工作落實(shí)到部門負(fù)責(zé)人5負(fù)責(zé)商家進(jìn)場(chǎng)裝修申請(qǐng)的審核執(zhí)行確保商場(chǎng)裝修安全6負(fù)責(zé)物業(yè)部人員培訓(xùn)工作執(zhí)行提高員工的工人工作能力7協(xié)調(diào)各部門之間的溝通，監(jiān)督各工作環(huán)節(jié)正常運(yùn)行，定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況，做好總結(jié)工作。執(zhí)行保證與各部門溝通順暢，讓上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)理能隨時(shí)掌握工作進(jìn)展8完成上級(jí)安排的其他工作任務(wù)執(zhí)行按時(shí)按質(zhì)按量完成 第二部分：物業(yè)部構(gòu)架圖一、 物業(yè)部架構(gòu)圖物業(yè)部 經(jīng) 理 保潔部維修部安保部電工部主管消防主管保安主管保結(jié)主管保潔公司公司主管班 長(zhǎng)班 長(zhǎng)消防員保安員電 工維修工保潔員 第三部分 電工部一、 電工部部門職責(zé)：負(fù)責(zé)制定空調(diào)、電梯、用電設(shè)備月度和年度的保養(yǎng)計(jì)劃和備件的采購(gòu)計(jì)劃，并定期報(bào)物業(yè)部審核。負(fù)責(zé)組織、安排維修、保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施及工程質(zhì)量的監(jiān)督。督導(dǎo)下屬嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅(jiān)持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和例行檢查制度，定期編制“設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)狀況一覽表”，提交物業(yè)部經(jīng)理。設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作。當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)，要迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)組織處理，并及時(shí)上報(bào)物業(yè)部經(jīng)理。要親臨現(xiàn)場(chǎng)督察廠家展位裝修中電路、消防、通風(fēng)口等設(shè)施檢查工作，做到早發(fā)現(xiàn)問題，早處理，減少浪費(fèi)，控制、驗(yàn)收廠家裝修的電、消防、通風(fēng)等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。對(duì)門店各展位的用電量及裝修線路審核要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕電量超負(fù)荷運(yùn)載，對(duì)臨時(shí)用電要加強(qiáng)管理，減少安全隱患。負(fù)責(zé)強(qiáng)電和弱電的調(diào)試、保養(yǎng)、維修工作。建立齊全的展位各廠商的裝修檔案（包括電氣施工圖、立項(xiàng)通知單、裝修單、裝修驗(yàn)收單等其他廠商裝修所必備的文件資料）。建立齊全的商場(chǎng)所有廠商的用電管理檔案（包括每月電費(fèi)抄表讀數(shù)記錄表、月度、季度、年度電費(fèi)收繳情況統(tǒng)計(jì)表以及各廠商電表變動(dòng)更換情況等有關(guān)用電管理的各項(xiàng)資料）。對(duì)配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時(shí)間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時(shí)抄表數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的報(bào)關(guān)、年檢、更換記錄、日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等。樓層電工必須保證分管樓管日常照明燈具的按時(shí)啟閉、完成及時(shí)更換 維修工作，確保分管樓層過道、公用大廳照明率達(dá)100%，并且要求制定出相應(yīng)的維護(hù)計(jì)劃。1樓層電工必須在每月5日前完成本樓層所有廠商上月電字、電話費(fèi)抄錄工作送交財(cái)務(wù)部。1嚴(yán)格遵守空調(diào)、高低壓配電間相關(guān)的操作規(guī)程，按照有關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行操作，絕對(duì)禁止違章操作。1值班電工每季度完成一次配電間停電檢修工作，包括電纜溝雜物清理，所有電氣設(shè)備除塵，接線部位電纜桿堅(jiān)固，故障電氣及儀表設(shè)備更換等。完成空調(diào)換季的檢修和保養(yǎng)工作。1值班電工必須完成對(duì)配電間所有電氣儀表、電氣開關(guān)、電氣設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄、巡視檢查、維修保養(yǎng)工作、電氣儀、空調(diào)系統(tǒng)每小時(shí)抄表記錄一次，數(shù)據(jù)必須真實(shí)準(zhǔn)確，電氣開關(guān)、設(shè)備維修保養(yǎng)必須詳細(xì)記錄，留查備案。1在確保系統(tǒng)安全正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，爭(zhēng)取創(chuàng)新，節(jié)省能源消耗。1每周招開一次工作會(huì)議，總結(jié)一周來工作，并對(duì)下一周工作提出建議和安排。1完成上級(jí)交辦的其它工作。二、電工部職務(wù)說明：電工部主管職務(wù)說明書 基本資料 職務(wù)名稱： 電工主管 直接上級(jí)職位： 物業(yè)部經(jīng)理 所屬部門： 物業(yè)部直線下級(jí)：電工班長(zhǎng)、電工 轄員人數(shù)： 人 定員人數(shù)： 1人崗位職責(zé)描述編號(hào)工 作 職 責(zé)權(quán) 限績(jī) 效備注1制定部門的基本管理制度，嚴(yán)格按照公司的各項(xiàng)管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù) 監(jiān)督、執(zhí)行下屬無違反公司規(guī)章制度如期完成工作任務(wù)2部門年度預(yù)算的制定與實(shí)施，部門年度的工作計(jì)劃方案的制定與實(shí)施監(jiān)督預(yù)算方案科學(xué)，工作計(jì)劃、整體績(jī)效顯著3負(fù)責(zé)監(jiān)督完成商場(chǎng)用電管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務(wù)并下達(dá)給本部門執(zhí)行優(yōu)質(zhì)高效完成4領(lǐng)導(dǎo)部門做好商場(chǎng)用電管理與電力設(shè)備維護(hù)工作監(jiān)督優(yōu)質(zhì)高效完成5負(fù)責(zé)商家進(jìn)場(chǎng)裝修用電方面的審核管理執(zhí)行優(yōu)質(zhì)高效完成6設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作。當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)，要迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)組織處理，并及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。監(jiān)督執(zhí)行優(yōu)質(zhì)高效完成7對(duì)配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時(shí)間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時(shí)抄表數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的報(bào)關(guān)、年檢、更換記錄、日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等執(zhí)行優(yōu)質(zhì)高效完成8完成上級(jí)安排的其他工作任務(wù)執(zhí)行按時(shí)按質(zhì)按量完成電工班長(zhǎng)職務(wù)說明書 基本資料 職務(wù)名稱： 電工班長(zhǎng) 直接上級(jí)職位：電工主管 所屬部門： 電工部直線下級(jí)：電工、 部門人數(shù)： 15人 定員人數(shù)： 1人崗位職責(zé)描述編號(hào)工 作 職 責(zé)權(quán) 限績(jī) 效備注1負(fù)責(zé)強(qiáng)電和弱電的調(diào)試、保養(yǎng)、維修工作。監(jiān)督、執(zhí)行優(yōu)質(zhì)高效完成2建立齊全的商場(chǎng)所有廠商的用電管理檔案（包括每月電費(fèi)抄表讀數(shù)記錄表、月度、季度、年度電費(fèi)收繳情況統(tǒng)計(jì)表以及各廠商電表變動(dòng)更換情況等有關(guān)用電管理的各項(xiàng)資料）。執(zhí)行優(yōu)質(zhì)高效完成3對(duì)配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時(shí)間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時(shí)抄表數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的報(bào)關(guān)、年檢、更換記錄、日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等。監(jiān)督、執(zhí)行優(yōu)質(zhì)高效完成4要親臨現(xiàn)場(chǎng)督察廠家展位裝修中電路、消防、通風(fēng)口等設(shè)施檢查工作，做到早發(fā)現(xiàn)問題，早處理，減少浪費(fèi)，控制、驗(yàn)收廠家裝修的電、消防、通風(fēng)等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正監(jiān)督優(yōu)質(zhì)高效完成5督導(dǎo)下屬嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅(jiān)持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和例行檢查制度，執(zhí)行優(yōu)質(zhì)高效完成6負(fù)責(zé)電工日常工作的管理執(zhí)行優(yōu)質(zhì)高效完成8完成上級(jí)安排的其他工作任務(wù)執(zhí)行按時(shí)按質(zhì)按量完成 二、電氣規(guī)范：電氣作業(yè)人員職業(yè)道德規(guī)范為了加強(qiáng)電氣作業(yè)人員的精神文明建設(shè)，提高整體綜合素質(zhì)，結(jié)合社會(huì)主義職業(yè)道德要求，特制定本規(guī)范。一、樹立安全用電的責(zé)任性：電氣安全工作是直接關(guān)系到廣大用電人員的安全健康，關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能否正常進(jìn)行的問題。實(shí)踐證明，事故出于麻痹，安全來自警惕，我們每個(gè)電氣工作人員要熱愛本職工作，忠于職守，以高度的安全用電責(zé)任性和對(duì)同事、對(duì)客戶、對(duì)企業(yè)極端負(fù)責(zé)的精神，做好電氣安全工作，提高安全警惕，反對(duì)麻痹大意，冒險(xiǎn)操作，堅(jiān)持做到“裝得安全，拆得徹底，修得及時(shí)，用得正確”的職業(yè)要求。二、發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)互助的協(xié)作性：電氣作業(yè)是建立在分工協(xié)作的基礎(chǔ)上，往往是幾個(gè)人同時(shí)進(jìn)行操作，還牽涉到上下、左右、前后及各部門之間的關(guān)系。如果彼此之間缺少聯(lián)系和協(xié)調(diào)，我行我素，各干各的，不僅工作任務(wù)無法順利完成，而且容易發(fā)生事故。所以每個(gè)電氣作業(yè)人員都應(yīng)發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)互助的協(xié)作精神，相互關(guān)心、相互愛護(hù)、相互支持、相互配合。在同事之間，對(duì)老員工有一個(gè)傳、幫、帶的要求，對(duì)新員工有一個(gè)學(xué)、用、改的要求，在部門之間有一個(gè)協(xié)調(diào)、配合、反饋的要求。新老員工及各部門之間隨時(shí)隨地互相關(guān)心、團(tuán)結(jié)互助、取長(zhǎng)補(bǔ)短、互相監(jiān)督，就可以防止電氣事故的發(fā)生，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不斷發(fā)展。三、掌握事故發(fā)生的規(guī)律性：電氣事故往往都是突然發(fā)生的，似乎是不可捉摸的，但如果我們每個(gè)電氣工作人員處處為集體著想，把自己作為企業(yè)的主人，對(duì)已發(fā)生的事故多作分析，其實(shí)是能找到一定規(guī)律性的。如觸電事故：事故多發(fā)的場(chǎng)所為潮濕、高溫、多塵、有腐蝕性氣體等場(chǎng)所；事故多發(fā)的季節(jié)為梅雨季節(jié)、高溫季節(jié)、臺(tái)汛季節(jié)、防寒保暖季節(jié)；事故多發(fā)的電氣設(shè)備為沒有可靠的漏電保護(hù)、接地或接零保護(hù)及外殼、引線、插頭有損壞的電具；事故多發(fā)的作業(yè)區(qū)和通道為人體容易觸及帶電體而沒有采取絕緣、屏護(hù)、間距等安全措施的地方。這樣，掌握了事故發(fā)生的規(guī)律，就可以加以防范。從事故發(fā)生的季節(jié)規(guī)律來看，大多數(shù)觸電事故集中在69四個(gè)月，這是因?yàn)檫@段時(shí)期空氣潮濕，天熱多雨，降低了電氣設(shè)備的絕緣性能，同時(shí)，這段時(shí)期人的衣服穿得少，身體外露部分比較多，汗水又多，這就增加了觸電的可能性，所以雷雨季節(jié)是防止觸電事故的重要季節(jié)。四、堅(jiān)持執(zhí)行制度的嚴(yán)肅性：電氣作業(yè)人員的職業(yè)道德則集中體現(xiàn)在“遵章守紀(jì)、安全第一”上。遵章守紀(jì)的一個(gè)具體要求就是遵守電氣安全各項(xiàng)制度，它是電氣作業(yè)人員在長(zhǎng)期安全工作經(jīng)驗(yàn)和無數(shù)“血”的教訓(xùn)的基礎(chǔ)上制定出來的。做為電氣作業(yè)人員，除了要遵守行業(yè)上的各項(xiàng)電氣安全制度，還要遵守制定的各項(xiàng)電氣安全制度，無論新老員工都必須嚴(yán)格遵守，不僅要牢記在心上，而且要落實(shí)在行動(dòng)上。電氣作業(yè)人員要堅(jiān)持執(zhí)行電氣安全各項(xiàng)制度，它包括以下內(nèi)容： 崗位責(zé)任制：在自己所管轄的范圍內(nèi)，保證設(shè)備和電氣線路的完好，設(shè)置必要的安全保護(hù)裝置，防止他人亂摸亂動(dòng)造成事故。 安全教育制度：電工是一種特種工種，必須持證上崗、定期復(fù)審。同時(shí)要養(yǎng)成用電安全宣傳和教育的習(xí)慣，對(duì)周圍所有人都要隨時(shí)隨地進(jìn)行用電安全宣傳和教育。 安全檢查制度：要積極參加各項(xiàng)電氣安全檢查活動(dòng)，如日常巡視檢查、定期檢查的互查及不定期的專項(xiàng)重點(diǎn)檢查等，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。 事故分析制度：凡發(fā)生電氣事故都要認(rèn)真分析事故原因，找出防止事故的對(duì)策并加以實(shí)行，分管部門要督促檢查其整改情況。 安全作業(yè)制度：是電氣安全管理的重要內(nèi)容，主要包括停電檢修安全工作制度、不停電及帶電工作安全制度、倒閘操作安全制度等。 安全驗(yàn)收制度：裝修工程往往是安全隱患的產(chǎn)生地，安全要預(yù)防為主，對(duì)裝修工程要全程進(jìn)行監(jiān)督和驗(yàn)收，杜絕安全隱患的產(chǎn)生，主要包括裝修管理制度、工程規(guī)范制度等。五、消除事故隱患的及時(shí)性：隱患是產(chǎn)生電氣事故的土壤，電氣維修人員在對(duì)電氣設(shè)備及線路進(jìn)行日常巡視檢查中，應(yīng)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)加以整改。要及時(shí)發(fā)現(xiàn)電氣設(shè)備及線路的隱患，必須開展經(jīng)常性、季節(jié)性和專業(yè)性的安全檢查，而消除隱患要突出一個(gè)“勤”字，做到勤檢查、勤保養(yǎng)、勤維修，要主動(dòng)找問題，消除不安因素。對(duì)于潮濕、高溫、有導(dǎo)電性粉塵、腐蝕性氣體和金屬履蓋面較大的場(chǎng)所，是安全用電工作的重點(diǎn)。對(duì)這些場(chǎng)所的電氣設(shè)備的絕緣性能，漏電保護(hù)裝置和保護(hù)接地或保護(hù)接零措施，更要加強(qiáng)檢查，及時(shí)消除隱患。六、掌握先進(jìn)技術(shù)的進(jìn)取性：隨著當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展