【正文】 寧波市人民政府令第182號《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)2010年12月17日市人民政府第92次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2011年4月1日起施行。市長 毛光烈二〇一〇年十二月二十三日寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法第一章 總 則第一條 為加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和國家、省有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)依法建設(shè)的物業(yè)，其專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。本辦法所稱的專項(xiàng)維修資金，是指依照本辦法規(guī)定交存的專項(xiàng)用于建筑物內(nèi)共用部位（以下簡稱共用部位）、建筑區(qū)劃內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（以下簡稱共用設(shè)施設(shè)備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。第三條 具有共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的住宅、非住宅的物業(yè)業(yè)主、購房人應(yīng)當(dāng)按照本辦法交存專項(xiàng)維修資金。第四條 專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一交存、建賬到戶、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。專項(xiàng)維修資金可以實(shí)行業(yè)主自主管理，也可以由政府設(shè)立的專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代為管理。鼓勵業(yè)主通過民主協(xié)商實(shí)行自主管理。實(shí)行業(yè)主自主管理的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理。未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會未明確業(yè)主自主管理的，其專項(xiàng)維修資金由政府設(shè)定的專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代為集中管理。第五條 市房產(chǎn)行政主管部門會同市財政部門負(fù)責(zé)全市專項(xiàng)維修資金管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。各縣（市）區(qū)房產(chǎn)管理部門是轄區(qū)專項(xiàng)維修資金的主管部門，會同同級財政部門負(fù)責(zé)轄區(qū)專項(xiàng)維修資金管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。市專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)作為市政府設(shè)定的維修資金管理機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、寧波國家高新區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。其他縣（市）區(qū)的專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)由當(dāng)?shù)厝嗣裾婪ㄔO(shè)立或指定。第二章 專項(xiàng)維修資金的交存第六條 各類物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主、購房人按照所擁有房屋的建筑面積交存。未設(shè)電梯的房屋，業(yè)主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的百分之五交存；設(shè)有電梯的房屋，業(yè)主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的百分之八交存。未出售房屋的專項(xiàng)維修資金，由開發(fā)建設(shè)單位按照前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交存。出售公有住房的，由售房單位和購房人按房改政策規(guī)定的比例交存。各類房屋上一年度的建筑安裝工程造價由市和縣（市）造價主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門于每年3月底前公布。第七條 專項(xiàng)維修資金由業(yè)主自行交存或建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交。新建物業(yè)首次交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照有資質(zhì)的測繪單位出具的房屋可銷售總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。對購房合同中明確約定房價中已包含專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得再向購房人另行收取。購房人未按本辦法規(guī)定交存首期房屋專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位有權(quán)按照房屋買賣合同的約定處理。新建物業(yè)作為拆遷安置房屋的，首期交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按可銷售總建筑面積和本辦法第六條的標(biāo)準(zhǔn)代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付拆遷人或征收人時向其收取專項(xiàng)維修資金。第八條 出售公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)在收取售房款時、購房人應(yīng)當(dāng)在支付購房款時分別向維修資金管理機(jī)構(gòu)交存專項(xiàng)維修資金。第九條 專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向交存人出具財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。對由開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按戶分別開具專用票據(jù)，提供給交存專項(xiàng)維修資金的業(yè)主。第十條 已交存住房公積金的業(yè)主，經(jīng)本人或其配偶申請，并經(jīng)住房公積金管理單位核準(zhǔn)，可以將業(yè)主及其配偶的住房公積金用于交房屋首期專項(xiàng)維修資金，按照標(biāo)準(zhǔn)直接劃至業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶。第十一條 業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30%時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交至規(guī)定交存額或按業(yè)主大會決定辦理。已成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)，其維修資金的續(xù)交方案由業(yè)主委員會擬定，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實(shí)施。經(jīng)業(yè)主大會同意，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。尚未成立業(yè)主委員會的物業(yè)，其維修資金余額不足時，由專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)通知業(yè)主按照首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足。第十二條 本辦法實(shí)施前未建立或未按規(guī)定交存首期專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，由本小區(qū)或本幢物業(yè)的業(yè)主自主確定是否建立專項(xiàng)維修資金。物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金按照交存上年同類型房屋建筑安裝工程造價計算。未建立專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后需要進(jìn)行維修、更新和改造的費(fèi)用的承擔(dān)方式，由業(yè)主依照《物權(quán)法》、相關(guān)法律法規(guī)及本辦法第二十四條的規(guī)定籌集相應(yīng)的維修資金。第三章 專項(xiàng)維修資金的管理第十三條 專項(xiàng)維修資金賬戶應(yīng)當(dāng)按小區(qū)、幢、單元（層）、戶設(shè)立。維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其委托的商業(yè)銀行開立專項(xiàng)維修資金專戶，并逐步建立專項(xiàng)維修資金互聯(lián)網(wǎng)辦理制度。接受業(yè)主以及市和縣（市）區(qū)房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式公開選擇商業(yè)銀行開立專項(xiàng)維修資金專戶。第十四條 業(yè)主大會成立前，專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶，由維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)代管。第十五條 專項(xiàng)維修資金專戶建立后，有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理變更手續(xù)：（一） 物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整的；（二） 業(yè)主委員會主任、副主任變更的；（三） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的。第十六條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定自主管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)進(jìn)行表決：（一） 不委托維修資金管理機(jī)構(gòu)代管專項(xiàng)維修資金的決議；（二） 專項(xiàng)維修資金使用管理方案及應(yīng)急支取預(yù)案；（三） 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或會計師事務(wù)所作為業(yè)主大會物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬目管理單位的協(xié)議草案；（四） 專項(xiàng)維修資金賬目管理辦法；（五） 確定業(yè)主委員會主任為物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬目責(zé)任人的決議；（六） 其他與專項(xiàng)維修資金有關(guān)的決議事項(xiàng)。以上事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，業(yè)主委員會可以持業(yè)主大會的有效決議到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)備案手續(xù)。第十七條 維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)備案后5個工作日內(nèi)書面告知專戶管理銀行開立業(yè)主大會專項(xiàng)維修資金專戶，將專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專項(xiàng)維修資金專戶，并由維修資金管理機(jī)構(gòu)將有關(guān)收支情況、賬目等移交業(yè)主委員會。第十八條 對已建立專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。第十九條 因自然災(zāi)害、拆遷等原因造成房屋滅失的，業(yè)主可以憑原交存專項(xiàng)維修資金的票據(jù)或有關(guān)證明向維修資金管理機(jī)構(gòu)支取人交存的專項(xiàng)維修資金賬戶余額，并由維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理賬戶注銷手續(xù)；其中，公有住房售房單位交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級財政。第二十條 在保證專項(xiàng)維修資金安全和正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項(xiàng)維修資金用于購買國債或者轉(zhuǎn)定期存款。利用專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有至到期。禁止利用專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)、投資股票、期貨或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。專項(xiàng)維修資金增值部分應(yīng)當(dāng)每年轉(zhuǎn)入業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬戶。第二十一條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金：（一） 專項(xiàng)維修資金規(guī)定的存儲利息；（二） 利用專項(xiàng)維修資金購買國債的增值凈收益；（三） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得，但業(yè)主大會另有決定的除外；（四） 扣除維護(hù)車輛停放場地及設(shè)施有效使用和停車管理的必要的開支外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位停放汽車收取的停車費(fèi)，但業(yè)主大會另有決定的除外；（五） 物業(yè)管理經(jīng)營用房的租金或收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（六） 共有設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；（七） 原有的物業(yè)日常維修費(fèi)專用賬戶內(nèi)的本金及利息；（八） 業(yè)主委員會或業(yè)主自愿籌集交存的款項(xiàng)；（九） 本辦法實(shí)施前，已繳存的公有住房售后維修資金、被拆遷房屋維修資金、物業(yè)管理專項(xiàng)資金、電梯維修資金、智能設(shè)施設(shè)備維修資金等款項(xiàng)及其增值收益；（十） 其他依法應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入的資金。前款第一項(xiàng)至第六項(xiàng)資金，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時轉(zhuǎn)入業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬戶，具體轉(zhuǎn)入辦法由市房產(chǎn)行政主管部門另行規(guī)定。第二十二條 維修資金管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行每半年核對一次專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主公布下列情況：（一） 專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（二） 發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偟那闆r；（三） 業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（四） 其他有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。專項(xiàng)維修資金由維修資金管理機(jī)構(gòu)管理的，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年將前款規(guī)定的專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況以書面形式或經(jīng)業(yè)主認(rèn)可的其他形式向業(yè)主告知。專項(xiàng)維修資金由業(yè)主委員會管理的，業(yè)主委員會可以以書面寄送形式、小區(qū)公告欄公告或業(yè)主大會規(guī)定的其他形式每年將前款規(guī)定的專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況向業(yè)主告知。業(yè)主對公布的情況有異議的，可以向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)行政主管部門申請復(fù)核。房產(chǎn)行政主管部門接到復(fù)核申請后，應(yīng)當(dāng)在15個工作日內(nèi)將復(fù)核情況告知相關(guān)業(yè)主。第二十三條 維修資金管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金查詢制度。業(yè)主可以對其分戶賬中物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額等情況進(jìn)行查詢。業(yè)主委員會可以委托商業(yè)銀行建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢制度。第四章 專項(xiàng)維修資金的使用第二十四條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造所需費(fèi)用按照下列原則分?jǐn)偅海ㄒ唬?多幢房屋的費(fèi)用，由多幢房屋的全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分?jǐn)?。（二?專屬單幢房屋的費(fèi)用，由該幢房屋的全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分?jǐn)?。（三?專屬一個單元房屋的費(fèi)用，由該單元房屋全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分?jǐn)?。（四?專屬一個樓層房屋的費(fèi)用，由該樓層房屋全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂＃ㄎ澹?屬于兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞的，其維修、更新和改造費(fèi)用由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)?。已售公有住房維修資金的支出由售房單位和個人按現(xiàn)存維修資金賬戶余額比例分?jǐn)?；未建立專?xiàng)維修資金賬戶或賬戶余額不足的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋建筑面積的比例分擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。第二十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造范圍的界定，應(yīng)當(dāng)適用國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范。國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范未規(guī)定的，由業(yè)主大會按照安全、合理、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的原則作出決定。第二十六條 下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支：（一） 依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（二） 依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（三） 應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（四） 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。第二十七條 使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿；（二） 維修資金足額交存，維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍；或者維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍，且有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存但已就本次維修資金使用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致并且已將維修資金應(yīng)分?jǐn)傤~存入維修資金專戶；（三） 維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。第二十八條 實(shí)施物業(yè)管理的房屋，對全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出專項(xiàng)維修資金使用方案及費(fèi)用預(yù)算并公示，經(jīng)業(yè)主大會通過并報當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門備案后實(shí)施；對部分業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出專項(xiàng)維修資金使用方案并公示，經(jīng)對該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的三分之二以上的業(yè)主通過并報當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門備案后實(shí)施。未實(shí)施物業(yè)管理的房屋，由所在業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會提出中修及中修以上的專項(xiàng)維修資金使用方案及費(fèi)用預(yù)算并公示，經(jīng)該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的三分之二以上的業(yè)主通過并報當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門備案后實(shí)施。第二十九條 實(shí)施物業(yè)管理的房屋，物業(yè)服務(wù)合同中未明確房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修以下維修費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的，該部分維修費(fèi)用可以在物業(yè)服務(wù)合同中另行約定，也可以經(jīng)業(yè)主大會或本幢三分之二以上業(yè)主同意，從業(yè)主維修資金賬戶內(nèi)按年列支房屋統(tǒng)籌維修資金。 房屋統(tǒng)籌維修資金應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)賬、滾存使用，其列支標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定或根據(jù)價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)列支。未建立專項(xiàng)維修資金賬戶、賬戶余額不足首期交存額的30%以及未按照本條第一款規(guī)定列支房屋統(tǒng)籌維修資金的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)直接向業(yè)主收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好日常維修登記，并在每年3月底前公示統(tǒng)籌維修資金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。第三十條 維修、更新和改造項(xiàng)目有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)方式擇優(yōu)確定維修單位：（一） 維修、更新和改造費(fèi)用總額超過30萬元的；（二） 單項(xiàng)工程費(fèi)用超過5萬元的；（三） 業(yè)主大會決定實(shí)行招投標(biāo)的。第三十一條 發(fā)生下列費(fèi)用，可以從專項(xiàng)維修資金中列支：（一） 前期勘察、鑒定等有關(guān)費(fèi)用；（二） 維修工程費(fèi)用；（三） 工程招標(biāo)、監(jiān)理費(fèi)用；（四） 工程預(yù)決