【正文】 1 國(guó)投物業(yè)公司改革方案 20xx年 3月 國(guó)投公司戰(zhàn)略發(fā)展部 北大縱橫管理咨詢(xún)公司 （第一階段報(bào)告） 2 本次物業(yè)公司改革的目標(biāo) ?明確物業(yè)公司的定位與職能 ?理順物業(yè)公司的管理關(guān)系 ?建立科學(xué)的管理體制和運(yùn)行機(jī)制 ?建立科學(xué)的考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制 3 第一階段報(bào)告內(nèi)容 一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案 二、物業(yè)公司的管理關(guān)系 4 一、物業(yè)公司的定位、職能 與改革建議方案 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見(jiàn)綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 ？ 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 5 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出的要求 公司發(fā)展目標(biāo)： 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的總體要求是： 物業(yè)管理要為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 提供支持 。 五年內(nèi)成為 國(guó)內(nèi)一流的 國(guó)家投資控 股公司 十年內(nèi)成為 世界一流的 國(guó)家投資控 股公司 充分發(fā)揮“國(guó)家 出資人代表”的優(yōu)勢(shì)， 快速向運(yùn)作市場(chǎng)化、 股權(quán)多元化的控股 公司發(fā)展 6 根據(jù)公司確定的業(yè)務(wù)選擇，物業(yè)公司實(shí)際上主要是定位于公司自有物業(yè)的管理 公司確定的業(yè)務(wù)選擇： ?重點(diǎn)發(fā)展行業(yè) 電力、港口 ?維持 /發(fā)展細(xì)分市場(chǎng) /個(gè)別項(xiàng)目 煤炭、汽零、電子、醫(yī)藥等 ?潛在發(fā)展對(duì)象 金融、航空、電信、公共設(shè)施 服務(wù)、媒體、石化等 ?退出 /不考慮新的投入 日用化工、食品飲料、紡織服 裝、家電、零售、房地產(chǎn)、餐 飲旅游、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)等 ?重點(diǎn)發(fā)展行業(yè) 電力、港口 ?發(fā)展細(xì)分市場(chǎng) /個(gè)別項(xiàng)目 煤炭、汽車(chē)零部件、集成電路、 中成藥和生物制藥、金融 ?探索創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù) ?提高資產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè)化管理水平 公司確定的業(yè)務(wù)選擇： 在公司業(yè)務(wù)選擇中，沒(méi)有房地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但公司擁有國(guó)投大廈和國(guó)際投資大廈等固定資產(chǎn)，客觀上需要物業(yè)管理；設(shè)立物業(yè)公司的初衷，就是為了管理公司自有物業(yè)。因此，物業(yè)公司實(shí)際上是定位于以公司 自有物業(yè)的管理為主 。 7 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見(jiàn)綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 8 公司物業(yè)管理的組織沿革 組織名稱(chēng) 國(guó)投服務(wù) 中心 物業(yè)管理 分公司 國(guó)投大廈 管理中心 國(guó)投物業(yè)有限責(zé)任公司 北京分公司 亞華公司 決定設(shè)立日期 批準(zhǔn)設(shè)立文號(hào) 國(guó)投人 （ 95） 287號(hào) 國(guó)投人 （ 95） 288號(hào) 國(guó)投人 （ 97） 93號(hào) 國(guó)投經(jīng)（ 20xx） 52號(hào) 國(guó)投經(jīng) （ 20xx）37號(hào) 工商登記日期 注冊(cè)資本金 2300萬(wàn)元 10000萬(wàn)元 300萬(wàn)元 10000萬(wàn)元 10000萬(wàn)元 決定撤銷(xiāo)日期 決定撤銷(xiāo)文號(hào) 國(guó)投經(jīng)（ 20xx）52號(hào) 國(guó)投人 （ 1998）25號(hào) 無(wú)文號(hào) 工商注銷(xiāo)日期 正在辦理 注銷(xiāo)手續(xù) 注銷(xiāo) 注銷(xiāo) 職能任務(wù) 辦公后勤服務(wù) 授權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、辦公后勤保障 國(guó)投大廈管理 寫(xiě)字樓管理、物業(yè)管理、咨詢(xún) 國(guó)投大廈管理及其它房產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 國(guó)際投資大廈建設(shè) 法律地位 法人資格 內(nèi)部獨(dú)立核算 法人資格 法人資格 內(nèi)部獨(dú)立核算 法人資格 9 公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示） 95 96 97 98 99 20xx 20xx 20xx 20xx 國(guó)投服務(wù)中心 物業(yè)管理分公司 國(guó)投大廈管理中心 國(guó)投物業(yè)有限公司 亞華公司 .28 2300萬(wàn) 10000萬(wàn) 300萬(wàn) 10000萬(wàn) 北京分公司 10000萬(wàn) 公司的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)改革，改變了過(guò)去一套人馬而三塊牌子同時(shí)并存的局面，組建了有限責(zé)任公司，但物業(yè)公司在公司內(nèi)部是按全資子公司來(lái)管理的。 10 物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)關(guān)系 國(guó)家開(kāi)發(fā)投資公司 國(guó)投電力公司 國(guó)投創(chuàng)興公司 國(guó)投物業(yè)有限責(zé)任公司 70％ 7000萬(wàn) 20％ 20xx萬(wàn) 10％ 1000萬(wàn) 40％ 4000萬(wàn) 亞華公司 6000萬(wàn) 60％ 北京分公司 國(guó)投電力公司和國(guó)投創(chuàng)興公司都是國(guó)投公司的全資子公司，因此實(shí)質(zhì)上物業(yè)公司是國(guó)投公司的全資子公司； 亞華公司在法律上是有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對(duì)亞華公司與對(duì)物業(yè)公司一樣，也是按全資子公司來(lái)管理的。 11 物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營(yíng)理念 ?目前業(yè)務(wù)定位： ? 按照市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)做好后勤保障，提高服務(wù)水平。 ?經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)： ? 標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化。 ?發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想： ? 力爭(zhēng)在三至五年內(nèi)，將物業(yè)公司建成國(guó)內(nèi)一流品牌的酒店、物業(yè)管理企業(yè)。 資料來(lái)源： 《 物業(yè)公司 20xx年工作會(huì)議材料 》 物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想與公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略 不相符 ； 物業(yè)公司的定位與其發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想也 不配套 。 12 物業(yè)公司目前的主要職能 物業(yè)管理 經(jīng) 營(yíng) 服務(wù)保障 ?國(guó)投大廈： 日常養(yǎng)護(hù)、小修、裝修管理、存車(chē)管理、消防管理、電梯運(yùn)行、保潔、保安、餐飲、理發(fā)等。 ?推租： 國(guó)投大廈和其它房地產(chǎn)的推租； ?酒店經(jīng)營(yíng)： 天驛賓館和華利酒店的經(jīng)營(yíng)； ?資產(chǎn)管理 。 ?福利 ： 通過(guò)物業(yè)公司給國(guó)投公司員工提供一定福利； ?后勤 ： 提供公務(wù)用車(chē)等方面的后勤服務(wù)。 物業(yè)公司目前主要是從事公司自有物業(yè)的管理工作，國(guó)投大廈的物業(yè)管理是其最主要的職能。 13 物業(yè)公司資產(chǎn)狀況 物業(yè)公司 （注冊(cè)資本金 10000萬(wàn)元） 長(zhǎng)期投資 經(jīng)營(yíng)類(lèi) 委托經(jīng)營(yíng)類(lèi) 資產(chǎn)管理類(lèi) 亞華公司 （ 4000萬(wàn)元） 天驛賓館 （ 10400萬(wàn)） 華利酒店 （ 3767萬(wàn)） 國(guó)投大廈 （ 70000萬(wàn)元） 金島花園 （ 1462萬(wàn)元） 萬(wàn)通房產(chǎn) （ 4688萬(wàn)元） 中煤大廈 （ 700萬(wàn)元） 三鵬公司 （ 300萬(wàn)） 北京大誠(chéng) (193萬(wàn) ) 華利公司 （ 114萬(wàn)） 陸陽(yáng)熱電廠 （ 340萬(wàn)元） CKD公司 （ ） 沃頓威爾公司 ( ) 深能源 （ ） 以上為 20xx年 2月末 物業(yè)公司長(zhǎng)期投資數(shù) 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)分屬不同的類(lèi)型，要求各不相同，非物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)職能分散了物業(yè)公司的資源和精力。 14 下面從三個(gè)維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理能力 經(jīng)營(yíng)管理能力 財(cái)務(wù)回報(bào)能力 15 基本形成了一支較為 專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍 物業(yè)公司目前共有員工 137人，其中： ? 大專(zhuān)以上學(xué)歷 53人，其中本科 16人，研究生 2人，在讀研究生 3人； ? 管理人員中具有高級(jí)職稱(chēng)者 9人，中級(jí)職稱(chēng)者 13人 ,專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員 6人； ? 具有 5年以上寫(xiě)字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員 15人； ? 20名管理人員取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)； ? 7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)； ? 6人取得了國(guó)家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經(jīng)理上崗證書(shū)， 29人取得了經(jīng)理上崗證書(shū) 資料來(lái)源：國(guó)投物業(yè)公司 《 國(guó)投物業(yè)在發(fā)展中成長(zhǎng) 》 內(nèi)部管理能力分析 ： 16 各種管理制度、流程基本完整 ? 20xx年物業(yè)公司通過(guò)了 ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度、管理業(yè)務(wù)流程； ? 20xx年取得了北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)； ? 20xx年加入了中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)。 ? 于 20xx年 7月獲得北京市質(zhì)量協(xié)會(huì)、北京用戶滿意工程聯(lián)合推進(jìn)辦公室聯(lián)合頒發(fā)的“用戶滿意工程證書(shū)”，被正式授予“用戶滿意物業(yè)企業(yè)”稱(chēng)號(hào)。 資料來(lái)源：國(guó)投物業(yè)公司 《 國(guó)投物業(yè)在發(fā)展中成長(zhǎng) 》 內(nèi)部管理能力分析： 17 大部分國(guó)投大廈租戶對(duì)物業(yè) 公司的服務(wù)質(zhì)量表示較為滿意 %%%%%滿意 比較滿意 一般 較不滿意 不滿意80％以上的租戶在總體上對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)表示滿意或比較滿意；所有的被調(diào)查者都認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)水平基本能夠滿足自己的需求。 資料來(lái)源： 3月 19日，工作小組通過(guò)隨機(jī)抽樣方式，對(duì)國(guó)投大廈的50名租戶發(fā)放 《 國(guó)投大廈租戶調(diào)查問(wèn)卷 》 ，收回有效答卷 43份。 商