【正文】 廣州滔略策劃 蘭州地 5大道商業(yè)街策劃報(bào)告 廣州滔略策劃 20xx 謹(jǐn)呈： 甘肅大成投資有限公司 2 匯報(bào)提綱 一、 項(xiàng)目概況 二、 項(xiàng)目分析 三、 項(xiàng)目定位 四、 項(xiàng)目招商推廣 五、 滔略簡(jiǎn)介 3 “ 桃海市場(chǎng) — 費(fèi)家營(yíng)十字地下商場(chǎng)” 項(xiàng)目位于蘭州市安寧區(qū)費(fèi)家營(yíng)十字。安寧西路與萬(wàn)寧北路交叉路口。是蘭州市首條快速公交線路 —— 安寧東西路快速公交專線的配套工程。建筑面積 平方米。 選 址 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目 4 國(guó)內(nèi)地下商業(yè)項(xiàng)目案例調(diào)研 182。 調(diào)研背景 182。 北京市地下商業(yè)個(gè)案分析 182。 上海市地下商業(yè)個(gè)案分析 182。 廣州市地下商業(yè)個(gè)案分析 二、項(xiàng)目分析 5 調(diào)研背景 隨著城市開(kāi)發(fā)的日益成熟，城市土地資源的日益匱乏。地下商場(chǎng) 作為一種商業(yè)形態(tài)，日益成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。地下商場(chǎng)可以分為三 種形式 。第一種是“防空洞”改造而來(lái)的地下商業(yè)街 ，其特點(diǎn)是沒(méi)有產(chǎn) 權(quán)，過(guò)道式物業(yè)，物業(yè)開(kāi)發(fā)者一般要與政府簽訂長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)合約，制勝 的要點(diǎn)在于“如何將隨意性消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵M(fèi)” 。第二種是“純地下 商場(chǎng)” ，第三種是傳統(tǒng)購(gòu)物中心地下層部分，有產(chǎn)權(quán)，特點(diǎn)是與購(gòu)物中 心的地面物業(yè)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展。地下工程不同于地上工程，具有建設(shè)周 期長(zhǎng)、投資額巨大、長(zhǎng)期使用和不可逆轉(zhuǎn)性等特點(diǎn)。 無(wú)論采取哪種開(kāi)發(fā)模式，經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)都在于“一是如何聚集人流， 二是如何將人流變?yōu)樯塘?。? 以下是我們對(duì)北京、上海、廣州三個(gè)一線城市典型地下商場(chǎng)的調(diào)研分析， 以便對(duì)本案的策劃和規(guī)劃定位有所啟發(fā)。 6 東方新天地 ?項(xiàng)目基本資料 地理位臵： 東長(zhǎng)安街一號(hào)東方廣場(chǎng) 占地面積： 12萬(wàn)㎡ 面積分割 ： 1403000㎡ ， 經(jīng)營(yíng)面積在 1000平方米以 上的主力店鋪逾 17家 租戶數(shù)量： 約 230戶左右 出租率： 98%， 地下一層與地上一層出租率 100% 開(kāi)業(yè)時(shí)間 ： 20xx年 項(xiàng)目定位 ：高檔購(gòu)物中心 輻射范圍： 北京市消費(fèi)者及國(guó)內(nèi)外游客 ， 比例為 4： 1 北京市商業(yè)個(gè)案分析 7 圖 。東方新天地地鐵層主干道及部分中庭布局 北京市商業(yè)個(gè)案分析 8 ?項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合分布 東方新天地為東方廣場(chǎng)的商業(yè)部分 ， 共分三層：地下一層 ， 地上二層 。 整個(gè)商業(yè)分為 5大區(qū)及天空大道 ， 各組團(tuán)之間特征鮮明又不失聯(lián)系 。 東方新天地天空大道業(yè)態(tài)比例 , 銀行/ 服務(wù)/ 其他,45% , 娛樂(lè)/ 影音, 1 4 % , 酒店/ 餐廳, 1 8 % , 服裝,14% , 個(gè)人護(hù)理/ 美容, 9 % 北京市商業(yè)個(gè)案分析 本項(xiàng)目劃分為五大區(qū)及天空大道，各組團(tuán)特征鮮明、聯(lián)系密切 廣州滔略策劃 廣州滔略策劃 11 ?東方新天地品牌展示 層數(shù) 品牌定位 品牌展示 首層 國(guó)際一線及知名品牌 珠寶鐘表眼鏡：勞力士、 tiffany 寶柏 歐米笳、萬(wàn)國(guó)表 tigoni 江詩(shī)丹頓 瑞士梅花表 服裝： bubbery、紀(jì)梵希、 kenzo、馬克華菲、切瑞蒂、寶姿、東北虎皮草、 pierre mantoux、派、 kentamp。curwen 皮鞋、飾品： folli follie、施華洛世奇、萬(wàn)寶龍、伊華時(shí)尚、派克、雅天妮、金色寶藏、阿加達(dá)首飾 護(hù)理 /美容：歐舒丹、瑪花纖體 地鐵層（地下一層） 偏向年輕人的流行品牌 服裝：杰西卡、 、翠貝卡、 only\vero moda 歐時(shí)力 sisley 鞋類、飾品： Bata 米蘭奴皮具專賣店 翠貝卡 斯艾伊 茜子 護(hù)膚、化妝品：水芝澳、佰草集 珠寶鐘表眼鏡： swatch\ time world 設(shè)計(jì)者時(shí)間 餐廳、快餐：天福茗茶、面愛(ài)面、荷花泰菜、山水居、麻布十番、味千拉面 天空大道（地上二層） 服務(wù)性業(yè)態(tài)，銀行、美容院等 銀行 /服務(wù) /其他：中國(guó)建設(shè)銀行、渣打銀行北京分行 個(gè)人理財(cái)中心、招商銀行、都市名人高爾夫、金考復(fù)印服務(wù) 娛樂(lè) /展廳 /影音：尼康、易簡(jiǎn)極家 餐廳：牛扒工廠、寒室、品諾酒窖 酒店：托飛輪 服裝：寶姿及寶馬生活方式專賣店、亨利普爾、上海灘 個(gè)人護(hù)理 /美容：湯尼英蓋、思妍麗 北京市商業(yè)個(gè)案分析 業(yè)態(tài)分布情況 12 ?消費(fèi)客群 天空大道： 由于樓層較高 ， 到達(dá)該層的游客較少 ， 故業(yè)態(tài)主要為銀行 、 美容院 、高級(jí)餐廳及少量高級(jí)品牌服飾店等服務(wù)性業(yè)態(tài) ， 消費(fèi)對(duì)象主要為王府井周邊的白領(lǐng)階層及外籍工作人員 ， 年齡在 25歲 50歲之間 首層： 入駐商戶多為國(guó)際一線品牌 ， 故消費(fèi)對(duì)象為來(lái)自北京市乃至國(guó)內(nèi)外顧客具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 對(duì)于品牌知名度要求較高的中青年階層 ， 年齡層次在 25歲以上 。 地鐵層 ：入駐品牌多為年輕人所喜好的流行品牌 ， 故消費(fèi)對(duì)象多來(lái)自年輕一族 ，年齡在 2535歲之間 ， 緊跟時(shí)尚潮流 ， 風(fēng)格多變 。 ?人流量 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：周日上午 10點(diǎn)半 統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)：正門入口處 ， 該項(xiàng)目入口較多 統(tǒng)計(jì)人數(shù)：正門入口處 3500人 /小時(shí) ， 所有入口合計(jì)約 1萬(wàn)人 /小時(shí) 日均人流量： 1520萬(wàn) ， 節(jié)假日 25萬(wàn) 北京市商業(yè)個(gè)案分析 消費(fèi)客群構(gòu)成 13 ?項(xiàng)目亮點(diǎn) 整個(gè)建筑采用連貫的長(zhǎng)廊式設(shè)計(jì) ， 總建筑面積達(dá) 80萬(wàn)平方米 ， 建成時(shí)是全亞洲最大的商業(yè)建筑群 、 也是北京心臟地區(qū)罕有的多功能商業(yè)城； 長(zhǎng)廊中部有多處與地鐵相通 ， 標(biāo)識(shí)明確； 每一主題區(qū)都有中庭設(shè)計(jì) ， 部分中庭為透明拱頂設(shè)計(jì) ， 風(fēng)格多變 ， 減少了地下商業(yè)的壓抑感 。 北京市商業(yè)個(gè)案分析 項(xiàng)目的建筑特點(diǎn)鮮明，增強(qiáng)了商業(yè)項(xiàng)目本身的觀賞價(jià)值 14 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上： 加強(qiáng)出入口的人流導(dǎo)示系統(tǒng) ， 主要出入口設(shè)臵前廳 ， 聚集人流并分散至各業(yè)態(tài)區(qū) ， 中庭充滿動(dòng)感 ， 激發(fā)購(gòu)物欲望 ； 運(yùn)營(yíng)模式上： 項(xiàng)目全部采用租賃的形式 ， 定位較高 ， 利用項(xiàng)目所處區(qū)域的消費(fèi)客群準(zhǔn)確定位為面向年輕客群消費(fèi)品牌； 項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)商主要 以知名品牌的商業(yè)帶動(dòng) 北京市商業(yè)個(gè)案分析 項(xiàng)目的可借鑒因素主要在于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)模式以及招商定位 15 世貿(mào)天階 ?項(xiàng)目基本資料 地理位臵：朝陽(yáng)區(qū) ， 迎賓國(guó)道東大橋路東側(cè) 建筑面積： ㎡ ， 商業(yè)面積 8萬(wàn)平米 面積分割： 1001000平米 出租率： 92% 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 20xx年 9月開(kāi)街 商業(yè)定位：高檔購(gòu)物中心 、 旅游商業(yè)地產(chǎn)；結(jié)合美食 、 娛樂(lè) 、空間藝術(shù) 、 時(shí)尚藝術(shù)櫥窗；以滿足看 、 聽(tīng) 、 嗅 、 味 、 觸的全感官之旅的休閑購(gòu)物場(chǎng)所 輻射范圍：北京全市及國(guó)內(nèi)外游客 ， 比例為 7： 3 開(kāi)發(fā)商： 北京奧中基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京市商業(yè)個(gè)案分析 16 ?業(yè)態(tài)分布 北京市商業(yè)個(gè)案分析 運(yùn)動(dòng)休閑 用品 流行 飾品 音樂(lè) 圖書 餐廳俱樂(lè)部 生活 、 家居 美食街 圖：世茂天階地下一層業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)分布情況 17 ?消費(fèi)客群