【正文】 融道機(jī)構(gòu)市場月報(bào)201001政策頻出 樓市走向遭遇迷霧2009年年末到2010年年初，一月之內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，從“營業(yè)稅”到“國四條”，再到“國十一條”，各項(xiàng)政策劍鋒所指高房價(jià)，意在給日漸泡沫化的樓市“高燒”降溫消火。諸多抑制投資政策的出臺，加劇了市場觀望氛圍的形成，再加上季節(jié)性因素，2010年1月和2月樓市成交低迷局勢已定。2010年調(diào)控的核心之一是抑制投資性需求，先后收緊了營業(yè)稅政策及二套房貸政策。其中房貸政策的執(zhí)行由商業(yè)銀行定奪，實(shí)際效果大打折扣，但對消費(fèi)者的心理預(yù)期產(chǎn)生較大的影響作用。住宅成交在2009年底沖高，進(jìn)入2010年以來，成交量一路低迷。北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州、武漢等重點(diǎn)城市一手住宅總成交量環(huán)比繼續(xù)下跌兩成以上，其中一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余5個(gè)重點(diǎn)城市成交總量環(huán)比下跌44%。相對于一手住宅的回落，受營業(yè)稅政策的影響，二手房市場回落幅度更大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2010年1月1日至1月10日，深圳二手房成交套數(shù)為1690套，日均成交套數(shù)338套，%。2010年1月1日12日，北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為4032套，與2009年12月同期相比，%。隨著政策的逐步明朗化以及春節(jié)的休整，預(yù)計(jì)春節(jié)后剛性需求將逐步入市，市場人氣會慢慢恢復(fù)，屆時(shí)低迷的市場局面亦將有所改變。本月徐州樓市成交跟全國大環(huán)境如出一轍，都有很大的下浮，但是置業(yè)者的購房熱情還是比較激烈的。一方面是由于徐州整體樓市泡沫現(xiàn)象不甚明顯，與此次系列調(diào)控所鎖定的房價(jià)絕對值和漲幅過大的城市相比，徐州本身的特定發(fā)展優(yōu)勢決定了徐州未來房地產(chǎn)可開辟的潛力市場，作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，徐州未來的吸附力將是無法估量的；另一方面，隨著徐州城市建設(shè)的進(jìn)一步加快，各區(qū)域優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，因此，局部的利好將為樓市更添亮色。至于目前的樓市迷霧，相信不久之后必定會撥開云霧見青天，樓市回歸理性那是政策所趨，民心所向。第一章 本月提要 調(diào)控政策“國11條”發(fā)威，各地觀望態(tài)度日盛 二套房貸首付提至40%，抑制投機(jī)性購房成效初顯 徐州本月樓市成交整體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲趨勢 徐州市2010年城建重點(diǎn)工程計(jì)劃公布，北區(qū)成房地產(chǎn)最大贏家 本月重點(diǎn)數(shù)據(jù)圖1 %，%圖2 %，%圖3 本月商品房分類供應(yīng)明細(xì)第二章 資訊回顧 宏觀政策物業(yè)稅模擬征稅將推廣至全國 開征步伐加快 （20100105 上海證券報(bào)）今年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明物業(yè)稅開征步伐將大大加快。從2003年5月開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。“物業(yè)稅一旦開征，哪怕是試點(diǎn)開征，都將釋放一個(gè)信號，那就是國家要通過稅收調(diào)節(jié)房價(jià)，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為?！弊〗ú繉?yán)控二套房貸 抑制投資投機(jī)性購房 （20100107 武漢晚報(bào)）2010年初全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新明確指出:房價(jià)上漲過快、住房和住房建設(shè)用地有效供應(yīng)不足的城市，要增加中小套型普通商品住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和公共租賃住房建設(shè)及其土地供應(yīng)數(shù)量和比例。 2009年部分城市房價(jià)過快上漲，投資投機(jī)性購房是重要因素。姜偉新明確表示，在繼續(xù)支持居民自住住房消費(fèi)的同時(shí)，要更加嚴(yán)格二套住房信貸等管理，抑制投資投機(jī)性購房。國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 （20100110 新華網(wǎng)）2010年1月7日，國務(wù)院再次將各項(xiàng)政策綜合細(xì)化，下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了五大類共計(jì)11項(xiàng)改革措施，具體內(nèi)容如下： 增加保障性住房和普通商品住房有效供給 （1）加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。 （2）增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求 （3）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 （4）繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管 （5）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。 （6）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。 （7）進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。 （8）加強(qiáng)市場監(jiān)測。 加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) （9）力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 （10）中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。 落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任 （11）進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。6部委聯(lián)合促國11條落實(shí) 傳遞調(diào)控樓市信心 （20100114 上海證券報(bào)）保障性和普通商品房如何有效供給，住房建設(shè)用地是否能夠得到有效供應(yīng)，如何防范信貸風(fēng)險(xiǎn)？針對社會關(guān)心的問題，在13日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土部、央行、銀監(jiān)會六部門負(fù)責(zé)人結(jié)合各自在樓市調(diào)控中的職責(zé)，詳細(xì)解讀了“國十一條”的政策措施，傳遞出調(diào)控的信心。齊驥強(qiáng)調(diào)，政府一定要把商品房定位在首先去滿足居住功能上，各地要嚴(yán)格執(zhí)行二套貸款政策。國土資源部副部長贠小蘇介紹，對于已供土地，2010年國土資源部將采取進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范合同簽訂的內(nèi)容等措施，加強(qiáng)對土地開發(fā)利用的監(jiān)管，特別是對土地出讓金的收繳，對土地開竣工時(shí)間的限定，對閑置土地的查處和監(jiān)管等。銀監(jiān)會副主席王兆星介紹，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行綜合的授信，要求對于開發(fā)商貸款項(xiàng)目的資本金要及時(shí)足額到位。同時(shí)對于個(gè)人住房按揭貸款的第二套以上帶有投資和投機(jī)性的，即為了出售和價(jià)值增值而購房的行為，實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。人民銀行金融市場司司長穆懷朋表示，房貸利率實(shí)行差異化定價(jià)不是一個(gè)優(yōu)惠利率政策，是商業(yè)銀行在制定商業(yè)化的個(gè)人住房貸款利率的一個(gè)底線，主要還是防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。政策急轉(zhuǎn)而下 觀望情緒顯現(xiàn) （20100115 新京報(bào)）近期一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，多部門均出手對決定房地產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)、貨幣和供求因素進(jìn)行調(diào)節(jié)，對樓市的影響總體由中性偏空轉(zhuǎn)為利空，已有多人預(yù)測2010年樓市將強(qiáng)勢調(diào)整，或?qū)⒊霈F(xiàn)二次拐點(diǎn)。最先拋出第二次拐點(diǎn)的是國家信息中心專家委員會辦公室副主任高輝清，他在1月6日的搜狐焦點(diǎn)新視角論壇上表示，今年樓市或?qū)⒂瓉矶喂拯c(diǎn)，引發(fā)極大爭論。此后，1月7日，學(xué)者鐘偉在廣州某地產(chǎn)論壇上稱，2010年房地產(chǎn)市場必將強(qiáng)勢調(diào)整；中國銀行發(fā)布報(bào)告顯示，中國住宅價(jià)格的環(huán)比漲幅，有望在今年下半年出現(xiàn)下降。隨著一系列調(diào)控政策出臺，市場已經(jīng)發(fā)生變化，其影響力從實(shí)際操作和心理預(yù)期層面已經(jīng)顯現(xiàn)，市場開始出現(xiàn)成交量下跌及觀望。地方兩會密集“布防”樓市泡沫 （20100127 中國證券報(bào)）1月中旬開始，地方兩會相繼拉開帷幕。處在調(diào)控十字路口的房地產(chǎn)業(yè)成為各地人大代表、政協(xié)委員們議案提案的焦點(diǎn)，政府工作報(bào)告及主管部門擬定的政策紛紛劍指樓市泡沫。其中，北京明確表示“將遏制房價(jià)過快上漲勢頭”，上海啟動經(jīng)濟(jì)租賃房政策研究，海南決心防止泡沫再一次輪回，天津、重慶、南京等城市則提出大幅增加保障房建設(shè)。北京市市長郭金龍表示，2010年，北京將加快中小戶型的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、公共租賃房建設(shè)，確保占全市住宅供地面積的50%以上，占全市住宅新開工建設(shè)套數(shù)的50%以上。同時(shí)，、。另外，北京市今年將完成1000億元土地一級開發(fā)投資。堅(jiān)持節(jié)約集約用地和“多儲快供”，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推動二級開發(fā)投資穩(wěn)定增長。2010年，天津市將改善中低收入群眾住房條件列為今年20項(xiàng)民心工程的首要任務(wù)，確定全年開工建設(shè)保障性住房650萬平方米、，完成危陋房屋拆遷200萬平方米、。今年下半年，以新家園經(jīng)濟(jì)適用住房房源為啟動試點(diǎn)，將經(jīng)濟(jì)適用住房購買對象首次放寬至非拆遷中低收入住房困難家庭。1月25日，上海市政協(xié)十一屆三次會議開幕。不少政協(xié)委員聯(lián)名提案，建議當(dāng)?shù)卣M快出臺面向中等收入家庭的限價(jià)房措施，房價(jià)略高于經(jīng)濟(jì)適用房，首先針對住戶困難的中等收入家庭。這類房產(chǎn)的銷售對象主要是買不起市場商品房的中低收入市民。 南京相關(guān)部門也明確表示，該市將投入300億元開工建設(shè)6個(gè)“城市住宅大型區(qū)”。目前，5個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃已經(jīng)完成，另一個(gè)也正在抓緊制定，規(guī)劃建筑面積從幾十萬平方米到二三百萬平方米不等?！俺鞘凶≌笮蛥^(qū)”以經(jīng)濟(jì)適用房為主，但同時(shí)配建中低價(jià)商品房、人才公寓等，主要面向中等及偏下收入人群。與過去保障性住房有很大不同的是，“城市住宅大型區(qū)”強(qiáng)調(diào)交通、就業(yè)、居住、服務(wù)的統(tǒng)籌和諧，改善居民的生活質(zhì)量。九部委聯(lián)合督查樓市新政 成交現(xiàn)下降態(tài)勢 （20100128 第一財(cái)經(jīng)日報(bào)）在中央樓市調(diào)控新政出臺不久后，由九部委組成的聯(lián)合督查組已經(jīng)開始奔赴地方，督查中央政策在地方的具體落實(shí)情況。為了遏制一些重點(diǎn)城市的房價(jià)上漲過快的問題，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，國務(wù)院辦公廳在本月印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即國辦4號文件），該文件提出了從土地供應(yīng)、信貸政策等多方面穩(wěn)定當(dāng)前樓市的政策。 該政策出臺后，國內(nèi)樓市成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢，但鑒于房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)的重要性，業(yè)界曾有擔(dān)憂地方政府可能將打折執(zhí)行中央的樓市調(diào)控政策。對此，中央層面也有所預(yù)警。住建部副部長齊驥本月在國新辦新聞發(fā)布會上也透露，將按照國辦4號文件要求，加強(qiáng)對各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查，對房價(jià)上漲過快的地方和城市進(jìn)行重點(diǎn)督查，確保各項(xiàng)措施落到實(shí)處。 國務(wù)院法制辦：新拆遷條例公開征求民意 （20100129 京華時(shí)報(bào)）備受社會各界關(guān)注的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》于1月29日正式向公眾公開征求意見?！墩髑笠庖姼濉饭参逭滤氖粭l，分別對適用范圍、征收程序、征收補(bǔ)償、關(guān)于非因公共利益的需要實(shí)施的拆遷等問題予以了明確規(guī)定。 城建規(guī)劃2010年徐州市城建重點(diǎn)工程計(jì)劃解讀 （20100110 徐州日報(bào)）日前，徐州市委常委會研究通過了《徐州市2010年城建重點(diǎn)工程計(jì)劃》。根據(jù)《計(jì)劃》，我市安排8大類、149項(xiàng)城建重點(diǎn)工程項(xiàng)目。開發(fā)區(qū)工程，打好“副中心”基礎(chǔ)，重點(diǎn)實(shí)施高新路、蟠桃佛教文化魯爾大道、鐵路專用線、高鐵定銷房、東部商圈（包括金龍湖小鎮(zhèn)、月星商務(wù)廣場、君廷湖畔五星級酒店等項(xiàng)目）等6大項(xiàng)工程。新城區(qū)工程，完善配套聚集人氣，重點(diǎn)實(shí)施九號路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程及工程學(xué)院二期、中心醫(yī)院、中小學(xué)等功能性項(xiàng)目建設(shè)和安置房建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、物流中心建設(shè)6大項(xiàng)工程。道路暢通工程，鞏固交通樞紐地位，重點(diǎn)實(shí)施徐賈快速通道、珠江路快速通道及淮海路、和平路（湖北路）貫通工程、西安路北延等36個(gè)項(xiàng)目。景觀綠化工程，園林景觀美化城市，重點(diǎn)實(shí)施百果園、云龍湖、濱湖公園西園、彭園敞園改造等18個(gè)項(xiàng)目。住房保障工程，改善百姓民生，重點(diǎn)實(shí)施棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房及定銷商品房建設(shè)等10個(gè)項(xiàng)目。環(huán)境整治工程，優(yōu)化城市人居環(huán)境，重點(diǎn)實(shí)施淮海路省級示范路建設(shè)、淮海廣場綜合整治、便民疏導(dǎo)點(diǎn)建設(shè)、重點(diǎn)道路綜合整治和治淮項(xiàng)目等32個(gè)項(xiàng)目。公用設(shè)施工程，夯實(shí)城市擴(kuò)張基礎(chǔ)，重點(diǎn)實(shí)施區(qū)域滅火救援應(yīng)急中心、翠屏山消防站、道路大修、路燈安裝改造、供水安全保障、公交發(fā)展和天然氣置換工程等13個(gè)項(xiàng)目。商貿(mào)文化項(xiàng)目，增強(qiáng)中心城市輻射力，重點(diǎn)實(shí)施中心商圈建設(shè)、月光經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目、音樂廳、徐州博物館景點(diǎn)改造和老字號特色街區(qū)等25個(gè)項(xiàng)目。徐州市棚戶區(qū)改造惠及普通百姓 （20100110 徐州日報(bào)）棚戶區(qū)改造是省委、省政府加快振興徐州老工業(yè)基地的重大戰(zhàn)略部署。我市按照“3年任務(wù)兩年完成”的目標(biāo)，全力加快棚戶區(qū)改造工程，截至目前，原定3年完成的307萬平方米棚戶區(qū)拆遷任務(wù)，已完成136萬平方米，占全部拆遷計(jì)劃的44%；400萬平方米棚戶區(qū)安置房建設(shè)任務(wù)已完成、落實(shí)148萬平方米，占全部建設(shè)計(jì)劃的37%。針對棚戶區(qū)改造中部分低保戶、特困戶收入不高、經(jīng)濟(jì)條件差等問題，我市制訂了針對性的動遷幫扶措施：對選擇貨幣安置且購置商品房的，按房屋賠償價(jià)補(bǔ)貼10%；對符合經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策的，優(yōu)先以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房予以安置；對部分購置拆遷安置房有困難的低收入家庭盡可能給予適當(dāng)補(bǔ)償。目前，被拆遷的合法房產(chǎn)面積基本實(shí)現(xiàn)“拆一補(bǔ)一”，保障了拆遷工作穩(wěn)步有序推進(jìn)。記錄徐州市老小區(qū)整治的腳步 （20100111 徐州日報(bào)）2009年，徐州市計(jì)劃整治的51個(gè)老小區(qū)是在老小區(qū)整治3年規(guī)劃基礎(chǔ)上，針對市區(qū)1996年以前建成、建筑面積在2萬平方米以上的尚未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)統(tǒng)一進(jìn)行的，共有1362棟居民樓，總建筑面積435萬平方米。老小區(qū)整治將統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一招投標(biāo)、統(tǒng)一實(shí)施、統(tǒng)一驗(yàn)收，確保改善市民居住環(huán)境。整治包括拆違、道路、路燈、排污管道、綠化等多項(xiàng)內(nèi)容，將盡量擴(kuò)大車棚建設(shè)面積，增加老年活動中心、圖書閱覽室以及休閑娛樂場所，同時(shí)將小區(qū)內(nèi)的營業(yè)門面房也納入整治范圍。關(guān)注徐州兩會：讓困難群眾住上舒心房 （20100121 徐州日報(bào)）2010年徐州將加大保障性住房建設(shè)力度，建設(shè)和購買定銷安置房276萬平方米，續(xù)建經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房28萬平方米，解決好低收入家庭的住房困難。徐州市全面貫徹落實(shí)國家和省關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的各項(xiàng)政策，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，加大保障性住房的建設(shè)力度的舉措，引起徐州市兩會代表委員關(guān)注。我市正在建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房工程，主要用于解決市區(qū)常住戶口5年以上、家庭人均月收入600元以下、人均住房建筑面積15平方米以下的低收入家庭住房難問題。按照市委、市政府“全面覆蓋、應(yīng)保盡保、統(tǒng)籌規(guī)劃、