【正文】 融道機構(gòu)市場月報201001政策頻出 樓市走向遭遇迷霧2009年年末到2010年年初，一月之內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，從“營業(yè)稅”到“國四條”，再到“國十一條”，各項政策劍鋒所指高房價，意在給日漸泡沫化的樓市“高燒”降溫消火。諸多抑制投資政策的出臺，加劇了市場觀望氛圍的形成，再加上季節(jié)性因素，2010年1月和2月樓市成交低迷局勢已定。2010年調(diào)控的核心之一是抑制投資性需求，先后收緊了營業(yè)稅政策及二套房貸政策。其中房貸政策的執(zhí)行由商業(yè)銀行定奪，實際效果大打折扣，但對消費者的心理預(yù)期產(chǎn)生較大的影響作用。住宅成交在2009年底沖高，進入2010年以來，成交量一路低迷。北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州、武漢等重點城市一手住宅總成交量環(huán)比繼續(xù)下跌兩成以上，其中一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余5個重點城市成交總量環(huán)比下跌44%。相對于一手住宅的回落，受營業(yè)稅政策的影響，二手房市場回落幅度更大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2010年1月1日至1月10日，深圳二手房成交套數(shù)為1690套，日均成交套數(shù)338套，%。2010年1月1日12日，北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為4032套，與2009年12月同期相比，%。隨著政策的逐步明朗化以及春節(jié)的休整，預(yù)計春節(jié)后剛性需求將逐步入市，市場人氣會慢慢恢復(fù)，屆時低迷的市場局面亦將有所改變。本月徐州樓市成交跟全國大環(huán)境如出一轍，都有很大的下浮，但是置業(yè)者的購房熱情還是比較激烈的。一方面是由于徐州整體樓市泡沫現(xiàn)象不甚明顯，與此次系列調(diào)控所鎖定的房價絕對值和漲幅過大的城市相比，徐州本身的特定發(fā)展優(yōu)勢決定了徐州未來房地產(chǎn)可開辟的潛力市場，作為淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市，徐州未來的吸附力將是無法估量的；另一方面，隨著徐州城市建設(shè)的進一步加快，各區(qū)域優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，因此，局部的利好將為樓市更添亮色。至于目前的樓市迷霧，相信不久之后必定會撥開云霧見青天，樓市回歸理性那是政策所趨，民心所向。第一章 本月提要 調(diào)控政策“國11條”發(fā)威，各地觀望態(tài)度日盛 二套房貸首付提至40%，抑制投機性購房成效初顯 徐州本月樓市成交整體呈現(xiàn)量跌價漲趨勢 徐州市2010年城建重點工程計劃公布，北區(qū)成房地產(chǎn)最大贏家 本月重點數(shù)據(jù)圖1 %，%圖2 %，%圖3 本月商品房分類供應(yīng)明細第二章 資訊回顧 宏觀政策物業(yè)稅模擬征稅將推廣至全國 開征步伐加快 （20100105 上海證券報）今年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明物業(yè)稅開征步伐將大大加快。從2003年5月開始，財政部和國家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作?！拔飿I(yè)稅一旦開征，哪怕是試點開征，都將釋放一個信號，那就是國家要通過稅收調(diào)節(jié)房價，打擊房地產(chǎn)市場的投機行為?！弊〗ú繉?yán)控二套房貸 抑制投資投機性購房 （20100107 武漢晚報）2010年初全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新明確指出:房價上漲過快、住房和住房建設(shè)用地有效供應(yīng)不足的城市，要增加中小套型普通商品住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房和公共租賃住房建設(shè)及其土地供應(yīng)數(shù)量和比例。 2009年部分城市房價過快上漲，投資投機性購房是重要因素。姜偉新明確表示，在繼續(xù)支持居民自住住房消費的同時，要更加嚴(yán)格二套住房信貸等管理，抑制投資投機性購房。國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 （20100110 新華網(wǎng)）2010年1月7日，國務(wù)院再次將各項政策綜合細化，下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了五大類共計11項改革措施，具體內(nèi)容如下： 增加保障性住房和普通商品住房有效供給 （1）加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。 （2）增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。 合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求 （3）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 （4）繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。 加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管 （5）加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。 （6）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。 （7）進一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。 （8）加強市場監(jiān)測。 加快推進保障性安居工程建設(shè) （9）力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 （10）中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補助標(biāo)準(zhǔn)，改進和完善中央補助資金的下達方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。 落實地方各級人民政府責(zé)任 （11）進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。6部委聯(lián)合促國11條落實 傳遞調(diào)控樓市信心 （20100114 上海證券報）保障性和普通商品房如何有效供給，住房建設(shè)用地是否能夠得到有效供應(yīng)，如何防范信貸風(fēng)險？針對社會關(guān)心的問題，在13日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，住建部、發(fā)改委、財政部、國土部、央行、銀監(jiān)會六部門負責(zé)人結(jié)合各自在樓市調(diào)控中的職責(zé)，詳細解讀了“國十一條”的政策措施，傳遞出調(diào)控的信心。齊驥強調(diào)，政府一定要把商品房定位在首先去滿足居住功能上，各地要嚴(yán)格執(zhí)行二套貸款政策。國土資源部副部長贠小蘇介紹，對于已供土地，2010年國土資源部將采取進一步嚴(yán)格規(guī)范合同簽訂的內(nèi)容等措施，加強對土地開發(fā)利用的監(jiān)管，特別是對土地出讓金的收繳，對土地開竣工時間的限定，對閑置土地的查處和監(jiān)管等。銀監(jiān)會副主席王兆星介紹，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行綜合的授信，要求對于開發(fā)商貸款項目的資本金要及時足額到位。同時對于個人住房按揭貸款的第二套以上帶有投資和投機性的，即為了出售和價值增值而購房的行為，實行有效的風(fēng)險控制。人民銀行金融市場司司長穆懷朋表示，房貸利率實行差異化定價不是一個優(yōu)惠利率政策，是商業(yè)銀行在制定商業(yè)化的個人住房貸款利率的一個底線，主要還是防范信貸風(fēng)險。政策急轉(zhuǎn)而下 觀望情緒顯現(xiàn) （20100115 新京報）近期一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，多部門均出手對決定房地產(chǎn)價格的投機、貨幣和供求因素進行調(diào)節(jié)，對樓市的影響總體由中性偏空轉(zhuǎn)為利空，已有多人預(yù)測2010年樓市將強勢調(diào)整，或?qū)⒊霈F(xiàn)二次拐點。最先拋出第二次拐點的是國家信息中心專家委員會辦公室副主任高輝清，他在1月6日的搜狐焦點新視角論壇上表示，今年樓市或?qū)⒂瓉矶喂拯c，引發(fā)極大爭論。此后，1月7日，學(xué)者鐘偉在廣州某地產(chǎn)論壇上稱，2010年房地產(chǎn)市場必將強勢調(diào)整；中國銀行發(fā)布報告顯示，中國住宅價格的環(huán)比漲幅，有望在今年下半年出現(xiàn)下降。隨著一系列調(diào)控政策出臺，市場已經(jīng)發(fā)生變化，其影響力從實際操作和心理預(yù)期層面已經(jīng)顯現(xiàn)，市場開始出現(xiàn)成交量下跌及觀望。地方兩會密集“布防”樓市泡沫 （20100127 中國證券報）1月中旬開始，地方兩會相繼拉開帷幕。處在調(diào)控十字路口的房地產(chǎn)業(yè)成為各地人大代表、政協(xié)委員們議案提案的焦點，政府工作報告及主管部門擬定的政策紛紛劍指樓市泡沫。其中，北京明確表示“將遏制房價過快上漲勢頭”，上海啟動經(jīng)濟租賃房政策研究，海南決心防止泡沫再一次輪回，天津、重慶、南京等城市則提出大幅增加保障房建設(shè)。北京市市長郭金龍表示，2010年，北京將加快中小戶型的廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、公共租賃房建設(shè)，確保占全市住宅供地面積的50%以上，占全市住宅新開工建設(shè)套數(shù)的50%以上。同時，、。另外，北京市今年將完成1000億元土地一級開發(fā)投資。堅持節(jié)約集約用地和“多儲快供”，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推動二級開發(fā)投資穩(wěn)定增長。2010年，天津市將改善中低收入群眾住房條件列為今年20項民心工程的首要任務(wù)，確定全年開工建設(shè)保障性住房650萬平方米、，完成危陋房屋拆遷200萬平方米、。今年下半年，以新家園經(jīng)濟適用住房房源為啟動試點，將經(jīng)濟適用住房購買對象首次放寬至非拆遷中低收入住房困難家庭。1月25日，上海市政協(xié)十一屆三次會議開幕。不少政協(xié)委員聯(lián)名提案，建議當(dāng)?shù)卣M快出臺面向中等收入家庭的限價房措施，房價略高于經(jīng)濟適用房，首先針對住戶困難的中等收入家庭。這類房產(chǎn)的銷售對象主要是買不起市場商品房的中低收入市民。 南京相關(guān)部門也明確表示，該市將投入300億元開工建設(shè)6個“城市住宅大型區(qū)”。目前，5個項目的規(guī)劃已經(jīng)完成，另一個也正在抓緊制定，規(guī)劃建筑面積從幾十萬平方米到二三百萬平方米不等。“城市住宅大型區(qū)”以經(jīng)濟適用房為主，但同時配建中低價商品房、人才公寓等，主要面向中等及偏下收入人群。與過去保障性住房有很大不同的是，“城市住宅大型區(qū)”強調(diào)交通、就業(yè)、居住、服務(wù)的統(tǒng)籌和諧，改善居民的生活質(zhì)量。九部委聯(lián)合督查樓市新政 成交現(xiàn)下降態(tài)勢 （20100128 第一財經(jīng)日報）在中央樓市調(diào)控新政出臺不久后，由九部委組成的聯(lián)合督查組已經(jīng)開始奔赴地方，督查中央政策在地方的具體落實情況。為了遏制一些重點城市的房價上漲過快的問題，進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，國務(wù)院辦公廳在本月印發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即國辦4號文件），該文件提出了從土地供應(yīng)、信貸政策等多方面穩(wěn)定當(dāng)前樓市的政策。 該政策出臺后，國內(nèi)樓市成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢，但鑒于房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟的重要性，業(yè)界曾有擔(dān)憂地方政府可能將打折執(zhí)行中央的樓市調(diào)控政策。對此，中央層面也有所預(yù)警。住建部副部長齊驥本月在國新辦新聞發(fā)布會上也透露，將按照國辦4號文件要求，加強對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查，對房價上漲過快的地方和城市進行重點督查，確保各項措施落到實處。 國務(wù)院法制辦：新拆遷條例公開征求民意 （20100129 京華時報）備受社會各界關(guān)注的《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》于1月29日正式向公眾公開征求意見。《征求意見稿》共五章四十一條，分別對適用范圍、征收程序、征收補償、關(guān)于非因公共利益的需要實施的拆遷等問題予以了明確規(guī)定。 城建規(guī)劃2010年徐州市城建重點工程計劃解讀 （20100110 徐州日報）日前，徐州市委常委會研究通過了《徐州市2010年城建重點工程計劃》。根據(jù)《計劃》，我市安排8大類、149項城建重點工程項目。開發(fā)區(qū)工程，打好“副中心”基礎(chǔ)，重點實施高新路、蟠桃佛教文化魯爾大道、鐵路專用線、高鐵定銷房、東部商圈（包括金龍湖小鎮(zhèn)、月星商務(wù)廣場、君廷湖畔五星級酒店等項目）等6大項工程。新城區(qū)工程，完善配套聚集人氣，重點實施九號路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程及工程學(xué)院二期、中心醫(yī)院、中小學(xué)等功能性項目建設(shè)和安置房建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、物流中心建設(shè)6大項工程。道路暢通工程，鞏固交通樞紐地位，重點實施徐賈快速通道、珠江路快速通道及淮海路、和平路（湖北路）貫通工程、西安路北延等36個項目。景觀綠化工程，園林景觀美化城市，重點實施百果園、云龍湖、濱湖公園西園、彭園敞園改造等18個項目。住房保障工程，改善百姓民生，重點實施棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房及定銷商品房建設(shè)等10個項目。環(huán)境整治工程，優(yōu)化城市人居環(huán)境，重點實施淮海路省級示范路建設(shè)、淮海廣場綜合整治、便民疏導(dǎo)點建設(shè)、重點道路綜合整治和治淮項目等32個項目。公用設(shè)施工程，夯實城市擴張基礎(chǔ)，重點實施區(qū)域滅火救援應(yīng)急中心、翠屏山消防站、道路大修、路燈安裝改造、供水安全保障、公交發(fā)展和天然氣置換工程等13個項目。商貿(mào)文化項目，增強中心城市輻射力，重點實施中心商圈建設(shè)、月光經(jīng)濟項目、音樂廳、徐州博物館景點改造和老字號特色街區(qū)等25個項目。徐州市棚戶區(qū)改造惠及普通百姓 （20100110 徐州日報）棚戶區(qū)改造是省委、省政府加快振興徐州老工業(yè)基地的重大戰(zhàn)略部署。我市按照“3年任務(wù)兩年完成”的目標(biāo)，全力加快棚戶區(qū)改造工程，截至目前，原定3年完成的307萬平方米棚戶區(qū)拆遷任務(wù)，已完成136萬平方米，占全部拆遷計劃的44%；400萬平方米棚戶區(qū)安置房建設(shè)任務(wù)已完成、落實148萬平方米，占全部建設(shè)計劃的37%。針對棚戶區(qū)改造中部分低保戶、特困戶收入不高、經(jīng)濟條件差等問題，我市制訂了針對性的動遷幫扶措施：對選擇貨幣安置且購置商品房的，按房屋賠償價補貼10%；對符合經(jīng)濟適用房、廉租房政策的，優(yōu)先以經(jīng)濟適用房、廉租房予以安置；對部分購置拆遷安置房有困難的低收入家庭盡可能給予適當(dāng)補償。目前，被拆遷的合法房產(chǎn)面積基本實現(xiàn)“拆一補一”，保障了拆遷工作穩(wěn)步有序推進。記錄徐州市老小區(qū)整治的腳步 （20100111 徐州日報）2009年，徐州市計劃整治的51個老小區(qū)是在老小區(qū)整治3年規(guī)劃基礎(chǔ)上，針對市區(qū)1996年以前建成、建筑面積在2萬平方米以上的尚未實行物業(yè)管理的小區(qū)統(tǒng)一進行的，共有1362棟居民樓，總建筑面積435萬平方米。老小區(qū)整治將統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一招投標(biāo)、統(tǒng)一實施、統(tǒng)一驗收，確保改善市民居住環(huán)境。整治包括拆違、道路、路燈、排污管道、綠化等多項內(nèi)容，將盡量擴大車棚建設(shè)面積，增加老年活動中心、圖書閱覽室以及休閑娛樂場所，同時將小區(qū)內(nèi)的營業(yè)門面房也納入整治范圍。關(guān)注徐州兩會：讓困難群眾住上舒心房 （20100121 徐州日報）2010年徐州將加大保障性住房建設(shè)力度，建設(shè)和購買定銷安置房276萬平方米，續(xù)建經(jīng)濟適用房及廉租房28萬平方米，解決好低收入家庭的住房困難。徐州市全面貫徹落實國家和省關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的各項政策，適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，加大保障性住房的建設(shè)力度的舉措，引起徐州市兩會代表委員關(guān)注。我市正在建設(shè)的經(jīng)濟適用房、廉租房工程，主要用于解決市區(qū)常住戶口5年以上、家庭人均月收入600元以下、人均住房建筑面積15平方米以下的低收入家庭住房難問題。按照市委、市政府“全面覆蓋、應(yīng)保盡保、統(tǒng)籌規(guī)劃、