【正文】 昆明中原地產(chǎn)： 2022 年 1 月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 一、 宏觀經(jīng)濟(jì)（昆明） 全市經(jīng)濟(jì)總量比上年增長 %，地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長 %。 09 年地產(chǎn)投資明顯增加，較之去年增長 %。全市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 ，比年初增加 ，增長 %，其中短期貸款余額增長 %，中長期貸款（多為房貸）余額增長 %。 物價(jià)漲幅不超過 %，較為平穩(wěn)。 信息來源（昆明市統(tǒng)計(jì)局年度公示） 二、政策熱點(diǎn) 國家政策 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條） 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)： 2022 年四季度以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列政策措施，取得了積極成效，新建商品住房成交面積大幅度增加，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)一步加快，這對(duì)于提振信心、活躍市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題、促進(jìn)住房消費(fèi)和投資，實(shí)現(xiàn)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用。 但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過 快等問題，需要引起高度重視。為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下： 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給 （一）加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房價(jià)格過高、上漲過快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。 （二）增加 住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制 2022－2022 年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。房價(jià)過高、上漲過快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要切實(shí)擴(kuò)大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。要加強(qiáng) 商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。要及時(shí)向社會(huì)公布住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)需要辦理農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用手續(xù)的，要加快審批工作，確保供地計(jì)劃落到實(shí)處。 中原觀點(diǎn)： 此規(guī)定是針對(duì)首次置業(yè)客戶，通過提高市場(chǎng)中低價(jià)位產(chǎn)品供給量，緩解供需矛盾；對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，并且該規(guī)定有可能使后續(xù)地塊出讓中綁定 “ 限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房 ” ，同時(shí)對(duì)于土地的使用率將會(huì)有更高的規(guī)劃要求； 二、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求 （三）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普 通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。 （四）繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個(gè)人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí)，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。 中原觀點(diǎn)： 明確對(duì)投資客 的遏制，通過首付、利率、差異化稅收對(duì)一手市場(chǎng)進(jìn)行控制，擠壓投資客利潤空間，加大其資金投入成本壓力，使其放棄或放緩購房速度；該制度的執(zhí)行有可能導(dǎo)致首次置業(yè)客戶在選購物業(yè)時(shí)需求變化，會(huì)提高面積段，增加戶型功能需求，滿足基本的一步到位，從而減少后期二次改善購房帶來的經(jīng)濟(jì)壓力。 三、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管 （五）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，堅(jiān)持公平、有序競(jìng)爭，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房 地產(chǎn)開發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外 “ 熱錢 ” 沖擊我國市場(chǎng)。 （六）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門，加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，加強(qiáng)對(duì)住房特別是保障性住房的工程質(zhì)量安全監(jiān)管。國土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價(jià) 格等有關(guān)部門要強(qiáng)化商品住房價(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房價(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度。國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。 （七）進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土 地出讓面積。要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。 （八）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。地方人民政府要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測(cè)，及時(shí)針對(duì)新情況、新問題提出解決措施和辦法。有關(guān)部門要及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 中原觀點(diǎn)： 通過在融資階段，淘汰部分資金實(shí)力弱的開發(fā)企 業(yè)，提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻；對(duì)于土地市場(chǎng)加大清查力度，打擊囤地行為，并且對(duì)于拿地的方式、規(guī)模、繳款限制提出要求，但目前文件中對(duì)于拿地方式尚無細(xì)化規(guī)則，單宗土地規(guī)模有限制，但可通過將地塊進(jìn)行劃分后整體獲取達(dá)到同樣拿地目的，繳款期限則對(duì)資金雄厚的發(fā)展商影響較弱，對(duì)中小企業(yè)資金壓力較大；對(duì)于預(yù)售許可證的辦理，最低規(guī)模的限制需各地政府出具細(xì)則執(zhí)行，執(zhí)行的力度及效果有待出臺(tái)后見曉。 四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) （九）力爭到 2022 年末，基本解決 1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。各地要通過城市棚戶區(qū) 改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。要加快建設(shè)限價(jià)商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。全面啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，繼續(xù)推進(jìn)林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。同時(shí)，加大農(nóng)村危房改造力度，適當(dāng)增加試點(diǎn)戶數(shù)。 （十）中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保保障性安居工程建設(shè)用地和 資金的落實(shí)。同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款。保障性安居工程的建設(shè)計(jì)劃、建設(shè)進(jìn)度和資金使用等情況，要及時(shí)向社會(huì)公示。 中原觀點(diǎn)： 該細(xì)則將推進(jìn)保障性安居工程具象化，主要以解決中低收入群體居住困難的問題，但對(duì)于該部分群體的要求相對(duì)普通購房者比較高，對(duì)其收入、戶籍等等多方面均有明晰規(guī)定，對(duì)商品房市場(chǎng)具有一定的沖擊力，但由于其面向客戶群體不同，在緩解主流中產(chǎn)階級(jí)需求矛盾上作用較弱。 五、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任 （十一）進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房 困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。 對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，加大工作力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 國務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對(duì)房價(jià)上漲過快的地區(qū)和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督 查。各省、自治區(qū)、直轄市也要加大對(duì)市、縣工作的指導(dǎo)力度，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保各項(xiàng)工作措施落到實(shí)處。 信息來源（中華人民共和國中央人民政府網(wǎng) ） 中原觀點(diǎn)： 該規(guī)定主要是針對(duì)各地方政府，各地方政府可根據(jù)自身房地產(chǎn)發(fā)展情況在執(zhí)行細(xì)則上進(jìn)行微調(diào)，國家為整體把控房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止個(gè)別地方為其自身利益采取寬松政策，使當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲速度過快，因此提出責(zé)任到各級(jí)政府。 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 2022 年 1 月 12 日，央行突然上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，比 市場(chǎng)預(yù)期提早數(shù)月。這是繼 1 月 8 日三個(gè)月期央票收益率打破去年 8 月份以來的連平局面、意外上調(diào) 4 個(gè)基點(diǎn)后，央行再次發(fā)出的緊縮銀根的信號(hào)。（云南信息報(bào) ） 中原觀點(diǎn)：