合肥肥東新城開發(fā)區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(已修改)
2025-04-04 06:09 本頁(yè)面
【正文】 中鐵四局集團(tuán)合肥肥東新城開發(fā)區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目概況 8 合肥市區(qū)介紹 8 肥東縣簡(jiǎn)介 9 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 10 12 政策環(huán)境分析 12 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 13 項(xiàng)目資源價(jià)值分析 16 18 項(xiàng)目SWOT分析 18 土地現(xiàn)有價(jià)值評(píng)估 19 項(xiàng)目發(fā)展前景 20四、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 21 項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn) 21 21五、項(xiàng)目投資估算與效益分析 22 編制依據(jù) 22 投資估算 22六、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 24摘 要一、對(duì)該項(xiàng)目的定性認(rèn)識(shí)： 根據(jù)我司對(duì)該地塊周邊資源環(huán)境和市場(chǎng)資源整合的綜合分析認(rèn)為， 該地塊是擁有“巨大升值潛力”的，建議中鐵四局用最低的土地價(jià)格收購(gòu)該片地塊，低風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入。216。 從城市發(fā)展方向來看，合肥市實(shí)施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略，而本 項(xiàng)目在城東地區(qū)位置優(yōu)勢(shì)突出，土地的升值潛力大。216。 地塊位于龍崗工業(yè)區(qū)與肥東縣城的中心位置，緊鄰合肥城市主干道長(zhǎng)江東路，且地塊周邊已有非常成熟的街道網(wǎng)路，交通非常便利，較大程度上直接提升該地塊的潛在價(jià)值。216。 隨著本區(qū)域內(nèi)新增樓盤的不斷增多，周邊社區(qū)附屬設(shè)施的進(jìn) 步完善，住宅、商業(yè)的銷售價(jià)格成明顯上漲趨勢(shì)，地塊必定 增值。216。 由于項(xiàng)目周邊正在開發(fā)的大型樓盤較多，而緊鄰地塊西邊的和順東方花園項(xiàng)目，以大體量、物業(yè)產(chǎn)品的多樣性、國(guó)際化的定位在龍崗區(qū)域尚屬首次，如本項(xiàng)目現(xiàn)在拿地開發(fā)，將存在難于估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，因而我司建議，先將地塊收購(gòu)，待該區(qū)域有一定市場(chǎng)前景時(shí)，再進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)。二、該項(xiàng)目的潛在價(jià)值，我司認(rèn)為該項(xiàng)目具有以下價(jià)值：216。 土地、住宅具有一定的投資回報(bào)預(yù)期216。 同過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位、品牌化經(jīng)營(yíng)、高水平操作，提升該項(xiàng)目的附加值。216。 隨著該項(xiàng)目居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步提升，該地塊 （包括所開發(fā)物業(yè)產(chǎn)品）具有隨時(shí)間增值的巨大空間。216。 正在打造國(guó)際化概念的和順東方花園能否通過后期市場(chǎng)的認(rèn)可，將為本項(xiàng)目提供價(jià)值巨大的市場(chǎng)前瞻性，從而可以更快的實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期。三、對(duì)該項(xiàng)目操作可行性的原則建議：由于項(xiàng)目地塊目前掛牌銷售價(jià)格較高，使該項(xiàng)目成本提高、風(fēng)險(xiǎn)加大，確保項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)操作是首要原則。：從長(zhǎng)期戰(zhàn)略角度看，該項(xiàng)目地塊被低估，未來升值潛力大，但短期內(nèi)難以達(dá)到預(yù)期回報(bào)，目前投資風(fēng)險(xiǎn)較大。可考慮先將項(xiàng)目拿倒手，但不要進(jìn)行大資金的投入，等待時(shí)機(jī)：吸引落地項(xiàng)目或其他投資者；或者把所有的風(fēng)險(xiǎn)都鎖定在項(xiàng)目本身，用項(xiàng)目抵押得到的資金進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。：評(píng)價(jià)項(xiàng)目的好壞關(guān)鍵看變現(xiàn)速度的快和慢，只有產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求才能保障所建項(xiàng)目盡快變現(xiàn)。所以重點(diǎn)投資“短、平、快”的住宅項(xiàng)目。：本項(xiàng)目與和順東方花園相鄰的街道上可建大面積的臨街商鋪，在短時(shí)間內(nèi)就可以得到回報(bào)。還有其它的資源，如商業(yè)資源，在開發(fā)區(qū)企業(yè)工作的專家資源等。對(duì)拆遷的項(xiàng)目要利用合作方的資源，說服政府對(duì)所收規(guī)費(fèi)給予優(yōu)惠的付款政策?？傊?，要多整合加以利用，提升項(xiàng)目的附加價(jià)值。：以虛為主，以實(shí)為輔。也即土地購(gòu)買資金可以實(shí)投，項(xiàng)目所用操作資金皆用項(xiàng)目自有資源和中鐵四局無形資產(chǎn)向當(dāng)?shù)劂y行質(zhì)押貸款來實(shí)現(xiàn)。：即對(duì)新成立的公司要盡可能的完善房地產(chǎn)操作能力，控制降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。先以合作意向書的形式向?qū)Ψ教岢鲎约旱馁?gòu)買條件，使對(duì)方主動(dòng)或者被動(dòng)降低土地購(gòu)買成本或者土地購(gòu)買履約金，我方以靜制動(dòng)，進(jìn)退自如，待時(shí)機(jī)和條件成熟時(shí)再簽土地交易契約。合肥肥東項(xiàng)目可行性研究建議報(bào)告一、項(xiàng)目概況 合肥市區(qū)介紹安徽省省會(huì)，位于中國(guó)中部（北緯32176。、東經(jīng)117176。），長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達(dá)
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