2009年9月上海豪宅市場研究報告(已修改)
2025-04-04 00:10 本頁面
【正文】 2009年9月上海豪宅市場研究報告豪宅的界定標準什么是豪宅?從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅”。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價值的，專門供給社會上具有相當?shù)呢敭a(chǎn)、地位和權(quán)利的人居住的獨立式住宅。具體地說，豪宅具有五大特征：一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復(fù)制；四是風(fēng)格各異難以仿造：五是人文價值無法再生。因此，稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性。豪宅客戶的概念界定 豪宅客戶是一群擁有相當財富、身份和地位的高端人士，他們或者是擁有雄厚的經(jīng)濟資源，或者是占據(jù)獨特的知識資源，再或者是占有廣泛的社會資源，并將這些資源為自己所用，不斷創(chuàng)造更多的物質(zhì)財富。作為社會的中堅力量，這些客戶擁有特質(zhì)化的價值取向、生活背景、居住習(xí)慣和文化品位，他們對居住品質(zhì)、生活環(huán)境有著超過一般標準的要求，不僅僅體現(xiàn)在物質(zhì)層面上，更追求物質(zhì)與精神的統(tǒng)一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，體現(xiàn)在對健康、人文內(nèi)涵、環(huán)保、生態(tài)環(huán)境、私密性、服務(wù)等方面的特別關(guān)注。此外，豪宅客戶對于社交、商務(wù)、時尚、休閑、娛樂等上層生活的需求也有較高的要求。綜上，易居定義的豪宅客戶是一類擁有豐富經(jīng)濟、社會、知識資源，對居住生活環(huán)境有超高要求，同時對精神層面也有較高追求的群體。豪宅客戶行業(yè)分布 在上海購買豪宅的高端客戶中，除了大多來自服務(wù)業(yè)以外，金融業(yè)的豪宅客戶也占有重要比重。上海作為中國近代金融業(yè)的發(fā)源地，同時也作為第一個可引進外資銀行營業(yè)性機構(gòu)的沿海開放城市，已經(jīng)吸引了眾多的外資金融機構(gòu)在上海設(shè)立中國總部和亞太總部。隨著上海金融市場的不斷發(fā)展與完善，來自金融業(yè)的豪宅客戶將越來越多。豪宅客戶地域分布 在上海的豪宅買家當中，以本地買家為主，%；國內(nèi)其他地區(qū)的買家主要為江浙一帶的投資客；其次是香港、臺灣以及部分歐美華僑，他們主要是中長期投資者。上海這座“東方明珠”本身所擁有的資本實力和巨大的需求潛力，吸引了大量的房產(chǎn)投資客，豪宅市場也不例外上海豪宅供應(yīng)國內(nèi)最大報告顯示，2009年上半年上海高端住宅平均成交單價為42388元/平方米，套均總價為821萬元。共成交2844套，％。其中公寓成交2451套，別墅393套。以北京、上海、廣州三個城市高端住宅的橫向比較數(shù)據(jù)來看，目前高端住宅供應(yīng)量最大的為上海市，比北京和廣州分別高出52％和420％，比北京和廣州分別高出50％和97％。據(jù)易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，6月，上海全市高端公寓成交大幅翻番，持續(xù)熱銷且量價齊升，超越去年同期水平。 6月，上海豪宅累計成交190套，環(huán)比增幅64%，同比增幅33%，達到自08年來的歷史最高點。從成交均價方面看，6月上海豪宅平均成交均價直逼60000元/平方米，其中，6月22日開盤的湯臣一品功不可沒，近10萬元/平方米的均價拉高了整體豪宅市場的均價，為09暑期的樓市再添了一把火！ 上海豪宅市場成交套數(shù)、成交均價走勢圖 豪宅市場常規(guī)類高端公寓占據(jù)主流 中國地產(chǎn)網(wǎng)記者比對cric決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從08年至今上海高端公寓一直占據(jù)上海豪宅市場成交結(jié)構(gòu)的絕大比例。而高端公寓的主力成交又集中在單套面積150200平方米，總價600800萬元的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品偏常規(guī)類，占總成交比重14%，代表項目有御翠豪庭。 其次，面積100平方米以下，總價400萬元以下和面積100150平方米，總價400600萬元也為市場集中成交產(chǎn)品，為緊湊型產(chǎn)品，分別占成交總量13%，12%，代表項目有靜安紫苑和遠雄悅來等。 從成交價格上來看，高端公寓一房產(chǎn)品主要集中在0400萬元，代表項目有翠湖天地嘉苑、御翠豪庭；二房，三房等主力成交戶型總價段集中在6001000萬元。 上海浦東花木成交最活躍上半年，上海高端住宅價格走勢呈現(xiàn)V型，一季度稍有回調(diào)，均價從1月份的41491元/平方米降至3月份的37258元/平方米；二季度急速上升，到6月份已高達46491元/平方米，較3月低點上升25％。傳統(tǒng)市中心依然是高端住宅的集中分布區(qū)，盧灣、靜安、黃浦、長寧、徐匯五區(qū)上半年共成交1299套，占全市總量的46％；浦東以
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