【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 75 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 廣州市瑞奇物業(yè)管理有限公司 工程部規(guī)章制度 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 75 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 目 錄 工程部行政制度 ............................................. 5 工程部工作計劃管理制度 .................................. 5 工 程部管理措施 ......................................... 6 工程部報告制度 ......................................... 7 工程部工作考核獎懲制度 .................................. 8 工作單管理制度 ......................................... 9 工程部檔案管理規(guī)定 .................................... 11 工程部鑰匙管理規(guī)定 .................................... 13 每日例會制度 ......................................... 14 責(zé)任區(qū)劃分制度 ........................................ 15 入室服務(wù)規(guī)范 ......................................... 16 二級庫房管理規(guī)定 ...................................... 17 工程部重要工作處理程序 ...................................... 18 設(shè)備故障的排除和處理程序 ................................ 18 重大設(shè)備事故處理程序 ................................... 19 能源消耗控制程序 ...................................... 20 工程部突發(fā)事件處理程序 ................................. 21 工程部安全制度 ............................................ 24 工程部安全管理制度 .................................... 24 工程部消防安全管理制度 ................................. 25 安全操作管理規(guī)程 ...................................... 27 工具安全使用管理規(guī)定 ................................... 28 工程使用梯子安全操作規(guī)程 ................................ 44 高空作業(yè)安全操作規(guī)程 ................................... 45 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 75 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 重要機(jī)房門禁制度 ...................................... 46 工程部運(yùn)行、維修、巡檢制度 ................................... 47 工程部巡檢管理制度 .................................... 47 設(shè)備維修管理規(guī)定 ...................................... 48 要害部位管理制度 ...................................... 49 工程改造報批及管理 .................................... 50 工程部工具管理制度 .................................... 51 臨時用電管理制度 ...................................... 53 停運(yùn)機(jī)房、設(shè)備的檢查、清掃制度 ........................... 54 配電室交接班制度 ...................................... 55 空水專業(yè)交接班制度 .................................... 56 鍋爐專業(yè)交接班制度 .................................... 57 配電室值班制度 ........................................ 58 空水專業(yè)值班制度 ...................................... 59 弱電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視檢查制度 .............................. 60 變配電室巡視檢查制度 ................................... 61 空水專業(yè)運(yùn)行、巡視檢查制度 .............................. 62 強(qiáng)電維修安全管理規(guī)定 ................................... 63 工程部主要工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn) .................................. 65 一．工程部調(diào)度工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn) ......................... 65 二．工程改造及維修 .................................... 66 三．購買工程材料 ...................................... 67 四．弱電專業(yè)工作項目、程 序和標(biāo)準(zhǔn) ......................... 68 五．強(qiáng)電專業(yè)工作程序和標(biāo)準(zhǔn) .............................. 69 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 75 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 六．空調(diào)專業(yè)工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn) ........................... 71 七．給排水專業(yè)工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn) ......................... 74 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 75 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第一章 工程部行政制度 第一節(jié) 工程部工作計劃管理制度 工程部應(yīng)根據(jù)管理目標(biāo)制定工作計劃，并嚴(yán)格按計劃執(zhí)行，使工作井井有條。 1. 根據(jù)小區(qū)存在的功能缺陷和小區(qū) 的發(fā)展方向，制定十年發(fā)展規(guī)劃；每年應(yīng)制定年度設(shè)備維護(hù)和更新改造計劃；每季、每月、每周、每日都應(yīng)有具體實施計劃。 2. 規(guī)劃和年度計劃 由工程部提出，由物業(yè)管理中心行政部審核，項目報請物業(yè)管理中心經(jīng)理 。季、月、周、日計劃由工程部自行制訂。 3. 各階段計劃必須與總體計劃相符合。 4. 在日常工作中必須認(rèn)真落實計劃內(nèi)容，做到時間、人力、物力保障，保證計劃按期完成。若因客觀原因計劃無法按期完成時，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)說明。 5. 各級領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常檢查計劃執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。若在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)計劃不符合實際情況時可予以修正。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 75 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第二節(jié) 工程部管理措施 1. 制定各級崗位責(zé)任制。 2. 有嚴(yán)格的員工培訓(xùn)計劃和技術(shù)考核制度。 3. 堅持部門例會制度和工作匯報制度；做好每月的工作報告和工作總結(jié)。 4. 貫徹落實獎懲制度；作好每月的員工評估工作。 5. 制定操作程序、服務(wù)規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)。 6. 確定工作檢查制度和檢查各項規(guī)章、制度、規(guī)范的落實和執(zhí)行情況。 7. 經(jīng)常不斷地整頓勞動紀(jì)律和整理工作秩序。 8. 定期開展技 術(shù)競賽活動和發(fā)動員工提出好的建議。 9. 開源節(jié)流，作好能源、材料的節(jié)約和修舊利廢工作。 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 75 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第三節(jié) 工程部報告制度 工程部所有員工都有責(zé)任將工作情況和發(fā)現(xiàn)的問題向領(lǐng)導(dǎo)報告，具體規(guī)定如下： 1. 正常工作完成情況逐級報告。 2. 遇有特殊情況時應(yīng)邊處理、邊報告。情況緊急可越級上報。 3. 報告情況應(yīng)簡明扼要，情況敘述清楚，必要時應(yīng)書面報告。 4. 領(lǐng)導(dǎo)在接受報告后應(yīng)及時處理，處理后要做好記錄。 5. 報告內(nèi)容如下： 下列情況必須報告領(lǐng)班： (1) 重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 (2) 采用新的運(yùn)行方式。 (3) 主要設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)。 (4) 系統(tǒng)故障及檢修。 (5) 重要零、部件改造、代換或加工修理。 (6) 領(lǐng)用工具、備件、材料（低值易耗品例外）。 (7) 員工加班、換班、補(bǔ)休、病假。 (8) 與其它部門或班組協(xié)調(diào)工作。 下列情況必須報告經(jīng)理： (1) 重點設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修。 (2) 影響營業(yè)的設(shè)備故障或施工。 (3) 員工的違章、違紀(jì)現(xiàn)象。 (4) 客戶、其他部門提出的意見及建議。 (5) 系統(tǒng)運(yùn)行方式較大改變。 (6) 重點設(shè)備零、部件改換。 (7) 系統(tǒng)及主要設(shè)備技術(shù)改造或移位安裝。 (8) 系統(tǒng)及設(shè)備增改工程及外協(xié)施工。 (9) 班組人員調(diào)整。 (10) 領(lǐng)班病、事假、補(bǔ)休、換 班。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 75 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第四節(jié) 工程部工作考核獎懲制度 為充分調(diào)動員工的積極性，表揚(yáng)先進(jìn)，批評落后，特制定獎勵和懲罰制度。 1. 員工專業(yè)技能考核： (1) 員工到崗后試用期滿轉(zhuǎn)正時進(jìn)行基本技能考核，考核合格后方能轉(zhuǎn)正。 (2) 每季度由各個專業(yè)主管對所屬員工技能情況工作表現(xiàn)進(jìn)行評定，工程部經(jīng)理對專業(yè)主管工作業(yè)績進(jìn)行評定。 (3) 每次專業(yè)培訓(xùn)適時安排考核。 2. 根據(jù)員工的工作業(yè)績，對在以下方面有突出貢獻(xiàn)的將報請物業(yè)管理中心給予獎勵： (1) 工作勤于職守，成績顯著； (2) 業(yè)務(wù)技術(shù)精良，成效顯著； (3) 勤儉節(jié)約，效果明顯； (4) 技術(shù)革新，效果突出； (5) 發(fā)現(xiàn)重大隱患，避免事故發(fā)生。 3. 對 員工有以下行為者，將報請物業(yè)管理中心給予處罰： (1) 違反物業(yè)管理中心員工守則和工程部管理制度； (2) 在工作或值班期擅自脫崗； (3) 由于工作失誤造成設(shè)備和人身安全事故； (4) 工作態(tài)度和質(zhì)量差，造成客戶投訴； (5) 工作時間辦私事； (6) 私自將大廈或客戶物品帶出大廈； (7) 工作時間串崗聊天，喝酒，會客； (8) 工作時間吵架； (9) 發(fā)現(xiàn)問題未及時報告； (10) 其它違規(guī)、違紀(jì)行為。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 9 頁，共 75 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第五節(jié) 工作單管理制度 一 .工作單和維修電話記錄制度的目的： 1. 有利于檢查工作質(zhì)量，責(zé)任落實到人。 2. 憑工作單進(jìn)入客戶區(qū)域，工作單就是工程維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域的通行證。 3. 憑工作單到庫房領(lǐng)料 ，便于大廈各部門核算，同時也有利于庫房管理、統(tǒng)計。 4. 工程部調(diào)度接到維修電話通知后，填寫《維修工作單》，按照各專業(yè)分檢后通知各專業(yè)人員及時到客戶處進(jìn)行維修。大廈通常分為空水、強(qiáng)電、弱電、綜合維修等專業(yè)。這樣安排，有利于派工派單，有利于值班主管掌握工作情況。調(diào)度人員每日應(yīng)做出統(tǒng)計，每月做出工單月報送交工程部。 二．使用和管理工作單的具體要求： 1. 工作單是工程維修人員從事工作的憑據(jù)，各使用部門應(yīng)認(rèn)真、詳細(xì)填寫，以免影響服務(wù)效率及工作質(zhì)量，工程部辦公室應(yīng)設(shè)置工作單存欄。 2. 工作單一式三聯(lián)：分為三種顏色的單子。一聯(lián)為申請 部門留底備查、二聯(lián)為工程部留底備查，三聯(lián)為維修完畢申請人簽字驗收，返回工程部留底備查。 3. 工程部調(diào)度人員接到返回的工作單后，應(yīng)按專業(yè)分檢，分放在工單分派欄中，分派欄包括“待修理”、“正在修理”、“已完成”、“未完成”、“等備件”。 4. 工作單應(yīng)寫清工作地點、工作內(nèi)容，一份工單只填寫一項工作，便于工程部分派。 5. 當(dāng)工程部人員完成工作后，當(dāng)事人予以驗收、復(fù)查，合格后在工作驗查一欄簽名。 6. 凡屬于供應(yīng)商、裝修商保修范圍的設(shè)備需要維修，一般由簽約部門或使用部門聯(lián)系保修。 7. 使用部門采購的新設(shè)備應(yīng)及時通知工程部，以便配合使用前的 檢查及調(diào)試，及時將圖紙資料交工程部閱存。 三．其他注意事項： 1. 發(fā)生停電、停水、跑水、電梯困人、設(shè)備運(yùn)行異常等緊急現(xiàn)象及各部門巡 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁，共 75 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 查發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施存在問題時，可以