易居：中糧地產(chǎn)長沙曙光地塊調(diào)研報(bào)告2007-67頁(已修改)
2025-02-03 00:47 本頁面
【正文】 關(guān)于曙光地塊的調(diào)研報(bào)告 二零零七年六月二一日 宏觀市場 商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年全市商品房、住宅 供應(yīng) 情況 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年全市商品房、住宅 銷售 情況 對(duì)比批準(zhǔn)預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)可以看出，長沙2022年的商品房市場供應(yīng)量整體增幅較大，銷售量緩慢增長，導(dǎo)致 2022年以來商品房累計(jì)待售面積達(dá) ㎡，其中，商品住宅待售面積為㎡， 2022年是長沙買方市場年。 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年 15月全市商品房、住宅 供應(yīng) 情況 2022年 15月全市商品房、住宅 銷售 情況 商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量 2022年 15月，全市供給和銷售同比繼續(xù)呈同步增長態(tài)勢， 但增幅相對(duì)于 14月均有不同程度的下降，這主要是由于今年 5月供銷量均相對(duì)有所下降所致（ 5月商品房、住宅供應(yīng)量同比分別負(fù)增長 %、 %；銷售量雖分別增長了 %、%，但漲幅遠(yuǎn)低于 14月）。 2022年全市各區(qū)供銷對(duì)比 區(qū) 域 項(xiàng) 目 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 全市 商品房 住宅 區(qū) 域 項(xiàng) 目 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 全市 商品房 住宅 2022年 15月全市各區(qū)供銷對(duì)比 商品住宅供銷比 2022年商品住宅累計(jì)供銷比為 ： 1，對(duì)比2022年增大了 ，已經(jīng)由 2022年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡。分區(qū)情況是芙蓉區(qū)全年銷售量大于供應(yīng)量，市場供應(yīng)明顯吃緊，天心區(qū)供銷比達(dá)到： 1，滯銷現(xiàn)象明顯。 而 2022年 15月商品住宅累計(jì)供銷比為 ： 1，連續(xù)二個(gè)月供少于銷達(dá) 20%以上，供銷失衡現(xiàn)象比較明顯。除開福區(qū)供大于銷外，其余各區(qū)均供小于銷，特別是雨花區(qū)、累計(jì)供銷差量達(dá) 37%，說明受去年宏觀調(diào)控政策的影響而停止了一段時(shí)間的規(guī)劃建設(shè)審批，導(dǎo)致今年以來后續(xù)商品房供應(yīng)脫節(jié)現(xiàn)象開始顯現(xiàn)。 3 8 . 3 86 0 . 1 13 6 . 1 41 8 . 1 13 6 . 8 88 7 . 8 65 2 . 3 87 5 . 1 85 1 . 7 16 1 . 8 42 4 . 1 54 7 . 9 12 6 . 1 15 6 . 1 38 6 . 4 36 0 . 8 76 4 . 6 29 5 . 8 76 8 . 2 24 6 . 9 24 4 . 8 24 4 . 6 22 . 8 72 0 . 8 13 2 . 59 7 . 1 77 0 . 7 91 0 3 . 8 57 1 . 1 95 6 . 2 85 9 . 5 24 3 . 1 44 . 6 82 4 . 3 6020406080100120061月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1 1 月 12月 071月2月 3月 4月 5月住宅 商品房061月 075月各月商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況 06年 1月 — 07年 5月各月商品房、住宅銷售情況 5 7 . 3 95 5 . 7 16 8 . 2 25 3 . 36 1 . 9 48 2 . 4 37 1 . 1 96 4 . 0 67 5 . 8 37 5 . 6 64 3 . 8 83 5 . 9 86 4 . 66 2 . 9 55 4 . 9 32 8 . 1 85 7 . 5 54 3 . 9 24 2 . 4 14 6 . 8 63 2 . 7 11 5 . 7 63 6 . 4 64 1 . 9 13 8 . 1 77 1 . 6 33 1 . 8 66 5 . 9 64 9 . 4 83 8 . 8 2516 3 . 3 31 7 . 8 84 1 . 7 5020406080100061月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1 1 月 12月 071月2月 3月 4月 5月住宅 商品房 32513244318431363162299129622924290429152885284828292816290329293002301229982943288728222691265826192604259425702549251824862594260026332400260028003000320034002006年1月12月13月14月15月16月17月18月19月110月111月112月2007年1月12月13月14月15月商品房 住宅061月 075月商品房累計(jì)成交均價(jià) 在經(jīng)過了 2022年長沙房價(jià)的地位徘徊后，春節(jié)過后長沙房價(jià)有了飛速的上漲，商品住宅從2691漲到 2822，直至 5月終于突破了 3000的均價(jià)，而 2022年一季度長沙的房價(jià)增幅 10%，位居全國第二，僅次于深圳。 區(qū)域市場 五一商圈 東塘商圈 火車站商圈 本案 區(qū)位分析 從略縮圖上看，該地塊位于長沙的幾何中心，是中心板塊的中心地帶。 從區(qū)域位置來看，該地塊屬于火車站商圈的輻射范圍，距離東塘商圈和五一商圈并不遠(yuǎn)，商業(yè)氣氛濃厚。 競爭分析 湘域中央 融圣國際 格蘭康都 城南郡 瑞寧花園 維一星城 匯富中心 紫金苑 二零七六 項(xiàng)目名稱 體量 （萬㎡） 銷售價(jià)格 （元 / ㎡ ） 銷售率 銷售周期 售罄 維一星城 3700 100% 6個(gè)月 格蘭康都 8 3700 100% 1年 在售 匯富中心 7 5000 80% 3個(gè)月 紫金苑 4600 100% 5個(gè)月 城南郡 3700 95% 7個(gè)月 即將上市 融圣國際 預(yù)計(jì) 4000 —— —— 瑞寧花園 10 預(yù)計(jì) 4800 —— —— 二零七六 2 預(yù)計(jì) 4000 —— —— 隨著市中心地塊的出讓完畢，周邊樓盤競爭樓盤并不是很多，從價(jià)格上來看，售罄的維一星城和格
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