【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。七星商業(yè)步行街總體策劃案目錄 P1一、 七星商業(yè)步行街管理機構概述 P2二、 七星商業(yè)步行街策劃時間安排表 P2附：七星街簡介——“第一街”橫空出世三、 七星商業(yè)街實施細則 P3（一）．開街 P3（二）．招商 P3（三）、銷售 P9（四）、經(jīng)營策劃 P9（五）、“七星文化節(jié)” P17（六）、 物業(yè)管理 P19四、 附錄 P19（一）“視聽”輔助銷售道具七星商業(yè)街電視宣傳片創(chuàng)作思路 （二）泉港商業(yè)業(yè)態(tài)分析 P21一、七星商業(yè)步行街管理機構概述概述：成立“七星街華洲市場發(fā)展有限公司”，由該公司對七星街進行規(guī)范、統(tǒng)一的一體化管理，管理公司下設七星街招商部、經(jīng)營服務部、物業(yè)管理部、企劃行銷部等四大部門，以便對口管理。招商部：負責七星商業(yè)街的整體招商事宜。（屬階段性部門）經(jīng)營管理部：為投資經(jīng)營管理公司的主要對外窗口，負責商業(yè)街業(yè)態(tài)功能規(guī)劃、手續(xù)協(xié)助、信息咨詢、投資與經(jīng)營顧問；統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一對外協(xié)調、組織內外商業(yè)交流活動；提供售貨員職能培訓、統(tǒng)一的VIP客戶管理；統(tǒng)一設計、規(guī)劃整個商業(yè)街的信息、監(jiān)控、物業(yè)管理系統(tǒng)，實現(xiàn)全面電子化和自動化管理，打造七星商業(yè)街文化體系，塑造七星商業(yè)街繁華、便捷、安全、高效的現(xiàn)代化商業(yè)管理形象。物業(yè)管理部：對商業(yè)動線、停車場、廣場、公共綠化等公共空間和變電站、機房、電纜、通訊設施、給排水、煤氣等管線以及各種設備進行統(tǒng)一籌劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理；衛(wèi)生、保潔、治安等。企劃行銷部：為投資經(jīng)營管理公司的智囊部門，整體策劃、包裝商業(yè)街民俗文化體系及各項經(jīng)營管理活動；對商業(yè)街的整體形象設計進行統(tǒng)一管理，體現(xiàn)‘理念行為視覺’的高度識別性和無形資產(chǎn)有效性；協(xié)調商業(yè)街內部的廣告位和發(fā)布管理、統(tǒng)一對外宣傳、編輯消費通訊等。設立“七星商業(yè)街——精品式購物廣場網(wǎng)站”，盡可能與相關網(wǎng)站相鏈接。（階段性部門，開業(yè)三個月后合并入經(jīng)營管理部）2007年春節(jié)后，經(jīng)營管理公司只保留經(jīng)營管理部和物業(yè)部兩個部門，協(xié)同商家管委會管理七星商業(yè)街。公司費用來源：戶外廣告牌、物業(yè)管理費、商家促銷活動場地費、民俗文化表演費、臨時攤販場地費、房地產(chǎn)開發(fā)商。二、七星商業(yè)街總體策劃時間安排表一、開街 試開街2006/9/1 正式開街 2006/10/1二、招商 2006/7/172007/2/18 第一階段 完成招商任務的50% 2006/7/17之前 第二階段 完成招商任務的80% 2006/9/1 之前 統(tǒng)一進場裝修（集中造勢） 2006/8/8 開始 第三階段 完成招商任務的100% 2007/2/18之前三、銷售 2006/9/12007/10/10銷售預熱、鋪墊、積累期 2006/7/172006/8/31正式銷售（開街 拍賣‘店王’） 2006/9/1強銷期 （分階段多波次銷售高潮的推動） 2006/9/12007/春節(jié)平穩(wěn)銷售期 2007/元宵節(jié)五一節(jié)收尾期 2007/國慶節(jié)前后四、經(jīng)營 2007/9/1 成立商家經(jīng)營管理委員會 2006/8/18試營業(yè) 2006/9/1正式營業(yè) 2006/10/1五、企劃 2006/7/162007/元旦 開街儀式 2006/9/1 正式開街儀式 2006/10/1 各類招商/銷售活動 詳情見內 各類媒體投放方案 詳情見內 泉港七星文化節(jié) 2006/9/1六、物管 2006/8/1成立物業(yè)管理部 2006/8/1附：七星街簡介__“泉港第一街”橫空出世地段絕佳——位于新區(qū)中心:驛沙路與泉五路交匯處，周邊8個生活區(qū)，其中：世紀星城小區(qū)萬㎡，人口萬；昌茂小區(qū)萬㎡，人口萬；港華花苑萬㎡，人口；莊園小區(qū)萬㎡，人口萬；金山街萬M2，人口萬；逸濤小區(qū)萬M2，人口萬；佳華小區(qū)萬M2，人口萬；山腰老街，人口萬。8個生活區(qū)總面積近萬㎡，規(guī)劃人口近12萬，相當于泉港城區(qū)人口的1/3。品位高尚——60間純金店面，100米長的精品商業(yè)街，商業(yè)面積3千多平方米，匯集泉港商業(yè)之精華； 設施一流——包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設施：其中包括招財納寶迎客坊、星光大道、泉港名士園、彩光嬉水噴泉、七星文化柱、水榭舞臺、步道休閑椅、七星造型路燈、空中企業(yè)文化彩練、綠化小品。主題新穎——精品式購物/旅游復合功能、閩南文化風情等；模式創(chuàng)新——經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理；以民俗文化推動商業(yè)文化；文化品位——由文化定位、建筑特色、園林景觀、商家組合、推廣活動等多方面共同營造的文化內涵與藝術品位。密集的人流、奇麗的閩南風情、極富前瞻的規(guī)劃、慎密的招商策劃……奠定了七星商業(yè)街的成功基礎，集價格、放量、炒作、廣告宣傳等手段于一體的綜合行銷布控策略實施并成就七星商業(yè)街的目標，專業(yè)的經(jīng)營管理和獨特文化品位定位為七星商業(yè)街的整體營銷和后續(xù)延展良好鋪墊。三、七星商業(yè)街實施細則（一）．開街 試開街2006/9/1 正式開街 2006/10/1 試開街儀式 2006/9/1 （活動詳情附后） 正式開街儀式 2006/10/1 （活動詳情附后）（二）．招商招商策略 在招商過程中，向意向入駐商家承諾成立“七星商業(yè)街商業(yè)業(yè)主管委會”，開街當日正式對外成立，即9月1日起進行業(yè)自主管理服務。由經(jīng)營管理部協(xié)調管理。承諾并著手規(guī)劃“20062007：泉港七星商業(yè)街傳統(tǒng)文化旅游系列活動及民俗文化表演一覽表”，由泉港文化部門、旅游部門協(xié)助完成，道具化后可張掛在售樓處。承諾規(guī)劃并實施《泉港七星商業(yè)街VIP客戶體系》，鼓勵商家自愿參與，進行統(tǒng)一促銷和客戶管理，VIP卡設計可張掛在售樓處作為道具。投資經(jīng)營管理的“揭牌”可作為宣傳題材之一。管理模式統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理，這些工作具體將由發(fā)展商聘請的泉港七星街市場發(fā)展有限公司來完成。統(tǒng)一規(guī)劃——包括商業(yè)總量規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃和分布以及商業(yè)景觀規(guī)劃；統(tǒng)一招商——開發(fā)商將針對主力店進行統(tǒng)一的招商策劃； 統(tǒng)一營銷——發(fā)展商成立的商業(yè)管理公司，將開展持續(xù)的統(tǒng)一營銷活動，包括打折促銷和活動慶典等，不斷地營造亮點，吸引顧客。統(tǒng)一管理——統(tǒng)一的物管，包括保安、清潔、維修、交通、停車等；統(tǒng)一的商業(yè)管理，包括營業(yè)時間的協(xié)調、廣告牌的設置、商品質量和售后服務監(jiān)督等。發(fā)展商對商業(yè)街的持續(xù)經(jīng)營思路七星街的發(fā)展商基于對泉港商業(yè)市場的考察和判斷，對項目經(jīng)營前景具有充分的信心，不只看重短期的現(xiàn)金流和利潤，更著眼于長期的物業(yè)增值、經(jīng)營利潤和品牌塑造，實行可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，因此發(fā)展商將通過以下方式來參與商業(yè)街的經(jīng)營：自營——發(fā)展商將在七星街的一些主要節(jié)點，保留部分商鋪用于自營，以控制業(yè)態(tài)和帶動人氣；聯(lián)營——發(fā)展商將以銷售額扣點的形式來參與部分主力店的經(jīng)營；純租賃——保留部分店鋪，不進行銷售，僅作為租賃使用；返租——對部分銷售的商鋪采用返租銷售，并在短期內給予部分租金補貼，放水養(yǎng)魚。推廣活動初步設想的活動內容包括：開街慶典、民俗文化表演、搶燈、車展、服裝秀、人體彩繪、行為藝術、兒童書畫比賽、北管、南音、高甲戲、梨園戲、蒲仙戲、拍胸舞、歌舞演唱會、英語角、工藝美術品展覽（閩南百藝坊——攤位）等，通過多種活動吸引不同的消費群體，維系商業(yè)街的人氣，做到每周有活動，每個月有一次大型活動，利用每年的中元節(jié)舉辦富有民間傳奇色彩的大型‘搶燈’活動，并使之成為具有轟動效應的民俗文化特別活動，使之逐漸演繹為每年一次的泉港‘七星民俗文化節(jié)’活動。招商配合——銷售“引擎”全面啟動工作重點：知名品牌、精品商店等核心商店的入駐，可相應提供更多進駐優(yōu)惠，并引導這些核心商店的分布，主力店先期進入，“以大帶小、以點帶面”，拉動核心商店周邊店鋪的市場價值。主力店先期入住，帶動人氣。涉及的主力店包括知名品牌服飾店（七匹狼等）、咖啡屋（上島咖啡等）、國際品牌鞋服店（金利來/皮爾卡丹等）、知名體育運動品牌（特步/安踏）、金器珠寶店等多個種類。發(fā)展商將根據(jù)商家的不同需要，分別提供免租期、低租金等多種優(yōu)惠條件的組合來吸引主力店進場經(jīng)營。招商幅面：廈門、泉